品川区の不動産相場【2026年版】大崎・五反田と大森で異なる相場、リニア始発駅の区
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,251
要点
- 1国内からの転入が多い
品川区の人口は2020年から2025年で0.9%増とわずかですが、2025年には国内の他地域からの転入が転出を住民1,000人あたり約6人上回り、23区で7位でした。
- 2北と南で違う相場
山手線に近い北部の大崎と五反田が最も高く、㎡単価約150〜160万円です。
- 3小さな住戸が中心
マンション取引のほぼ半分がワンルームや1Kです。
- 4再開発と災害リスク
区内には「品川駅・田町駅周辺地域」と「大崎駅周辺地域」の二つの都市再生緊急整備地域があります。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
4,000万円
中古マンションの中央値 · 136万円/㎡
東京都より27%高い
東京都の47市区町村中 高い順に7位
値上がりしている？
+29.9%
5年間
東京都（+26.5%）より速い
東京都の50市区町村中 高い順に28位
地元の年収で買える？
6.7年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
東京都（6.8×）並み
東京都の50市区町村中 高い順に31位
借りる？買う？
36年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
東京都（39）より短い
東京都の50市区町村中 高い順に32位
人は増えている？
+0.9%
人口（2020→25年）
東京都（+1.4%）並み
東京都の50市区町村中 高い順に26位
災害リスクは？
53%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都（53%）並み
東京都の50市区町村中 高い順に14位
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品川区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月10.7万円（2023年）。2018年から+7.6%。 東京都：9.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 品川区東京都 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 8万円 2018年比 +4.8% · 東京都：7万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 12.2万円 2018年比 +19.4% · 東京都：9.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 15.8万円 2018年比 +15.6% · 東京都：12.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 17.3万円 2018年比 +7.3% · 東京都：15.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 17.4万円 2018年比 -13.1% · 東京都：19.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 8.7万円 2018年比 -9.6% · 東京都：27.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 3,387円
- 中央値・月額 · 東京都：2,800円
- 中古マンションの中央値（4,000万円・35㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月12.2万円）の約27年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 108,610戸。
国内からの転入が多い
品川区の人口は2020年から2025年で0.9%増とわずかですが、2025年には国内の他地域からの転入が転出を住民1,000人あたり約6人上回り、23区で7位でした。世帯数は+3.7%とより速く増えており、新しく来た人の多くは一人暮らしです。
価格
中古マンションの㎡単価は約140万円で、東京都平均の1.3倍、23区の7位です。㎡単価は過去5年で年約5%上がり、以前よりわずかに速いペースです。中古マンションの中央値は約4,000万円。公示地価の住宅地は過去1年で13%、10年で75%上昇し、1991年のピークまであと約12%の水準です。
北と南で違う相場
山手線に近い北部の大崎と五反田が最も高く、㎡単価約150〜160万円です。南部の大森は約90万円。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約17%高くなっています。
小さな住戸が中心
マンション取引のほぼ半分がワンルームや1Kです。京急線や大井町線沿いでは2LDKや3LDKも多く取引されています。
再開発と災害リスク
区内には「品川駅・田町駅周辺地域」と「大崎駅周辺地域」の二つの都市再生緊急整備地域があります。品川駅にはリニア中央新幹線の始発駅もできます。地価地点の約40%が浸水想定区域に入りますが、いずれも浅い浸水です。中古マンションの中央値は家賃中央値の約36年分で、東京都平均よりやや良い比率です。
品川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 426,403
- 2020年比 +0.9%
- 東京都：+1.4%
- 2025年の転入超過
- +2,693
- 人口千人あたり +6.32
- 東京都：+4.58
- 空き家率（2023年）
- 10.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 2.1%
- 東京都：10.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 9.2万円
- 月額・借家全体
- 東京都：7.8万円
- 大地震のリスク
- 53.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 東京都：52.8%
- 犯罪の認知件数
- 5.2
- 2025年・人口千人あたり（警視庁の認知件数 2,225件）
- 東京都：6.9
- 納税者1人あたり所得
- 598万円
- 2023年分の課税対象所得
- 東京都：542万円
- 昼夜間人口比率
- 138
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 4.1%
- 2024年・住民登録 17,010人
- 東京都：5.2%
- 診療所
- 11.3
- 人口1万人あたり・病院15、歯科353（2020年）
- 東京都：9.8
- 公示地価（2026年）
- 107万円/㎡
- 1年 +13.4%・5年 +44.3%
- 東京都：40.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 39.7%
- 地価公示地点58か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 東京都：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点58か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 東京都：0.8%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 品川駅・田町駅周辺地域 · 184 ha · 2012年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
- 大崎駅周辺地域 · 61 ha · 2002年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
品川区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,500万円
125万円/㎡
- 戸越
- 戸越 · 徒歩3分
- 1K · 20 m²
- 2005年築
3,400万円
170万円/㎡
- 東大井
- 鮫洲 · 徒歩3分
- 1K · 20 m²
- 2021年築
9,500万円
173万円/㎡
- 二葉
- 下神明 · 徒歩2分
- 2LDK · 55 m²
- 2005年築
戸建て
5,800万円
105万円/㎡
- 大井
- 大井町 · 徒歩9分
- 土地55㎡ · 延床55㎡
- 2018年築
1億2,000万円
109万円/㎡
- 旗の台
- 旗の台 · 徒歩6分
- 土地80㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
2億8,000万円
108万円/㎡
- 東大井
- 立会川 · 徒歩6分
- 土地175㎡ · 延床260㎡
- 2017年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 2,000万円 | 6,000万円 |
| 2006 | 2,300万円 | 6,000万円 |
| 2007 | 2,700万円 | 6,700万円 |
| 2008 | 2,400万円 | 6,000万円 |
| 2009 | 3,100万円 | 5,300万円 |
| 2010 | 3,600万円 | 5,700万円 |
| 2011 | 2,600万円 | 5,100万円 |
| 2012 | 2,700万円 | 5,300万円 |
| 2013 | 2,600万円 | 5,400万円 |
| 2014 | 2,500万円 | 5,300万円 |
| 2015 | 2,950万円 | 6,100万円 |
| 2016 | 2,600万円 | 6,100万円 |
| 2017 | 2,700万円 | 6,300万円 |
| 2018 | 2,800万円 | 6,850万円 |
| 2019 | 3,000万円 | 6,800万円 |
| 2020 | 3,300万円 | 6,600万円 |
| 2021 | 3,300万円 | 8,000万円 |
| 2022 | 3,500万円 | 9,000万円 |
| 2023 | 3,200万円 | 8,400万円 |
| 2024 | 4,000万円 | 9,400万円 |
| 2025 | 4,000万円 | 1億1,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 3,300万円 | 1億3,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 64万円/㎡ | 58.7万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2006 | 74万円/㎡ | 61.7万円/㎡ | 65万円/㎡ |
| 2007 | 75万円/㎡ | 59.1万円/㎡ | 68万円/㎡ |
| 2008 | 72.7万円/㎡ | 60万円/㎡ | 62万円/㎡ |
| 2009 | 75万円/㎡ | 57.6万円/㎡ | 57万円/㎡ |
| 2010 | 86.7万円/㎡ | 57.6万円/㎡ | 59万円/㎡ |
| 2011 | 70万円/㎡ | 53.7万円/㎡ | 57万円/㎡ |
| 2012 | 66.7万円/㎡ | 53.7万円/㎡ | 57万円/㎡ |
| 2013 | 67.3万円/㎡ | 55.5万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2014 | 80万円/㎡ | 57.3万円/㎡ | 66万円/㎡ |
| 2015 | 85.4万円/㎡ | 58.8万円/㎡ | 62万円/㎡ |
| 2016 | 90万円/㎡ | 64万円/㎡ | 68.5万円/㎡ |
| 2017 | 93.3万円/㎡ | 66.4万円/㎡ | 82万円/㎡ |
| 2018 | 100万円/㎡ | 70.9万円/㎡ | 71万円/㎡ |
| 2019 | 100万円/㎡ | 71.1万円/㎡ | 77万円/㎡ |
| 2020 | 105万円/㎡ | 73.7万円/㎡ | 78万円/㎡ |
| 2021 | 110万円/㎡ | 77.6万円/㎡ | 90万円/㎡ |
| 2022 | 115万円/㎡ | 86.1万円/㎡ | 91万円/㎡ |
| 2023 | 115万円/㎡ | 86.4万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 2024 | 127万円/㎡ | 94.3万円/㎡ | 97万円/㎡ |
| 2025 | 136万円/㎡ | 100万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 140万円/㎡ | 111万円/㎡ | 120万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 168万円/㎡ | 104万円/㎡ |
| 1 | 170万円/㎡ | 107万円/㎡ |
| 2 | 132万円/㎡ | 101万円/㎡ |
| 3 | 136万円/㎡ | 102万円/㎡ |
| 4 | 139万円/㎡ | 105万円/㎡ |
| 5 | 142万円/㎡ | 98.7万円/㎡ |
| 6 | 150万円/㎡ | 103万円/㎡ |
| 7 | 140万円/㎡ | 96.2万円/㎡ |
| 8 | 140万円/㎡ | 101万円/㎡ |
| 9 | 131万円/㎡ | 85.6万円/㎡ |
| 10 | 131万円/㎡ | – |
| 11 | 135万円/㎡ | – |
| 12 | 130万円/㎡ | 93.9万円/㎡ |
| 13 | 130万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 14 | 130万円/㎡ | – |
| 15 | 130万円/㎡ | 96万円/㎡ |
| 16 | 129万円/㎡ | – |
| 17 | 117万円/㎡ | 87.5万円/㎡ |
| 18 | 120万円/㎡ | – |
| 19 | 116万円/㎡ | 92.9万円/㎡ |
| 20 | 125万円/㎡ | 88万円/㎡ |
| 21 | 120万円/㎡ | – |
| 22 | 123万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 23 | 117万円/㎡ | – |
| 24 | 113万円/㎡ | – |
| 25 | 110万円/㎡ | 68万円/㎡ |
| 26 | 115万円/㎡ | 86.1万円/㎡ |
| 27 | 113万円/㎡ | 77.5万円/㎡ |
| 28 | 104万円/㎡ | 61.3万円/㎡ |
| 29 | 110万円/㎡ | 62.7万円/㎡ |
| 30 | 100万円/㎡ | 67.5万円/㎡ |
| 31 | 100万円/㎡ | 43.9万円/㎡ |
| 32 | 104万円/㎡ | 69.5万円/㎡ |
| 33 | 93.3万円/㎡ | 52.8万円/㎡ |
| 34 | 75万円/㎡ | 64.5万円/㎡ |
| 35 | 84.4万円/㎡ | 74万円/㎡ |
| 36 | 80万円/㎡ | 76.9万円/㎡ |
| 37 | 83.4万円/㎡ | 67.1万円/㎡ |
| 38 | 73.9万円/㎡ | 75.6万円/㎡ |
| 39 | 84.5万円/㎡ | 67.6万円/㎡ |
| 40 | 91万円/㎡ | 66.7万円/㎡ |
| 41 | 80万円/㎡ | 100万円/㎡ |
| 42 | 83.3万円/㎡ | 54.4万円/㎡ |
| 43 | 80万円/㎡ | 58.8万円/㎡ |
| 44 | 81万円/㎡ | 70.1万円/㎡ |
| 45 | 74.3万円/㎡ | 61.9万円/㎡ |
| 46 | 88.9万円/㎡ | 61.5万円/㎡ |
| 47 | 80万円/㎡ | – |
| 48 | 70万円/㎡ | – |
| 49 | 80万円/㎡ | 65.2万円/㎡ |
| 50 | 75万円/㎡ | 66.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 37.5万円/㎡ | 57.8万円/㎡ | 100万円/㎡ | – |
| 2006 | 40万円/㎡ | 60万円/㎡ | 110万円/㎡ | – |
| 2007 | 52.6万円/㎡ | 62.5万円/㎡ | 98.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 48.3万円/㎡ | 63.3万円/㎡ | 100万円/㎡ | – |
| 2009 | 45万円/㎡ | 60万円/㎡ | 101万円/㎡ | – |
| 2010 | 50万円/㎡ | 65.7万円/㎡ | 105万円/㎡ | – |
| 2011 | 42.8万円/㎡ | 63.6万円/㎡ | 80万円/㎡ | 105万円/㎡ |
| 2012 | 46万円/㎡ | 60万円/㎡ | 80万円/㎡ | 96.4万円/㎡ |
| 2013 | 47.5万円/㎡ | 60万円/㎡ | 82.9万円/㎡ | 109万円/㎡ |
| 2014 | 49.1万円/㎡ | 65.3万円/㎡ | 90万円/㎡ | 120万円/㎡ |
| 2015 | 54.5万円/㎡ | 69.2万円/㎡ | 100万円/㎡ | 112万円/㎡ |
| 2016 | 57.5万円/㎡ | 75.3万円/㎡ | 100万円/㎡ | 112万円/㎡ |
| 2017 | 59.4万円/㎡ | 80万円/㎡ | 100万円/㎡ | 116万円/㎡ |
| 2018 | 61.7万円/㎡ | 80万円/㎡ | 110万円/㎡ | 125万円/㎡ |
| 2019 | 64万円/㎡ | 81.8万円/㎡ | 110万円/㎡ | 125万円/㎡ |
| 2020 | 70万円/㎡ | 86.7万円/㎡ | 115万円/㎡ | 120万円/㎡ |
| 2021 | 80万円/㎡ | 94.2万円/㎡ | 115万円/㎡ | 125万円/㎡ |
| 2022 | 72万円/㎡ | 96万円/㎡ | 117万円/㎡ | 130万円/㎡ |
| 2023 | 80万円/㎡ | 95万円/㎡ | 120万円/㎡ | 135万円/㎡ |
| 2024 | 77.6万円/㎡ | 108万円/㎡ | 130万円/㎡ | 145万円/㎡ |
| 2025 | 81.8万円/㎡ | 111万円/㎡ | 138万円/㎡ | 160万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 113万円/㎡ | 147万円/㎡ | 166万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 47.5万円/㎡ | 64.5万円/㎡ | – |
| 2006 | 43.2万円/㎡ | 50万円/㎡ | 67.1万円/㎡ | – |
| 2007 | 42.7万円/㎡ | 49.8万円/㎡ | 70.6万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 46.7万円/㎡ | 68.9万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 40万円/㎡ | 61.1万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 50万円/㎡ | 64.4万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 41.7万円/㎡ | – | 63.2万円/㎡ |
| 2012 | – | 40万円/㎡ | – | 61.1万円/㎡ |
| 2013 | 34.6万円/㎡ | 40万円/㎡ | – | 62.2万円/㎡ |
| 2014 | 44.6万円/㎡ | 46.2万円/㎡ | 62.2万円/㎡ | 65.3万円/㎡ |
| 2015 | – | 48万円/㎡ | – | 73.7万円/㎡ |
| 2016 | – | 53万円/㎡ | 62.7万円/㎡ | 73.2万円/㎡ |
| 2017 | 46.7万円/㎡ | 55.3万円/㎡ | – | 73.3万円/㎡ |
| 2018 | 55万円/㎡ | 52.2万円/㎡ | – | 83.1万円/㎡ |
| 2019 | – | 56.3万円/㎡ | – | 81.4万円/㎡ |
| 2020 | 68万円/㎡ | 61.1万円/㎡ | 70.1万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2021 | 53.8万円/㎡ | 61.6万円/㎡ | – | 86.2万円/㎡ |
| 2022 | 80万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | – | 105万円/㎡ |
| 2023 | 55.2万円/㎡ | 72.1万円/㎡ | 86.7万円/㎡ | 97.5万円/㎡ |
| 2024 | 61.8万円/㎡ | 65.7万円/㎡ | 81.2万円/㎡ | 101万円/㎡ |
| 2025 | 69万円/㎡ | 73万円/㎡ | – | 106万円/㎡ |
品川区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 大崎 | 7,500万円 | 157万円/㎡ | 1億3,000万円 | 6 | 244 | 375,884+9% 2019年比 |
| 五反田 | 3,500万円 | 150万円/㎡ | 3億4,000万円 | 6 | 242 | 364,894-22% 2019年比 |
| 大井町 | 4,150万円 | 130万円/㎡ | 8,250万円 | 6 | 238 | 349,469-21% 2019年比 |
| 立会川 | 3,400万円 | 115万円/㎡ | 8,300万円 | 6 | 185 | 16,820-13% 2019年比 |
| 大森海岸 | 2,800万円 | 120万円/㎡ | – | 6 | 178 | 12,949-22% 2019年比 |
| 不動前 | 4,950万円 | 140万円/㎡ | 1億7,500万円 | 5 | 162 | 28,265-10% 2019年比 |
| 戸越 | 2,900万円 | 127万円/㎡ | 9,100万円 | 6 | 158 | 20,035-12% 2019年比 |
| 西大井 | 3,100万円 | 127万円/㎡ | 8,200万円 | 7 | 156 | 35,376+12% 2019年比 |
| 武蔵小山 | 4,300万円 | 125万円/㎡ | 1億1,000万円 | 6 | 150 | 51,900-2% 2019年比 |
| 大森(東京) | 3,500万円 | 93.3万円/㎡ | 1億3,000万円 | 8 | 148 | 156,466-19% 2019年比 |
| 新馬場 | 3,250万円 | 120万円/㎡ | 9,000万円 | 5 | 137 | 14,577-14% 2019年比 |
| 荏原中延 | 2,600万円 | 110万円/㎡ | 7,500万円 | 5 | 117 | 12,393-11% 2019年比 |
| 戸越銀座 | 2,400万円 | 113万円/㎡ | 9,500万円 | 5 | 103 | 18,702-9% 2019年比 |
| 旗の台 | 2,200万円 | 100万円/㎡ | 8,850万円 | 5 | 94 | 38,032-6% 2019年比 |
| 目黒 | 8,100万円 | 159万円/㎡ | 2億6,000万円 | 7 | 83 | 636,632+23% 2019年比 |
品川区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 2,500万円 | 20 m² | 894 |
| 2LDK | 7,500万円 | 55 m² | 443 |
| 3LDK | 8,700万円 | 70 m² | 384 |
| 1LDK | 5,200万円 | 40 m² | 278 |
| 1DK | 2,800万円 | 25 m² | 129 |
| 2DK | 3,600万円 | 42.5 m² | 70 |
| 1R | 1,500万円 | 15 m² | 32 |
| オープンフロア | 6,600万円 | 60 m² | 13 |
品川区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は4,000万円（㎡単価136万円/㎡、843件）です。
品川区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億1,000万円（260件）です。
品川区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+29.9%、住宅地㎡単価は+41.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。