Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

荒川区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 560

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約5.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與東京都同步

    公寓每㎡價格比東京都平均低16%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約53%。

  4. 4
    混合型市場

    小型單位（27%）與家庭單位（35%）並存，投資與自住需求兼有。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

4,500萬日圓

二手公寓中位數 · 92.3萬日圓/㎡

比東京都低14%

東京都47個市區町村中由高到低第20

價格在上漲嗎？

+37.2%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第15

當地收入買得起嗎？

10.1倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）難買

東京都50個市區町村中由高到低第3

租還是買？

46年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）長

東京都50個市區町村中由高到低第13

人口在增加嗎？

+4.1%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）快

東京都50個市區町村中由高到低第7

災害風險高嗎？

80%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第4

荒川区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月9.1萬日圓（2023年），較2018年+4.7%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
7萬日圓
較2018年 +1.8% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
9.3萬日圓
較2018年 +8.6% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
13.3萬日圓
較2018年 +17.7% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
12.7萬日圓
較2018年 +2.9% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
17.3萬日圓
較2018年 +76.6% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
11.3萬日圓
較2018年 +25.5% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
2,843日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（4,500萬日圓・55㎡）約等於同等面積平均租金（每月13.3萬日圓）的28年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象41,210戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與東京都同步

公寓每㎡價格比東京都平均低16%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約53%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

混合型市場

小型單位（27%）與家庭單位（35%）並存，投資與自住需求兼有。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,900萬日圓至5,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+4%。2025年淨遷入約每千人3人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為12.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月8.1萬日圓）的46.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為80%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字與東京平均相若

2025年警方記錄的刑事案件共1,451宗，約每千名居民6.4宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔30%，入屋盜竊有10宗。與2019年相比減少6%。

二手公寓價格相當於當地10.1年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為444萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+25%。二手公寓成交價中位數約為其10.1倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+11%，五年變化+39%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在荒川区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
226,482
較2020年 +4.1%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+685
每千人 +3.02
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
12.9%
非出租或出售的空屋 4.0%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
8.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
80.4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
6.4
2025年每千名居民（東京警視廳記錄1,451宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
444萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
89
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
10.6%
2024年登記居民23,539人
東京都：5.2%
診所
8.3
每萬名居民；醫院12間、牙科132間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
63.3萬日圓/㎡
1年 +11.1%・5年 +38.7%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
28個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 64.3%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
28個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

荒川区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,700萬日圓

108萬日圓/㎡

  • 東日暮里
  • 三ノ輪 · 步行9分
  • 1K · 25 m²
  • 2007年建
典型2025 Q4

4,800萬日圓

64萬日圓/㎡

  • 荒川
  • 荒川二丁目 · 步行12分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2001年建
較高價位2026 Q1

6,500萬日圓

118萬日圓/㎡

  • 荒川
  • 町屋 · 步行5分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2021年建

獨棟

較低價位2025 Q4

4,700萬日圓

72.3萬日圓/㎡

  • 東尾久
  • 赤土小学校前 · 步行5分
  • 土地35㎡ · 樓地板65㎡
  • 2024年建
典型2025 Q4

7,100萬日圓

74.7萬日圓/㎡

  • 町屋
  • 町屋 · 步行2分
  • 土地50㎡ · 樓地板95㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

2億1,000萬日圓

84萬日圓/㎡

  • 西尾久
  • 宮ノ前 · 步行5分
  • 土地140㎡ · 樓地板250㎡
  • 2023年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲36%。但每㎡價格只升11%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓8,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,850萬日圓3,900萬日圓
20062,700萬日圓4,400萬日圓
20072,400萬日圓4,300萬日圓
20082,700萬日圓5,000萬日圓
20092,600萬日圓4,000萬日圓
20102,700萬日圓4,000萬日圓
20112,650萬日圓4,200萬日圓
20122,400萬日圓3,950萬日圓
20132,900萬日圓3,900萬日圓
20142,700萬日圓4,400萬日圓
20152,800萬日圓4,200萬日圓
20162,800萬日圓4,500萬日圓
20172,900萬日圓5,200萬日圓
20183,000萬日圓5,000萬日圓
20193,000萬日圓4,800萬日圓
20203,200萬日圓4,700萬日圓
20213,250萬日圓5,000萬日圓
20223,400萬日圓5,700萬日圓
20233,300萬日圓6,300萬日圓
20243,700萬日圓6,000萬日圓
20254,500萬日圓6,500萬日圓
2026年（部分）4,600萬日圓6,800萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約25%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200551.6萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
200647.6萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
200745.7萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
200854.1萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
200951.7萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201053.3萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201146.2萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201242.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡
201348萬日圓/㎡39萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201449.3萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201550.9萬日圓/㎡41萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
201660萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
201760萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
201862.9萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
201965萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
202067.3萬日圓/㎡52萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
202172萬日圓/㎡53.5萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
202281.7萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡
202383.3萬日圓/㎡55.7萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡
202482.1萬日圓/㎡65.8萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
202592.3萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
2026年（部分）100萬日圓/㎡72.4萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約41年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0114萬日圓/㎡66.3萬日圓/㎡
1132萬日圓/㎡67.4萬日圓/㎡
3108萬日圓/㎡–
4110萬日圓/㎡62.3萬日圓/㎡
5106萬日圓/㎡–
6104萬日圓/㎡–
7106萬日圓/㎡79.3萬日圓/㎡
896萬日圓/㎡–
996萬日圓/㎡–
1094萬日圓/㎡–
1192萬日圓/㎡–
1290萬日圓/㎡–
13100萬日圓/㎡–
1488萬日圓/㎡–
1592萬日圓/㎡–
1686.7萬日圓/㎡–
1786.7萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡
1888萬日圓/㎡–
1981.8萬日圓/㎡–
2077.7萬日圓/㎡–
2174.4萬日圓/㎡–
2268.3萬日圓/㎡–
2372.3萬日圓/㎡–
2466.7萬日圓/㎡–
2570.8萬日圓/㎡–
2665.5萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡
2769.1萬日圓/㎡–
2868.6萬日圓/㎡–
2964萬日圓/㎡–
3061.8萬日圓/㎡–
3151萬日圓/㎡–
3264.6萬日圓/㎡–
3357.1萬日圓/㎡–
3456萬日圓/㎡–
3556萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡
3656萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡
3760萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡
3866.7萬日圓/㎡–
3952.3萬日圓/㎡–
4135.2萬日圓/㎡–
4250萬日圓/㎡–
4345.3萬日圓/㎡–
4449.4萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
4553.1萬日圓/㎡–
4672.5萬日圓/㎡–
4764.5萬日圓/㎡–
50–35.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–35萬日圓/㎡85萬日圓/㎡–
2006–38萬日圓/㎡58.9萬日圓/㎡–
2007–40萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
2008–40萬日圓/㎡72.3萬日圓/㎡–
2009–35萬日圓/㎡74萬日圓/㎡–
2010–40萬日圓/㎡72.7萬日圓/㎡–
2011–37.5萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡–
2012–40萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡–
2013–40萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2014–42萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡–
201533.4萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡58.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2016–47.3萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
2017–50萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2018–51.3萬日圓/㎡67萬日圓/㎡84.5萬日圓/㎡
2019–48萬日圓/㎡78萬日圓/㎡76.8萬日圓/㎡
2020–55.7萬日圓/㎡72.2萬日圓/㎡90.8萬日圓/㎡
202147.5萬日圓/㎡57.6萬日圓/㎡76.2萬日圓/㎡88.3萬日圓/㎡
2022–61.8萬日圓/㎡88萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
2023–60萬日圓/㎡88萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
202447.5萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡86.3萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202567.5萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡96萬日圓/㎡111萬日圓/㎡
2026年（部分）–84萬日圓/㎡103萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–28萬日圓/㎡45萬日圓/㎡–
200624.6萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡–
2007–39.5萬日圓/㎡47.6萬日圓/㎡–
2008–30.2萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
2009–28.2萬日圓/㎡44.7萬日圓/㎡–
2010–30.9萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡–
2011–34萬日圓/㎡–46.3萬日圓/㎡
2012–25.7萬日圓/㎡–43萬日圓/㎡
2013–25.9萬日圓/㎡–43萬日圓/㎡
201425.5萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡–47.1萬日圓/㎡
2015–33萬日圓/㎡–47.4萬日圓/㎡
2016–30.7萬日圓/㎡–49.4萬日圓/㎡
2017–34.1萬日圓/㎡–55.6萬日圓/㎡
2018–37萬日圓/㎡–56萬日圓/㎡
2019–––56萬日圓/㎡
2020–38.1萬日圓/㎡–55.4萬日圓/㎡
2021–31.6萬日圓/㎡––
2022–37.3萬日圓/㎡––
2023–41.3萬日圓/㎡––
2024–38.7萬日圓/㎡––
2025–45.2萬日圓/㎡––

荒川区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
町屋3,400萬日圓70萬日圓/㎡5,400萬日圓722778,075-7% 較2019年
南千住4,500萬日圓81.6萬日圓/㎡6,650萬日圓815676,950-2% 較2019年
三ノ輪3,200萬日圓97.7萬日圓/㎡8,100萬日圓615143,935+1% 較2019年
三河島3,700萬日圓87.8萬日圓/㎡6,300萬日圓59723,0000% 較2019年
日暮里6,000萬日圓117萬日圓/㎡1億2,000萬日圓593351,334-9% 較2019年
尾久3,200萬日圓64.6萬日圓/㎡–88220,306+2% 較2019年
新三河島3,600萬日圓92.3萬日圓/㎡1億3,000萬日圓4805,696-6% 較2019年
赤土小学校前4,350萬日圓86.7萬日圓/㎡6,100萬日圓5605,317+2% 較2019年
熊野前3,100萬日圓72萬日圓/㎡5,100萬日圓54412,638-7% 較2019年
鶯谷2,950萬日圓103萬日圓/㎡–74346,468-11% 較2019年
西日暮里5,150萬日圓115萬日圓/㎡1億8,000萬日圓643359,263-10% 較2019年
荒川区役所前4,800萬日圓84.6萬日圓/㎡5,800萬日圓3401,689+0% 較2019年
小台––4,900萬日圓4243,186+0% 較2019年
荒川車庫前3,800萬日圓73.5萬日圓/㎡–2143,350+0% 較2019年
宮ノ前––4,800萬日圓4133,101+0% 較2019年

荒川区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK5,200萬日圓65 m²247
2LDK4,500萬日圓55 m²179
1K2,400萬日圓25 m²175
1LDK3,500萬日圓40 m²75
1DK2,500萬日圓30 m²35
2DK3,000萬日圓45 m²33
4LDK7,150萬日圓90 m²26

荒川区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,500萬日圓（每㎡92.3萬日圓，共280筆）。

荒川区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為6,500萬日圓（共141筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。