Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

江東区の不動産相場【2026年版】3LDKが主役、豊洲・湾岸エリアの価格と災害リスク

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,453

要点

  1. 1
    上昇ペースが加速

    マンションの㎡単価は過去5年で年約7%上がり、その前の5年より速いペースです。

  2. 2
    駅からの距離が大きく効く

    駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約26%高く、東京で最も差が大きい区の一つです。

  3. 3
    地震と浸水のリスクが大きい

    江東区の地震の発生確率は23区で3番目に高く、今後30年に震度6弱以上が約82%、震度6強以上が約30%です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

4,000万円

中古マンションの中央値 · 116万円/㎡

東京都より8%高い

東京都の47市区町村中 高い順に11位

値上がりしている？

+40.0%

5年間

東京都（+26.5%）より速い

東京都の50市区町村中 高い順に11位

地元の年収で買える？

7.6年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

東京都（6.8×）より買いにくい

東京都の50市区町村中 高い順に20位

借りる？買う？

39年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

東京都（39）並み

東京都の50市区町村中 高い順に28位

人は増えている？

+5.5%

人口（2020→25年）

東京都（+1.4%）より速い

東京都の50市区町村中 高い順に3位

災害リスクは？

82%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

東京都（53%）より高い

東京都の50市区町村中 高い順に3位

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江東区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月10.4万円（2023年）。2018年から+7.3%。 東京都：9.5万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
8.1万円
2018年比 +3.8% · 東京都：7万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
10.6万円
2018年比 +8.6% · 東京都：9.9万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
14.5万円
2018年比 +19.6% · 東京都：12.6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
17.6万円
2018年比 +12.5% · 東京都：15.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
15.5万円
2018年比 +20.1% · 東京都：19.1万円
150㎡〜
戸建て中心
8.4万円
2018年比 +10.0% · 東京都：27.1万円
1㎡あたりの家賃
3,175円
中央値・月額 · 東京都：2,800円
中古マンションの中央値（4,000万円・50㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月14.5万円）の約23年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 88,560戸。

3LDKの区

江東区は豊洲・木場・亀戸の区です。最も多く売買されるのはワンルームではなく70㎡の3LDKで、マンション取引の約37%がファミリー向けと、23区で最も高い割合の一つです。3LDKの中央値は約6,400万円。2020年から2025年で人口は5.5%増えて23区の3位、世帯数は12%増えました。

上昇ペースが加速

マンションの㎡単価は過去5年で年約7%上がり、その前の5年より速いペースです。㎡単価は約120万円で、東京都平均をやや上回ります。公示地価の住宅地は過去1年で11.5%上昇しました。

駅からの距離が大きく効く

駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約26%高く、東京で最も差が大きい区の一つです。豊洲、門前仲町、清澄白河が最も高い駅で㎡単価約120〜130万円。駅から12分以上かかることが多い南砂町は約75万円で最も安くなっています。

地震と浸水のリスクが大きい

江東区の地震の発生確率は23区で3番目に高く、今後30年に震度6弱以上が約82%、震度6強以上が約30%です。区の多くは埋立地です。地価地点の93%が想定最大規模の浸水想定区域に入り、ほぼ半分が3m以上の深さです。主に亀戸や大島周辺の東部の低地です。湾岸の新しいタワーは高く建てられていますが、住所ごとにハザードマップを確認してください。

再開発

江東区の湾岸の一部は「東京都心・臨海地域」の都市再生緊急整備地域に含まれ、豊洲や有明でタワーが増え続けています。空き家率は23区で最も低い区です。

江東区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
553,358
2020年比 +5.5%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,011
人口千人あたり +1.83
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.0%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.3%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
8.5万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
81.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
犯罪の認知件数
6.3
2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 3,456件）
東京都：6.9
納税者1人あたり所得
529万円
2023年分の課税対象所得
東京都：542万円
昼夜間人口比率
121
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
7.3%
2024年・住民登録 39,561人
東京都：5.2%
診療所
7.7
人口1万人あたり・病院18、歯科303（2020年）
東京都：9.8
公示地価（2026年）
63.6万円/㎡
1年 +11.5%・5年 +36.6%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
93.0%
地価公示地点43か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 46.5%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点43か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

江東区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,800万円

112万円/㎡

  • 毛利
  • 住吉(東京) · 徒歩7分
  • 1K · 25 m²
  • 2019年築
標準的2026 Q1

4,200万円

70万円/㎡

  • 枝川
  • 豊洲 · 徒歩15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年築
高価格帯2026 Q1

9,200万円

108万円/㎡

  • 大島
  • 住吉(東京) · 徒歩6分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1997年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

4,600万円

51.1万円/㎡

  • 東砂
  • 南砂町 · 徒歩13分
  • 土地50㎡ · 延床90㎡
  • 2017年築
標準的2026 Q1

7,000万円

66.7万円/㎡

  • 東砂
  • 南砂町 · 徒歩20分
  • 土地65㎡ · 延床105㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

1億7,000万円

73.9万円/㎡

  • 南砂
  • 東陽町 · 徒歩19分
  • 土地185㎡ · 延床230㎡
  • 2017年築
取引価格（中央値）の推移
0円5,000万円1億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,200万円5,100万円
20062,200万円5,500万円
20072,400万円5,700万円
20082,950万円5,300万円
20092,700万円4,700万円
20102,700万円5,000万円
20113,300万円4,550万円
20122,800万円4,300万円
20133,000万円4,800万円
20143,000万円4,500万円
20153,000万円4,800万円
20163,400万円5,250万円
20173,500万円6,000万円
20183,500万円6,100万円
20193,400万円5,700万円
20203,500万円5,250万円
20213,700万円6,000万円
20223,700万円6,400万円
20234,000万円7,000万円
20244,200万円7,400万円
20254,000万円6,850万円
2026年（途中まで）4,700万円8,700万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約38%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200538.7万円/㎡47.8万円/㎡39.5万円/㎡
200644.5万円/㎡42.5万円/㎡44万円/㎡
200748.8万円/㎡50.5万円/㎡57万円/㎡
200852.3万円/㎡46.3万円/㎡50.5万円/㎡
200948.6万円/㎡44万円/㎡40万円/㎡
201056万円/㎡45.3万円/㎡42万円/㎡
201157.1万円/㎡44.2万円/㎡44万円/㎡
201250.9万円/㎡40.7万円/㎡44万円/㎡
201352万円/㎡44.4万円/㎡45.5万円/㎡
201456.9万円/㎡41.5万円/㎡43万円/㎡
201563万円/㎡47.1万円/㎡50万円/㎡
201668万円/㎡49.5万円/㎡55万円/㎡
201770万円/㎡52万円/㎡57.5万円/㎡
201872.7万円/㎡55.2万円/㎡63万円/㎡
201975万円/㎡56万円/㎡63万円/㎡
202082.9万円/㎡53.3万円/㎡64万円/㎡
202190万円/㎡58.3万円/㎡85万円/㎡
202295万円/㎡63.2万円/㎡73万円/㎡
2023100万円/㎡64.4万円/㎡80万円/㎡
2024105万円/㎡67.4万円/㎡86万円/㎡
2025116万円/㎡70.6万円/㎡96.5万円/㎡
2026年（途中まで）124万円/㎡86万円/㎡100万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築20年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築39年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築26年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築26年までに新築時から約42%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0124万円/㎡71.6万円/㎡
1136万円/㎡84.6万円/㎡
2130万円/㎡–
3123万円/㎡90.9万円/㎡
4128万円/㎡–
5120万円/㎡–
6120万円/㎡72.3万円/㎡
7112万円/㎡–
8108万円/㎡65.5万円/㎡
9108万円/㎡62.6万円/㎡
10108万円/㎡–
11112万円/㎡–
12105万円/㎡–
13110万円/㎡–
14112万円/㎡–
15115万円/㎡–
16105万円/㎡64.3万円/㎡
17100万円/㎡–
18100万円/㎡–
19105万円/㎡–
2092.9万円/㎡67.5万円/㎡
2190.7万円/㎡72.8万円/㎡
2291.5万円/㎡–
2388.8万円/㎡–
2481.5万円/㎡–
2583.3万円/㎡–
2683.1万円/㎡49.2万円/㎡
2777.4万円/㎡–
2889.4万円/㎡–
2994.5万円/㎡44.6万円/㎡
3086.7万円/㎡57.9万円/㎡
3166.7万円/㎡–
3268.3万円/㎡37.5万円/㎡
3364.4万円/㎡38.9万円/㎡
3467万円/㎡–
3565.3万円/㎡47.4万円/㎡
3666.7万円/㎡35.7万円/㎡
3769.1万円/㎡49.1万円/㎡
3864.6万円/㎡40.5万円/㎡
3962.5万円/㎡–
4061.4万円/㎡50.7万円/㎡
4161.7万円/㎡27.1万円/㎡
4260万円/㎡38万円/㎡
4361.7万円/㎡59.1万円/㎡
4463.6万円/㎡46.4万円/㎡
4560.9万円/㎡–
4671.4万円/㎡52.3万円/㎡
4754万円/㎡44.4万円/㎡
4858.2万円/㎡–
4961.8万円/㎡31.7万円/㎡
5060万円/㎡46.4万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.9%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約15%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200529万円/㎡36.6万円/㎡57.3万円/㎡–
200632万円/㎡37.6万円/㎡100万円/㎡–
200734万円/㎡42.4万円/㎡81.7万円/㎡–
200836.4万円/㎡45.5万円/㎡68.8万円/㎡–
200933.4万円/㎡41.4万円/㎡65.7万円/㎡–
201038万円/㎡43.3万円/㎡75万円/㎡–
201135.6万円/㎡44万円/㎡70万円/㎡110万円/㎡
201235.8万円/㎡41.4万円/㎡60万円/㎡92万円/㎡
201334.5万円/㎡44万円/㎡62.9万円/㎡72.4万円/㎡
201436.9万円/㎡46.3万円/㎡68.6万円/㎡89万円/㎡
201540万円/㎡47.5万円/㎡76万円/㎡104万円/㎡
201644.6万円/㎡53.3万円/㎡78.6万円/㎡96.3万円/㎡
201747.3万円/㎡53.3万円/㎡80万円/㎡90.9万円/㎡
201849.1万円/㎡55.4万円/㎡85万円/㎡96万円/㎡
201946万円/㎡56万円/㎡85万円/㎡96万円/㎡
202053.9万円/㎡57.8万円/㎡88万円/㎡104万円/㎡
202152.7万円/㎡62.5万円/㎡97.6万円/㎡104万円/㎡
202260万円/㎡68万円/㎡100万円/㎡108万円/㎡
202360.8万円/㎡70.9万円/㎡104万円/㎡116万円/㎡
202463.6万円/㎡73.3万円/㎡110万円/㎡123万円/㎡
202566.7万円/㎡78.5万円/㎡124万円/㎡125万円/㎡
2026年（途中まで）81.7万円/㎡83.3万円/㎡134万円/㎡136万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005––54.7万円/㎡–
2006–36.2万円/㎡52万円/㎡–
2007–35.5万円/㎡56.3万円/㎡–
2008–36.1万円/㎡56.3万円/㎡–
2009–30.4万円/㎡50.6万円/㎡–
2010–30万円/㎡51.1万円/㎡–
2011–31.4万円/㎡–49万円/㎡
201224.6万円/㎡25.7万円/㎡–48.2万円/㎡
2013–31.3万円/㎡–52.5万円/㎡
2014–26.4万円/㎡–51.6万円/㎡
201535.3万円/㎡32.1万円/㎡–51.1万円/㎡
201636.6万円/㎡34.5万円/㎡–54.5万円/㎡
2017–36.5万円/㎡–63.2万円/㎡
201828.9万円/㎡37万円/㎡56万円/㎡65.3万円/㎡
201939.4万円/㎡48.5万円/㎡–61.5万円/㎡
2020–36.1万円/㎡–58.8万円/㎡
202134万円/㎡50万円/㎡–68.9万円/㎡
202230.1万円/㎡43.5万円/㎡–76.7万円/㎡
202343.3万円/㎡39.6万円/㎡––
202448.4万円/㎡42.8万円/㎡––
202555.9万円/㎡54.2万円/㎡–78.2万円/㎡

江東区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
亀戸2,900万円104万円/㎡6,900万円8497130,374-9% 2019年比
豊洲9,000万円130万円/㎡–7354235,987-8% 2019年比
南砂町3,900万円75.4万円/㎡5,650万円1234158,300-4% 2019年比
大島(東京)3,400万円82.2万円/㎡5,400万円731130,671-10% 2019年比
東陽町4,000万円81.4万円/㎡1億8,500万円7305111,204-9% 2019年比
木場3,750万円112万円/㎡1億400万円725069,105-11% 2019年比
門前仲町3,500万円124万円/㎡1億9,000万円6247177,594-14% 2019年比
清澄白河3,800万円120万円/㎡1億3,000万円622693,138-9% 2019年比
住吉(東京)4,000万円108万円/㎡1億円722692,207-12% 2019年比
西大島4,100万円100万円/㎡5,650万円719526,736-10% 2019年比
東大島3,400万円70万円/㎡5,400万円1019229,477-9% 2019年比
森下(東京)3,100万円116万円/㎡1億9,000万円314570,246-54% 2019年比
辰巳7,500万円100万円/㎡–912827,148-11% 2019年比
有明テニスの森8,000万円132万円/㎡–81208,148+62% 2019年比
潮見3,350万円100万円/㎡–47329,668+9% 2019年比

江東区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK6,400万円70 m²1105
1K2,700万円25 m²986
2LDK6,700万円60 m²617
1LDK4,400万円40 m²193
1DK3,200万円25 m²115
4LDK7,400万円80 m²73
2DK3,500万円45 m²56
2LDK+S4,300万円60 m²23

江東区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,000万円（㎡単価116万円/㎡、1171件）です。

江東区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,850万円（196件）です。

江東区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+40.0%、住宅地㎡単価は+50.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。