Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

港区の不動産相場【2026年版】日本で最も高い住宅地は、まだ上がり続けている

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 834

要点

  1. 1
    上昇ペースが加速

    ㎡単価は過去5年で年約8%上がり、その前の5年のほぼ2倍のペースです。

  2. 2
    人口は増えているが、国内からの転入ではない

    2020年から2025年で人口は4.7%増えましたが、国内の他地域へは転出の方が多くなっています。

  3. 3
    駅からの距離が価格に効く

    湾岸のタワーが多い中央区と違い、港区では利便性に価格がつきます。

  4. 4
    家賃・リスク・再開発

    中古マンションの中央値は家賃中央値の約54年分で、23区で最も割高な比率です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

9,000万円

中古マンションの中央値 · 197万円/㎡

東京都の1.8倍

東京都の47市区町村中 高い順に1位

値上がりしている？

+54.1%

5年間

東京都（+26.5%）より速い

東京都の50市区町村中 高い順に1位

地元の年収で買える？

5.1年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

東京都（6.8×）より買いやすい

東京都の50市区町村中 高い順に45位

借りる？買う？

53年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

東京都（39）より長い

東京都の50市区町村中 高い順に5位

人は増えている？

+4.7%

人口（2020→25年）

東京都（+1.4%）より速い

東京都の50市区町村中 高い順に5位

災害リスクは？

45%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

東京都（53%）より低い

東京都の50市区町村中 高い順に26位

売却を考えているなら：無料で査定を依頼する（ミライアス） → PR

港区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月21.4万円（2023年）。2018年から+7.2%。 東京都：9.5万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
10.2万円
2018年比 +6.3% · 東京都：7万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
15.1万円
2018年比 -18.2% · 東京都：9.9万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
23.7万円
2018年比 -2.0% · 東京都：12.6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
32.6万円
2018年比 +8.8% · 東京都：15.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
60.9万円
2018年比 +67.4% · 東京都：19.1万円
150㎡〜
戸建て中心
112万円
2018年比 +55.7% · 東京都：27.1万円
1㎡あたりの家賃
4,131円
中央値・月額 · 東京都：2,800円
中古マンションの中央値（9,000万円・50㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月23.7万円）の約32年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 66,230戸。

相場の頂点

港区は東京で、つまり日本で最も高い区です。2025年の中古マンションの㎡単価は約200万円で、東京都平均の1.8倍。10年前の1.6倍から差が広がりました。中古マンションの中央値は約9,000万円、戸建ての中央値は約6億4,000万円です。

上昇ペースが加速

㎡単価は過去5年で年約8%上がり、その前の5年のほぼ2倍のペースです。公示地価の住宅地は過去1年で17%、10年で87%上昇しました。それでも住宅地の公示地価は、1991年のバブル期のピークをまだ約47%下回っています。

人口は増えているが、国内からの転入ではない

2020年から2025年で人口は4.7%増えましたが、国内の他地域へは転出の方が多くなっています。増加を支えているのは海外からの転入と新しいタワーマンションです。家賃の中央値も23区で最も高い区です。

駅からの距離が価格に効く

湾岸のタワーが多い中央区と違い、港区では利便性に価格がつきます。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約14%高くなっています。取引が多い駅は白金高輪、田町、麻布十番で、六本木と広尾が最も高い駅です。

家賃・リスク・再開発

中古マンションの中央値は家賃中央値の約54年分で、23区で最も割高な比率です。浸水リスクは中程度で浅く、地震の発生確率も他の多くの区よりやや低めです。「東京都心・臨海地域」と「品川駅・田町駅周辺地域」の二つの都市再生緊急整備地域で、新しいタワーが街を変え続けています。

港区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
272,662
2020年比 +4.7%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
-365
人口千人あたり -1.34
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
13.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.4%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
14万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
44.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
犯罪の認知件数
13.0
2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 3,544件）
東京都：6.9
納税者1人あたり所得
1,781万円
2023年分の課税対象所得
東京都：542万円
昼夜間人口比率
373
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
8.4%
2024年・住民登録 22,614人
東京都：5.2%
診療所
29.6
人口1万人あたり・病院12、歯科607（2020年）
東京都：9.8
公示地価（2026年）
275万円/㎡
1年 +16.6%・5年 +49.5%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
32.1%
地価公示地点81か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
1.2%
地価公示地点81か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 品川駅・田町駅周辺地域 · 184 ha · 2012年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

港区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

3,400万円

170万円/㎡

  • 芝
  • 三田(東京) · 徒歩6分
  • 1K · 20 m²
  • 2004年築
標準的2026 Q2

9,000万円

138万円/㎡

  • 海岸
  • 日の出 · 徒歩2分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2001年築
高価格帯2026 Q2

2億3,000万円

271万円/㎡

  • 港南
  • 天王洲アイル · 徒歩6分
  • 2LDK · 85 m²
  • 2005年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3億1,000万円

270万円/㎡

  • 赤坂
  • 溜池山王 · 徒歩1分
  • 土地65㎡ · 延床115㎡
  • 1957年築
標準的2025 Q3

8億円

229万円/㎡

  • 芝大門
  • 大門(東京) · 徒歩2分
  • 土地190㎡ · 延床350㎡
  • 1990年築
高価格帯2026 Q1

17億円

321万円/㎡

  • 赤坂
  • 乃木坂 · 徒歩4分
  • 土地330㎡ · 延床530㎡
  • 1979年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に78%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は36%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は102件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に32%上昇しました。㎡単価も30%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より45%高いですが、年の途中までの24件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円5億円10億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,900万円2億7,500万円
20063,050万円4億円
20073,600万円4億2,000万円
20083,400万円3億8,500万円
20094,550万円1億8,500万円
20104,500万円2億5,500万円
20113,900万円2億2,000万円
20123,900万円2億1,000万円
20134,000万円2億3,000万円
20144,200万円2億7,500万円
20153,900万円3億円
20164,400万円2億7,500万円
20174,900万円3億5,500万円
20184,600万円3億4,000万円
20195,000万円2億5,000万円
20204,900万円3億6,000万円
20215,800万円4億4,000万円
20225,700万円4億円
20236,800万円3億6,000万円
20248,600万円4億8,000万円
20259,000万円6億4,000万円
2026年（途中まで）1億円9億2,500万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円100万円200万円300万円400万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200569万円/㎡82.8万円/㎡135万円/㎡
200685万円/㎡89.6万円/㎡150万円/㎡
200792.9万円/㎡111万円/㎡230万円/㎡
200891.1万円/㎡100万円/㎡195万円/㎡
200993.1万円/㎡74.7万円/㎡105万円/㎡
201095万円/㎡65.2万円/㎡110万円/㎡
201190万円/㎡66.3万円/㎡110万円/㎡
201286.9万円/㎡62.9万円/㎡100万円/㎡
201390万円/㎡75万円/㎡110万円/㎡
2014100万円/㎡82.4万円/㎡120万円/㎡
2015105万円/㎡84.6万円/㎡150万円/㎡
2016110万円/㎡87.4万円/㎡140万円/㎡
2017113万円/㎡103万円/㎡160万円/㎡
2018116万円/㎡118万円/㎡210万円/㎡
2019125万円/㎡102万円/㎡180万円/㎡
2020128万円/㎡110万円/㎡180万円/㎡
2021135万円/㎡131万円/㎡225万円/㎡
2022144万円/㎡148万円/㎡225万円/㎡
2023151万円/㎡138万円/㎡285万円/㎡
2024176万円/㎡188万円/㎡270万円/㎡
2025197万円/㎡187万円/㎡355万円/㎡
2026年（途中まで）202万円/㎡198万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築6年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築37年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.8%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築19年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築19年までに新築時から約36%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円100万円200万円300万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0250万円/㎡189万円/㎡
1278万円/㎡207万円/㎡
2262万円/㎡–
3240万円/㎡–
4275万円/㎡–
5217万円/㎡–
6175万円/㎡–
7172万円/㎡–
8175万円/㎡–
9170万円/㎡–
10170万円/㎡–
11219万円/㎡–
12233万円/㎡–
13218万円/㎡–
14197万円/㎡–
15155万円/㎡–
16141万円/㎡–
17148万円/㎡–
18153万円/㎡–
19153万円/㎡133万円/㎡
20154万円/㎡–
21155万円/㎡–
22150万円/㎡–
23149万円/㎡134万円/㎡
24156万円/㎡–
25152万円/㎡–
26142万円/㎡–
27167万円/㎡–
28173万円/㎡–
31–120万円/㎡
32–150万円/㎡
33–173万円/㎡
34–117万円/㎡
36–143万円/㎡
3794.2万円/㎡148万円/㎡
38100万円/㎡–
39100万円/㎡151万円/㎡
40107万円/㎡–
41105万円/㎡127万円/㎡
42100万円/㎡–
43100万円/㎡–
44104万円/㎡145万円/㎡
45110万円/㎡–
46120万円/㎡–
47131万円/㎡–
4895万円/㎡–
49107万円/㎡113万円/㎡
50110万円/㎡173万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約5.7%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約21%安く取引されています。
0円100万円200万円300万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200553.3万円/㎡75万円/㎡91.4万円/㎡–
200661.6万円/㎡84.2万円/㎡100万円/㎡–
200764万円/㎡95万円/㎡106万円/㎡–
200860万円/㎡88.8万円/㎡104万円/㎡–
200956.7万円/㎡81.7万円/㎡112万円/㎡–
201055万円/㎡81.6万円/㎡110万円/㎡147万円/㎡
201158.2万円/㎡78.3万円/㎡100万円/㎡133万円/㎡
201251.4万円/㎡77.8万円/㎡93.8万円/㎡129万円/㎡
201356.7万円/㎡83.3万円/㎡97.4万円/㎡133万円/㎡
201465.3万円/㎡91.6万円/㎡105万円/㎡128万円/㎡
201572.7万円/㎡100万円/㎡112万円/㎡136万円/㎡
201680万円/㎡100万円/㎡115万円/㎡140万円/㎡
201784万円/㎡105万円/㎡120万円/㎡147万円/㎡
201875万円/㎡105万円/㎡122万円/㎡148万円/㎡
201982.5万円/㎡113万円/㎡126万円/㎡151万円/㎡
202094.3万円/㎡116万円/㎡128万円/㎡156万円/㎡
202195万円/㎡124万円/㎡136万円/㎡165万円/㎡
202296.4万円/㎡132万円/㎡145万円/㎡170万円/㎡
2023108万円/㎡132万円/㎡150万円/㎡194万円/㎡
2024120万円/㎡152万円/㎡177万円/㎡220万円/㎡
2025127万円/㎡160万円/㎡200万円/㎡260万円/㎡
2026年（途中まで）171万円/㎡180万円/㎡211万円/㎡245万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円200万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–82.4万円/㎡––
200658.8万円/㎡80万円/㎡93.8万円/㎡–
2007101万円/㎡85.1万円/㎡––
2008–81万円/㎡––
2009–73.7万円/㎡––
2010–57.2万円/㎡––
2011–57.6万円/㎡––
2012–53.3万円/㎡––
201364.8万円/㎡66.3万円/㎡––
2014–72.4万円/㎡––
201561.5万円/㎡79.9万円/㎡––
201674.7万円/㎡75万円/㎡––
2017102万円/㎡107万円/㎡––
2018–103万円/㎡–120万円/㎡
2019–100万円/㎡––
2020–98.4万円/㎡––
2021–116万円/㎡––
2022–133万円/㎡––
2023164万円/㎡120万円/㎡––
2024–165万円/㎡––
2025–175万円/㎡––

港区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
白金高輪8,800万円185万円/㎡1億9,000万円530259,415+39% 2019年比
田町(東京)7,050万円142万円/㎡–9233238,712-24% 2019年比
麻布十番8,600万円180万円/㎡7億500万円422972,688-16% 2019年比
三田(東京)4,050万円153万円/㎡4億円413699,494-56% 2019年比
六本木9,850万円214万円/㎡7億7,000万円5133184,804-20% 2019年比
赤坂(東京)6,900万円180万円/㎡4億1,000万円412874,174-23% 2019年比
広尾1億3,000万円200万円/㎡7億5,000万円910756,837-9% 2019年比
品川1億1,000万円160万円/㎡–11103853,436-25% 2019年比
表参道1億1,000万円200万円/㎡5億8,000万円992168,791-8% 2019年比
天王洲アイル9,900万円150万円/㎡–68552,836-31% 2019年比
白金台1億7,000万円206万円/㎡2億円58525,775+46% 2019年比
泉岳寺4,700万円145万円/㎡–478195,118-13% 2019年比
乃木坂6,700万円152万円/㎡4億2,500万円67539,229-7% 2019年比
浜松町4,400万円165万円/㎡–672253,334-22% 2019年比
芝公園3,950万円145万円/㎡–47226,633-20% 2019年比

港区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K3,000万円20 m²618
2LDK1億4,000万円65 m²540
1LDK8,500万円45 m²398
3LDK2億円85 m²288
1DK5,400万円35 m²91
2DK8,650万円55 m²60
1R2,700万円20 m²35
オープンフロア6,000万円45 m²33

港区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は9,000万円（㎡単価197万円/㎡、692件）です。

港区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6億4,000万円（102件）です。

港区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+54.1%、住宅地㎡単価は+97.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。