墨田区の不動産相場【2026年版】23区で最も利回りが良い、スカイツリーの街
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 950
要点
- 1人が増えて、まだ手が届く
両国・錦糸町・東京スカイツリーのある墨田区は、2020年から2025年に人口が4.8%増えて23区の4位、世帯数は8%増えました。
- 2ワンルーム中心で、利回りは23区トップ
マンション取引の半分以上がワンルームや1Kで、最も多く売買されるのは約2,500万円の25㎡の1Kです。
- 3北は安く、南は高い
南部の両国と錦糸町は取引が多く価格も高く、㎡単価約110万円です。
- 4浸水リスクは区全体に
墨田区の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入っており（荒川区・足立区・葛飾区も同じ）、約5分の1は3m以上の深さです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
3,200万円
中古マンションの中央値 · 112万円/㎡
東京都より4%高い
東京都の47市区町村中 高い順に13位
値上がりしている？
+27.3%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に37位
地元の年収で買える？
7.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）並み
東京都の50市区町村中 高い順に28位
借りる？買う？
30年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）より短い
東京都の50市区町村中 高い順に45位
人は増えている？
+4.8%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に4位
災害リスクは？
57%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）より高い
東京都の50市区町村中 高い順に10位
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墨田区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月9.8万円（2023年）。2018年から+10.8%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 墨田区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 7.8万円 2018年比 +7.2% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 11.1万円 2018年比 +16.5% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 13万円 2018年比 +9.9% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 14万円 2018年比 +9.7% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 13.5万円 2018年比 -4.6% · 東京都：19.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 8万円 2018年比 -7.6% · 東京都：27.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 3,130円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（3,200万円・25㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.8万円）の約34年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 72,200戸。
人が増えて、まだ手が届く
両国・錦糸町・東京スカイツリーのある墨田区は、2020年から2025年に人口が4.8%増えて23区の4位、世帯数は8%増えました。国内の他地域からの転入が転出を上回っています。中古マンションの㎡単価は約110万円で東京都平均とほぼ同じ、中古マンションの中央値は約3,200万円です。
価格上昇は減速
マンションの㎡単価は過去5年で年約3.8%上がり、その前の5年の約半分のペースです。地価はまだ速く動いており、公示地価の住宅地は過去1年で13.2%、取引での土地価格は5年で約60%上がりました。
ワンルーム中心で、利回りは23区トップ
マンション取引の半分以上がワンルームや1Kで、最も多く売買されるのは約2,500万円の25㎡の1Kです。中古マンションの中央値は家賃中央値の約30年分で、23区で最も低い比率です。小口の投資家に人気がある理由です。駅からの距離は価格にほとんど影響していません。
北は安く、南は高い
南部の両国と錦糸町は取引が多く価格も高く、㎡単価約110万円です。北部の八広や小村井はそれより約3分の1安くなっています。
浸水リスクは区全体に
墨田区の地価地点はすべて想定最大規模の浸水想定区域に入っており（荒川区・足立区・葛飾区も同じ）、約5分の1は3m以上の深さです。区は隅田川と荒川に挟まれ、海抜ゼロメートル以下の場所もあります。地震の発生確率（今後30年に震度6弱以上が約57%）も東京都平均を上回ります。
墨田区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 285,203
- 2020年比 +4.8%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- +834
- 人口千人あたり +2.92
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 11.8%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 2.2%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 8.8万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 57.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 7.0
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 1,992件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 455万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 104
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 5.9%
- 2024年・住民登録 16,980人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 8.0
- 人口1万人あたり・病院13、歯科194（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 67.1万円/㎡
- 1年 +13.2%・5年 +39.5%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 100.0%
- 地価公示地点24か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 20.8%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点24か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
墨田区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,500万円
125万円/㎡
- 本所
- 本所吾妻橋 · 徒歩10分
- 1K · 20 m²
- 2007年築
3,400万円
136万円/㎡
- 京島
- 京成曳舟 · 徒歩4分
- 1K · 25 m²
- 2025年築
5,600万円
112万円/㎡
- 緑
- 両国 · 徒歩9分
- 1DK · 50 m²
- 2005年築
戸建て
5,000万円
100万円/㎡
- 石原
- 両国 · 徒歩8分
- 土地35㎡ · 延床50㎡
- 1960年築
1億円
83.3万円/㎡
- 向島
- 曳舟 · 徒歩7分
- 土地90㎡ · 延床120㎡
- 2016年築
2億5,000万円
114万円/㎡
- 緑
- 両国 · 徒歩8分
- 土地105㎡ · 延床220㎡
- 1966年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 2,000万円 | 4,300万円 |
| 2006 | 2,100万円 | 4,400万円 |
| 2007 | 2,300万円 | 4,500万円 |
| 2008 | 2,400万円 | 4,300万円 |
| 2009 | 2,200万円 | 4,000万円 |
| 2010 | 2,300万円 | 4,400万円 |
| 2011 | 2,300万円 | 4,350万円 |
| 2012 | 2,400万円 | 4,350万円 |
| 2013 | 2,500万円 | 4,300万円 |
| 2014 | 2,400万円 | 4,250万円 |
| 2015 | 2,600万円 | 4,050万円 |
| 2016 | 2,700万円 | 4,850万円 |
| 2017 | 2,700万円 | 5,000万円 |
| 2018 | 2,700万円 | 6,500万円 |
| 2019 | 2,600万円 | 6,000万円 |
| 2020 | 2,700万円 | 4,700万円 |
| 2021 | 2,900万円 | 5,450万円 |
| 2022 | 2,800万円 | 6,100万円 |
| 2023 | 2,800万円 | 6,200万円 |
| 2024 | 3,100万円 | 6,600万円 |
| 2025 | 3,200万円 | 9,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 3,500万円 | 8,350万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 43.3万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2006 | 54.3万円/㎡ | 40万円/㎡ | 38.5万円/㎡ |
| 2007 | 72万円/㎡ | 42.7万円/㎡ | 47万円/㎡ |
| 2008 | 68万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2009 | 65万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2010 | 60万円/㎡ | 39.1万円/㎡ | 39.5万円/㎡ |
| 2011 | 56.4万円/㎡ | 38.4万円/㎡ | 39万円/㎡ |
| 2012 | 54万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 2013 | 58万円/㎡ | 39万円/㎡ | 39.5万円/㎡ |
| 2014 | 60万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2015 | 66.7万円/㎡ | 42.7万円/㎡ | 42.5万円/㎡ |
| 2016 | 71.4万円/㎡ | 45.3万円/㎡ | 46万円/㎡ |
| 2017 | 76万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2018 | 82.9万円/㎡ | 49.2万円/㎡ | 50.5万円/㎡ |
| 2019 | 92万円/㎡ | 51.4万円/㎡ | 50.5万円/㎡ |
| 2020 | 88万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2021 | 95万円/㎡ | 53.1万円/㎡ | 79万円/㎡ |
| 2022 | 98万円/㎡ | 60万円/㎡ | 65万円/㎡ |
| 2023 | 100万円/㎡ | 60万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2024 | 105万円/㎡ | 63.7万円/㎡ | 87万円/㎡ |
| 2025 | 112万円/㎡ | 70万円/㎡ | 94万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 117万円/㎡ | 78.3万円/㎡ | 80万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 130万円/㎡ | 64.9万円/㎡ |
| 1 | 120万円/㎡ | 62.6万円/㎡ |
| 2 | 124万円/㎡ | 89.3万円/㎡ |
| 3 | 110万円/㎡ | 89.6万円/㎡ |
| 4 | 111万円/㎡ | 82.4万円/㎡ |
| 5 | 111万円/㎡ | 75.4万円/㎡ |
| 6 | 108万円/㎡ | 67.7万円/㎡ |
| 7 | 108万円/㎡ | – |
| 8 | 104万円/㎡ | – |
| 9 | 105万円/㎡ | 65.7万円/㎡ |
| 10 | 100万円/㎡ | – |
| 11 | 104万円/㎡ | – |
| 12 | 105万円/㎡ | – |
| 13 | 104万円/㎡ | – |
| 14 | 105万円/㎡ | – |
| 15 | 105万円/㎡ | – |
| 16 | 105万円/㎡ | – |
| 17 | 105万円/㎡ | – |
| 18 | 103万円/㎡ | – |
| 19 | 105万円/㎡ | – |
| 20 | 100万円/㎡ | – |
| 21 | 90.8万円/㎡ | – |
| 22 | 87.8万円/㎡ | – |
| 23 | 93.9万円/㎡ | – |
| 24 | 84.6万円/㎡ | – |
| 25 | 96万円/㎡ | – |
| 26 | 88.3万円/㎡ | – |
| 27 | 80万円/㎡ | – |
| 28 | 83.3万円/㎡ | – |
| 29 | 80万円/㎡ | 41.2万円/㎡ |
| 30 | 72万円/㎡ | 53.8万円/㎡ |
| 31 | 86.7万円/㎡ | 56.3万円/㎡ |
| 32 | 75万円/㎡ | 49.3万円/㎡ |
| 33 | 74.2万円/㎡ | 40.9万円/㎡ |
| 34 | 70万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 35 | 66.3万円/㎡ | 49.6万円/㎡ |
| 36 | 71.7万円/㎡ | 42.9万円/㎡ |
| 37 | 68.6万円/㎡ | 48.9万円/㎡ |
| 38 | 62.5万円/㎡ | – |
| 39 | 71.4万円/㎡ | – |
| 40 | 68.9万円/㎡ | – |
| 41 | 61.5万円/㎡ | – |
| 42 | 63.8万円/㎡ | – |
| 43 | 63.6万円/㎡ | – |
| 44 | 66.3万円/㎡ | – |
| 45 | 52.5万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 46 | – | 41.6万円/㎡ |
| 47 | 58万円/㎡ | 58.2万円/㎡ |
| 50 | 66.5万円/㎡ | 50万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 40.8万円/㎡ | 94万円/㎡ | – |
| 2006 | 28.5万円/㎡ | 40万円/㎡ | 100万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 46万円/㎡ | 100万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 46.3万円/㎡ | 96万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 41.9万円/㎡ | 90万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 43.3万円/㎡ | 75万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 43.3万円/㎡ | 60万円/㎡ | 86.6万円/㎡ |
| 2012 | 28万円/㎡ | 45.9万円/㎡ | 56万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2013 | 35.1万円/㎡ | 46万円/㎡ | 61.3万円/㎡ | 92万円/㎡ |
| 2014 | 34.5万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | 95万円/㎡ |
| 2015 | 40万円/㎡ | 53.6万円/㎡ | 73.8万円/㎡ | 92.5万円/㎡ |
| 2016 | 48万円/㎡ | 57.3万円/㎡ | 75.3万円/㎡ | 92.2万円/㎡ |
| 2017 | 46.7万円/㎡ | 59.4万円/㎡ | 82.8万円/㎡ | 90万円/㎡ |
| 2018 | 47.5万円/㎡ | 58万円/㎡ | 85万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2019 | – | 65万円/㎡ | 95.5万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2020 | 58.3万円/㎡ | 64.4万円/㎡ | 92万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2021 | 65.8万円/㎡ | 70万円/㎡ | 96万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2022 | 56.3万円/㎡ | 75万円/㎡ | 100万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2023 | 61.8万円/㎡ | 76.7万円/㎡ | 100万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2024 | 62万円/㎡ | 80万円/㎡ | 105万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2025 | 69.5万円/㎡ | 87.5万円/㎡ | 115万円/㎡ | 116万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 93.3万円/㎡ | 116万円/㎡ | 128万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 26.4万円/㎡ | 46.5万円/㎡ | – |
| 2006 | 24.7万円/㎡ | 35.2万円/㎡ | 45.1万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 37.3万円/㎡ | 48.2万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 30.2万円/㎡ | 50.3万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 22.4万円/㎡ | 44.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 25.4万円/㎡ | 30.2万円/㎡ | 43.7万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 26.5万円/㎡ | – | 45.9万円/㎡ |
| 2012 | 22.7万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | – | 45.9万円/㎡ |
| 2013 | – | 27.3万円/㎡ | – | 45.6万円/㎡ |
| 2014 | 23.9万円/㎡ | 31万円/㎡ | – | 44万円/㎡ |
| 2015 | 24.7万円/㎡ | 36.4万円/㎡ | – | 47.4万円/㎡ |
| 2016 | 23.9万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | – | 51.3万円/㎡ |
| 2017 | 33.3万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – | 51.1万円/㎡ |
| 2018 | 32万円/㎡ | 40.4万円/㎡ | – | 56万円/㎡ |
| 2019 | 35.6万円/㎡ | 43.3万円/㎡ | – | 57.1万円/㎡ |
| 2020 | 35.6万円/㎡ | – | – | 50.2万円/㎡ |
| 2021 | – | 34.5万円/㎡ | – | 59.6万円/㎡ |
| 2022 | – | 36.1万円/㎡ | – | 60万円/㎡ |
| 2023 | 44.5万円/㎡ | 46.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 49.2万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 55.1万円/㎡ | 60.6万円/㎡ | – | – |
墨田区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 両国 | 2,900万円 | 108万円/㎡ | 2億1,500万円 | 6 | 471 | 100,835-13% 2019年比 |
| 錦糸町 | 3,000万円 | 112万円/㎡ | 2億2,000万円 | 8 | 349 | 287,869-10% 2019年比 |
| 押上 | 2,900万円 | 108万円/㎡ | 1億5,000万円 | 6 | 240 | 559,147+4% 2019年比 |
| 東向島 | 3,200万円 | 99万円/㎡ | 5,900万円 | 6 | 223 | 18,155-11% 2019年比 |
| 曳舟 | 3,000万円 | 100万円/㎡ | 6,300万円 | 7 | 193 | 28,309-4% 2019年比 |
| 本所吾妻橋 | 2,950万円 | 107万円/㎡ | 2億円 | 6 | 189 | 20,350+4% 2019年比 |
| 菊川(東京) | 3,000万円 | 108万円/㎡ | 1億6,000万円 | 5 | 176 | 23,140-11% 2019年比 |
| 京成曳舟 | 3,500万円 | 98.8万円/㎡ | 5,000万円 | 6 | 149 | 18,818-5% 2019年比 |
| 八広 | 2,850万円 | 73万円/㎡ | 5,400万円 | 7 | 147 | 13,264+5% 2019年比 |
| 小村井 | 3,450万円 | 80万円/㎡ | 5,900万円 | 6 | 110 | 10,765-8% 2019年比 |
| 鐘ケ淵 | 3,200万円 | 104万円/㎡ | 4,650万円 | 5 | 109 | 12,297-4% 2019年比 |
| 森下(東京) | 3,550万円 | 112万円/㎡ | 2億4,500万円 | 4 | 84 | 70,246-54% 2019年比 |
| とうきょうスカイツリー | 3,000万円 | 102万円/㎡ | 1億2,000万円 | 6 | 65 | – |
| 東あずま | 3,300万円 | 78.5万円/㎡ | 5,700万円 | 5 | 64 | 7,504-7% 2019年比 |
| 蔵前 | 3,300万円 | 110万円/㎡ | – | 7 | 34 | 73,4730% 2019年比 |
墨田区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 2,500万円 | 25 m² | 889 |
| 2LDK | 4,900万円 | 55 m² | 264 |
| 1LDK | 4,100万円 | 40 m² | 253 |
| 3LDK | 5,500万円 | 65 m² | 234 |
| 1DK | 3,000万円 | 25 m² | 112 |
| 2DK | 3,800万円 | 40 m² | 61 |
| 1R | 1,650万円 | 17.5 m² | 22 |
| 2K | 3,450万円 | 30 m² | 12 |
墨田区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は3,200万円（㎡単価112万円/㎡、678件）です。
墨田区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は9,500万円（199件）です。
墨田区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+27.3%、住宅地㎡単価は+62.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。