荒川区の不動産相場【2026年版】23区で割安な下町、駅近の価格差は23区最大
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 560
要点
- 123区で最も安い区の一つ
荒川区の中古マンションの㎡単価は約90万円で、東京都平均の約0.8倍、23区の18位です。
- 2マンション価格の急上昇
中古マンションの中央値は2023年の約3,300万円から2025年には約4,500万円へと36%上がりました。
- 3ファミリー向けの市場
荒川区で最も多く売買されるのは約5,200万円の65㎡の3LDKです。
- 4駅近かどうかが最も効く区
駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約53%高く、23区で最大の差です。
- 5浸水と地震のリスク
荒川区の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入り、ほぼ3分の2が3m以上の深さと、23区で2番目に高い割合です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
4,500万円
中古マンションの中央値 · 92.3万円/㎡
東京都より14%安い
東京都の47市区町村中 高い順に20位
値上がりしている？
+37.2%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に15位
地元の年収で買える？
10.1年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）より買いにくい
東京都の50市区町村中 高い順に3位
借りる？買う？
46年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）より長い
東京都の50市区町村中 高い順に13位
人は増えている？
+4.1%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に7位
災害リスクは？
80%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）より高い
東京都の50市区町村中 高い順に4位
売却を考えているなら：無料で査定を依頼する（ミライアス） → PR
荒川区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月9.1万円（2023年）。2018年から+4.7%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 荒川区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 7万円 2018年比 +1.8% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 9.3万円 2018年比 +8.6% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 13.3万円 2018年比 +17.7% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 12.7万円 2018年比 +2.9% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 17.3万円 2018年比 +76.6% · 東京都：19.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 11.3万円 2018年比 +25.5% · 東京都：27.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,843円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（4,500万円・55㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月13.3万円）の約28年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 41,210戸。
23区で最も安い区の一つ
荒川区の中古マンションの㎡単価は約90万円で、東京都平均の約0.8倍、23区の18位です。日暮里、町屋、南千住を含む、荒川と隅田川沿いの小さな古い下町の区です。
マンション価格の急上昇
中古マンションの中央値は2023年の約3,300万円から2025年には約4,500万円へと36%上がりました。ただし㎡単価の上昇は約11%にとどまり、上昇の多くは広く新しい住戸が売れたことによるもので、すべての住宅の価値が大きく上がったわけではありません。5年で見ると㎡単価は年5.7%のペースで着実に上がっています。
ファミリー向けの市場
荒川区で最も多く売買されるのは約5,200万円の65㎡の3LDKです。マンション取引の約35%がファミリー向けで、23区で最も高い割合の一つです。2020年から2025年で人口は4.1%、世帯数は9%増えました。
駅近かどうかが最も効く区
駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約53%高く、23区で最大の差です。成田空港へのアクセスが良い日暮里が取引の多い駅の中で最も高く、㎡単価約120万円。町屋や尾久は約70万円です。
浸水と地震のリスク
荒川区の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入り、ほぼ3分の2が3m以上の深さと、23区で2番目に高い割合です。地震の発生確率は23区で4番目に高く（今後30年に震度6弱以上が約80%）、古い木造住宅が密集する通りも多くあります。中古マンションの中央値は家賃中央値の約46年分で、価格は安くても利回りは低めです。
荒川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 226,482
- 2020年比 +4.1%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- +685
- 人口千人あたり +3.02
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 12.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.0%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 8.1万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 80.4%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 6.4
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 1,451件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 444万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 89
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 10.6%
- 2024年・住民登録 23,539人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 8.3
- 人口1万人あたり・病院12、歯科132（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 63.3万円/㎡
- 1年 +11.1%・5年 +38.7%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 100.0%
- 地価公示地点28か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 64.3%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点28か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
荒川区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,700万円
108万円/㎡
- 東日暮里
- 三ノ輪 · 徒歩9分
- 1K · 25 m²
- 2007年築
4,800万円
64万円/㎡
- 荒川
- 荒川二丁目 · 徒歩12分
- 3LDK · 75 m²
- 2001年築
6,500万円
118万円/㎡
- 荒川
- 町屋 · 徒歩5分
- 2LDK · 55 m²
- 2021年築
戸建て
4,700万円
72.3万円/㎡
- 東尾久
- 赤土小学校前 · 徒歩5分
- 土地35㎡ · 延床65㎡
- 2024年築
7,100万円
74.7万円/㎡
- 町屋
- 町屋 · 徒歩2分
- 土地50㎡ · 延床95㎡
- 2025年築
2億1,000万円
84万円/㎡
- 西尾久
- 宮ノ前 · 徒歩5分
- 土地140㎡ · 延床250㎡
- 2023年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 1,850万円 | 3,900万円 |
| 2006 | 2,700万円 | 4,400万円 |
| 2007 | 2,400万円 | 4,300万円 |
| 2008 | 2,700万円 | 5,000万円 |
| 2009 | 2,600万円 | 4,000万円 |
| 2010 | 2,700万円 | 4,000万円 |
| 2011 | 2,650万円 | 4,200万円 |
| 2012 | 2,400万円 | 3,950万円 |
| 2013 | 2,900万円 | 3,900万円 |
| 2014 | 2,700万円 | 4,400万円 |
| 2015 | 2,800万円 | 4,200万円 |
| 2016 | 2,800万円 | 4,500万円 |
| 2017 | 2,900万円 | 5,200万円 |
| 2018 | 3,000万円 | 5,000万円 |
| 2019 | 3,000万円 | 4,800万円 |
| 2020 | 3,200万円 | 4,700万円 |
| 2021 | 3,250万円 | 5,000万円 |
| 2022 | 3,400万円 | 5,700万円 |
| 2023 | 3,300万円 | 6,300万円 |
| 2024 | 3,700万円 | 6,000万円 |
| 2025 | 4,500万円 | 6,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 4,600万円 | 6,800万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 51.6万円/㎡ | 36.1万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2006 | 47.6万円/㎡ | 38.8万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2007 | 45.7万円/㎡ | 44.5万円/㎡ | 41万円/㎡ |
| 2008 | 54.1万円/㎡ | 43.5万円/㎡ | 41万円/㎡ |
| 2009 | 51.7万円/㎡ | 39.5万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2010 | 53.3万円/㎡ | 40.5万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2011 | 46.2万円/㎡ | 42.1万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2012 | 42.5万円/㎡ | 40万円/㎡ | 31.5万円/㎡ |
| 2013 | 48万円/㎡ | 39万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2014 | 49.3万円/㎡ | 39.5万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2015 | 50.9万円/㎡ | 41万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2016 | 60万円/㎡ | 44.5万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2017 | 60万円/㎡ | 51.1万円/㎡ | 47万円/㎡ |
| 2018 | 62.9万円/㎡ | 48.8万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2019 | 65万円/㎡ | 50.6万円/㎡ | 45万円/㎡ |
| 2020 | 67.3万円/㎡ | 52万円/㎡ | 47万円/㎡ |
| 2021 | 72万円/㎡ | 53.5万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 2022 | 81.7万円/㎡ | 56.5万円/㎡ | 55.5万円/㎡ |
| 2023 | 83.3万円/㎡ | 55.7万円/㎡ | 55.5万円/㎡ |
| 2024 | 82.1万円/㎡ | 65.8万円/㎡ | 64万円/㎡ |
| 2025 | 92.3万円/㎡ | 64.3万円/㎡ | 64万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 100万円/㎡ | 72.4万円/㎡ | 70万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 114万円/㎡ | 66.3万円/㎡ |
| 1 | 132万円/㎡ | 67.4万円/㎡ |
| 3 | 108万円/㎡ | – |
| 4 | 110万円/㎡ | 62.3万円/㎡ |
| 5 | 106万円/㎡ | – |
| 6 | 104万円/㎡ | – |
| 7 | 106万円/㎡ | 79.3万円/㎡ |
| 8 | 96万円/㎡ | – |
| 9 | 96万円/㎡ | – |
| 10 | 94万円/㎡ | – |
| 11 | 92万円/㎡ | – |
| 12 | 90万円/㎡ | – |
| 13 | 100万円/㎡ | – |
| 14 | 88万円/㎡ | – |
| 15 | 92万円/㎡ | – |
| 16 | 86.7万円/㎡ | – |
| 17 | 86.7万円/㎡ | 55.4万円/㎡ |
| 18 | 88万円/㎡ | – |
| 19 | 81.8万円/㎡ | – |
| 20 | 77.7万円/㎡ | – |
| 21 | 74.4万円/㎡ | – |
| 22 | 68.3万円/㎡ | – |
| 23 | 72.3万円/㎡ | – |
| 24 | 66.7万円/㎡ | – |
| 25 | 70.8万円/㎡ | – |
| 26 | 65.5万円/㎡ | 45.3万円/㎡ |
| 27 | 69.1万円/㎡ | – |
| 28 | 68.6万円/㎡ | – |
| 29 | 64万円/㎡ | – |
| 30 | 61.8万円/㎡ | – |
| 31 | 51万円/㎡ | – |
| 32 | 64.6万円/㎡ | – |
| 33 | 57.1万円/㎡ | – |
| 34 | 56万円/㎡ | – |
| 35 | 56万円/㎡ | 38.7万円/㎡ |
| 36 | 56万円/㎡ | 30.7万円/㎡ |
| 37 | 60万円/㎡ | 49.4万円/㎡ |
| 38 | 66.7万円/㎡ | – |
| 39 | 52.3万円/㎡ | – |
| 41 | 35.2万円/㎡ | – |
| 42 | 50万円/㎡ | – |
| 43 | 45.3万円/㎡ | – |
| 44 | 49.4万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 45 | 53.1万円/㎡ | – |
| 46 | 72.5万円/㎡ | – |
| 47 | 64.5万円/㎡ | – |
| 50 | – | 35.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 35万円/㎡ | 85万円/㎡ | – |
| 2006 | – | 38万円/㎡ | 58.9万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 40万円/㎡ | 75万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 40万円/㎡ | 72.3万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 35万円/㎡ | 74万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 40万円/㎡ | 72.7万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 37.5万円/㎡ | 54.5万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 40万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 40万円/㎡ | 52.2万円/㎡ | 65万円/㎡ |
| 2014 | – | 42万円/㎡ | 55.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 33.4万円/㎡ | 43.3万円/㎡ | 58.7万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2016 | – | 47.3万円/㎡ | 62.9万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2017 | – | 50万円/㎡ | 65.3万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2018 | – | 51.3万円/㎡ | 67万円/㎡ | 84.5万円/㎡ |
| 2019 | – | 48万円/㎡ | 78万円/㎡ | 76.8万円/㎡ |
| 2020 | – | 55.7万円/㎡ | 72.2万円/㎡ | 90.8万円/㎡ |
| 2021 | 47.5万円/㎡ | 57.6万円/㎡ | 76.2万円/㎡ | 88.3万円/㎡ |
| 2022 | – | 61.8万円/㎡ | 88万円/㎡ | 96万円/㎡ |
| 2023 | – | 60万円/㎡ | 88万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2024 | 47.5万円/㎡ | 64.3万円/㎡ | 86.3万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2025 | 67.5万円/㎡ | 68.6万円/㎡ | 96万円/㎡ | 111万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 84万円/㎡ | 103万円/㎡ | 112万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 28万円/㎡ | 45万円/㎡ | – |
| 2006 | 24.6万円/㎡ | 28.8万円/㎡ | 47.3万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 39.5万円/㎡ | 47.6万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 30.2万円/㎡ | 50万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 28.2万円/㎡ | 44.7万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 30.9万円/㎡ | 46.3万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 34万円/㎡ | – | 46.3万円/㎡ |
| 2012 | – | 25.7万円/㎡ | – | 43万円/㎡ |
| 2013 | – | 25.9万円/㎡ | – | 43万円/㎡ |
| 2014 | 25.5万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | – | 47.1万円/㎡ |
| 2015 | – | 33万円/㎡ | – | 47.4万円/㎡ |
| 2016 | – | 30.7万円/㎡ | – | 49.4万円/㎡ |
| 2017 | – | 34.1万円/㎡ | – | 55.6万円/㎡ |
| 2018 | – | 37万円/㎡ | – | 56万円/㎡ |
| 2019 | – | – | – | 56万円/㎡ |
| 2020 | – | 38.1万円/㎡ | – | 55.4万円/㎡ |
| 2021 | – | 31.6万円/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 37.3万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 41.3万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 38.7万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 45.2万円/㎡ | – | – |
荒川区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 町屋 | 3,400万円 | 70万円/㎡ | 5,400万円 | 7 | 227 | 78,075-7% 2019年比 |
| 南千住 | 4,500万円 | 81.6万円/㎡ | 6,650万円 | 8 | 156 | 76,950-2% 2019年比 |
| 三ノ輪 | 3,200万円 | 97.7万円/㎡ | 8,100万円 | 6 | 151 | 43,935+1% 2019年比 |
| 三河島 | 3,700万円 | 87.8万円/㎡ | 6,300万円 | 5 | 97 | 23,0000% 2019年比 |
| 日暮里 | 6,000万円 | 117万円/㎡ | 1億2,000万円 | 5 | 93 | 351,334-9% 2019年比 |
| 尾久 | 3,200万円 | 64.6万円/㎡ | – | 8 | 82 | 20,306+2% 2019年比 |
| 新三河島 | 3,600万円 | 92.3万円/㎡ | 1億3,000万円 | 4 | 80 | 5,696-6% 2019年比 |
| 赤土小学校前 | 4,350万円 | 86.7万円/㎡ | 6,100万円 | 5 | 60 | 5,317+2% 2019年比 |
| 熊野前 | 3,100万円 | 72万円/㎡ | 5,100万円 | 5 | 44 | 12,638-7% 2019年比 |
| 鶯谷 | 2,950万円 | 103万円/㎡ | – | 7 | 43 | 46,468-11% 2019年比 |
| 西日暮里 | 5,150万円 | 115万円/㎡ | 1億8,000万円 | 6 | 43 | 359,263-10% 2019年比 |
| 荒川区役所前 | 4,800万円 | 84.6万円/㎡ | 5,800万円 | 3 | 40 | 1,689+0% 2019年比 |
| 小台 | – | – | 4,900万円 | 4 | 24 | 3,186+0% 2019年比 |
| 荒川車庫前 | 3,800万円 | 73.5万円/㎡ | – | 2 | 14 | 3,350+0% 2019年比 |
| 宮ノ前 | – | – | 4,800万円 | 4 | 13 | 3,101+0% 2019年比 |
荒川区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 5,200万円 | 65 m² | 247 |
| 2LDK | 4,500万円 | 55 m² | 179 |
| 1K | 2,400万円 | 25 m² | 175 |
| 1LDK | 3,500万円 | 40 m² | 75 |
| 1DK | 2,500万円 | 30 m² | 35 |
| 2DK | 3,000万円 | 45 m² | 33 |
| 4LDK | 7,150万円 | 90 m² | 26 |
荒川区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は4,500万円（㎡単価92.3万円/㎡、280件）です。
荒川区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,500万円（141件）です。
荒川区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+37.2%、住宅地㎡単価は+36.2%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。