Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

豊島区の不動産相場【2026年版】ワンルーム比率23区トップ、池袋の街

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 783

要点

  1. 1
    23区で最もワンルームが多い区

    豊島区のマンション取引の約58%がワンルームや1Kで、23区で最も高い割合です。

  2. 2
    転出は多いが、人口は増える

    2025年には国内の他地域への転出が転入を約2,250人上回り、23区で最も大きい転出超過の一つでした。

  3. 3
    浸水リスクは23区で最も低い

    中古マンションの中央値は家賃中央値の約35年分で、東京都平均より良い比率です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

3,400万円

中古マンションの中央値 · 125万円/㎡

東京都より16%高い

東京都の47市区町村中 高い順に9位

値上がりしている？

+25.0%

5年間

東京都（+26.5%）より緩やか

東京都の50市区町村中 高い順に39位

地元の年収で買える？

6.5年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

東京都（6.8×）より買いやすい

東京都の50市区町村中 高い順に35位

借りる？買う？

35年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

東京都（39）より短い

東京都の50市区町村中 高い順に35位

人は増えている？

+1.5%

人口（2020→25年）

東京都（+1.4%）並み

東京都の50市区町村中 高い順に18位

災害リスクは？

44%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

東京都（53%）より低い

東京都の50市区町村中 高い順に28位

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豊島区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月9.3万円（2023年）。2018年から+6.1%。 東京都：9.5万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
7.4万円
2018年比 +5.6% · 東京都：7万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
10.4万円
2018年比 +3.8% · 東京都：9.9万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
13.6万円
2018年比 +2.4% · 東京都：12.6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
14.8万円
2018年比 -6.1% · 東京都：15.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
14.2万円
2018年比 +44.0% · 東京都：19.1万円
150㎡〜
戸建て中心
65.7万円
2018年比 +462.2% · 東京都：27.1万円
1㎡あたりの家賃
3,107円
中央値・月額 · 東京都：2,800円
中古マンションの中央値（3,400万円・25㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.4万円）の約38年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 100,540戸。

23区で最もワンルームが多い区

豊島区のマンション取引の約58%がワンルームや1Kで、23区で最も高い割合です。最も多く売買されるのは約2,400万円の20㎡の1Kで、ほかを大きく引き離しています。空き家率も23区で最も高く（約14%）、入居者の入れ替え中の小さな賃貸住宅が多いためです。

価格

中古マンションの㎡単価は約130万円で、東京都平均の1.2倍、23区の9位です。㎡単価は過去5年で年約4.3%上がり、以前とほぼ同じペースです。公示地価の住宅地は過去1年で12.3%、10年で80%上昇しました。

転出は多いが、人口は増える

2025年には国内の他地域への転出が転入を約2,250人上回り、23区で最も大きい転出超過の一つでした。それでも人口は2020年から2025年で1.5%増えています。新宿区と同じく、増加の多くは海外から、特に留学生によるものと考えられます。

駅

取引が多いのは池袋と大塚で、どちらも㎡単価約120万円です。東池袋が最も高く約150万円、東長崎が最も安い駅です。区内のほぼどこからでも駅が近いため、駅からの距離はほとんど価格に影響しません。

浸水リスクは23区で最も低い

中古マンションの中央値は家賃中央値の約35年分で、東京都平均より良い比率です。豊島区は23区で最も浸水リスクが低く、浸水想定区域に入る地価地点は約6分の1だけで、深い浸水の地点はありません。地震の発生確率も23区で最も低い部類です。池袋駅周辺は都市再生緊急整備地域です。

豊島区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
306,106
2020年比 +1.5%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
-2,250
人口千人あたり -7.35
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
13.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.9%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
8.1万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
44.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
犯罪の認知件数
13.1
2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 4,021件）
東京都：6.9
納税者1人あたり所得
523万円
2023年分の課税対象所得
東京都：542万円
昼夜間人口比率
137
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
12.3%
2024年・住民登録 36,360人
東京都：5.2%
診療所
15.6
人口1万人あたり・病院14、歯科323（2020年）
東京都：9.8
公示地価（2026年）
82.8万円/㎡
1年 +12.3%・5年 +44.4%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
16.7%
地価公示地点54か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点54か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 池袋駅周辺地域 · 143 ha · 2015年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

豊島区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,300万円

115万円/㎡

  • 池袋
  • 池袋 · 徒歩9分
  • 1K · 20 m²
  • 2005年築
標準的2025 Q4

3,500万円

175万円/㎡

  • 東池袋
  • 池袋 · 徒歩11分
  • 1K · 20 m²
  • 2014年築
高価格帯2026 Q1

8,000万円

145万円/㎡

  • 雑司が谷
  • 東池袋 · 徒歩5分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2009年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

5,700万円

39.3万円/㎡

  • 上池袋
  • 西巣鴨 · 徒歩14分
  • 土地120㎡ · 延床145㎡
  • 1960年築
標準的2026 Q1

1億円

90.9万円/㎡

  • 千川
  • 千川 · 徒歩9分
  • 土地65㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q1

2億6,000万円

113万円/㎡

  • 東池袋
  • 東池袋 · 徒歩3分
  • 土地210㎡ · 延床230㎡
  • 1988年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に27%上昇しました。㎡単価は12%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に26%上昇しました。㎡単価は14%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。
0円5,000万円1億円1億5,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,650万円5,950万円
20062,000万円6,000万円
20072,300万円6,500万円
20082,200万円5,800万円
20092,300万円5,100万円
20102,100万円5,000万円
20112,200万円4,800万円
20122,300万円4,700万円
20132,100万円5,000万円
20142,300万円5,300万円
20152,200万円5,800万円
20162,300万円6,500万円
20172,300万円6,750万円
20182,300万円6,950万円
20192,450万円6,800万円
20202,600万円6,450万円
20212,500万円7,150万円
20222,600万円8,800万円
20232,700万円8,300万円
20243,200万円9,650万円
20253,400万円1億500万円
2026年（途中まで）3,800万円9,500万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約29%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200560.8万円/㎡42.7万円/㎡45万円/㎡
200656.2万円/㎡50万円/㎡51万円/㎡
200772.5万円/㎡57.6万円/㎡59万円/㎡
200865万円/㎡53.7万円/㎡53万円/㎡
200964万円/㎡52.6万円/㎡49万円/㎡
201066.7万円/㎡50.6万円/㎡50万円/㎡
201168.3万円/㎡51.7万円/㎡49万円/㎡
201264.8万円/㎡51.6万円/㎡50万円/㎡
201365万円/㎡52.2万円/㎡49万円/㎡
201473.8万円/㎡51.4万円/㎡51万円/㎡
201580万円/㎡52万円/㎡54万円/㎡
201685万円/㎡58.9万円/㎡65万円/㎡
201785万円/㎡62.2万円/㎡66.5万円/㎡
201890万円/㎡64.3万円/㎡70万円/㎡
201994.8万円/㎡60万円/㎡65万円/㎡
2020100万円/㎡67万円/㎡69万円/㎡
2021104万円/㎡73.8万円/㎡74万円/㎡
2022107万円/㎡76.2万円/㎡83万円/㎡
2023110万円/㎡80万円/㎡92万円/㎡
2024115万円/㎡81.8万円/㎡91万円/㎡
2025125万円/㎡89.3万円/㎡92万円/㎡
2026年（途中まで）124万円/㎡91.6万円/㎡110万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築17年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築11年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築11年までに新築時から約19%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円200万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0148万円/㎡92.4万円/㎡
1148万円/㎡96.5万円/㎡
2160万円/㎡105万円/㎡
3163万円/㎡90万円/㎡
4125万円/㎡–
5125万円/㎡80.5万円/㎡
6132万円/㎡82.5万円/㎡
7130万円/㎡83.2万円/㎡
8128万円/㎡–
9129万円/㎡73.2万円/㎡
10130万円/㎡–
11125万円/㎡77.8万円/㎡
12120万円/㎡–
13120万円/㎡–
14115万円/㎡–
15115万円/㎡–
16110万円/㎡–
17111万円/㎡75.4万円/㎡
18114万円/㎡–
19110万円/㎡–
20110万円/㎡74.7万円/㎡
21110万円/㎡–
22105万円/㎡–
23104万円/㎡–
24100万円/㎡63万円/㎡
25100万円/㎡62.9万円/㎡
26110万円/㎡–
27105万円/㎡–
28109万円/㎡61.2万円/㎡
2998万円/㎡–
3080万円/㎡–
3182.5万円/㎡52.5万円/㎡
3284.2万円/㎡66万円/㎡
3380万円/㎡60万円/㎡
3473.3万円/㎡60.2万円/㎡
3573.3万円/㎡42.4万円/㎡
3680万円/㎡53.6万円/㎡
3775万円/㎡73万円/㎡
3876.4万円/㎡79.7万円/㎡
3983.6万円/㎡–
4086万円/㎡–
4175万円/㎡48万円/㎡
4277.5万円/㎡67.1万円/㎡
4376.4万円/㎡53.5万円/㎡
4477.5万円/㎡83.7万円/㎡
4581.8万円/㎡58.4万円/㎡
4688.8万円/㎡–
4779.3万円/㎡–
4884.2万円/㎡57.8万円/㎡
5070万円/㎡57.8万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年5.4%と、2000年代築（年3.8%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約22%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円200万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–55.8万円/㎡105万円/㎡–
200643.3万円/㎡52万円/㎡108万円/㎡–
200745.7万円/㎡60万円/㎡90.7万円/㎡–
200845万円/㎡56万円/㎡80万円/㎡–
200943.1万円/㎡55万円/㎡87.5万円/㎡–
201042.5万円/㎡55万円/㎡95万円/㎡100万円/㎡
201146.5万円/㎡55万円/㎡80万円/㎡97.8万円/㎡
201240万円/㎡53.8万円/㎡70万円/㎡94.3万円/㎡
201340万円/㎡55.3万円/㎡76.3万円/㎡105万円/㎡
201446.7万円/㎡60万円/㎡80万円/㎡115万円/㎡
201551.7万円/㎡66.7万円/㎡90万円/㎡110万円/㎡
201654.3万円/㎡67.8万円/㎡95万円/㎡112万円/㎡
201758.2万円/㎡75万円/㎡94.3万円/㎡110万円/㎡
2018–80万円/㎡95万円/㎡113万円/㎡
201960.7万円/㎡71.3万円/㎡100万円/㎡116万円/㎡
2020–80万円/㎡105万円/㎡120万円/㎡
202167.1万円/㎡85万円/㎡105万円/㎡125万円/㎡
202274.3万円/㎡86.7万円/㎡107万円/㎡127万円/㎡
202373.8万円/㎡86.7万円/㎡114万円/㎡125万円/㎡
202486万円/㎡93.3万円/㎡117万円/㎡137万円/㎡
202580.8万円/㎡104万円/㎡130万円/㎡140万円/㎡
2026年（途中まで）–109万円/㎡128万円/㎡175万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–38万円/㎡––
2006–45.7万円/㎡59.5万円/㎡–
2007–46.7万円/㎡63.5万円/㎡–
200839万円/㎡46.1万円/㎡59.4万円/㎡–
200936.7万円/㎡40万円/㎡55.9万円/㎡–
2010–38.5万円/㎡56.7万円/㎡–
201130.5万円/㎡44.2万円/㎡–58.7万円/㎡
2012–36.2万円/㎡52.9万円/㎡56.3万円/㎡
201337.1万円/㎡40万円/㎡52.2万円/㎡58.8万円/㎡
2014–37.3万円/㎡55.4万円/㎡60万円/㎡
2015–44.3万円/㎡59.1万円/㎡64.8万円/㎡
201638万円/㎡44.8万円/㎡58.9万円/㎡71.1万円/㎡
201740万円/㎡48万円/㎡–71.7万円/㎡
2018–56万円/㎡–75万円/㎡
201944万円/㎡49.8万円/㎡–74.7万円/㎡
202049.3万円/㎡52.1万円/㎡–72.8万円/㎡
202150.8万円/㎡53.8万円/㎡–80万円/㎡
2022–59.5万円/㎡70.3万円/㎡85.6万円/㎡
202358.3万円/㎡61.5万円/㎡–80.7万円/㎡
202475.5万円/㎡59.4万円/㎡––
2025–80.5万円/㎡–90.5万円/㎡

豊島区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
池袋3,100万円120万円/㎡2億5,000万円93932,308,170-13% 2019年比
大塚(東京)2,700万円117万円/㎡1億円6334104,504-11% 2019年比
椎名町2,800万円119万円/㎡8,400万円515718,897-8% 2019年比
要町3,700万円123万円/㎡8,700万円515338,864-7% 2019年比
北池袋2,500万円105万円/㎡8,250万円71469,819-2% 2019年比
西巣鴨3,900万円108万円/㎡7,900万円611928,375-6% 2019年比
巣鴨2,800万円115万円/㎡1億3,000万円6118216,984-13% 2019年比
東長崎2,500万円95.7万円/㎡8,050万円610424,858-10% 2019年比
雑司が谷(東京メトロ)3,650万円109万円/㎡9,000万円410418,916-2% 2019年比
東池袋5,450万円150万円/㎡1億2,500万円210042,748-3% 2019年比
駒込3,300万円115万円/㎡9,300万円497121,822-13% 2019年比
千川2,300万円95万円/㎡8,600万円67637,251-8% 2019年比
下板橋3,800万円124万円/㎡8,350万円76115,274-8% 2019年比
目白6,700万円133万円/㎡1億8,000万円86065,746-14% 2019年比
板橋5,900万円113万円/㎡–34663,704-8% 2019年比

豊島区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,400万円20 m²749
2LDK6,500万円55 m²223
3LDK8,550万円70 m²164
1LDK4,400万円40 m²153
1DK2,800万円25 m²73
2DK3,500万円45 m²37
1R1,600万円17.5 m²26
オープンフロア3,800万円45 m²18

豊島区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,400万円（㎡単価125万円/㎡、477件）です。

豊島区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億500万円（200件）です。

豊島区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+25.0%、住宅地㎡単価は+33.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。