Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都府の不動産相場【2026年版】人口は減っても、マンションは希少で上がる

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 5,496

要点

  1. 1
    価格は上がり、人口は減る

    京都府の人口は2020年から2025年で3%近く減り、全国より速いペースで、2025年も転出が転入を上回りました。

  2. 2
    中心部とそれ以外

    中京区や下京区などの中心部の区は㎡単価約80万円で、府内のほかの地域の何倍もします。

  3. 3
    地価の上昇は緩やか

    公示地価の地点では、住宅地は5年で約7%の上昇にとどまり、1991年のピークを今も3分の2下回っています。

  4. 4
    戸建ては古く、安い

    売れる戸建ての中央値は築35年で、戸建ての中央値は15年間変わっていません。

  5. 5
    古いマンションは大幅に割安

    1981年以前の旧耐震マンションは、1980〜90年代築より㎡単価で40%近く安く取引されており、全国で最も大きい差の一つです。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,200万円

中古マンションの中央値 · 54.5万円/㎡

全国より2%安い

47都道府県中 高い順に4位

値上がりしている？

+36.4%

5年間

全国（+33.4%）より速い

47都道府県中 高い順に8位

地元の年収で買える？

5.6年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

全国（6.6×）より買いやすい

47都道府県中 高い順に20位

借りる？買う？

33年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

全国（38）より短い

47都道府県中 高い順に17位

人は増えている？

-2.9%

人口（2020→25年）

全国（-2.5%）より速く減少

47都道府県中 高い順に12位

災害リスクは？

22%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

全国（38%）より低い

47都道府県中 高い順に26位

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京都府の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.2万円（2023年）。2018年から+4.1%。 日本：6.5万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
5万円
2018年比 +1.5% · 日本：5.3万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
6.4万円
2018年比 +4.2% · 日本：6.4万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
8万円
2018年比 +9.2% · 日本：7.5万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
9万円
2018年比 +13.4% · 日本：8.8万円
100〜149㎡
戸建て中心
8.1万円
2018年比 +3.0% · 日本：8.4万円
150㎡〜
戸建て中心
7.2万円
2018年比 -10.3% · 日本：9.1万円
1㎡あたりの家賃
1,907円
中央値・月額 · 日本：1,598円
中古マンションの中央値（2,200万円・55㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月8万円）の約23年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 338,900戸。

価格は上がり、人口は減る

京都府の人口は2020年から2025年で3%近く減り、全国より速いペースで、2025年も転出が転入を上回りました。それでもマンションの㎡単価は10年にわたり年約6%上がり、全国平均に追いつきました。理由は人口ではなく供給です。京都市中心部では厳しい高さ規制と景観規制で新築が限られ、少ないマンションを地元の買い手、セカンドハウスの購入者、投資家が奪い合っています。

中心部とそれ以外

中京区や下京区などの中心部の区は㎡単価約80万円で、府内のほかの地域の何倍もします。目立つのは京都駅の南の南区で、駅に近いホテルやマンションの開発により、マンションの㎡単価は5年で2倍以上になりました。京都駅周辺と油小路通沿いの南側は都市再生緊急整備地域にも指定されており、さらに変化が続きそうです。

地価の上昇は緩やか

公示地価の地点では、住宅地は5年で約7%の上昇にとどまり、1991年のピークを今も3分の2下回っています。観光に支えられた商業地は約26%上がりました。マンションの値上がりは一部の中心部に集中しており、府全体の地価を押し上げているわけではありません。

戸建ては古く、安い

売れる戸建ての中央値は築35年で、戸建ての中央値は15年間変わっていません。戸建ての㎡単価はマンションの約40%で、10年前の70%から下がりました。町家を含む京都の古い木造住宅は安く買えることが多いものの大規模な改修が必要で、府内の住宅の6.2%が本当に放置された空き家です。

古いマンションは大幅に割安

1981年以前の旧耐震マンションは、1980〜90年代築より㎡単価で40%近く安く取引されており、全国で最も大きい差の一つです。今の高さ規制のもとでは古い建物を大きく建て替えにくく、再開発の価値が限られるためです。

リスクの特徴

京都府の地震リスクは多くの大都市より低く（今後30年に震度6弱以上の確率は約22%、全国は38%）、一方で地価地点の約半分が想定最大規模の浸水想定区域のどこかに入っています。主に京都市南部の低地と川沿いです。

京都府の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
2,502,747
2020年比 -2.9%
日本：-2.5%
2025年の転入超過
-3,753
人口千人あたり -1.5
空き家率（2023年）
13.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 6.2%
日本：13.8%
家賃の中央値（2023年）
5.6万円
月額・借家全体
日本：5.7万円
大地震のリスク
21.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
日本：38.4%
納税者1人あたり所得
394万円
2023年分の課税対象所得
日本：393万円
外国人住民
3.3%
2024年・住民登録 82,610人
日本：3.0%
診療所
10.0
人口1万人あたり・病院164、歯科1,291（2020年）
日本：8.5
公示地価（2026年）
13.6万円/㎡
1年 +2.3%・5年 +7.2%
日本：7.4万円/㎡
洪水リスク
49.6%
地価公示地点589か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 10.9%）
日本：42.6%
津波リスク
0.2%
地価公示地点589か所のうち津波浸水想定区域内の割合
日本：7.8%
土砂災害リスク
2.5%
地価公示地点589か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 京都市三条駅周辺地域 · 9.6 ha · 2024年指定
  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都府の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,400万円

23.3万円/㎡

  • 石田大山町、京都市伏見区
  • 石田(京都市営) · 徒歩6分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1989年築
標準的2026 Q2

2,300万円

92万円/㎡

  • 高野泉町、京都市左京区
  • 修学院 · 徒歩6分
  • 1K · 25 m²
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

4,000万円

66.7万円/㎡

  • 太秦安井松本町、京都市右京区
  • 太秦天神川 · 徒歩4分
  • 2DK · 60 m²
  • 2018年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

750万円

6.8万円/㎡

  • 上鳥羽塔ノ森柴東町、京都市南区
  • 上鳥羽口 · 徒歩25分
  • 土地70㎡ · 延床110㎡
  • 1981年築
標準的2026 Q2

2,300万円

15.3万円/㎡

  • 御陵山ノ谷、京都市山科区
  • 御陵 · 徒歩5分
  • 土地270㎡ · 延床150㎡
  • 1966年築
高価格帯2026 Q2

5,000万円

8.6万円/㎡

  • 佐山、久世郡久御山町
  • 大久保(京都) · 徒歩26分
  • 土地180㎡ · 延床580㎡
  • 1992年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,400万円2,700万円
20061,400万円2,600万円
20071,500万円2,600万円
20081,600万円2,500万円
20091,500万円2,500万円
20101,500万円2,400万円
20111,500万円2,400万円
20121,400万円2,300万円
20131,500万円2,400万円
20141,400万円2,400万円
20151,500万円2,400万円
20161,500万円2,400万円
20171,600万円2,500万円
20181,700万円2,400万円
20191,900万円2,400万円
20201,900万円2,500万円
20211,900万円2,500万円
20222,000万円2,400万円
20232,000万円2,400万円
20242,100万円2,300万円
20252,200万円2,400万円
2026年（途中まで）2,400万円2,200万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約57%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200524.6万円/㎡26.7万円/㎡15万円/㎡
200626.7万円/㎡26万円/㎡15万円/㎡
200726.7万円/㎡25.7万円/㎡12万円/㎡
200826.7万円/㎡24.3万円/㎡11万円/㎡
200926.7万円/㎡24.3万円/㎡9.7万円/㎡
201027.6万円/㎡23.3万円/㎡9.7万円/㎡
201127.2万円/㎡22.9万円/㎡9.1万円/㎡
201226.7万円/㎡21.9万円/㎡9.1万円/㎡
201328.9万円/㎡22.1万円/㎡9.6万円/㎡
201429.5万円/㎡22.4万円/㎡9.1万円/㎡
201531.4万円/㎡23万円/㎡9万円/㎡
201633.3万円/㎡22.9万円/㎡9.2万円/㎡
201735.4万円/㎡24.6万円/㎡9.3万円/㎡
201836.9万円/㎡23.6万円/㎡9.6万円/㎡
201938.6万円/㎡22.9万円/㎡11万円/㎡
202040万円/㎡23.5万円/㎡9.4万円/㎡
202144.6万円/㎡24万円/㎡10万円/㎡
202243.1万円/㎡22.7万円/㎡11万円/㎡
202349.2万円/㎡23.3万円/㎡13万円/㎡
202450万円/㎡22.2万円/㎡13万円/㎡
202554.5万円/㎡22.2万円/㎡15万円/㎡
2026年（途中まで）57.2万円/㎡21.3万円/㎡14万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築23年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築29年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.6%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築31年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築31年までに新築時から約59%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
092万円/㎡41.1万円/㎡
190万円/㎡40万円/㎡
285万円/㎡40万円/㎡
367.6万円/㎡35.3万円/㎡
476万円/㎡40万円/㎡
572.8万円/㎡38.4万円/㎡
679.3万円/㎡36.9万円/㎡
772万円/㎡36.1万円/㎡
875万円/㎡34.7万円/㎡
973.3万円/㎡31万円/㎡
1074.6万円/㎡30万円/㎡
1168.3万円/㎡28.8万円/㎡
1268万円/㎡32万円/㎡
1355万円/㎡34.7万円/㎡
1460万円/㎡27.4万円/㎡
1558.3万円/㎡28.8万円/㎡
1661.4万円/㎡26.2万円/㎡
1762.3万円/㎡28万円/㎡
1864万円/㎡28.8万円/㎡
1958.3万円/㎡24.6万円/㎡
2060万円/㎡24.3万円/㎡
2162.9万円/㎡23.6万円/㎡
2261.7万円/㎡22.5万円/㎡
2355.7万円/㎡24万円/㎡
2451.4万円/㎡20万円/㎡
2547.3万円/㎡18.9万円/㎡
2644.8万円/㎡17.7万円/㎡
2738.3万円/㎡16.8万円/㎡
2842.7万円/㎡17.6万円/㎡
2932.7万円/㎡17.7万円/㎡
3026.7万円/㎡18.8万円/㎡
3125.5万円/㎡15.7万円/㎡
3225.6万円/㎡14.7万円/㎡
3329.6万円/㎡16.2万円/㎡
3433.9万円/㎡16万円/㎡
3531.9万円/㎡14.3万円/㎡
3630.8万円/㎡17.4万円/㎡
3734.5万円/㎡15.6万円/㎡
3835万円/㎡15万円/㎡
3930万円/㎡15.2万円/㎡
4033万円/㎡15.9万円/㎡
4131.7万円/㎡15.4万円/㎡
4223.1万円/㎡15万円/㎡
4326.4万円/㎡13.9万円/㎡
4426.7万円/㎡13.9万円/㎡
4520.7万円/㎡14.7万円/㎡
4620.3万円/㎡13.3万円/㎡
4721.5万円/㎡14.1万円/㎡
4820万円/㎡12.8万円/㎡
4920万円/㎡12.6万円/㎡
5021.7万円/㎡13.8万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約3.9%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約39%安く取引されています。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200516.3万円/㎡25万円/㎡47.2万円/㎡–
200616.3万円/㎡26万円/㎡50.3万円/㎡–
200716.9万円/㎡25.7万円/㎡52.6万円/㎡–
200816万円/㎡24.4万円/㎡42.8万円/㎡–
200915.5万円/㎡22.7万円/㎡41.3万円/㎡–
201016.3万円/㎡23.3万円/㎡46.2万円/㎡–
201115万円/㎡24.6万円/㎡40万円/㎡45.9万円/㎡
201215万円/㎡24万円/㎡40万円/㎡74万円/㎡
201315.7万円/㎡26万円/㎡42.8万円/㎡73.5万円/㎡
201415.4万円/㎡25.5万円/㎡43.3万円/㎡68万円/㎡
201515.7万円/㎡26.3万円/㎡44.6万円/㎡76万円/㎡
201616.7万円/㎡26.7万円/㎡47.1万円/㎡66.7万円/㎡
201718.2万円/㎡28.3万円/㎡48.6万円/㎡67.5万円/㎡
201816.9万円/㎡30万円/㎡50万円/㎡63.7万円/㎡
201920万円/㎡30万円/㎡55.4万円/㎡64.4万円/㎡
202020万円/㎡31.7万円/㎡56万円/㎡68万円/㎡
202119.5万円/㎡32.5万円/㎡56.7万円/㎡71.6万円/㎡
202222.5万円/㎡33.3万円/㎡60万円/㎡69.1万円/㎡
202323.1万円/㎡36.7万円/㎡60万円/㎡70万円/㎡
202422.5万円/㎡38.2万円/㎡63.3万円/㎡76万円/㎡
202523.1万円/㎡37.6万円/㎡65万円/㎡80万円/㎡
2026年（途中まで）28.6万円/㎡36.7万円/㎡61.4万円/㎡80万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200519.5万円/㎡21万円/㎡36.3万円/㎡–
200618.2万円/㎡21.4万円/㎡35.6万円/㎡–
200717.6万円/㎡20万円/㎡35.3万円/㎡–
200816.7万円/㎡18.8万円/㎡35.3万円/㎡–
200914.8万円/㎡17.8万円/㎡33.3万円/㎡–
201014.8万円/㎡17.5万円/㎡33.3万円/㎡35万円/㎡
201113.8万円/㎡17万円/㎡28.3万円/㎡33.9万円/㎡
201213.3万円/㎡16.1万円/㎡26万円/㎡33.7万円/㎡
201313.8万円/㎡16.5万円/㎡26.2万円/㎡34.1万円/㎡
201413.3万円/㎡16.3万円/㎡25.3万円/㎡34.8万円/㎡
201512.9万円/㎡15.8万円/㎡27.1万円/㎡34.5万円/㎡
201613.1万円/㎡16.7万円/㎡26.2万円/㎡35万円/㎡
201713.6万円/㎡16.8万円/㎡27万円/㎡36.3万円/㎡
201814.1万円/㎡16.8万円/㎡25.6万円/㎡35.2万円/㎡
201913.3万円/㎡16.2万円/㎡24.4万円/㎡37.3万円/㎡
202011.5万円/㎡16.2万円/㎡25万円/㎡36万円/㎡
202113万円/㎡16.7万円/㎡25.3万円/㎡34.4万円/㎡
202213.6万円/㎡17.1万円/㎡25.6万円/㎡36.3万円/㎡
202313万円/㎡17.2万円/㎡27万円/㎡37.8万円/㎡
202414.4万円/㎡16.8万円/㎡25万円/㎡38.6万円/㎡
202513.9万円/㎡16.3万円/㎡27.8万円/㎡35.5万円/㎡
2026年（途中まで）11.8万円/㎡15.5万円/㎡28.9万円/㎡38.6万円/㎡

京都府のエリア別相場

2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。

エリア中古マンション㎡単価中古マンション価格（中央値）戸建て価格（土地＋建物・中央値）住宅地 ㎡単価（取引）マンション5年変化
京都市南区80万円/㎡2,100万円3,300万円29万円/㎡+140.0%
京都市中京区79.3万円/㎡2,900万円5,050万円53.5万円/㎡+22.0%
京都市下京区76.9万円/㎡2,600万円5,600万円42万円/㎡+28.2%
京都市上京区60万円/㎡2,050万円4,500万円38.5万円/㎡+23.5%
京都市左京区56.3万円/㎡2,850万円3,500万円33万円/㎡+29.0%
京都市右京区42.1万円/㎡2,200万円2,400万円24万円/㎡+28.1%
京都市山科区33.3万円/㎡1,800万円1,850万円17.5万円/㎡+53.8%
京都市伏見区32.5万円/㎡2,000万円2,300万円15万円/㎡+24.0%
京都市北区32.3万円/㎡1,600万円3,100万円30.5万円/㎡-3.1%
京都市東山区––3,500万円––
長岡京市––3,100万円24万円/㎡–
宇治市28.6万円/㎡1,800万円1,700万円15万円/㎡+14.3%
京田辺市––3,200万円14万円/㎡–
京都市西京区––3,150万円22.5万円/㎡–
向日市––2,000万円24万円/㎡–
木津川市––2,300万円8.2万円/㎡–
八幡市18.1万円/㎡1,090万円2,350万円10万円/㎡–
城陽市––1,500万円12万円/㎡–
相楽郡精華町––2,100万円9.5万円/㎡–
亀岡市––1,400万円8.3万円/㎡–
舞鶴市––1,400万円3.4万円/㎡–
福知山市––980万円3.3万円/㎡–
南丹市––830万円2.4万円/㎡–
綾部市––440万円3.7万円/㎡–
船井郡京丹波町––345万円3,500円/㎡–
宮津市––315万円1.5万円/㎡–
京丹後市––220万円9,100円/㎡–

京都府の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
北大路1,400万円28.5万円/㎡3,400万円18428
西大路2,000万円68万円/㎡3,500万円11353
今出川1,900万円56万円/㎡3,850万円13280
円町2,100万円41.3万円/㎡2,300万円11276
桂2,200万円28.3万円/㎡3,200万円13267
東野(京都)1,100万円18.4万円/㎡1,600万円11247
五条(京都市営)2,600万円74.7万円/㎡6,400万円5231
西京極2,200万円42.9万円/㎡3,500万円13227
二条2,700万円67.7万円/㎡2,650万円9225
椥辻1,800万円34.7万円/㎡1,900万円8208
西院(阪急)2,100万円56.7万円/㎡3,400万円8207
亀岡––1,100万円18185
大宮(京都)1,900万円64.6万円/㎡4,200万円6183
烏丸御池4,900万円86.7万円/㎡2億2,000万円4179
鞍馬口2,500万円56万円/㎡2,550万円13175

京都府の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,000万円65 m²1180
1K1,500万円20 m²839
2LDK2,700万円60 m²670
1LDK2,600万円40 m²254
1DK1,900万円30 m²199
4LDK3,450万円80 m²188
2DK1,700万円47.5 m²128
3DK1,100万円55 m²30

京都府の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価54.5万円/㎡、1265件）です。

京都府の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（2988件）です。

京都府の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+36.4%、住宅地㎡単価は+59.6%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。