新宿区の不動産相場【2026年版】23区で取引件数トップ、ワンルームが主役の市場
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,158
要点
- 1都心で最も取引が多い区
2025年の新宿区の取引は約1,150件で、都心の区の中で最も多くなりました。
- 22025年は戸建て価格が急上昇
戸建ての中央値は2025年に約1億8,000万円で、2024年の約1億3,000万円から大きく上がりました。
- 3不思議な人口の動き
2020年から2025年で人口は3.5%、世帯数は6.7%増えました。
- 4駅近の価格差が大きい
駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約18%高くなっています。
- 5家賃と災害リスク
中古マンションの中央値は家賃中央値の約38年分で、東京都平均とほぼ同じです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
4,300万円
中古マンションの中央値 · 140万円/㎡
東京都より30%高い
東京都の47市区町村中 高い順に6位
値上がりしている？
+27.3%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に36位
地元の年収で買える？
6.6年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）並み
東京都の50市区町村中 高い順に34位
借りる？買う？
38年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）並み
東京都の50市区町村中 高い順に29位
人は増えている？
+3.5%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に9位
災害リスクは？
50%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）より低い
東京都の50市区町村中 高い順に18位
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新宿区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月11.9万円（2023年）。2018年から+16.3%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 新宿区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 8.3万円 2018年比 +8.1% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 12.2万円 2018年比 +6.7% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 15.7万円 2018年比 +13.5% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 21.4万円 2018年比 +2.9% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 41.2万円 2018年比 +137.2% · 東京都：19.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 69.6万円 2018年比 +61.7% · 東京都：27.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 3,506円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（4,300万円・30㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月12.2万円）の約29年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 112,800戸。
都心で最も取引が多い区
2025年の新宿区の取引は約1,150件で、都心の区の中で最も多くなりました。マンション取引の半分以上がワンルームや1Kで、最も多く売買されるのは約2,600万円の20㎡の1Kです。中古マンションの㎡単価は約140万円で、東京都平均の約1.3倍、23区では6番目の高さです。
2025年は戸建て価格が急上昇
戸建ての中央値は2025年に約1億8,000万円で、2024年の約1億3,000万円から大きく上がりました。ただしこれは売れた物件の構成が変わったことが主な理由で、すべての戸建ての価値が4割上がったわけではありません。㎡単価で見ると約10%の上昇です。マンション価格は10年にわたり年約5%のペースで上がっており、加速はしていません。
不思議な人口の動き
2020年から2025年で人口は3.5%、世帯数は6.7%増えました。ところが2025年には、国内の他地域への転出超過が23区で最も大きく、住民1,000人あたり約10人でした。人口増加の多くは海外から来た留学生や働く人で、区内に多い小さな賃貸住宅に住んでいると考えられます。
駅近の価格差が大きい
駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約18%高くなっています。取引が多い駅の中では神楽坂と新宿御苑前が最も高く、下落合と落合南長崎が最も安い駅です。
家賃と災害リスク
中古マンションの中央値は家賃中央値の約38年分で、東京都平均とほぼ同じです。新宿区は大部分が高台にあり、浸水想定区域に入る地価地点は5分の1未満と、23区で最も少ない部類です。新宿駅周辺は都市再生緊急整備地域で、大規模な再開発が進んでいます。
新宿区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 361,634
- 2020年比 +3.5%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- -3,776
- 人口千人あたり -10.44
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 11.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 0.5%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 9.3万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 49.5%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 19.3
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 6,977件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 651万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 227
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 13.6%
- 2024年・住民登録 48,097人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 18.7
- 人口1万人あたり・病院13、歯科430（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 108万円/㎡
- 1年 +10.4%・5年 +40.0%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 18.2%
- 地価公示地点77か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点77か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 新宿駅周辺地域 · 221 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
新宿区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,600万円
130万円/㎡
- 北新宿
- 大久保(東京) · 徒歩10分
- 1K · 20 m²
- 1986年築
4,300万円
215万円/㎡
- 北新宿
- 東中野 · 徒歩3分
- 1K · 20 m²
- 2020年築
8,400万円
187万円/㎡
- 神楽坂
- 飯田橋 · 徒歩1分
- 2DK · 45 m²
- 2001年築
戸建て
9,000万円
85.7万円/㎡
- 中井
- 中井 · 徒歩4分
- 土地75㎡ · 延床105㎡
- 2026年築
2億2,000万円
122万円/㎡
- 矢来町
- 神楽坂 · 徒歩4分
- 土地175㎡ · 延床180㎡
- 1984年築
5億6,000万円
104万円/㎡
- 中落合
- 中井 · 徒歩5分
- 土地240㎡ · 延床540㎡
- 2020年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 2,300万円 | 8,500万円 |
| 2006 | 2,100万円 | 7,600万円 |
| 2007 | 2,300万円 | 1億2,000万円 |
| 2008 | 2,250万円 | 7,700万円 |
| 2009 | 2,000万円 | 6,300万円 |
| 2010 | 2,300万円 | 6,400万円 |
| 2011 | 2,000万円 | 6,700万円 |
| 2012 | 2,100万円 | 7,000万円 |
| 2013 | 2,200万円 | 6,400万円 |
| 2014 | 2,300万円 | 7,200万円 |
| 2015 | 2,300万円 | 8,300万円 |
| 2016 | 2,400万円 | 8,500万円 |
| 2017 | 2,600万円 | 1億1,000万円 |
| 2018 | 2,800万円 | 9,500万円 |
| 2019 | 2,800万円 | 9,300万円 |
| 2020 | 3,100万円 | 8,550万円 |
| 2021 | 3,200万円 | 8,800万円 |
| 2022 | 3,300万円 | 1億2,000万円 |
| 2023 | 3,400万円 | 1億1,500万円 |
| 2024 | 3,900万円 | 1億3,000万円 |
| 2025 | 4,300万円 | 1億8,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 4,300万円 | 4億円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 65.5万円/㎡ | 52.1万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2006 | 66.2万円/㎡ | 55.6万円/㎡ | 70万円/㎡ |
| 2007 | 73万円/㎡ | 65.4万円/㎡ | 74万円/㎡ |
| 2008 | 75万円/㎡ | 62.2万円/㎡ | 73万円/㎡ |
| 2009 | 67.5万円/㎡ | 50.8万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2010 | 74.3万円/㎡ | 53.3万円/㎡ | 62万円/㎡ |
| 2011 | 73.3万円/㎡ | 55.2万円/㎡ | 61万円/㎡ |
| 2012 | 70万円/㎡ | 54.8万円/㎡ | 61万円/㎡ |
| 2013 | 70.8万円/㎡ | 55.3万円/㎡ | 62万円/㎡ |
| 2014 | 80万円/㎡ | 57.1万円/㎡ | 63万円/㎡ |
| 2015 | 88.2万円/㎡ | 63万円/㎡ | 69万円/㎡ |
| 2016 | 90.9万円/㎡ | 65.9万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2017 | 95万円/㎡ | 67.4万円/㎡ | 83万円/㎡ |
| 2018 | 103万円/㎡ | 74.7万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 2019 | 105万円/㎡ | 72.5万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2020 | 110万円/㎡ | 77.2万円/㎡ | 91万円/㎡ |
| 2021 | 114万円/㎡ | 83.4万円/㎡ | 99.5万円/㎡ |
| 2022 | 116万円/㎡ | 80万円/㎡ | 97万円/㎡ |
| 2023 | 120万円/㎡ | 91.1万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2024 | 130万円/㎡ | 100万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2025 | 140万円/㎡ | 106万円/㎡ | 130万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 150万円/㎡ | 136万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 164万円/㎡ | 105万円/㎡ |
| 1 | 200万円/㎡ | 126万円/㎡ |
| 2 | 169万円/㎡ | 112万円/㎡ |
| 3 | 154万円/㎡ | – |
| 4 | 155万円/㎡ | 112万円/㎡ |
| 5 | 150万円/㎡ | – |
| 6 | 150万円/㎡ | 113万円/㎡ |
| 7 | 148万円/㎡ | 91.3万円/㎡ |
| 8 | 140万円/㎡ | 95.4万円/㎡ |
| 9 | 137万円/㎡ | 87.8万円/㎡ |
| 10 | 136万円/㎡ | – |
| 11 | 137万円/㎡ | – |
| 12 | 135万円/㎡ | 95.9万円/㎡ |
| 13 | 129万円/㎡ | 95.5万円/㎡ |
| 14 | 130万円/㎡ | 106万円/㎡ |
| 15 | 126万円/㎡ | – |
| 16 | 130万円/㎡ | – |
| 17 | 126万円/㎡ | – |
| 18 | 125万円/㎡ | 83.8万円/㎡ |
| 19 | 125万円/㎡ | 83.5万円/㎡ |
| 20 | 130万円/㎡ | – |
| 21 | 120万円/㎡ | – |
| 22 | 120万円/㎡ | – |
| 23 | 123万円/㎡ | 82.4万円/㎡ |
| 24 | 120万円/㎡ | – |
| 25 | 120万円/㎡ | – |
| 26 | 113万円/㎡ | – |
| 27 | 107万円/㎡ | 84.9万円/㎡ |
| 28 | 112万円/㎡ | 84.8万円/㎡ |
| 29 | 103万円/㎡ | – |
| 30 | 117万円/㎡ | 108万円/㎡ |
| 31 | 107万円/㎡ | 78.6万円/㎡ |
| 32 | 100万円/㎡ | 74.6万円/㎡ |
| 33 | 85万円/㎡ | 62.6万円/㎡ |
| 34 | 92.9万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 35 | 93.3万円/㎡ | 84万円/㎡ |
| 36 | 86.7万円/㎡ | 75万円/㎡ |
| 37 | 85万円/㎡ | – |
| 38 | 87.6万円/㎡ | – |
| 39 | 93.3万円/㎡ | 69.4万円/㎡ |
| 40 | 95万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 41 | 91.4万円/㎡ | 93.4万円/㎡ |
| 42 | 80万円/㎡ | 64.3万円/㎡ |
| 43 | 86.7万円/㎡ | 64.3万円/㎡ |
| 44 | 87.8万円/㎡ | 69.2万円/㎡ |
| 45 | 85.2万円/㎡ | 78.6万円/㎡ |
| 46 | 95万円/㎡ | 78.8万円/㎡ |
| 47 | 92万円/㎡ | 69万円/㎡ |
| 48 | 77.5万円/㎡ | – |
| 49 | 62万円/㎡ | 72.8万円/㎡ |
| 50 | 75万円/㎡ | 77.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 41.5万円/㎡ | 56.5万円/㎡ | 104万円/㎡ | – |
| 2006 | 46.7万円/㎡ | 60万円/㎡ | 92万円/㎡ | – |
| 2007 | 50.7万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | 100万円/㎡ | – |
| 2008 | 54.5万円/㎡ | 70万円/㎡ | 96.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 46.3万円/㎡ | 61.5万円/㎡ | 90万円/㎡ | – |
| 2010 | 48.7万円/㎡ | 62.5万円/㎡ | 95.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 47.8万円/㎡ | 60万円/㎡ | 85.4万円/㎡ | – |
| 2012 | 44万円/㎡ | 58.7万円/㎡ | 85万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2013 | 46.7万円/㎡ | 64万円/㎡ | 86.7万円/㎡ | 105万円/㎡ |
| 2014 | 53万円/㎡ | 65万円/㎡ | 90万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 2015 | 54万円/㎡ | 71.6万円/㎡ | 100万円/㎡ | 120万円/㎡ |
| 2016 | 60万円/㎡ | 80万円/㎡ | 100万円/㎡ | 119万円/㎡ |
| 2017 | 65万円/㎡ | 83.3万円/㎡ | 104万円/㎡ | 117万円/㎡ |
| 2018 | 69万円/㎡ | 80万円/㎡ | 109万円/㎡ | 122万円/㎡ |
| 2019 | 69.1万円/㎡ | 84万円/㎡ | 115万円/㎡ | 124万円/㎡ |
| 2020 | 73.3万円/㎡ | 93.7万円/㎡ | 115万円/㎡ | 125万円/㎡ |
| 2021 | 70万円/㎡ | 93.3万円/㎡ | 120万円/㎡ | 131万円/㎡ |
| 2022 | 78.1万円/㎡ | 100万円/㎡ | 120万円/㎡ | 142万円/㎡ |
| 2023 | 86.2万円/㎡ | 102万円/㎡ | 125万円/㎡ | 143万円/㎡ |
| 2024 | 86.2万円/㎡ | 110万円/㎡ | 130万円/㎡ | 156万円/㎡ |
| 2025 | 93.3万円/㎡ | 117万円/㎡ | 138万円/㎡ | 165万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 120万円/㎡ | 150万円/㎡ | 188万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 46万円/㎡ | 48万円/㎡ | 65.3万円/㎡ | – |
| 2006 | 34.7万円/㎡ | 51.6万円/㎡ | 70.3万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 57.4万円/㎡ | 77.3万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 54.5万円/㎡ | 67万円/㎡ | – |
| 2009 | 39.4万円/㎡ | 42.1万円/㎡ | 64.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 35.6万円/㎡ | 46.1万円/㎡ | 60.8万円/㎡ | – |
| 2011 | 36.9万円/㎡ | 47.9万円/㎡ | 62.7万円/㎡ | 68.8万円/㎡ |
| 2012 | 48.4万円/㎡ | 44.1万円/㎡ | – | 67.4万円/㎡ |
| 2013 | 46.2万円/㎡ | 49.4万円/㎡ | – | 63.1万円/㎡ |
| 2014 | 37万円/㎡ | 48.5万円/㎡ | 65.1万円/㎡ | 69.1万円/㎡ |
| 2015 | 53.3万円/㎡ | 51.1万円/㎡ | – | 73万円/㎡ |
| 2016 | 50万円/㎡ | 59.5万円/㎡ | – | 81.5万円/㎡ |
| 2017 | 48.5万円/㎡ | 61.2万円/㎡ | 74.1万円/㎡ | 90.9万円/㎡ |
| 2018 | 67.4万円/㎡ | 62.4万円/㎡ | – | 93.7万円/㎡ |
| 2019 | 54.1万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | – | 87.9万円/㎡ |
| 2020 | 58.6万円/㎡ | 66万円/㎡ | – | 90万円/㎡ |
| 2021 | 62.2万円/㎡ | 69.4万円/㎡ | 84.7万円/㎡ | 89.3万円/㎡ |
| 2022 | 65.1万円/㎡ | 70.2万円/㎡ | 80万円/㎡ | – |
| 2023 | 73.7万円/㎡ | 70万円/㎡ | – | 110万円/㎡ |
| 2024 | 78.8万円/㎡ | 104万円/㎡ | 77.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 84.2万円/㎡ | 105万円/㎡ | – | 106万円/㎡ |
新宿区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 早稲田(メトロ) | 3,300万円 | 126万円/㎡ | 1億6,500万円 | 6 | 192 | 79,193-6% 2019年比 |
| 新宿御苑前 | 4,800万円 | 140万円/㎡ | – | 6 | 185 | 47,369-14% 2019年比 |
| 大久保(東京) | 3,350万円 | 124万円/㎡ | 1億5,000万円 | 5 | 179 | 48,622-14% 2019年比 |
| 東新宿 | 3,500万円 | 130万円/㎡ | 9,600万円 | 4 | 170 | 75,455-12% 2019年比 |
| 高田馬場 | 3,400万円 | 117万円/㎡ | 1億4,000万円 | 7 | 162 | 783,543-15% 2019年比 |
| 下落合(東京) | 3,450万円 | 113万円/㎡ | 1億1,500万円 | 4 | 152 | 11,361-9% 2019年比 |
| 牛込柳町 | 4,300万円 | 135万円/㎡ | 8,900万円 | 4 | 146 | 19,728-7% 2019年比 |
| 西新宿五丁目 | 3,600万円 | 136万円/㎡ | – | 4 | 139 | 31,076-14% 2019年比 |
| 神楽坂 | 5,900万円 | 152万円/㎡ | 2億4,000万円 | 5 | 138 | 38,583-9% 2019年比 |
| 落合南長崎 | 2,700万円 | 108万円/㎡ | 8,900万円 | 6 | 130 | 25,931-8% 2019年比 |
| 江戸川橋 | 4,200万円 | 136万円/㎡ | 3億1,500万円 | 4 | 127 | 48,975-9% 2019年比 |
| 曙橋 | 4,400万円 | 130万円/㎡ | 1億9,000万円 | 4 | 127 | 35,291-10% 2019年比 |
| 四谷三丁目 | 7,000万円 | 176万円/㎡ | 1億9,000万円 | 4 | 126 | 41,217-12% 2019年比 |
| 若松河田 | 4,050万円 | 136万円/㎡ | 1億2,000万円 | 4 | 119 | 27,802-14% 2019年比 |
| 西新宿 | 4,400万円 | 135万円/㎡ | – | 6 | 101 | 77,992-15% 2019年比 |
新宿区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 2,600万円 | 20 m² | 1041 |
| 2LDK | 8,400万円 | 55 m² | 380 |
| 1LDK | 5,250万円 | 40 m² | 338 |
| 3LDK | 1億円 | 70 m² | 273 |
| 1DK | 4,100万円 | 30 m² | 151 |
| 2DK | 3,500万円 | 40 m² | 69 |
| 1R | 1,500万円 | 15 m² | 53 |
| オープンフロア | 3,350万円 | 32.5 m² | 28 |
新宿区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は4,300万円（㎡単価140万円/㎡、873件）です。
新宿区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億8,000万円（199件）です。
新宿区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+27.3%、住宅地㎡単価は+42.9%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。