岡山県の不動産相場【2026年版】安定した価格、深刻な浸水リスク
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 3,101
要点
- 1安定した地方の拠点
岡山県のマンションの㎡単価は10年にわたり年3%のペースで着実に伸びています。
- 2「災害が少ない」？浸水は別
岡山県は災害の少ない県としてよく紹介され、地震リスクも中程度です（今後30年に震度6弱以上の確率は約34%）。
- 3マンションは早く値下がりする
岡山県のマンションは築13年ほどで㎡単価の約4分の1、築26年で半分を失います。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,100万円
中古マンションの中央値 · 29.3万円/㎡
全国より47%安い
47都道府県中 高い順に17位
値上がりしている？
+15.5%
5年間
全国（+33.4%）より緩やか
47都道府県中 高い順に29位
地元の年収で買える？
6.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
全国（6.6×）より買いやすい
47都道府県中 高い順に10位
借りる？買う？
35年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
全国（38）より短い
47都道府県中 高い順に8位
人は増えている？
-4.2%
人口（2020→25年）
全国（-2.5%）より速く減少
47都道府県中 高い順に23位
災害リスクは？
34%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
全国（38%）より低い
47都道府県中 高い順に19位
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岡山県の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.3万円（2023年）。2018年から+3.1%。 日本：6.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 岡山県日本 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.2万円 2018年比 +1.5% · 日本：5.3万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.1万円 2018年比 +1.1% · 日本：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6万円 2018年比 +6.0% · 日本：7.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 7万円 2018年比 +9.1% · 日本：8.8万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.1万円 2018年比 -1.0% · 日本：8.4万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.8万円 2018年比 +0.5% · 日本：9.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,310円
- 中央値・月額 · 日本：1,598円
- 中古マンションの中央値（2,100万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7万円）の約25年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 210,800戸。
安定した地方の拠点
岡山県のマンションの㎡単価は10年にわたり年3%のペースで着実に伸びています。駅周辺の岡山市北区は5年で約19%上がり、都市再生緊急整備地域に指定されています。倉敷市はほとんど動いていません。公示地価の地点では、住宅地は5年で約3%、商業地は約9%の上昇です。
人口の減少
岡山県の人口は2020年から2025年で4.2%減り、2025年には転出が転入を約5,600人上回りました。住宅の8.7%が放置された空き家です。
「災害が少ない」？浸水は別
岡山県は災害の少ない県としてよく紹介され、地震リスクも中程度です（今後30年に震度6弱以上の確率は約34%）。しかし浸水リスクは日本で最も高い部類で、地価地点の約69%が想定最大規模の浸水想定区域に入り、31%が3m以上の深さの浸水に直面し、岐阜県に次ぐ高さです。倉敷市真備町に大きな被害をもたらした2018年の西日本豪雨は、まさにこのハザードマップどおりに起きました。地価地点の約14%は瀬戸内海沿岸の津波浸水想定区域にも入ります。
マンションは早く値下がりする
岡山県のマンションは築13年ほどで㎡単価の約4分の1、築26年で半分を失います。中古マンションの中央値は地元の家賃中央値の約35年分です。
岡山県の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 1,808,664
- 2020年比 -4.2%
- 日本：-2.5%
- 2025年の転入超過
- -5,594
- 人口千人あたり -3.09
- 空き家率（2023年）
- 16.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.6%
- 日本：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5万円
- 月額・借家全体
- 日本：5.7万円
- 大地震のリスク
- 33.5%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 日本：38.4%
- 納税者1人あたり所得
- 348万円
- 2023年分の課税対象所得
- 日本：393万円
- 外国人住民
- 2.1%
- 2024年・住民登録 38,118人
- 日本：3.0%
- 診療所
- 9.1
- 人口1万人あたり・病院161、歯科993（2020年）
- 日本：8.5
- 公示地価（2026年）
- 3.7万円/㎡
- 1年 +0.9%・5年 +2.9%
- 日本：7.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 69.1%
- 地価公示地点379か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 30.9%）
- 日本：42.6%
- 津波リスク
- 13.7%
- 地価公示地点379か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 日本：7.8%
- 土砂災害リスク
- 5.8%
- 地価公示地点379か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 日本：2.6%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 岡山駅周辺・表町地域 · 113 ha · 2003年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岡山県の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,000万円
15.4万円/㎡
- 大供、岡山市北区
- 岡山 · 徒歩18分
- 2LDK · 65 m²
- 1986年築
2,300万円
35.4万円/㎡
- 東古松、岡山市北区
- 大元 · 徒歩10分
- 3LDK · 65 m²
- 2004年築
3,300万円
41.3万円/㎡
- 稲荷町、倉敷市
- 倉敷 · 徒歩13分
- 3LDK · 80 m²
- 2022年築
戸建て
530万円
2.7万円/㎡
- 日上、津山市
- 東津山 · 徒歩23分
- 土地650㎡ · 延床195㎡
- 1977年築
1,900万円
8.6万円/㎡
- 高尾、新見市
- 新見 · 徒歩9分
- 土地820㎡ · 延床220㎡
- 1979年築
3,800万円
28.1万円/㎡
- 芳泉、岡山市南区
- 備前西市
- 土地120㎡ · 延床135㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,200万円 | 1,700万円 |
| 2008 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2009 | 1,200万円 | 1,500万円 |
| 2010 | 1,250万円 | 1,600万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 1,600万円 |
| 2012 | 1,300万円 | 1,600万円 |
| 2013 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2015 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 2018 | 1,700万円 | 1,700万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 1,700万円 |
| 2020 | 1,900万円 | 1,800万円 |
| 2021 | 1,700万円 | 2,000万円 |
| 2022 | 1,900万円 | 1,700万円 |
| 2023 | 2,150万円 | 1,800万円 |
| 2024 | 2,000万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 1,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,300万円 | 2,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.8万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2008 | 20万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2009 | 18.4万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2010 | 17.5万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2011 | 16.9万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2012 | 18.3万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2013 | 20万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2015 | 21.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2017 | 21.3万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2018 | 25万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2019 | 24.6万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2020 | 25.4万円/㎡ | 13万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2021 | 24.6万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2022 | 27.4万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2023 | 29.7万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2024 | 28.6万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2025 | 29.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 32.5万円/㎡ | 13万円/㎡ | 4万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.3万円/㎡ |
| 1 | 49.3万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 2 | 53.8万円/㎡ | 32.7万円/㎡ |
| 3 | 47.1万円/㎡ | 29.5万円/㎡ |
| 4 | 51.3万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 5 | 47.7万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 6 | 41.4万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 7 | 44.6万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 8 | 41.4万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 9 | 41.3万円/㎡ | 25.2万円/㎡ |
| 10 | 40万円/㎡ | 22.2万円/㎡ |
| 11 | 37.6万円/㎡ | 21.6万円/㎡ |
| 12 | 37.8万円/㎡ | 20.8万円/㎡ |
| 13 | 35.1万円/㎡ | 20.8万円/㎡ |
| 14 | 36.8万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 15 | 34.7万円/㎡ | 19.1万円/㎡ |
| 16 | 33.7万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 17 | 33.8万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 18 | 34万円/㎡ | 15.7万円/㎡ |
| 19 | 36万円/㎡ | 16.4万円/㎡ |
| 20 | 34.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ |
| 21 | 32万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 22 | 27.9万円/㎡ | 12.1万円/㎡ |
| 23 | 28.2万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 24 | 28.6万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 25 | 26.4万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 26 | 21.4万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 27 | 22.9万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 28 | 21.5万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 29 | 21.4万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 30 | 17.8万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 31 | 17.1万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 32 | 19万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 33 | 19万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 34 | 17.2万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 35 | 15万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 36 | 16.1万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 37 | – | 9.1万円/㎡ |
| 38 | – | 6.5万円/㎡ |
| 39 | – | 6.2万円/㎡ |
| 40 | – | 6.8万円/㎡ |
| 41 | – | 7.6万円/㎡ |
| 42 | – | 8.6万円/㎡ |
| 43 | – | 9.4万円/㎡ |
| 44 | – | 6.3万円/㎡ |
| 45 | – | 6.7万円/㎡ |
| 46 | – | 6.9万円/㎡ |
| 47 | – | 5.9万円/㎡ |
| 48 | 10万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 49 | – | 5.8万円/㎡ |
| 50 | 7万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.3万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 16.8万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 16万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 16.2万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 15.7万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | – |
| 2012 | 15.3万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | – |
| 2013 | 15.3万円/㎡ | 26.9万円/㎡ | – |
| 2014 | 16.1万円/㎡ | 29.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 17.1万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 2016 | 17.1万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | 34.4万円/㎡ |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 30万円/㎡ | 36.6万円/㎡ |
| 2018 | 18.3万円/㎡ | 31.1万円/㎡ | 35.5万円/㎡ |
| 2019 | 17.3万円/㎡ | 32万円/㎡ | 38.6万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 38.7万円/㎡ |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 32.6万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2022 | 19万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | 41.3万円/㎡ |
| 2023 | 21.3万円/㎡ | 32.8万円/㎡ | 44.6万円/㎡ |
| 2024 | 20万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | 43.1万円/㎡ |
| 2025 | 20万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | 43.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 26.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 9.2万円/㎡ | 12万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.5万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2010 | 8.1万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 23.5万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2011 | 8.1万円/㎡ | 11万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2012 | 7.2万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 19万円/㎡ | 27.7万円/㎡ |
| 2013 | 8.3万円/㎡ | 10.8万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 2014 | 8.4万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2015 | 6.7万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2016 | 7.4万円/㎡ | 9.8万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2017 | 6.8万円/㎡ | 10万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2018 | 6.6万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2019 | 6.1万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 2020 | 6.2万円/㎡ | 10万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 2021 | 6.9万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2022 | 7.2万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2023 | 6.7万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
| 2024 | 5.4万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 24.6万円/㎡ |
| 2025 | 5.5万円/㎡ | 9.1万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 23.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 4.7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 26万円/㎡ |
岡山県のエリア別相場
2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。
| エリア | 中古マンション㎡単価 | 中古マンション価格（中央値） | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 住宅地 ㎡単価（取引） | マンション5年変化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山市北区 | 33.8万円/㎡ | 2,400万円 | 2,400万円 | 8.8万円/㎡ | +19.2% |
| 倉敷市 | 26万円/㎡ | 1,800万円 | 2,100万円 | 4.8万円/㎡ | +5.9% |
| 岡山市中区 | – | – | 2,400万円 | 6.4万円/㎡ | – |
| 岡山市南区 | – | – | 2,600万円 | 6.6万円/㎡ | – |
| 総社市 | – | – | 2,000万円 | 4.2万円/㎡ | – |
| 岡山市東区 | – | – | 1,650万円 | 5.2万円/㎡ | – |
| 浅口市 | – | – | 910万円 | 2.2万円/㎡ | – |
| 赤磐市 | – | – | 1,100万円 | 1.2万円/㎡ | – |
| 津山市 | – | – | 960万円 | 3万円/㎡ | – |
| 笠岡市 | – | – | 1,100万円 | 1.5万円/㎡ | – |
| 瀬戸内市 | – | – | 800万円 | 2.3万円/㎡ | – |
| 玉野市 | – | – | 370万円 | 2.2万円/㎡ | – |
| 備前市 | – | – | 395万円 | 6,900円/㎡ | – |
| 真庭市 | – | – | 300万円 | 7,800円/㎡ | – |
| 井原市 | – | – | – | 1.4万円/㎡ | – |
岡山県の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,400万円 | 35.3万円/㎡ | 2,700万円 | 14 | 921 |
| 倉敷 | 2,100万円 | 29.6万円/㎡ | 2,700万円 | 18 | 384 |
| 大元 | 2,100万円 | 31.3万円/㎡ | 5,600万円 | 11 | 207 |
| 新倉敷 | – | – | 2,700万円 | 18 | 135 |
| 津山 | – | – | 895万円 | 18 | 121 |
| 備前西市 | 1,600万円 | 22.5万円/㎡ | 3,500万円 | 16 | 116 |
| 瀬戸 | – | – | 1,550万円 | 14 | 106 |
| 児島 | – | – | 800万円 | 15 | 105 |
| 茶屋町 | – | – | 2,050万円 | 12 | 102 |
| 中庄 | 1,500万円 | 30万円/㎡ | 1,800万円 | 14 | 99 |
| 西阿知 | – | – | 2,900万円 | 18 | 94 |
| 庭瀬 | – | – | 2,400万円 | 16 | 94 |
| 笠岡 | – | – | 985万円 | 20 | 86 |
| 法界院 | 2,300万円 | 31.7万円/㎡ | 3,400万円 | 11 | 82 |
| 高島(岡山) | 1,500万円 | 22.9万円/㎡ | 3,300万円 | 15 | 82 |
岡山県の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300万円 | 70 m² | 339 |
| 2LDK | 1,900万円 | 65 m² | 124 |
| 4LDK | 2,700万円 | 80 m² | 69 |
| 1K | 330万円 | 20 m² | 33 |
| 1LDK | 2,000万円 | 52.5 m² | 20 |
| 2DK | 1,500万円 | 60 m² | 14 |
| 1DK | 390万円 | 32.5 m² | 10 |
岡山県の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価29.3万円/㎡、203件）です。
岡山県の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,700万円（1570件）です。
岡山県の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+15.5%、住宅地㎡単価は+14.7%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。