滋賀県の不動産相場【2026年版】踏みとどまる通勤圏の町
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 3,012
要点
- 1転出超過になっていない数少ない県
滋賀県の人口は2020年から2025年で1.5%減と、日本の多くの地域よりずっと小さな減少で、2025年は転入がわずかに転出を上回りました。
- 2マンションの伸びは鈍化
マンションの㎡単価は過去5年で年約2.7%上がり、それ以前の5.2%から鈍りました。
- 3買うか借りるかは全国並み
中古マンションの中央値は地元の家賃中央値の約38年分で、全国の数字に近い水準です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,400万円
中古マンションの中央値 · 34.3万円/㎡
全国より39%安い
47都道府県中 高い順に10位
値上がりしている？
+8.3%
5年間
全国（+33.4%）より緩やか
47都道府県中 高い順に35位
地元の年収で買える？
6.5年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
全国（6.6×）並み
47都道府県中 高い順に7位
借りる？買う？
39年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
全国（38）並み
47都道府県中 高い順に6位
人は増えている？
-1.5%
人口（2020→25年）
減少は全国（-2.5%）より緩やか
47都道府県中 高い順に9位
災害リスクは？
21%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
全国（38%）より低い
47都道府県中 高い順に27位
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滋賀県の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.6万円（2023年）。2018年から+3.2%。 日本：6.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 滋賀県日本 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.5万円 2018年比 +2.6% · 日本：5.3万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.5万円 2018年比 +3.8% · 日本：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.5万円 2018年比 +6.6% · 日本：7.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 7.3万円 2018年比 +9.5% · 日本：8.8万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.3万円 2018年比 -3.8% · 日本：8.4万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.5万円 2018年比 -3.9% · 日本：9.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,393円
- 中央値・月額 · 日本：1,598円
- 中古マンションの中央値（2,400万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.3万円）の約27年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 123,500戸。
転出超過になっていない数少ない県
滋賀県の人口は2020年から2025年で1.5%減と、日本の多くの地域よりずっと小さな減少で、2025年は転入がわずかに転出を上回りました。世帯数は3.4%増えています。京都や大阪から来た家族がJR琵琶湖線沿いに住むため、マンション取引の約80%が3LDKなどのファミリー向けです。
マンションの伸びは鈍化
マンションの㎡単価は過去5年で年約2.7%上がり、それ以前の5.2%から鈍りました。京都の隣の大津市は5年で約43%上がりました。最も高い草津市は、2010年代の急成長の後、ピークからわずかに下がっています。公示地価の地点では、住宅地は5年でほぼ横ばいで1991年の水準の半分、商業地は約7%上がりました。
買うか借りるかは全国並み
中古マンションの中央値は地元の家賃中央値の約38年分で、全国の数字に近い水準です。マンションは比較的価値を保ち、㎡単価の4分の1を失うのは築19年ほど、戸建ては築27年ほどで土地の価値まで下がって下げ止まります。
災害リスク
滋賀県の地震リスクは関西では比較的低め（今後30年に震度6弱以上の確率は約21%）です。地価地点の半分が琵琶湖とその川の周辺の想定最大規模の浸水想定区域に入りますが、深い浸水に直面する地点はごくわずかです。滋賀県北部は多くの人が思うより雪が多い地域です。
滋賀県の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 1,392,439
- 2020年比 -1.5%
- 日本：-2.5%
- 2025年の転入超過
- +353
- 人口千人あたり +0.25
- 空き家率（2023年）
- 12.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.3%
- 日本：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.2万円
- 月額・借家全体
- 日本：5.7万円
- 大地震のリスク
- 20.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 日本：38.4%
- 納税者1人あたり所得
- 370万円
- 2023年分の課税対象所得
- 日本：393万円
- 外国人住民
- 3.0%
- 2024年・住民登録 41,517人
- 日本：3.0%
- 診療所
- 7.8
- 人口1万人あたり・病院57、歯科556（2020年）
- 日本：8.5
- 公示地価（2026年）
- 4.1万円/㎡
- 1年 +0.9%・5年 +0.1%
- 日本：7.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 50.0%
- 地価公示地点322か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.6%）
- 日本：42.6%
- 土砂災害リスク
- 1.6%
- 地価公示地点322か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 日本：2.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
滋賀県の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,300万円
16.3万円/㎡
- 大萱、大津市
- 瀬田(滋賀) · 徒歩8分
- 4LDK · 80 m²
- 1985年築
2,500万円
38.5万円/㎡
- 鏡が浜、大津市
- 大津京 · 徒歩19分
- 3LDK · 65 m²
- 2008年築
3,800万円
54.3万円/㎡
- におの浜、大津市
- 膳所 · 徒歩12分
- 3LDK · 70 m²
- 2019年築
戸建て
600万円
4.8万円/㎡
- 穴太、大津市
- 唐崎 · 徒歩8分
- 土地95㎡ · 延床125㎡
- 1976年築
2,000万円
17.4万円/㎡
- 青山、大津市
- 南草津
- 土地195㎡ · 延床115㎡
- 1989年築
3,800万円
38万円/㎡
- 錦織、大津市
- 大津京 · 徒歩11分
- 土地135㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,300万円 | 2,000万円 |
| 2008 | 1,300万円 | 2,100万円 |
| 2009 | 1,700万円 | 2,100万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,100万円 |
| 2011 | 1,600万円 | 2,000万円 |
| 2012 | 1,400万円 | 2,100万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2014 | 1,700万円 | 1,800万円 |
| 2015 | 1,700万円 | 1,900万円 |
| 2016 | 2,000万円 | 1,900万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 1,900万円 |
| 2018 | 1,800万円 | 2,000万円 |
| 2019 | 2,000万円 | 2,100万円 |
| 2020 | 2,300万円 | 2,000万円 |
| 2021 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 2022 | 1,900万円 | 2,100万円 |
| 2023 | 2,200万円 | 1,900万円 |
| 2024 | 2,400万円 | 2,000万円 |
| 2025 | 2,400万円 | 2,100万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,500万円 | 1,900万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 18.5万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2008 | 18.6万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2009 | 22.4万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2010 | 18.5万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2011 | 22.8万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2012 | 18.7万円/㎡ | 16万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2013 | 23.1万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2014 | 23.8万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2015 | 22.6万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2016 | 27.4万円/㎡ | 15万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2017 | 25.5万円/㎡ | 16万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2018 | 26.2万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2019 | 28万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2020 | 31.7万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2021 | 28.6万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2022 | 28.8万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2023 | 30.8万円/㎡ | 15万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2024 | 33.8万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2025 | 34.3万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 36.3万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 32.4万円/㎡ |
| 1 | – | 29.5万円/㎡ |
| 2 | 52.3万円/㎡ | 32.9万円/㎡ |
| 3 | 55万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 4 | 53.1万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 5 | 49.7万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 6 | 48.5万円/㎡ | 25.4万円/㎡ |
| 7 | 54.7万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 8 | – | 24.2万円/㎡ |
| 9 | 51.2万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 10 | 53.3万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 11 | 47.5万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 12 | 47.4万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 13 | 38万円/㎡ | 21.3万円/㎡ |
| 14 | 42.9万円/㎡ | 18.9万円/㎡ |
| 15 | 46.2万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 16 | 42.3万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 17 | 41.3万円/㎡ | 17.3万円/㎡ |
| 18 | 40万円/㎡ | 17.6万円/㎡ |
| 19 | 37.6万円/㎡ | 18.1万円/㎡ |
| 20 | 35.8万円/㎡ | 13.9万円/㎡ |
| 21 | 36.8万円/㎡ | 16.2万円/㎡ |
| 22 | 32.2万円/㎡ | 15.9万円/㎡ |
| 23 | 36.9万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 24 | 28.1万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 25 | 26.2万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 26 | 16.7万円/㎡ | 15.6万円/㎡ |
| 27 | 20万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 28 | 18.5万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 29 | 15.4万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 30 | 17.1万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 31 | 16.9万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 32 | 18.1万円/㎡ | 9.3万円/㎡ |
| 33 | 16.8万円/㎡ | 10.2万円/㎡ |
| 34 | 16.7万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 35 | 20万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 36 | 22.9万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 37 | – | 12.2万円/㎡ |
| 38 | – | 10.5万円/㎡ |
| 39 | – | 9.4万円/㎡ |
| 40 | – | 8.1万円/㎡ |
| 41 | – | 8.2万円/㎡ |
| 42 | 18万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 43 | – | 8.3万円/㎡ |
| 44 | – | 7.2万円/㎡ |
| 45 | 19.2万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 46 | 25万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 47 | – | 6.1万円/㎡ |
| 48 | – | 5.5万円/㎡ |
| 49 | – | 6.3万円/㎡ |
| 50 | – | 6.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.3万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | – |
| 2008 | 17.1万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 15.3万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 15.1万円/㎡ | 32.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 15.4万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2012 | 15.2万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.5万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2014 | 16.3万円/㎡ | 31.7万円/㎡ | – |
| 2015 | 16.5万円/㎡ | 32.3万円/㎡ | – |
| 2016 | 17.1万円/㎡ | 34.5万円/㎡ | – |
| 2017 | 18.3万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | – |
| 2018 | 18.5万円/㎡ | 34万円/㎡ | 52万円/㎡ |
| 2019 | 18.6万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | 51.3万円/㎡ |
| 2020 | 18.7万円/㎡ | 35.2万円/㎡ | 62.4万円/㎡ |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 37.6万円/㎡ | 52.9万円/㎡ |
| 2022 | 18.5万円/㎡ | 40万円/㎡ | 48.9万円/㎡ |
| 2023 | 18.5万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | 49.2万円/㎡ |
| 2024 | 19.3万円/㎡ | 43.4万円/㎡ | 53万円/㎡ |
| 2025 | 20万円/㎡ | 42万円/㎡ | 54.3万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 23.1万円/㎡ | 41.1万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11.6万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2008 | 9.6万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 27万円/㎡ | – |
| 2009 | 10万円/㎡ | 12万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 9.5万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 28.9万円/㎡ |
| 2011 | 9.1万円/㎡ | 10.8万円/㎡ | 20万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2012 | 8.6万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2013 | 8.5万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2014 | 8万円/㎡ | 10.1万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2015 | 7.6万円/㎡ | 10万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2016 | 8万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2017 | 6.7万円/㎡ | 11万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2018 | 6.9万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 2019 | 6.9万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2020 | 6.1万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2021 | 6.8万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 27.2万円/㎡ |
| 2022 | 6.8万円/㎡ | 9.8万円/㎡ | 18.2万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
| 2023 | 6.7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2024 | 7万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 19万円/㎡ | 24.6万円/㎡ |
| 2025 | 6.7万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 23.3万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 5.1万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 21万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
滋賀県のエリア別相場
2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。
| エリア | 中古マンション㎡単価 | 中古マンション価格（中央値） | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 住宅地 ㎡単価（取引） | マンション5年変化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 草津市 | 41.3万円/㎡ | 3,000万円 | 3,500万円 | 12万円/㎡ | -12.5% |
| 大津市 | 33.1万円/㎡ | 2,200万円 | 2,000万円 | 8万円/㎡ | +43.4% |
| 栗東市 | – | – | 3,600万円 | 10.5万円/㎡ | – |
| 守山市 | – | – | 3,300万円 | 7.6万円/㎡ | – |
| 近江八幡市 | – | – | 2,500万円 | 4.9万円/㎡ | – |
| 野洲市 | – | – | 2,500万円 | 6.7万円/㎡ | – |
| 彦根市 | – | – | 1,800万円 | 2.9万円/㎡ | – |
| 湖南市 | – | – | 1,900万円 | 4.8万円/㎡ | – |
| 東近江市 | – | – | 1,400万円 | 2.1万円/㎡ | – |
| 甲賀市 | – | – | 1,100万円 | 2.9万円/㎡ | – |
| 長浜市 | – | – | 1,100万円 | 2.5万円/㎡ | – |
| 高島市 | – | – | 700万円 | 1万円/㎡ | – |
| 米原市 | – | – | – | 1.7万円/㎡ | – |
| 蒲生郡日野町 | – | – | – | 3,100円/㎡ | – |
滋賀県の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 草津(滋賀) | 2,900万円 | 41.3万円/㎡ | 3,700万円 | 13 | 407 |
| 石山 | 1,600万円 | 24.6万円/㎡ | 1,400万円 | 16 | 391 |
| 南草津 | 3,500万円 | 47.5万円/㎡ | 3,500万円 | 16 | 313 |
| 瀬田(滋賀) | 1,500万円 | 20.7万円/㎡ | 3,300万円 | 19 | 237 |
| 守山(滋賀) | – | – | 3,400万円 | 18 | 202 |
| 大津京 | 2,800万円 | 38.5万円/㎡ | 2,300万円 | 10 | 194 |
| 大津 | 2,800万円 | 45.7万円/㎡ | 2,250万円 | 11 | 187 |
| 近江八幡 | – | – | 2,500万円 | 18 | 178 |
| 膳所 | 2,300万円 | 33.8万円/㎡ | 2,300万円 | 11 | 178 |
| 長浜 | 1,900万円 | 26.2万円/㎡ | 2,150万円 | 19 | 140 |
| 堅田 | 1,600万円 | 23.5万円/㎡ | 2,700万円 | 13 | 131 |
| 野洲 | – | – | 2,400万円 | 15 | 119 |
| 彦根 | 1,050万円 | 17.7万円/㎡ | 1,600万円 | 15 | 119 |
| 唐崎 | 1,200万円 | 17.7万円/㎡ | 2,650万円 | 12 | 116 |
| 比叡山坂本 | – | – | 2,500万円 | 13 | 114 |
滋賀県の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300万円 | 70 m² | 515 |
| 2LDK | 2,600万円 | 65 m² | 132 |
| 4LDK | 2,700万円 | 85 m² | 94 |
| 1LDK | 1,400万円 | 47.5 m² | 18 |
| 2DK | 2,350万円 | 55 m² | 16 |
滋賀県の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価34.3万円/㎡、295件）です。
滋賀県の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,100万円（1386件）です。
滋賀県の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+8.3%、住宅地㎡単価は+2.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。