中央区の不動産相場【2026年版】タワーマンションと都心随一の人口増
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 712
要点
- 1人が集まり続ける区
中央区は銀座・日本橋、そして月島・勝どきのウォーターフロントを抱える区です。
- 2ワンルームだけでなくファミリー向けも動く市場
最も取引が多い駅はタワーマンションが集まる勝どきで、データ上500件を超える取引があります。
- 3駅からの距離が価格に効かない
駅から徒歩11〜15分のマンションは、徒歩5分以内より㎡単価が約11%高くなっています。
- 4家賃・浸水・再開発
中古マンションの中央値は家賃中央値の約45年分で、東京都平均の39年を上回ります。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
7,250万円
中古マンションの中央値 · 165万円/㎡
東京都の1.5倍
東京都の47市区町村中 高い順に3位
値上がりしている？
+50.0%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に2位
地元の年収で買える？
8.7年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）より買いにくい
東京都の50市区町村中 高い順に8位
借りる？買う？
45年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）より長い
東京都の50市区町村中 高い順に15位
人は増えている？
+7.5%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に2位
災害リスクは？
51%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）並み
東京都の50市区町村中 高い順に17位
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中央区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月15.2万円（2023年）。2018年から+14.4%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 中央区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 10.1万円 2018年比 +13.3% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 14.4万円 2018年比 +11.0% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 21.2万円 2018年比 +23.0% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 25.6万円 2018年比 +18.8% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 19.9万円 2018年比 -0.2% · 東京都：19.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 3,740円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（7,250万円・40㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月14.4万円）の約42年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 40,130戸。
人が集まり続ける区
中央区は銀座・日本橋、そして月島・勝どきのウォーターフロントを抱える区です。2020年から2025年の人口増加率は7.5%で、23区では台東区に次ぐ2位でした。2025年には国内の他地域からの転入超過が23区で最も大きく、住民1,000人あたり約11人の流入でした。
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は過去5年で年約7.5%上がり、その前の5年の2倍のペースです。公示地価の住宅地は過去1年で11%、10年で77%上昇しました。㎡単価は約160万円で、千代田区と並んで港区に次ぐ2番目に高い区です。
ワンルームだけでなくファミリー向けも動く市場
最も取引が多い駅はタワーマンションが集まる勝どきで、データ上500件を超える取引があります。千代田区や新宿区と違い、ここではファミリー向けの間取りも重要です。2LDKは2番目に多く取引される間取り（60㎡で中央値約9,300万円）で、3LDKも多く見られます。これらのタワーの多くは2000年以降に建てられました。
駅からの距離が価格に効かない
駅から徒歩11〜15分のマンションは、徒歩5分以内より㎡単価が約11%高くなっています。これは珍しい現象で、湾岸部の大規模で築浅のタワーマンションが、駅からは遠くても新しく広いためです。
家賃・浸水・再開発
中古マンションの中央値は家賃中央値の約45年分で、東京都平均の39年を上回ります。買い手は利回りよりも値上がりに期待していると言えます。地価地点の3分の2は想定最大規模の浸水想定区域に入りますが、3m以上の深さのものはありません。中央区の商業地の中心部はすべて「東京都心・臨海地域」の都市再生緊急整備地域に含まれます。
中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 181,918
- 2020年比 +7.5%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- +1,947
- 人口千人あたり +10.7
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 11.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 5.1%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 13.3万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 50.5%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 11.8
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 2,147件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 833万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 374
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 6.7%
- 2024年・住民登録 12,553人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 36.3
- 人口1万人あたり・病院4、歯科463（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 191万円/㎡
- 1年 +10.8%・5年 +49.8%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 66.7%
- 地価公示地点63か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点63か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
中央区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,900万円
116万円/㎡
- 日本橋大伝馬町
- 小伝馬町 · 徒歩2分
- 1K · 25 m²
- 2013年築
7,300万円
209万円/㎡
- 築地
- 築地 · 徒歩3分
- 1LDK · 35 m²
- 2017年築
1億3,000万円
236万円/㎡
- 勝どき
- 勝どき · 徒歩0分
- 2LDK · 55 m²
- 2010年築
戸建て
1億8,000万円
78.3万円/㎡
- 日本橋馬喰町
- 馬喰町 · 徒歩2分
- 土地50㎡ · 延床230㎡
- 1975年築
4億円
78.4万円/㎡
- 東日本橋
- 馬喰横山 · 徒歩1分
- 土地90㎡ · 延床510㎡
- 1985年築
9億5,000万円
487万円/㎡
- 日本橋人形町
- 人形町
- 土地115㎡ · 延床195㎡
- 1985年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 2,300万円 | 3億1,000万円 |
| 2006 | 2,200万円 | 1億9,000万円 |
| 2007 | 2,300万円 | 3億4,000万円 |
| 2008 | 3,700万円 | 2億6,000万円 |
| 2009 | 3,200万円 | 2億3,500万円 |
| 2010 | 2,400万円 | 1億5,000万円 |
| 2011 | 2,700万円 | 1億5,000万円 |
| 2012 | 2,500万円 | 1億4,000万円 |
| 2013 | 2,500万円 | 1億7,500万円 |
| 2014 | 2,750万円 | 2億1,000万円 |
| 2015 | 3,300万円 | 1億9,500万円 |
| 2016 | 3,800万円 | 2億9,000万円 |
| 2017 | 3,800万円 | 2億6,000万円 |
| 2018 | 3,800万円 | 2億7,000万円 |
| 2019 | 4,300万円 | 2億4,000万円 |
| 2020 | 4,400万円 | 4億1,500万円 |
| 2021 | 5,000万円 | 2億500万円 |
| 2022 | 4,600万円 | 3億9,500万円 |
| 2023 | 5,500万円 | 3億8,000万円 |
| 2024 | 6,600万円 | 3億7,000万円 |
| 2025 | 7,250万円 | 4億円 |
| 2026年（途中まで） | 7,650万円 | 4億8,000万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 67.5万円/㎡ | 44万円/㎡ | 88.5万円/㎡ |
| 2006 | 70.6万円/㎡ | 51.8万円/㎡ | 150万円/㎡ |
| 2007 | 80万円/㎡ | 78.4万円/㎡ | 180万円/㎡ |
| 2008 | 74.5万円/㎡ | 57.9万円/㎡ | 145万円/㎡ |
| 2009 | 68.6万円/㎡ | 42.2万円/㎡ | 90万円/㎡ |
| 2010 | 78.2万円/㎡ | 40.7万円/㎡ | 96万円/㎡ |
| 2011 | 75.4万円/㎡ | 41.7万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2012 | 73万円/㎡ | 45.5万円/㎡ | – |
| 2013 | 77.1万円/㎡ | 50万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2014 | 86.7万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | – |
| 2015 | 95万円/㎡ | 54.5万円/㎡ | 130万円/㎡ |
| 2016 | 100万円/㎡ | 70.2万円/㎡ | – |
| 2017 | 100万円/㎡ | 77.5万円/㎡ | 170万円/㎡ |
| 2018 | 103万円/㎡ | 85.2万円/㎡ | 190万円/㎡ |
| 2019 | 106万円/㎡ | 90.9万円/㎡ | 155万円/㎡ |
| 2020 | 110万円/㎡ | 89.5万円/㎡ | – |
| 2021 | 118万円/㎡ | 87.8万円/㎡ | – |
| 2022 | 124万円/㎡ | 102万円/㎡ | – |
| 2023 | 130万円/㎡ | 111万円/㎡ | 190万円/㎡ |
| 2024 | 145万円/㎡ | 116万円/㎡ | – |
| 2025 | 165万円/㎡ | 118万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | 180万円/㎡ | 139万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 160万円/㎡ | 150万円/㎡ |
| 1 | 188万円/㎡ | 161万円/㎡ |
| 2 | 180万円/㎡ | – |
| 3 | 149万円/㎡ | – |
| 4 | 157万円/㎡ | – |
| 5 | 153万円/㎡ | – |
| 6 | 137万円/㎡ | – |
| 7 | 140万円/㎡ | – |
| 8 | 144万円/㎡ | – |
| 9 | 145万円/㎡ | – |
| 10 | 151万円/㎡ | – |
| 11 | 136万円/㎡ | – |
| 12 | 131万円/㎡ | – |
| 13 | 135万円/㎡ | – |
| 14 | 123万円/㎡ | – |
| 15 | 126万円/㎡ | – |
| 16 | 133万円/㎡ | – |
| 17 | 125万円/㎡ | – |
| 18 | 120万円/㎡ | – |
| 19 | 125万円/㎡ | – |
| 20 | 127万円/㎡ | – |
| 21 | 129万円/㎡ | – |
| 22 | 130万円/㎡ | – |
| 23 | 120万円/㎡ | – |
| 24 | 128万円/㎡ | – |
| 25 | 136万円/㎡ | – |
| 26 | 132万円/㎡ | – |
| 27 | 136万円/㎡ | – |
| 28 | 130万円/㎡ | – |
| 30 | 106万円/㎡ | – |
| 32 | 140万円/㎡ | – |
| 34 | – | 84.6万円/㎡ |
| 37 | 86.7万円/㎡ | – |
| 38 | 95万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 39 | 80万円/㎡ | – |
| 40 | 86.5万円/㎡ | – |
| 41 | 82万円/㎡ | – |
| 42 | 80万円/㎡ | – |
| 43 | 80万円/㎡ | – |
| 44 | 88万円/㎡ | – |
| 45 | 97.5万円/㎡ | – |
| 46 | 71.4万円/㎡ | – |
| 47 | 71.7万円/㎡ | – |
| 48 | 76.7万円/㎡ | 87.9万円/㎡ |
| 49 | 81.1万円/㎡ | – |
| 50 | 78.2万円/㎡ | 114万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 37.1万円/㎡ | 61.7万円/㎡ | 80万円/㎡ | – |
| 2006 | 40万円/㎡ | 62.5万円/㎡ | 90万円/㎡ | – |
| 2007 | 44.7万円/㎡ | 72.8万円/㎡ | 92.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 44万円/㎡ | 71.7万円/㎡ | 77.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 44万円/㎡ | 64万円/㎡ | 71.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 42.9万円/㎡ | 68.6万円/㎡ | 85.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 43.3万円/㎡ | 68万円/㎡ | 85万円/㎡ | – |
| 2012 | 40万円/㎡ | 62.9万円/㎡ | 78.5万円/㎡ | 97万円/㎡ |
| 2013 | 45.3万円/㎡ | 68万円/㎡ | 80万円/㎡ | 92万円/㎡ |
| 2014 | 52.2万円/㎡ | 76.9万円/㎡ | 90万円/㎡ | 102万円/㎡ |
| 2015 | 57.5万円/㎡ | 83.3万円/㎡ | 95万円/㎡ | 111万円/㎡ |
| 2016 | 61.4万円/㎡ | 82.4万円/㎡ | 100万円/㎡ | 114万円/㎡ |
| 2017 | 61.1万円/㎡ | 86.4万円/㎡ | 100万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2018 | 68万円/㎡ | 88.6万円/㎡ | 105万円/㎡ | 112万円/㎡ |
| 2019 | 65.9万円/㎡ | 90万円/㎡ | 108万円/㎡ | 114万円/㎡ |
| 2020 | 64.5万円/㎡ | 92万円/㎡ | 110万円/㎡ | 119万円/㎡ |
| 2021 | 65.8万円/㎡ | 104万円/㎡ | 117万円/㎡ | 126万円/㎡ |
| 2022 | 80万円/㎡ | 108万円/㎡ | 120万円/㎡ | 136万円/㎡ |
| 2023 | 86.7万円/㎡ | 117万円/㎡ | 125万円/㎡ | 143万円/㎡ |
| 2024 | 81.3万円/㎡ | 124万円/㎡ | 137万円/㎡ | 169万円/㎡ |
| 2025 | 80万円/㎡ | 142万円/㎡ | 153万円/㎡ | 203万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 163万円/㎡ | 165万円/㎡ | 218万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2005 | – | 57万円/㎡ |
| 2006 | 53.8万円/㎡ | 48.7万円/㎡ |
| 2007 | 55万円/㎡ | 75.1万円/㎡ |
| 2008 | – | 55.3万円/㎡ |
| 2010 | – | 40万円/㎡ |
| 2011 | – | 36.8万円/㎡ |
| 2012 | – | 43.7万円/㎡ |
| 2013 | 28万円/㎡ | 47.2万円/㎡ |
| 2014 | – | 47.9万円/㎡ |
| 2015 | – | 46.1万円/㎡ |
| 2016 | – | 60.6万円/㎡ |
| 2017 | – | 67.5万円/㎡ |
| 2018 | – | 77.7万円/㎡ |
| 2019 | – | 79.4万円/㎡ |
| 2020 | – | 75.7万円/㎡ |
| 2021 | – | 84.6万円/㎡ |
| 2022 | – | 91.1万円/㎡ |
| 2023 | 114万円/㎡ | – |
中央区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 勝どき | 9,650万円 | 157万円/㎡ | – | 6 | 538 | 81,077-25% 2019年比 |
| 月島 | 9,400万円 | 157万円/㎡ | 9,400万円 | 3 | 294 | 132,744-13% 2019年比 |
| 水天宮前 | 3,300万円 | 125万円/㎡ | 2億5,000万円 | 3 | 233 | 68,185-19% 2019年比 |
| 八丁堀(東京) | 4,800万円 | 137万円/㎡ | 6億7,500万円 | 4 | 183 | 161,065-15% 2019年比 |
| 新富町(東京) | 4,500万円 | 140万円/㎡ | 4億円 | 3 | 157 | 35,708-19% 2019年比 |
| 浜町 | 5,350万円 | 136万円/㎡ | – | 3 | 139 | 20,676-11% 2019年比 |
| 人形町 | 4,900万円 | 147万円/㎡ | 2億6,000万円 | 3 | 98 | 117,029-14% 2019年比 |
| 茅場町 | 2,900万円 | 135万円/㎡ | 2億8,000万円 | 3 | 92 | 105,877-18% 2019年比 |
| 築地 | 5,200万円 | 140万円/㎡ | 3億8,000万円 | 4 | 92 | 58,868-17% 2019年比 |
| 東日本橋 | 4,600万円 | 136万円/㎡ | – | 2 | 68 | 75,870-11% 2019年比 |
| 小伝馬町 | 4,800万円 | 136万円/㎡ | – | 2 | 67 | 35,203-14% 2019年比 |
| 馬喰横山 | 5,400万円 | 143万円/㎡ | – | 2 | 63 | 106,131-10% 2019年比 |
| 東銀座 | 3,900万円 | 152万円/㎡ | 12億円 | 3 | 59 | 155,571-13% 2019年比 |
| 馬喰町 | 3,000万円 | 125万円/㎡ | – | 1 | 52 | 48,064-8% 2019年比 |
| 築地市場 | 3,750万円 | 169万円/㎡ | – | 3 | 17 | 23,148-12% 2019年比 |
中央区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 2,600万円 | 20 m² | 582 |
| 2LDK | 9,300万円 | 60 m² | 473 |
| 1LDK | 6,000万円 | 40 m² | 337 |
| 3LDK | 1億3,000万円 | 70 m² | 286 |
| 1DK | 4,100万円 | 30 m² | 83 |
| 2DK | 5,800万円 | 50 m² | 45 |
| 1R | 2,250万円 | 20 m² | 34 |
| オープンフロア | 1億1,000万円 | 50 m² | 23 |
中央区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は7,250万円（㎡単価165万円/㎡、636件）です。
中央区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4億円（64件）です。
中央区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+50.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。