江戸川区の不動産相場【2026年版】ファミリー向け中心、価格上昇は加速、地震リスクは23区最大
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,100
要点
- 1東京で最も高い自然災害リスク
江戸川区の地震の発生確率は23区で最も高く、今後30年に震度6弱以上が約90%、震度6強以上が約40%です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
4,300万円
中古マンションの中央値 · 69.6万円/㎡
東京都より35%安い
東京都の47市区町村中 高い順に27位
値上がりしている？
+37.1%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に16位
地元の年収で買える？
10.1年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）より買いにくい
東京都の50市区町村中 高い順に4位
借りる？買う？
48年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）より長い
東京都の50市区町村中 高い順に10位
人は増えている？
+1.0%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）並み
東京都の50市区町村中 高い順に25位
災害リスクは？
90%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）より高い
東京都の50市区町村中 高い順に1位
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江戸川区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月8.1万円（2023年）。2018年から+1.6%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 江戸川区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 6.3万円 2018年比 +4.6% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 7.9万円 2018年比 -0.3% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 10.6万円 2018年比 +7.5% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 12.1万円 2018年比 +5.6% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 10万円 2018年比 +2.4% · 東京都：19.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 9.3万円 2018年比 +11.4% · 東京都：27.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,279円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（4,300万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月10.6万円）の約34年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 129,080戸。
ファミリーの区
江戸川区は東京で最もファミリー向けの区です。マンション取引の約3分の2がファミリー向けと23区で群を抜いて高く、ワンルームは13件に1件だけです。最も多く売買されるのは約4,300万円の65㎡の3LDKです。
価格上昇が加速
中古マンションの㎡単価は約70万円で、東京都平均の約0.6倍、23区の21位です。しかし㎡単価は過去5年で年約5.5%上がり、その前の5年の2倍以上のペースです。中古マンションの中央値は2024年の約3,800万円から2025年には約4,300万円に上がりました。公示地価の住宅地は過去1年で5.6%の上昇にとどまります。
駅が遠い
駅から遠い住宅が多く、篠崎、瑞江、一之江では典型的な徒歩時間が13〜14分です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約26%高くなっています。取引が多い駅の中では平井、小岩、西葛西が最も高いものの㎡単価約68〜71万円にとどまり、区内の価格差は小さめです。
東京で最も高い自然災害リスク
江戸川区の地震の発生確率は23区で最も高く、今後30年に震度6弱以上が約90%、震度6強以上が約40%です。ほぼすべての地価地点が想定最大規模の浸水想定区域に入り、半分以上が3m以上の深さです。区の多くは荒川と江戸川に挟まれた海抜ゼロメートル地帯です。
利回りは低め
中古マンションの中央値は家賃中央値の約48年分で、23区で3番目に割高な比率です。ここでは家族が貸すためでなく住むために買っています。
江戸川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 705,063
- 2020年比 +1.0%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- +2,542
- 人口千人あたり +3.61
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 9.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.2%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 7.5万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 89.5%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 6.2
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 4,375件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 424万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 82
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 6.9%
- 2024年・住民登録 47,932人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 6.2
- 人口1万人あたり・病院21、歯科363（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 44.4万円/㎡
- 1年 +5.5%・5年 +21.5%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 98.8%
- 地価公示地点85か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 57.6%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点85か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
江戸川区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
3,200万円
53.3万円/㎡
- 北小岩
- 小岩 · 徒歩10分
- 3LDK · 60 m²
- 1998年築
4,500万円
69.2万円/㎡
- 東小岩
- 江戸川 · 徒歩7分
- 3LDK · 65 m²
- 2008年築
6,200万円
103万円/㎡
- 西小岩
- 小岩 · 徒歩5分
- 3LDK · 60 m²
- 2019年築
戸建て
2,900万円
64.4万円/㎡
- 瑞江
- 瑞江 · 徒歩6分
- 土地40㎡ · 延床45㎡
- 2014年築
5,800万円
58万円/㎡
- 江戸川
- 瑞江 · 徒歩16分
- 土地90㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
9,500万円
38万円/㎡
- 東葛西
- 葛西 · 徒歩14分
- 土地165㎡ · 延床250㎡
- 1987年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 2,300万円 | 3,900万円 |
| 2006 | 2,500万円 | 4,100万円 |
| 2007 | 2,500万円 | 4,400万円 |
| 2008 | 2,800万円 | 4,300万円 |
| 2009 | 2,800万円 | 3,900万円 |
| 2010 | 2,700万円 | 3,900万円 |
| 2011 | 2,800万円 | 4,000万円 |
| 2012 | 2,600万円 | 3,800万円 |
| 2013 | 2,600万円 | 3,800万円 |
| 2014 | 2,800万円 | 3,800万円 |
| 2015 | 3,000万円 | 3,950万円 |
| 2016 | 3,150万円 | 4,100万円 |
| 2017 | 3,100万円 | 4,200万円 |
| 2018 | 3,100万円 | 4,200万円 |
| 2019 | 3,100万円 | 4,200万円 |
| 2020 | 3,100万円 | 4,600万円 |
| 2021 | 3,500万円 | 4,700万円 |
| 2022 | 3,800万円 | 5,000万円 |
| 2023 | 3,900万円 | 5,300万円 |
| 2024 | 3,800万円 | 5,000万円 |
| 2025 | 4,300万円 | 5,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 4,400万円 | 6,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 35.7万円/㎡ | 40万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2006 | 38.5万円/㎡ | 42.8万円/㎡ | 32万円/㎡ |
| 2007 | 46.7万円/㎡ | 44.7万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2008 | 43.1万円/㎡ | 43.2万円/㎡ | 32万円/㎡ |
| 2009 | 41.4万円/㎡ | 41.1万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2010 | 42.7万円/㎡ | 39.1万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2011 | 42万円/㎡ | 41.1万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2012 | 40万円/㎡ | 39.1万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2013 | 40万円/㎡ | 40万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2014 | 43.1万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2015 | 45.7万円/㎡ | 39万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2016 | 49.1万円/㎡ | 40万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2017 | 50万円/㎡ | 42万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2018 | 50万円/㎡ | 44万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2019 | 49.2万円/㎡ | 42.1万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2020 | 50.8万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | 33.5万円/㎡ |
| 2021 | 56.4万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 2022 | 60万円/㎡ | 50万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2023 | 61.5万円/㎡ | 52.5万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2024 | 61.2万円/㎡ | 51万円/㎡ | 39万円/㎡ |
| 2025 | 69.6万円/㎡ | 55万円/㎡ | 45.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 70万円/㎡ | 58.6万円/㎡ | 39万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 86.7万円/㎡ | 59万円/㎡ |
| 1 | – | 57.1万円/㎡ |
| 2 | 91.7万円/㎡ | 56.7万円/㎡ |
| 3 | 85万円/㎡ | 63万円/㎡ |
| 4 | 83.7万円/㎡ | 57.8万円/㎡ |
| 5 | 80万円/㎡ | 52.4万円/㎡ |
| 6 | 80万円/㎡ | 51.1万円/㎡ |
| 7 | 81.5万円/㎡ | 55.3万円/㎡ |
| 8 | 79.2万円/㎡ | 45.9万円/㎡ |
| 9 | 80万円/㎡ | 50.7万円/㎡ |
| 10 | 78.6万円/㎡ | 55.6万円/㎡ |
| 11 | 71.9万円/㎡ | 47.5万円/㎡ |
| 12 | 69.1万円/㎡ | – |
| 13 | 63.1万円/㎡ | – |
| 14 | 72.3万円/㎡ | 48.6万円/㎡ |
| 15 | 68万円/㎡ | 44.1万円/㎡ |
| 16 | 64.6万円/㎡ | 40.8万円/㎡ |
| 17 | 72.4万円/㎡ | 43.1万円/㎡ |
| 18 | 61.5万円/㎡ | 47.8万円/㎡ |
| 19 | 58.5万円/㎡ | 39万円/㎡ |
| 20 | 58.5万円/㎡ | 43.6万円/㎡ |
| 21 | 66.7万円/㎡ | 43.3万円/㎡ |
| 22 | 62.7万円/㎡ | 37.2万円/㎡ |
| 23 | 60万円/㎡ | 36.3万円/㎡ |
| 24 | 58.5万円/㎡ | 32.7万円/㎡ |
| 25 | 57.3万円/㎡ | 34.8万円/㎡ |
| 26 | 55.4万円/㎡ | 29.2万円/㎡ |
| 27 | 58.5万円/㎡ | 38.4万円/㎡ |
| 28 | 57.1万円/㎡ | 31.8万円/㎡ |
| 29 | 57万円/㎡ | 32.3万円/㎡ |
| 30 | 55.2万円/㎡ | 31.5万円/㎡ |
| 31 | 60万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 32 | 51.4万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 33 | 52.9万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 34 | 43.2万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 35 | 57.8万円/㎡ | 29.8万円/㎡ |
| 36 | 49.4万円/㎡ | 32.1万円/㎡ |
| 37 | 50万円/㎡ | 29.9万円/㎡ |
| 38 | 48.9万円/㎡ | 31.1万円/㎡ |
| 39 | 50.8万円/㎡ | 32.3万円/㎡ |
| 40 | 47.8万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 41 | 52.8万円/㎡ | 24.4万円/㎡ |
| 42 | 50万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 43 | 52万円/㎡ | 25.5万円/㎡ |
| 44 | 47.7万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 45 | 47.5万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 46 | 45.5万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 47 | 44万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 48 | 44.6万円/㎡ | 22.2万円/㎡ |
| 49 | 49.2万円/㎡ | 37.7万円/㎡ |
| 50 | 51.2万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 29.7万円/㎡ | 38.6万円/㎡ | – | – |
| 2006 | 30万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 46.9万円/㎡ | – |
| 2007 | 33.3万円/㎡ | 41.3万円/㎡ | 68万円/㎡ | – |
| 2008 | 30.8万円/㎡ | 41.5万円/㎡ | 52.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 30.9万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 50.8万円/㎡ | – |
| 2010 | 32.6万円/㎡ | 41.5万円/㎡ | 53.1万円/㎡ | – |
| 2011 | 33.3万円/㎡ | 41.3万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | – |
| 2012 | 31.7万円/㎡ | 37.3万円/㎡ | 47.3万円/㎡ | – |
| 2013 | 32.2万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | – |
| 2014 | 37万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2015 | 36万円/㎡ | 41.7万円/㎡ | 50万円/㎡ | 62.8万円/㎡ |
| 2016 | 40万円/㎡ | 45万円/㎡ | 50.9万円/㎡ | 58.6万円/㎡ |
| 2017 | 40万円/㎡ | 45.9万円/㎡ | 54.3万円/㎡ | 63万円/㎡ |
| 2018 | 42.2万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | 50.8万円/㎡ | 69.3万円/㎡ |
| 2019 | 41.5万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | 51.7万円/㎡ | 66.2万円/㎡ |
| 2020 | 38.3万円/㎡ | 47.7万円/㎡ | 53.8万円/㎡ | 72.3万円/㎡ |
| 2021 | 46.2万円/㎡ | 51.4万円/㎡ | 57.1万円/㎡ | 68.6万円/㎡ |
| 2022 | 48.5万円/㎡ | 54.3万円/㎡ | 62.9万円/㎡ | 76.9万円/㎡ |
| 2023 | 46.7万円/㎡ | 53.8万円/㎡ | 67.3万円/㎡ | 76.3万円/㎡ |
| 2024 | 44万円/㎡ | 57.5万円/㎡ | 64万円/㎡ | 88.6万円/㎡ |
| 2025 | 53.3万円/㎡ | 60万円/㎡ | 75万円/㎡ | 93.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 63.4万円/㎡ | 87.7万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 20万円/㎡ | 26.5万円/㎡ | 44.4万円/㎡ | – |
| 2006 | 32.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | 47万円/㎡ | – |
| 2007 | 30万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | 49.5万円/㎡ | – |
| 2008 | 30.6万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 48万円/㎡ | – |
| 2009 | 27.1万円/㎡ | 26.1万円/㎡ | 45.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 23.3万円/㎡ | 23.4万円/㎡ | 45.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 21.9万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 42.2万円/㎡ | 45.7万円/㎡ |
| 2012 | 20万円/㎡ | 23.5万円/㎡ | 37.3万円/㎡ | 44.4万円/㎡ |
| 2013 | 20万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | 36.5万円/㎡ | 44.4万円/㎡ |
| 2014 | 17.3万円/㎡ | 26.1万円/㎡ | 34万円/㎡ | 43.8万円/㎡ |
| 2015 | 21.7万円/㎡ | 26万円/㎡ | 37.9万円/㎡ | 44.2万円/㎡ |
| 2016 | 27.6万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 36万円/㎡ | 47.3万円/㎡ |
| 2017 | 26.1万円/㎡ | 28.1万円/㎡ | 37.7万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2018 | 27.3万円/㎡ | 29.1万円/㎡ | 41万円/㎡ | 48.7万円/㎡ |
| 2019 | 26.5万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 49.1万円/㎡ |
| 2020 | 24万円/㎡ | 27.9万円/㎡ | 40万円/㎡ | 50.2万円/㎡ |
| 2021 | 22.2万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 41万円/㎡ | 50.5万円/㎡ |
| 2022 | 27.7万円/㎡ | 31.9万円/㎡ | 44.9万円/㎡ | 48.6万円/㎡ |
| 2023 | 29.7万円/㎡ | 31.7万円/㎡ | 40万円/㎡ | 55.6万円/㎡ |
| 2024 | 24万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | 45.9万円/㎡ | 51.1万円/㎡ |
| 2025 | 30万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | 57.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 33.8万円/㎡ | – | – |
江戸川区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 小岩 | 3,900万円 | 68.8万円/㎡ | 5,100万円 | 11 | 325 | 116,612-12% 2019年比 |
| 葛西 | 3,900万円 | 62万円/㎡ | 7,300万円 | 12 | 315 | 95,955-10% 2019年比 |
| 篠崎 | 4,000万円 | 63.3万円/㎡ | 5,100万円 | 14 | 280 | 38,263-7% 2019年比 |
| 新小岩 | 3,900万円 | 58万円/㎡ | 4,650万円 | 20 | 269 | 141,472-8% 2019年比 |
| 西葛西 | 4,100万円 | 68.3万円/㎡ | 8,000万円 | 10 | 260 | 94,293-10% 2019年比 |
| 船堀 | 4,300万円 | 65.8万円/㎡ | 5,400万円 | 12 | 258 | 56,792-11% 2019年比 |
| 瑞江 | 3,850万円 | 57.7万円/㎡ | 5,200万円 | 13 | 239 | 52,849-7% 2019年比 |
| 平井(東京) | 4,400万円 | 71.4万円/㎡ | 6,050万円 | 9 | 203 | 59,946-11% 2019年比 |
| 一之江 | 4,100万円 | 60万円/㎡ | 4,300万円 | 13 | 201 | 41,531-7% 2019年比 |
| 京成小岩 | 3,500万円 | 60万円/㎡ | 6,200万円 | 5 | 85 | 17,629-6% 2019年比 |
| 江戸川 | 3,200万円 | 64.8万円/㎡ | 5,300万円 | 6 | 57 | 5,964-5% 2019年比 |
| 葛西臨海公園 | 3,900万円 | 56万円/㎡ | 7,200万円 | 21 | 53 | 27,292-1% 2019年比 |
| 東大島 | 3,800万円 | 60万円/㎡ | – | 11 | 33 | 29,477-9% 2019年比 |
| 新柴又 | – | – | 5,300万円 | 7 | 13 | 5,070+4% 2019年比 |
江戸川区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 4,300万円 | 65 m² | 632 |
| 2LDK | 3,850万円 | 60 m² | 184 |
| 4LDK | 5,350万円 | 80 m² | 58 |
| 1K | 1,300万円 | 25 m² | 51 |
| 1LDK | 3,050万円 | 40 m² | 46 |
| 2DK | 2,250万円 | 47.5 m² | 26 |
| 1DK | 1,350万円 | 25 m² | 22 |
| 2LDK+S | 4,350万円 | 65 m² | 16 |
江戸川区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は4,300万円（㎡単価69.6万円/㎡、408件）です。
江戸川区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,500万円（510件）です。
江戸川区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+37.1%、住宅地㎡単価は+35.8%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。