Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

渋谷区の不動産相場【2026年版】価格は上昇、人口は23区最大の減少

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 709

要点

  1. 1
    高く、さらに高くなる区

    中古マンションの㎡単価は約160万円で、渋谷区は23区で4番目に高く、東京都平均の1.5倍です。

  2. 2
    人が減っている区

    渋谷区の人口は2020年から2025年で2.0%減り、23区で最大の減少でした。

  3. 3
    まったく違う二つの市場

    代々木上原、北参道、代官山は㎡単価約190〜200万円で取引される一方、西部の幡ヶ谷や笹塚は約110〜120万円と4割安くなっています。

  4. 4
    駅から遠い方が高い

    駅から徒歩11〜15分のマンションは、徒歩5分以内より㎡単価が約9%高くなっています。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

6,300万円

中古マンションの中央値 · 160万円/㎡

東京都より49%高い

東京都の47市区町村中 高い順に4位

値上がりしている？

+33.3%

5年間

東京都（+26.5%）より速い

東京都の50市区町村中 高い順に23位

地元の年収で買える？

5.4年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

東京都（6.8×）より買いやすい

東京都の50市区町村中 高い順に43位

借りる？買う？

47年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

東京都（39）より長い

東京都の50市区町村中 高い順に11位

人は増えている？

-2.0%

人口（2020→25年）

東京都（+1.4%）より緩やか

東京都の50市区町村中 高い順に45位

災害リスクは？

51%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

東京都（53%）並み

東京都の50市区町村中 高い順に16位

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渋谷区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月13.5万円（2023年）。2018年から+3.5%。 東京都：9.5万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
8.5万円
2018年比 -2.0% · 東京都：7万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
13.9万円
2018年比 +13.2% · 東京都：9.9万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
20.4万円
2018年比 +11.8% · 東京都：12.6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
23.9万円
2018年比 +6.5% · 東京都：15.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
30.9万円
2018年比 +21.6% · 東京都：19.1万円
150㎡〜
戸建て中心
43.5万円
2018年比 -4.8% · 東京都：27.1万円
1㎡あたりの家賃
3,793円
中央値・月額 · 東京都：2,800円
中古マンションの中央値（6,300万円・40㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月13.9万円）の約38年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 72,600戸。

高く、さらに高くなる区

中古マンションの㎡単価は約160万円で、渋谷区は23区で4番目に高く、東京都平均の1.5倍です。2025年の中古マンションの中央値は約6,300万円、戸建ての中央値は約4億円でした。㎡単価は過去5年で年約6%上がり、その前の5年より速いペースです。

人が減っている区

渋谷区の人口は2020年から2025年で2.0%減り、23区で最大の減少でした。2025年には国内の他地域への転出が転入を上回っています。世帯数はわずかに増えているため、残っている住民は高齢者や少人数の世帯です。高い価格が家族を区外へ押し出しています。

まったく違う二つの市場

代々木上原、北参道、代官山は㎡単価約190〜200万円で取引される一方、西部の幡ヶ谷や笹塚は約110〜120万円と4割安くなっています。安い方から4分の1のマンションは3,000万円未満、高い方から4分の1は1億3,000万円超で取引されました。

駅から遠い方が高い

駅から徒歩11〜15分のマンションは、徒歩5分以内より㎡単価が約9%高くなっています。松濤、上原、広尾の静かな住宅地は駅から少し離れていて、その分安いのではなく、むしろ高いのです。

家賃と再開発

中古マンションの中央値は家賃中央値の約47年分で、23区で最も割高な比率の一つです。渋谷区は大部分が高台にあり、浸水想定区域に入る地価地点は5分の1未満で、すべて浅い浸水です。渋谷駅周辺の都市再生緊急整備地域では数十年がかりの再開発が進み、新宿駅周辺地域の一部も区内にあります。住宅地の公示地価は今も1991年のバブル期のピークを約57%下回っており、都心の区の中で最も大きな差です。

渋谷区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
239,119
2020年比 -2.0%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
-794
人口千人あたり -3.32
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.6%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
11.1万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
50.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
犯罪の認知件数
17.9
2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 4,272件）
東京都：6.9
納税者1人あたり所得
1,165万円
2023年分の課税対象所得
東京都：542万円
昼夜間人口比率
226
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
5.5%
2024年・住民登録 12,711人
東京都：5.2%
診療所
25.6
人口1万人あたり・病院17、歯科431（2020年）
東京都：9.8
公示地価（2026年）
177万円/㎡
1年 +11.0%・5年 +39.9%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
19.0%
地価公示地点58か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点58か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 新宿駅周辺地域 · 221 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 渋谷駅周辺地域 · 139 ha · 2005年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

渋谷区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

2,800万円

140万円/㎡

  • 笹塚
  • 笹塚 · 徒歩5分
  • 1K · 20 m²
  • 1999年築
標準的2025 Q3

5,400万円

180万円/㎡

  • 上原
  • 代々木上原 · 徒歩6分
  • 2LDK · 30 m²
  • 2017年築
高価格帯2026 Q2

1億4,000万円

147万円/㎡

  • 幡ケ谷
  • 笹塚 · 徒歩10分
  • 3LDK · 95 m²
  • 1998年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

1億6,000万円

53.3万円/㎡

  • 幡ケ谷
  • 幡ケ谷 · 徒歩11分
  • 土地210㎡ · 延床300㎡
  • 1987年築
標準的2026 Q1

4億2,000万円

100万円/㎡

  • 笹塚
  • 笹塚 · 徒歩7分
  • 土地260㎡ · 延床420㎡
  • 2018年築
高価格帯2025 Q3

9億9,000万円

180万円/㎡

  • 神山町
  • 渋谷 · 徒歩13分
  • 土地190㎡ · 延床550㎡
  • 1992年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に37%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は19%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円1億円2億円3億円4億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,400万円1億5,000万円
20062,500万円2億4,000万円
20072,650万円2億8,500万円
20082,700万円1億3,000万円
20093,000万円1億1,000万円
20102,700万円1億4,000万円
20112,500万円9,400万円
20122,600万円1億1,000万円
20132,700万円1億円
20142,600万円1億2,000万円
20153,400万円1億6,000万円
20162,800万円1億8,000万円
20173,300万円1億8,000万円
20183,400万円1億8,500万円
20193,500万円1億6,000万円
20204,300万円1億6,000万円
20214,000万円2億円
20224,000万円2億3,500万円
20234,600万円3億3,000万円
20245,500万円2億9,000万円
20256,300万円4億円
2026年（途中まで）5,300万円3億6,500万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円50万円100万円150万円200万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200572.7万円/㎡68.1万円/㎡93.5万円/㎡
200674.3万円/㎡96万円/㎡105万円/㎡
200782.5万円/㎡96.3万円/㎡100万円/㎡
200880万円/㎡76.3万円/㎡100万円/㎡
200980万円/㎡67.1万円/㎡73万円/㎡
201083万円/㎡67.1万円/㎡78万円/㎡
201180万円/㎡67.1万円/㎡78万円/㎡
201276.5万円/㎡66.5万円/㎡82万円/㎡
201382.1万円/㎡68.6万円/㎡85万円/㎡
201485万円/㎡70.8万円/㎡83万円/㎡
201596.6万円/㎡82.4万円/㎡92.5万円/㎡
2016100万円/㎡82.7万円/㎡99万円/㎡
2017104万円/㎡92.3万円/㎡115万円/㎡
2018110万円/㎡90.2万円/㎡110万円/㎡
2019110万円/㎡100万円/㎡110万円/㎡
2020120万円/㎡104万円/㎡120万円/㎡
2021120万円/㎡118万円/㎡120万円/㎡
2022127万円/㎡117万円/㎡140万円/㎡
2023135万円/㎡120万円/㎡160万円/㎡
2024150万円/㎡142万円/㎡190万円/㎡
2025160万円/㎡171万円/㎡190万円/㎡
2026年（途中まで）160万円/㎡169万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築6年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築36年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約1.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築23年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築23年までに新築時から約33%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円100万円200万円300万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0262万円/㎡143万円/㎡
1230万円/㎡173万円/㎡
2270万円/㎡–
3217万円/㎡–
4243万円/㎡–
5194万円/㎡174万円/㎡
6170万円/㎡112万円/㎡
7172万円/㎡–
8170万円/㎡174万円/㎡
9181万円/㎡140万円/㎡
10165万円/㎡–
11150万円/㎡–
12160万円/㎡–
13163万円/㎡179万円/㎡
14155万円/㎡–
15142万円/㎡–
16143万円/㎡–
17150万円/㎡133万円/㎡
18130万円/㎡–
19132万円/㎡109万円/㎡
20136万円/㎡156万円/㎡
21130万円/㎡–
22140万円/㎡136万円/㎡
23140万円/㎡116万円/㎡
24134万円/㎡–
25132万円/㎡103万円/㎡
26132万円/㎡–
27139万円/㎡–
28121万円/㎡–
29124万円/㎡109万円/㎡
30122万円/㎡–
31137万円/㎡–
32136万円/㎡123万円/㎡
33136万円/㎡120万円/㎡
34120万円/㎡160万円/㎡
3582.5万円/㎡–
3686.7万円/㎡106万円/㎡
37115万円/㎡109万円/㎡
38107万円/㎡–
39107万円/㎡134万円/㎡
40109万円/㎡–
41113万円/㎡–
4295万円/㎡127万円/㎡
4396.6万円/㎡–
4494.2万円/㎡–
45102万円/㎡–
46100万円/㎡–
4795万円/㎡–
48115万円/㎡–
4995万円/㎡–
5098万円/㎡104万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.3%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約22%安く取引されています。
0円100万円200万円300万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200555万円/㎡72.7万円/㎡107万円/㎡–
200657.5万円/㎡76万円/㎡108万円/㎡–
200765万円/㎡85万円/㎡109万円/㎡–
200860万円/㎡83.1万円/㎡110万円/㎡–
200960万円/㎡81万円/㎡98.8万円/㎡–
201060万円/㎡80万円/㎡100万円/㎡–
201155万円/㎡80万円/㎡96万円/㎡116万円/㎡
201251.2万円/㎡71.4万円/㎡95.8万円/㎡–
201355.1万円/㎡80万円/㎡92万円/㎡133万円/㎡
201461.3万円/㎡80.5万円/㎡102万円/㎡123万円/㎡
201570万円/㎡95.3万円/㎡110万円/㎡146万円/㎡
201670万円/㎡96.3万円/㎡110万円/㎡140万円/㎡
201773.3万円/㎡97.3万円/㎡113万円/㎡133万円/㎡
201877.8万円/㎡105万円/㎡120万円/㎡160万円/㎡
201980万円/㎡100万円/㎡120万円/㎡147万円/㎡
202087.5万円/㎡110万円/㎡124万円/㎡155万円/㎡
202186.7万円/㎡113万円/㎡127万円/㎡159万円/㎡
2022100万円/㎡115万円/㎡129万円/㎡171万円/㎡
2023101万円/㎡125万円/㎡140万円/㎡172万円/㎡
2024103万円/㎡134万円/㎡151万円/㎡196万円/㎡
2025110万円/㎡141万円/㎡171万円/㎡218万円/㎡
2026年（途中まで）–142万円/㎡175万円/㎡231万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円200万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–68.6万円/㎡––
2006128万円/㎡89.9万円/㎡106万円/㎡–
2007152万円/㎡89.7万円/㎡102万円/㎡–
2008–73.3万円/㎡76.8万円/㎡–
2009–61.4万円/㎡68.2万円/㎡–
2010–56万円/㎡71.3万円/㎡–
2011–67.4万円/㎡–67.1万円/㎡
201249.4万円/㎡65.9万円/㎡67.6万円/㎡71.9万円/㎡
2013–59.5万円/㎡84.6万円/㎡70.3万円/㎡
2014–65.3万円/㎡95.1万円/㎡71.4万円/㎡
2015–75万円/㎡96.8万円/㎡100万円/㎡
2016–81.3万円/㎡110万円/㎡88.9万円/㎡
201758.3万円/㎡89.4万円/㎡101万円/㎡112万円/㎡
2018–90.7万円/㎡89.1万円/㎡95.3万円/㎡
2019–87.5万円/㎡120万円/㎡116万円/㎡
2020–91.1万円/㎡–112万円/㎡
2021–108万円/㎡–118万円/㎡
2022132万円/㎡108万円/㎡119万円/㎡–
2023–118万円/㎡121万円/㎡–
2024–116万円/㎡181万円/㎡–
2025118万円/㎡171万円/㎡––

渋谷区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
渋谷6,300万円165万円/㎡7億9,500万円82012,129,874-21% 2019年比
恵比寿8,000万円170万円/㎡4億1,000万円7191340,535-18% 2019年比
幡ケ谷2,800万円115万円/㎡9,800万円618729,540-9% 2019年比
笹塚2,600万円120万円/㎡1億円6180–
初台3,500万円136万円/㎡1億7,000万円514954,828-16% 2019年比
西新宿五丁目4,150万円121万円/㎡1億1,000万円59831,076-14% 2019年比
代々木上原1億2,000万円200万円/㎡4億7,000万円698257,017-9% 2019年比
北参道1億2,000万円200万円/㎡5億8,500万円39822,635-9% 2019年比
代官山8,600万円193万円/㎡–39027,591-12% 2019年比
広尾9,850万円184万円/㎡3億6,000万円97456,837-9% 2019年比
代々木4,300万円140万円/㎡4億3,000万円470140,168-22% 2019年比
神泉4,700万円146万円/㎡3億5,000万円46510,870-4% 2019年比
参宮橋8,000万円143万円/㎡1億7,000万円56112,634-14% 2019年比
代々木公園3,600万円153万円/㎡–76027,333-7% 2019年比
代々木八幡7,400万円160万円/㎡5億1,500万円65718,237-11% 2019年比

渋谷区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,500万円20 m²418
2LDK1億1,000万円60 m²295
1LDK6,500万円40 m²286
3LDK1億6,000万円75 m²143
1DK4,500万円30 m²95
2DK4,500万円45 m²39
1R1,900万円20 m²37
オープンフロア7,400万円42.5 m²24

渋谷区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は6,300万円（㎡単価160万円/㎡、513件）です。

渋谷区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4億円（135件）です。

渋谷区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+33.3%、住宅地㎡単価は+58.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。