Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

足立区の不動産相場【2026年版】23区で最も安い区、ただし災害リスクは高い

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,545

要点

  1. 1
    23区で最も安い

    足立区の中古マンションの㎡単価は2025年に約63万円で、23区で最も低く、東京都平均の約0.6倍です。

  2. 2
    引っ越し先として人気

    2025年には国内の他地域から約6,400人の転入超過があり、住民1,000人あたり約9人と、中央区に次ぐ23区の2位でした。

  3. 3
    ファミリー向けの市場

    最も多く売買されるのは約3,500万円の65㎡の3LDKです。

  4. 4
    駅と築年数が大きく効く

    主要なターミナル駅の北千住は㎡単価約110万円で、区の中央値のほぼ2倍です。

  5. 5
    浸水と地震のリスク

    足立区の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入り、約60%が3m以上の深さです。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,900万円

中古マンションの中央値 · 62.5万円/㎡

東京都より42%安い

東京都の47市区町村中 高い順に31位

値上がりしている？

+30.8%

5年間

東京都（+26.5%）より速い

東京都の50市区町村中 高い順に25位

地元の年収で買える？

7.3年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

東京都（6.8×）より買いにくい

東京都の50市区町村中 高い順に24位

借りる？買う？

36年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

東京都（39）より短い

東京都の50市区町村中 高い順に33位

人は増えている？

+1.1%

人口（2020→25年）

東京都（+1.4%）並み

東京都の50市区町村中 高い順に23位

災害リスクは？

84%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

東京都（53%）より高い

東京都の50市区町村中 高い順に2位

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足立区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.5万円（2023年）。2018年から+0.3%。 東京都：9.5万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
6.1万円
2018年比 -2.6% · 東京都：7万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
7.8万円
2018年比 +6.4% · 東京都：9.9万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
9.9万円
2018年比 +7.9% · 東京都：12.6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
11.2万円
2018年比 +4.8% · 東京都：15.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
9.9万円
2018年比 -9.4% · 東京都：19.1万円
150㎡〜
戸建て中心
8.1万円
2018年比 -45.2% · 東京都：27.1万円
1㎡あたりの家賃
2,329円
中央値・月額 · 東京都：2,800円
中古マンションの中央値（2,900万円・55㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月9.9万円）の約25年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 123,550戸。

23区で最も安い

足立区の中古マンションの㎡単価は2025年に約63万円で、23区で最も低く、東京都平均の約0.6倍です。中古マンションの中央値は約2,900万円、戸建ての中央値は約5,000万円。10年前は東京都平均の約半分だったので、少しずつ差が縮まっています。

引っ越し先として人気

2025年には国内の他地域から約6,400人の転入超過があり、住民1,000人あたり約9人と、中央区に次ぐ23区の2位でした。手の届く広さを求める家族が多く移ってきています。

ファミリー向けの市場

最も多く売買されるのは約3,500万円の65㎡の3LDKです。マンション取引のほぼ半分がファミリー向けです。

駅と築年数が大きく効く

主要なターミナル駅の北千住は㎡単価約110万円で、区の中央値のほぼ2倍です。駅から13〜15分かかることが多い竹ノ塚や六町は約42〜43万円。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約43%高くなっています。マンションの価値も速く下がり、築31年ほどで価格は半分になります。

浸水と地震のリスク

足立区の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入り、約60%が3m以上の深さです。区は荒川などの川に挟まれています。地震の発生確率も23区で2番目に高く、今後30年に震度6弱以上が約84%です。中古マンションの中央値は家賃中央値の約36年分で、東京都平均より良い比率です。

足立区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
702,718
2020年比 +1.1%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+6,370
人口千人あたり +9.06
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
10.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.8%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
6.7万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
83.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
犯罪の認知件数
6.6
2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 4,617件）
東京都：6.9
納税者1人あたり所得
396万円
2023年分の課税対象所得
東京都：542万円
昼夜間人口比率
89
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
6.3%
2024年・住民登録 43,996人
東京都：5.2%
診療所
6.5
人口1万人あたり・病院57、歯科379（2020年）
東京都：9.8
公示地価（2026年）
34.7万円/㎡
1年 +6.2%・5年 +24.2%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
100.0%
地価公示地点103か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 61.2%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点103か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

足立区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,000万円

33.3万円/㎡

  • 花畑
  • 谷塚 · 徒歩15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1997年築
標準的2026 Q2

3,000万円

50万円/㎡

  • 大谷田
  • 北綾瀬 · 徒歩12分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1991年築
高価格帯2026 Q1

4,500万円

75万円/㎡

  • 足立
  • 五反野 · 徒歩6分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2000年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

4,000万円

40万円/㎡

  • 扇
  • 扇大橋 · 徒歩6分
  • 土地70㎡ · 延床100㎡
  • 2017年築
標準的2026 Q2

5,300万円

66.3万円/㎡

  • 伊興
  • 竹ノ塚 · 徒歩11分
  • 土地90㎡ · 延床80㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q3

9,800万円

72.6万円/㎡

  • 梅田
  • 梅島 · 徒歩2分
  • 土地130㎡ · 延床135㎡
  • 2007年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,600万円3,600万円
20061,700万円3,700万円
20071,800万円3,900万円
20082,000万円3,600万円
20091,800万円3,300万円
20101,950万円3,500万円
20111,900万円3,400万円
20121,800万円3,200万円
20131,900万円3,400万円
20141,900万円3,300万円
20152,000万円3,400万円
20162,200万円3,600万円
20172,300万円3,700万円
20182,400万円3,700万円
20192,600万円3,800万円
20202,600万円3,900万円
20212,800万円4,300万円
20222,700万円4,500万円
20232,800万円4,600万円
20242,700万円4,600万円
20252,900万円5,000万円
2026年（途中まで）3,100万円5,400万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約19%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200528万円/㎡37.3万円/㎡22万円/㎡
200630.8万円/㎡38万円/㎡25万円/㎡
200731.7万円/㎡39.1万円/㎡27万円/㎡
200833.3万円/㎡38.2万円/㎡26万円/㎡
200931.7万円/㎡35.6万円/㎡24万円/㎡
201034万円/㎡36万円/㎡22万円/㎡
201133.2万円/㎡35.6万円/㎡22万円/㎡
201230.8万円/㎡34.4万円/㎡21万円/㎡
201332.3万円/㎡34.7万円/㎡22万円/㎡
201432万円/㎡34.3万円/㎡22万円/㎡
201535.7万円/㎡35.6万円/㎡23.5万円/㎡
201639.3万円/㎡36.7万円/㎡26万円/㎡
201740万円/㎡38万円/㎡25万円/㎡
201842.8万円/㎡38.8万円/㎡26万円/㎡
201945.7万円/㎡39万円/㎡27万円/㎡
202047.8万円/㎡41.2万円/㎡29万円/㎡
202150万円/㎡44.2万円/㎡28万円/㎡
202253.8万円/㎡45万円/㎡34万円/㎡
202356万円/㎡46.7万円/㎡34万円/㎡
202458.2万円/㎡47.4万円/㎡33万円/㎡
202562.5万円/㎡50万円/㎡36万円/㎡
2026年（途中まで）70万円/㎡54.8万円/㎡40.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築11年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築31年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約1.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築26年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築26年までに新築時から約42%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0123万円/㎡52万円/㎡
1111万円/㎡49万円/㎡
297.5万円/㎡50万円/㎡
393.5万円/㎡51.1万円/㎡
496万円/㎡50万円/㎡
588万円/㎡49.1万円/㎡
692万円/㎡47.3万円/㎡
795万円/㎡46.5万円/㎡
890万円/㎡41.2万円/㎡
977.8万円/㎡43.2万円/㎡
1074.3万円/㎡47.8万円/㎡
1168.6万円/㎡36.7万円/㎡
1265.6万円/㎡47.8万円/㎡
1366.3万円/㎡44.2万円/㎡
1458.9万円/㎡43.9万円/㎡
1558.3万円/㎡38万円/㎡
1658.6万円/㎡36.5万円/㎡
1758.5万円/㎡37.3万円/㎡
1864万円/㎡41.1万円/㎡
1957万円/㎡34.1万円/㎡
2054万円/㎡37.6万円/㎡
2155万円/㎡37.5万円/㎡
2253.3万円/㎡37万円/㎡
2354.1万円/㎡38.1万円/㎡
2448.7万円/㎡35.5万円/㎡
2552.7万円/㎡32.7万円/㎡
2649.1万円/㎡28.6万円/㎡
2749.2万円/㎡28.9万円/㎡
2852.6万円/㎡27.4万円/㎡
2950.4万円/㎡32.9万円/㎡
3050万円/㎡36.8万円/㎡
3143.8万円/㎡28.7万円/㎡
3240万円/㎡30.3万円/㎡
3345.3万円/㎡27.7万円/㎡
3443.1万円/㎡35.3万円/㎡
3542万円/㎡29.6万円/㎡
3641.7万円/㎡28.2万円/㎡
3745.7万円/㎡29.6万円/㎡
3843万円/㎡29.2万円/㎡
3935万円/㎡31.8万円/㎡
4039万円/㎡22.7万円/㎡
4136.4万円/㎡25万円/㎡
4240万円/㎡28.4万円/㎡
4330.4万円/㎡27.9万円/㎡
4436.7万円/㎡29.3万円/㎡
4540万円/㎡24.6万円/㎡
4637万円/㎡28.3万円/㎡
4731.7万円/㎡23.6万円/㎡
4832.4万円/㎡30.7万円/㎡
4927.7万円/㎡28万円/㎡
5032.5万円/㎡27.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築浅物件が優位 — 2000年代築の物件は10年間で年約4.8%上昇した一方、1981年以前の物件は年3.7%にとどまり、新しい建物ほど評価される市場です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約31%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200517.2万円/㎡28万円/㎡44.6万円/㎡–
200618.6万円/㎡29.5万円/㎡48万円/㎡–
200723.1万円/㎡30万円/㎡43.1万円/㎡–
200823.8万円/㎡30万円/㎡44.9万円/㎡–
200923.3万円/㎡28.3万円/㎡45.7万円/㎡–
201017.3万円/㎡29.3万円/㎡45.3万円/㎡–
201121.5万円/㎡30万円/㎡40万円/㎡–
201219.5万円/㎡27.3万円/㎡37.1万円/㎡54.3万円/㎡
201322.2万円/㎡29.2万円/㎡38.6万円/㎡55.7万円/㎡
201421.8万円/㎡28.4万円/㎡40万円/㎡57.2万円/㎡
201526万円/㎡32万円/㎡41.5万円/㎡59.2万円/㎡
201623.5万円/㎡33.8万円/㎡42.7万円/㎡80万円/㎡
201722.9万円/㎡35万円/㎡45.5万円/㎡100万円/㎡
201825万円/㎡37万円/㎡47.1万円/㎡75.4万円/㎡
201928.3万円/㎡37.1万円/㎡48.8万円/㎡70.9万円/㎡
202025万円/㎡40万円/㎡52万円/㎡80万円/㎡
202131.6万円/㎡43.5万円/㎡54.6万円/㎡84.4万円/㎡
202236.4万円/㎡46.1万円/㎡58.3万円/㎡77.6万円/㎡
202333.7万円/㎡45万円/㎡56.7万円/㎡85万円/㎡
202435万円/㎡43.6万円/㎡65.5万円/㎡95万円/㎡
202533.7万円/㎡48.8万円/㎡65.2万円/㎡102万円/㎡
2026年（途中まで）45万円/㎡56万円/㎡64.4万円/㎡100万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200521.2万円/㎡27.2万円/㎡42.1万円/㎡–
200624.5万円/㎡29.3万円/㎡42.1万円/㎡–
200728.3万円/㎡30万円/㎡42.7万円/㎡–
200826.3万円/㎡29.6万円/㎡41.8万円/㎡–
200921.9万円/㎡25.3万円/㎡38.8万円/㎡–
201022.2万円/㎡25.3万円/㎡38.9万円/㎡–
201121.5万円/㎡24.6万円/㎡34.7万円/㎡38.8万円/㎡
201220万円/㎡21.6万円/㎡30万円/㎡37.1万円/㎡
201318.8万円/㎡22.6万円/㎡30万円/㎡37.1万円/㎡
201419万円/㎡23.3万円/㎡30万円/㎡36.8万円/㎡
201520.7万円/㎡24.4万円/㎡30.9万円/㎡38.7万円/㎡
201618.6万円/㎡25.4万円/㎡31.6万円/㎡40万円/㎡
201721.1万円/㎡26.9万円/㎡32.7万円/㎡41.3万円/㎡
201821.3万円/㎡25.7万円/㎡34.7万円/㎡42.4万円/㎡
201920.6万円/㎡27.8万円/㎡35.5万円/㎡43.4万円/㎡
202021.8万円/㎡24.1万円/㎡30.7万円/㎡43万円/㎡
202123万円/㎡29万円/㎡35.8万円/㎡45.1万円/㎡
202228.4万円/㎡28.9万円/㎡36.7万円/㎡47.7万円/㎡
202328.2万円/㎡29万円/㎡40万円/㎡47.9万円/㎡
202428.8万円/㎡31.8万円/㎡40.9万円/㎡46万円/㎡
202527.8万円/㎡32.4万円/㎡41万円/㎡48.6万円/㎡
2026年（途中まで）–33.7万円/㎡–50.6万円/㎡

足立区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
北綾瀬2,600万円52.2万円/㎡4,600万円1138140,648+7% 2019年比
竹ノ塚2,600万円43.2万円/㎡4,900万円1337965,257-10% 2019年比
北千住3,050万円108万円/㎡5,700万円93331,121,423-13% 2019年比
梅島3,000万円56.8万円/㎡4,450万円928234,181-5% 2019年比
六町2,250万円41.8万円/㎡4,800万円1522532,300+7% 2019年比
五反野2,700万円47.5万円/㎡5,300万円920634,729-6% 2019年比
綾瀬2,700万円87.3万円/㎡6,050万円8201372,622-18% 2019年比
西新井2,600万円64万円/㎡4,700万円1018761,612-8% 2019年比
大師前2,500万円53.8万円/㎡4,500万円913512,557-10% 2019年比
千住大橋3,100万円100万円/㎡6,600万円513115,863-2% 2019年比
亀有3,250万円59.3万円/㎡4,800万円1213077,840-9% 2019年比
青井2,200万円48万円/㎡4,600万円811812,900-2% 2019年比
舎人2,900万円49.7万円/㎡4,800万円81099,145+5% 2019年比
谷在家2,450万円53.5万円/㎡4,500万円810710,579-3% 2019年比
扇大橋3,300万円48.6万円/㎡4,000万円101059,913-2% 2019年比

足立区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,500万円65 m²719
1K2,300万円20 m²372
2LDK3,000万円55 m²295
1LDK2,800万円40 m²95
4LDK5,000万円80 m²64
2DK1,800万円45 m²60
1DK2,500万円25 m²49
2LDK+S3,000万円60 m²27

足立区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,900万円（㎡単価62.5万円/㎡、685件）です。

足立区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,000万円（636件）です。

足立区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+30.8%、住宅地㎡単価は+24.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。