板橋区の不動産相場【2026年版】割安で人が集まる区、駅近と北部の低地に注意
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,423
要点
- 1人が引っ越してくる割安な区
板橋区の中古マンションの㎡単価は約90万円で、東京都平均の約0.8倍、23区の20位です。
- 2駅からの距離が大きく効く
駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約34%高く、23区で3番目に大きい差です。
- 3北部の浸水リスク
地価地点の約40%が浸水想定区域に入り、約5分の1は3m以上の深さです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,800万円
中古マンションの中央値 · 88.2万円/㎡
東京都より18%安い
東京都の47市区町村中 高い順に22位
値上がりしている？
+34.8%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に17位
地元の年収で買える？
6.6年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）並み
東京都の50市区町村中 高い順に33位
借りる？買う？
32年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）より短い
東京都の50市区町村中 高い順に43位
人は増えている？
+1.8%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）並み
東京都の50市区町村中 高い順に16位
災害リスクは？
54%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）並み
東京都の50市区町村中 高い順に12位
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板橋区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.8万円（2023年）。2018年から+5.7%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 板橋区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 6.4万円 2018年比 +5.3% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 8.5万円 2018年比 +7.8% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 11.1万円 2018年比 +13.9% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 12.2万円 2018年比 +8.9% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 9.8万円 2018年比 -10.3% · 東京都：19.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 8.3万円 2018年比 -45.4% · 東京都：27.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,637円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（2,800万円・40㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月8.5万円）の約27年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 139,560戸。
人が引っ越してくる割安な区
板橋区の中古マンションの㎡単価は約90万円で、東京都平均の約0.8倍、23区の20位です。中古マンションの中央値は約2,800万円。2025年には国内の他地域からの転入が転出を約3,900人上回って23区の6位、世帯数は2020年から2025年で5.5%増えました。
着実な上昇
マンションの㎡単価は過去5年にわたり年約6%上がっており、以前と同じペースです。公示地価の住宅地は過去1年で約8%上昇しました。
二種類の買い手
マンション取引のほぼ半分が約2,300万円の25㎡の1Kで、多くは賃貸用です。2番目に多いのは約4,700万円の3LDKで、取引の4分の1以上がファミリー向けです。中古マンションの中央値は家賃中央値の約32年分で、23区では良い比率の一つです。
駅からの距離が大きく効く
駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約34%高く、23区で3番目に大きい差です。北部の都営三田線の駅（志村三丁目や蓮根など）は㎡単価約65〜80万円と、南側の板橋区役所前や大山（約100万円）よりかなり安くなっています。
北部の浸水リスク
地価地点の約40%が浸水想定区域に入り、約5分の1は3m以上の深さです。荒川沿いの高島平や志村の低地です。南部の台地はより安全です。地震の発生確率は23区の平均並みです。
板橋区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 595,000
- 2020年比 +1.8%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- +3,862
- 人口千人あたり +6.49
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 11.7%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 2.8%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 7.3万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 54.3%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 5.9
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 3,492件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 422万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 90
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 6.5%
- 2024年・住民登録 37,481人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 6.5
- 人口1万人あたり・病院40、歯科349（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 53.8万円/㎡
- 1年 +8.3%・5年 +27.6%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 39.4%
- 地価公示地点66か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 19.7%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点66か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
板橋区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,200万円
110万円/㎡
- 小豆沢
- 志村坂上 · 徒歩9分
- 1K · 20 m²
- 2007年築
2,900万円
116万円/㎡
- 板橋
- 板橋区役所前 · 徒歩8分
- 1K · 25 m²
- 2013年築
5,100万円
102万円/㎡
- 舟渡
- 浮間舟渡 · 徒歩8分
- 2LDK · 50 m²
- 2017年築
戸建て
3,800万円
47.5万円/㎡
- 赤塚新町
- 地下鉄赤塚 · 徒歩3分
- 土地125㎡ · 延床80㎡
- 1988年築
6,800万円
64.8万円/㎡
- 坂下
- 志村三丁目 · 徒歩8分
- 土地70㎡ · 延床105㎡
- 2026年築
1億3,000万円
72.2万円/㎡
- 西台
- 東武練馬 · 徒歩15分
- 土地120㎡ · 延床180㎡
- 2018年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 1,800万円 | 4,100万円 |
| 2006 | 2,100万円 | 4,500万円 |
| 2007 | 2,300万円 | 4,600万円 |
| 2008 | 2,300万円 | 4,300万円 |
| 2009 | 2,100万円 | 4,100万円 |
| 2010 | 2,300万円 | 4,300万円 |
| 2011 | 2,350万円 | 4,300万円 |
| 2012 | 2,300万円 | 4,000万円 |
| 2013 | 2,100万円 | 4,200万円 |
| 2014 | 2,400万円 | 4,300万円 |
| 2015 | 2,400万円 | 4,300万円 |
| 2016 | 2,400万円 | 4,700万円 |
| 2017 | 2,500万円 | 5,000万円 |
| 2018 | 2,500万円 | 5,300万円 |
| 2019 | 2,500万円 | 4,900万円 |
| 2020 | 2,400万円 | 5,000万円 |
| 2021 | 2,500万円 | 5,600万円 |
| 2022 | 2,400万円 | 5,800万円 |
| 2023 | 2,500万円 | 6,200万円 |
| 2024 | 2,700万円 | 6,400万円 |
| 2025 | 2,800万円 | 6,900万円 |
| 2026年（途中まで） | 3,100万円 | 6,800万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 35.7万円/㎡ | 42.4万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2006 | 41.8万円/㎡ | 45万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2007 | 49.2万円/㎡ | 47.3万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2008 | 48万円/㎡ | 46.3万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2009 | 46.3万円/㎡ | 42.2万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2010 | 48.7万円/㎡ | 43.8万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2011 | 46万円/㎡ | 44万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2012 | 44.3万円/㎡ | 42.1万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2013 | 43.2万円/㎡ | 42.7万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2014 | 46.7万円/㎡ | 43.9万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2015 | 51.7万円/㎡ | 44.1万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 2016 | 55.7万円/㎡ | 44.7万円/㎡ | 41万円/㎡ |
| 2017 | 60万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2018 | 60万円/㎡ | 48.9万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2019 | 64万円/㎡ | 50.9万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2020 | 65.5万円/㎡ | 52.1万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 2021 | 75万円/㎡ | 54.7万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2022 | 80万円/㎡ | 54.9万円/㎡ | 53万円/㎡ |
| 2023 | 80万円/㎡ | 56.9万円/㎡ | 52万円/㎡ |
| 2024 | 84.4万円/㎡ | 60.7万円/㎡ | 57万円/㎡ |
| 2025 | 88.2万円/㎡ | 61.7万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 100万円/㎡ | 58.8万円/㎡ | 74.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 120万円/㎡ | 68.6万円/㎡ |
| 1 | 112万円/㎡ | 68万円/㎡ |
| 2 | 107万円/㎡ | 71万円/㎡ |
| 3 | 100万円/㎡ | 65.4万円/㎡ |
| 4 | 102万円/㎡ | 67.5万円/㎡ |
| 5 | 96万円/㎡ | 69.4万円/㎡ |
| 6 | 100万円/㎡ | 71.4万円/㎡ |
| 7 | 96万円/㎡ | 62.9万円/㎡ |
| 8 | 92万円/㎡ | 63.1万円/㎡ |
| 9 | 92万円/㎡ | 56万円/㎡ |
| 10 | 92万円/㎡ | 56.9万円/㎡ |
| 11 | 92万円/㎡ | 55.6万円/㎡ |
| 12 | 92万円/㎡ | 51.7万円/㎡ |
| 13 | 95万円/㎡ | 61.2万円/㎡ |
| 14 | 90万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 15 | 92.7万円/㎡ | 52.9万円/㎡ |
| 16 | 94.3万円/㎡ | 52.6万円/㎡ |
| 17 | 86.7万円/㎡ | 53.7万円/㎡ |
| 18 | 80万円/㎡ | 49.4万円/㎡ |
| 19 | 77.8万円/㎡ | 55.9万円/㎡ |
| 20 | 78.7万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 21 | 71.4万円/㎡ | 52.8万円/㎡ |
| 22 | 70.7万円/㎡ | 44.3万円/㎡ |
| 23 | 72.8万円/㎡ | 49.7万円/㎡ |
| 24 | 72.3万円/㎡ | 46.3万円/㎡ |
| 25 | 70万円/㎡ | 38.5万円/㎡ |
| 26 | 66.7万円/㎡ | 41.4万円/㎡ |
| 27 | 64万円/㎡ | 37.7万円/㎡ |
| 28 | 60万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 29 | 63.5万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 30 | 58万円/㎡ | 42.3万円/㎡ |
| 31 | 63.6万円/㎡ | 42.7万円/㎡ |
| 32 | 57.2万円/㎡ | 35.3万円/㎡ |
| 33 | 54.5万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 34 | 52万円/㎡ | 41.3万円/㎡ |
| 35 | 55万円/㎡ | 42.3万円/㎡ |
| 36 | 53.7万円/㎡ | 38.5万円/㎡ |
| 37 | 55万円/㎡ | 44.9万円/㎡ |
| 38 | 58.4万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 39 | 60万円/㎡ | 42.2万円/㎡ |
| 40 | 60万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 41 | 56万円/㎡ | 35.1万円/㎡ |
| 42 | 48.3万円/㎡ | 32.5万円/㎡ |
| 43 | 47.4万円/㎡ | 39.8万円/㎡ |
| 44 | 50万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 45 | 50万円/㎡ | 30.4万円/㎡ |
| 46 | 45.7万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 47 | 44.4万円/㎡ | 34.1万円/㎡ |
| 48 | 38万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 49 | 37.1万円/㎡ | 28.1万円/㎡ |
| 50 | 36.4万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 27.5万円/㎡ | 36.4万円/㎡ | 76.7万円/㎡ | – |
| 2006 | 30万円/㎡ | 38.3万円/㎡ | 85万円/㎡ | – |
| 2007 | 34.5万円/㎡ | 42.1万円/㎡ | 95万円/㎡ | – |
| 2008 | 36万円/㎡ | 42万円/㎡ | 92万円/㎡ | – |
| 2009 | 29.1万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | 80万円/㎡ | – |
| 2010 | 32.7万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 72.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 32.4万円/㎡ | 41.8万円/㎡ | 55万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2012 | 29.1万円/㎡ | 40万円/㎡ | 52.9万円/㎡ | 77.5万円/㎡ |
| 2013 | 28万円/㎡ | 39.5万円/㎡ | 54.8万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 2014 | 31.1万円/㎡ | 43.3万円/㎡ | 57.5万円/㎡ | 71.4万円/㎡ |
| 2015 | 32万円/㎡ | 45.2万円/㎡ | 60万円/㎡ | 96万円/㎡ |
| 2016 | 33.3万円/㎡ | 47.7万円/㎡ | 68.6万円/㎡ | 88万円/㎡ |
| 2017 | 33.3万円/㎡ | 50万円/㎡ | 69.3万円/㎡ | 88.3万円/㎡ |
| 2018 | 36.3万円/㎡ | 51.3万円/㎡ | 74.1万円/㎡ | 84.3万円/㎡ |
| 2019 | 36.7万円/㎡ | 50万円/㎡ | 80万円/㎡ | 84.6万円/㎡ |
| 2020 | 37万円/㎡ | 52万円/㎡ | 80万円/㎡ | 88万円/㎡ |
| 2021 | 40万円/㎡ | 55.4万円/㎡ | 84万円/㎡ | 90.9万円/㎡ |
| 2022 | 40万円/㎡ | 56.7万円/㎡ | 85万円/㎡ | 88万円/㎡ |
| 2023 | 42.7万円/㎡ | 60万円/㎡ | 86万円/㎡ | 92.2万円/㎡ |
| 2024 | 43.8万円/㎡ | 63.3万円/㎡ | 89.3万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2025 | 47.5万円/㎡ | 67.1万円/㎡ | 95.4万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 51.3万円/㎡ | 74.5万円/㎡ | 100万円/㎡ | 112万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 33万円/㎡ | 47.5万円/㎡ | – |
| 2006 | 32万円/㎡ | 35.1万円/㎡ | 50.6万円/㎡ | – |
| 2007 | 35.8万円/㎡ | 35万円/㎡ | 51.8万円/㎡ | – |
| 2008 | 35万円/㎡ | 36.2万円/㎡ | 50万円/㎡ | – |
| 2009 | 26.7万円/㎡ | 31.7万円/㎡ | 46.2万円/㎡ | – |
| 2010 | 26.7万円/㎡ | 29.3万円/㎡ | 48.4万円/㎡ | 51.6万円/㎡ |
| 2011 | 25.5万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | 47.8万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2012 | 24.7万円/㎡ | 25.1万円/㎡ | 40万円/㎡ | 46.2万円/㎡ |
| 2013 | 23.1万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | 44万円/㎡ | 46.8万円/㎡ |
| 2014 | 24.4万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | 39万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 2015 | 26.8万円/㎡ | 35.5万円/㎡ | 46.4万円/㎡ | 49.1万円/㎡ |
| 2016 | 23.9万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | 43.2万円/㎡ | 53.5万円/㎡ |
| 2017 | 26.8万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 41.2万円/㎡ | 56.7万円/㎡ |
| 2018 | 28.3万円/㎡ | 36万円/㎡ | 44.5万円/㎡ | 58.1万円/㎡ |
| 2019 | 26.6万円/㎡ | 36.7万円/㎡ | 43.5万円/㎡ | 57.9万円/㎡ |
| 2020 | 27.2万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | 43.5万円/㎡ | 56.2万円/㎡ |
| 2021 | 27.6万円/㎡ | 34.2万円/㎡ | 47.8万円/㎡ | 57.7万円/㎡ |
| 2022 | 30万円/㎡ | 35.6万円/㎡ | 52.4万円/㎡ | 62.6万円/㎡ |
| 2023 | 35.2万円/㎡ | 40.5万円/㎡ | 52.9万円/㎡ | 59万円/㎡ |
| 2024 | 32.8万円/㎡ | 40万円/㎡ | 53.8万円/㎡ | 68.2万円/㎡ |
| 2025 | 32万円/㎡ | 46.4万円/㎡ | 55.3万円/㎡ | 59.4万円/㎡ |
板橋区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 板橋本町 | 2,500万円 | 95万円/㎡ | 6,600万円 | 5 | 304 | 35,317-3% 2019年比 |
| ときわ台(東京) | 2,600万円 | 86.4万円/㎡ | 7,000万円 | 8 | 273 | 41,939-12% 2019年比 |
| 大山(東京) | 2,800万円 | 96万円/㎡ | 8,100万円 | 7 | 272 | 46,657-10% 2019年比 |
| 板橋区役所前 | 2,700万円 | 100万円/㎡ | 7,500万円 | 6 | 261 | 33,494-5% 2019年比 |
| 上板橋 | 2,300万円 | 73.3万円/㎡ | 6,350万円 | 8 | 257 | 48,520-7% 2019年比 |
| 志村三丁目 | 3,100万円 | 64.5万円/㎡ | 5,000万円 | 8 | 235 | 29,443-10% 2019年比 |
| 東武練馬 | 2,900万円 | 75.7万円/㎡ | 5,300万円 | 10 | 208 | 54,406-10% 2019年比 |
| 志村坂上 | 3,050万円 | 80万円/㎡ | 7,600万円 | 7 | 205 | 28,843-7% 2019年比 |
| 蓮根 | 2,700万円 | 80万円/㎡ | 6,350万円 | 7 | 197 | 18,624-4% 2019年比 |
| 小竹向原 | 2,800万円 | 96万円/㎡ | 7,750万円 | 9 | 180 | 301,371-11% 2019年比 |
| 本蓮沼 | 2,600万円 | 92万円/㎡ | 6,300万円 | 6 | 161 | 23,943-8% 2019年比 |
| 中板橋 | 2,500万円 | 90万円/㎡ | 6,700万円 | 8 | 159 | 26,869-8% 2019年比 |
| 高島平 | 2,400万円 | 64.6万円/㎡ | 5,950万円 | 7 | 149 | 26,750-13% 2019年比 |
| 成増 | 4,100万円 | 83万円/㎡ | 5,800万円 | 9 | 135 | 51,425-12% 2019年比 |
| 西台 | 2,300万円 | 66.4万円/㎡ | 6,800万円 | 8 | 135 | 24,284-10% 2019年比 |
板橋区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 2,300万円 | 25 m² | 1095 |
| 3LDK | 4,700万円 | 65 m² | 631 |
| 2LDK | 3,600万円 | 55 m² | 379 |
| 1LDK | 3,000万円 | 40 m² | 144 |
| 1DK | 2,300万円 | 25 m² | 105 |
| 2DK | 2,000万円 | 40 m² | 73 |
| 4LDK | 5,850万円 | 85 m² | 42 |
| 1R | 1,095万円 | 15 m² | 34 |
板橋区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,800万円（㎡単価88.2万円/㎡、871件）です。
板橋区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,900万円（380件）です。
板橋区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+34.8%、住宅地㎡単価は+34.9%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。