山形県の不動産相場【2026年版】緩やかな人口減少と安定した家族の需要
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,590
要点
- 1価格はじわじわ下落
山形県は、直近の二つの5年間のどちらでもマンションの㎡単価がわずかに下がった数少ない県の一つで、山形市のマンションは5年前より約18%低くなっています。
- 2ファミリー向けの市場
マンション取引の約70%が3LDKなどのファミリー向けで、ワンルームの取引はほぼありません。
- 3家賃に対して低い価格
中古マンションの中央値は地元の家賃中央値の約27年分で、全国の38年を下回ります。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,500万円
中古マンションの中央値 · 22.5万円/㎡
全国より60%安い
47都道府県中 高い順に36位
値上がりしている？
-2.4%
5年間
全国（+33.4%）より緩やか
47都道府県中 高い順に42位
地元の年収で買える？
4.8年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
全国（6.6×）より買いやすい
47都道府県中 高い順に32位
借りる？買う？
27年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
全国（38）より短い
47都道府県中 高い順に38位
人は増えている？
-7.0%
人口（2020→25年）
全国（-2.5%）より速く減少
47都道府県中 高い順に44位
災害リスクは？
5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
全国（38%）より低い
47都道府県中 高い順に46位
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山形県の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5万円（2023年）。2018年から+3.8%。 日本：6.5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 山形県日本 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.9万円 2018年比 +0.1% · 日本：5.3万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5万円 2018年比 +3.5% · 日本：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.7万円 2018年比 +6.6% · 日本：7.5万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.3万円 2018年比 +11.2% · 日本：8.8万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5万円 2018年比 +2.7% · 日本：8.4万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.1万円 2018年比 -5.1% · 日本：9.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,239円
- 中央値・月額 · 日本：1,598円
- 中古マンションの中央値（1,500万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.3万円）の約20年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 73,600戸。
人口は7%減
山形県の人口は2020年から2025年で7%減り、2025年には転出が転入を約4,300人上回りました。一方、世帯数は横ばいで、家族の人数が小さくなっていることを反映しています。住宅の7.9%が放置された空き家です。
価格はじわじわ下落
山形県は、直近の二つの5年間のどちらでもマンションの㎡単価がわずかに下がった数少ない県の一つで、山形市のマンションは5年前より約18%低くなっています。公示地価の地点では、住宅地は5年間横ばいで、1991年の水準を31%下回っています。
ファミリー向けの市場
マンション取引の約70%が3LDKなどのファミリー向けで、ワンルームの取引はほぼありません。住宅需要の大部分は自分で住む人で、多くは戸建てを買っています。
家賃に対して低い価格
中古マンションの中央値は地元の家賃中央値の約27年分で、全国の38年を下回ります。
災害リスク
山形県の地震リスクは日本で最も低い部類です（今後30年に震度6弱以上の確率は約5%）。土砂災害のリスク（地価地点の約5%）は平均より高く、最上川は近年氾濫しています。最上地域や庄内地域の大雪は維持費を押し上げます。
山形県の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 993,127
- 2020年比 -7.0%
- 日本：-2.5%
- 2025年の転入超過
- -4,281
- 人口千人あたり -4.31
- 空き家率（2023年）
- 13.6%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.9%
- 日本：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 日本：5.7万円
- 大地震のリスク
- 5.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 日本：38.4%
- 納税者1人あたり所得
- 310万円
- 2023年分の課税対象所得
- 日本：393万円
- 外国人住民
- 1.0%
- 2024年・住民登録 10,318人
- 日本：3.0%
- 診療所
- 9.3
- 人口1万人あたり・病院67、歯科479（2020年）
- 日本：8.5
- 公示地価（2026年）
- 2.4万円/㎡
- 1年 +0.1%・5年 +1.3%
- 日本：7.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 34.4%
- 地価公示地点186か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 4.8%）
- 日本：42.6%
- 津波リスク
- 1.1%
- 地価公示地点186か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 日本：7.8%
- 土砂災害リスク
- 4.8%
- 地価公示地点186か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 日本：2.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
山形県の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
800万円
17.8万円/㎡
- 銅町、山形市
- 北山形 · 徒歩19分
- 3LDK · 45 m²
- 1991年築
1,600万円
32万円/㎡
- 錦町、鶴岡市
- 鶴岡 · 徒歩3分
- 2DK · 50 m²
- 2005年築
2,800万円
40万円/㎡
- 八日町、山形市
- 山形 · 徒歩13分
- 3LDK · 70 m²
- 2016年築
戸建て
300万円
3万円/㎡
- 下川、鶴岡市
- 羽前大山
- 土地350㎡ · 延床100㎡
- 1984年築
1,200万円
12.6万円/㎡
- 十日町、山形市
- 山形 · 徒歩16分
- 土地110㎡ · 延床95㎡
- 1979年築
2,700万円
24.5万円/㎡
- 伊達城、山形市
- 漆山 · 徒歩24分
- 土地200㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,500万円 | 1,300万円 |
| 2008 | – | 1,300万円 |
| 2009 | 1,600万円 | 1,100万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 1,100万円 |
| 2011 | 1,200万円 | 1,200万円 |
| 2012 | 1,300万円 | 1,300万円 |
| 2013 | 1,300万円 | 1,200万円 |
| 2014 | 1,650万円 | 1,200万円 |
| 2015 | 1,600万円 | 1,300万円 |
| 2016 | 1,600万円 | 1,300万円 |
| 2017 | 1,600万円 | 1,400万円 |
| 2018 | 1,700万円 | 1,400万円 |
| 2019 | 1,500万円 | 1,200万円 |
| 2020 | 1,500万円 | 1,300万円 |
| 2021 | 1,800万円 | 1,500万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 1,400万円 |
| 2023 | 1,850万円 | 1,200万円 |
| 2024 | 1,300万円 | 1,300万円 |
| 2025 | 1,500万円 | 1,100万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,700万円 | 1,300万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 21.8万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2008 | – | 7.6万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2009 | 23.8万円/㎡ | 7.2万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2010 | 18万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2011 | 16.1万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2012 | 17.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2013 | 18.7万円/㎡ | 7.4万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2014 | 23.4万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2015 | 26.2万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2016 | 22.9万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2017 | 25万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2018 | 23.4万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2019 | 23.3万円/㎡ | 7.9万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2020 | 23.1万円/㎡ | 9万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2021 | 25.5万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2022 | 24.6万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2023 | 26.4万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2024 | 21.3万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2025 | 22.5万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 24.3万円/㎡ | 7.2万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 26.7万円/㎡ |
| 1 | – | 25万円/㎡ |
| 2 | – | 30.4万円/㎡ |
| 3 | – | 26.2万円/㎡ |
| 4 | – | 26.7万円/㎡ |
| 5 | – | 22.1万円/㎡ |
| 6 | – | 21万円/㎡ |
| 7 | – | 21.9万円/㎡ |
| 8 | – | 20万円/㎡ |
| 9 | – | 19.1万円/㎡ |
| 10 | – | 17.6万円/㎡ |
| 11 | – | 16.3万円/㎡ |
| 12 | – | 14.3万円/㎡ |
| 13 | – | 16.2万円/㎡ |
| 14 | – | 15.7万円/㎡ |
| 15 | – | 13.7万円/㎡ |
| 16 | – | 12万円/㎡ |
| 17 | – | 13.6万円/㎡ |
| 18 | 27.2万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 19 | – | 9.8万円/㎡ |
| 20 | – | 9.5万円/㎡ |
| 21 | – | 10.9万円/㎡ |
| 22 | – | 10.5万円/㎡ |
| 23 | – | 8.9万円/㎡ |
| 24 | – | 10.9万円/㎡ |
| 25 | 22.2万円/㎡ | 9.3万円/㎡ |
| 26 | – | 7.1万円/㎡ |
| 27 | – | 8.3万円/㎡ |
| 28 | – | 8万円/㎡ |
| 29 | – | 8万円/㎡ |
| 30 | – | 7.4万円/㎡ |
| 31 | – | 6.9万円/㎡ |
| 32 | 15.1万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 33 | – | 7.9万円/㎡ |
| 34 | – | 6.5万円/㎡ |
| 35 | – | 6.3万円/㎡ |
| 36 | – | 5万円/㎡ |
| 37 | – | 5.5万円/㎡ |
| 38 | – | 6.7万円/㎡ |
| 39 | – | 3.4万円/㎡ |
| 40 | – | 4.5万円/㎡ |
| 41 | – | 4.4万円/㎡ |
| 42 | – | 3.3万円/㎡ |
| 43 | – | 3.9万円/㎡ |
| 44 | – | 4.6万円/㎡ |
| 45 | – | 4.2万円/㎡ |
| 46 | – | 3.4万円/㎡ |
| 47 | – | 3.3万円/㎡ |
| 48 | – | 3.7万円/㎡ |
| 49 | – | 4万円/㎡ |
| 50 | – | 2.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2009 | 16.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2010 | 13.6万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2011 | 10.8万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2013 | 17.3万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 26.4万円/㎡ |
| 2018 | 16.8万円/㎡ | 27.7万円/㎡ |
| 2019 | 20万円/㎡ | – |
| 2021 | – | 27.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 6.3万円/㎡ | 8.3万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | – |
| 2008 | 5.3万円/㎡ | 7.9万円/㎡ | 21.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 5万円/㎡ | 7.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | – |
| 2010 | 4.6万円/㎡ | 7.7万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | – |
| 2011 | 5.2万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 22.4万円/㎡ |
| 2012 | 5.2万円/㎡ | 8.3万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2013 | 5万円/㎡ | 7.2万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 22.1万円/㎡ |
| 2014 | 4.3万円/㎡ | 7.1万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 22.4万円/㎡ |
| 2015 | 4.6万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 23.2万円/㎡ |
| 2016 | 5万円/㎡ | 6.8万円/㎡ | 13万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2017 | 3.9万円/㎡ | 7.1万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 23.5万円/㎡ |
| 2018 | 4.4万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 2019 | 4万円/㎡ | 5.8万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ |
| 2020 | 4.2万円/㎡ | 7.1万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2021 | 4万円/㎡ | 6.7万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | 22.4万円/㎡ |
| 2022 | 3.7万円/㎡ | 7.2万円/㎡ | 12万円/㎡ | 20.3万円/㎡ |
| 2023 | 3.4万円/㎡ | 6.5万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 2024 | 3.2万円/㎡ | 7.4万円/㎡ | 11.1万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 2025 | 3.4万円/㎡ | 5.8万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 19.1万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 2.7万円/㎡ | 5.7万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | – |
山形県のエリア別相場
2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。
山形県の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 山形 | 1,400万円 | 22.5万円/㎡ | 2,300万円 | 18 | 383 |
| 酒田 | 1,850万円 | 24.6万円/㎡ | 1,050万円 | 18 | 282 |
| 鶴岡 | – | – | 880万円 | 20 | 232 |
| 北山形 | – | – | 2,500万円 | 15 | 119 |
| 米沢 | – | – | 1,250万円 | 19 | 98 |
| 天童 | – | – | 2,200万円 | 16 | 89 |
| 寒河江 | – | – | 1,500万円 | 15 | 80 |
| 新庄 | – | – | 680万円 | 17 | 65 |
| 神町 | – | – | 2,300万円 | 14 | 60 |
| 羽前千歳 | – | – | 3,350万円 | 15 | 55 |
| 南米沢 | – | – | 780万円 | 15 | 51 |
| 蔵王 | – | – | 1,600万円 | 16 | 47 |
| 村山(山形) | – | – | 1,000万円 | 12 | 44 |
| 高畠 | – | – | 490万円 | 8 | 40 |
| さくらんぼ東根 | – | – | 2,300万円 | 12 | 39 |
山形県の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,700万円 | 70 m² | 71 |
| 2LDK | 1,900万円 | 65 m² | 27 |
| 4LDK | 1,800万円 | 80 m² | 15 |
山形県の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,500万円（㎡単価22.5万円/㎡、49件）です。
山形県の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,100万円（790件）です。
山形県の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-2.4%、住宅地㎡単価は-4.2%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。