Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

墨田区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 950

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約3.8%，低於前五年的7.3%。

  2. 2
    與東京都同步

    公寓每㎡價格與東京都平均相若。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約1%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中54%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,200萬日圓

二手公寓中位數 · 112萬日圓/㎡

比東京都高4%

東京都47個市區町村中由高到低第13

價格在上漲嗎？

+27.3%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第37

當地收入買得起嗎？

7.0倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

與東京都（6.8×）相近

東京都50個市區町村中由高到低第28

租還是買？

30年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）短

東京都50個市區町村中由高到低第45

人口在增加嗎？

+4.8%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）快

東京都50個市區町村中由高到低第4

災害風險高嗎？

57%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第10

墨田区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月9.8萬日圓（2023年），較2018年+10.8%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
7.8萬日圓
較2018年 +7.2% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
11.1萬日圓
較2018年 +16.5% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
13萬日圓
較2018年 +9.9% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
14萬日圓
較2018年 +9.7% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
13.5萬日圓
較2018年 -4.6% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
8萬日圓
較2018年 -7.6% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
3,130日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（3,200萬日圓・25㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.8萬日圓）的34年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象72,200戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約3.8%，低於前五年的7.3%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與東京都同步

公寓每㎡價格與東京都平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約1%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中54%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,600萬日圓至4,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+5%。2025年淨遷入約每千人2.9人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為11.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.2%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月8.8萬日圓）的30.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為57%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字與東京平均相若

2025年警方記錄的刑事案件共1,992宗，約每千名居民7.0宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔28%，入屋盜竊有21宗。與2019年相比減少16%。

二手公寓價格相當於當地7.0年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為455萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+25%。二手公寓成交價中位數約為其7.0倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+13%，五年變化+40%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在墨田区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
285,203
較2020年 +4.8%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+834
每千人 +2.92
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.8%
非出租或出售的空屋 2.2%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
8.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
57.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
7.0
2025年每千名居民（東京警視廳記錄1,992宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
455萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
104
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
5.9%
2024年登記居民16,980人
東京都：5.2%
診所
8.0
每萬名居民；醫院13間、牙科194間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
67.1萬日圓/㎡
1年 +13.2%・5年 +39.5%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
24個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 20.8%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
24個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

墨田区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,500萬日圓

125萬日圓/㎡

  • 本所
  • 本所吾妻橋 · 步行10分
  • 1K · 20 m²
  • 2007年建
典型2026 Q2

3,400萬日圓

136萬日圓/㎡

  • 京島
  • 京成曳舟 · 步行4分
  • 1K · 25 m²
  • 2025年建
較高價位2026 Q1

5,600萬日圓

112萬日圓/㎡

  • 緑
  • 両国 · 步行9分
  • 1DK · 50 m²
  • 2005年建

獨棟

較低價位2026 Q2

5,000萬日圓

100萬日圓/㎡

  • 石原
  • 両国 · 步行8分
  • 土地35㎡ · 樓地板50㎡
  • 1960年建
典型2026 Q2

1億日圓

83.3萬日圓/㎡

  • 向島
  • 曳舟 · 步行7分
  • 土地90㎡ · 樓地板120㎡
  • 2016年建
較高價位2025 Q3

2億5,000萬日圓

114萬日圓/㎡

  • 緑
  • 両国 · 步行8分
  • 土地105㎡ · 樓地板220㎡
  • 1966年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲53%。但每㎡價格只升17%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。
0日圓5,000萬日圓1億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,000萬日圓4,300萬日圓
20062,100萬日圓4,400萬日圓
20072,300萬日圓4,500萬日圓
20082,400萬日圓4,300萬日圓
20092,200萬日圓4,000萬日圓
20102,300萬日圓4,400萬日圓
20112,300萬日圓4,350萬日圓
20122,400萬日圓4,350萬日圓
20132,500萬日圓4,300萬日圓
20142,400萬日圓4,250萬日圓
20152,600萬日圓4,050萬日圓
20162,700萬日圓4,850萬日圓
20172,700萬日圓5,000萬日圓
20182,700萬日圓6,500萬日圓
20192,600萬日圓6,000萬日圓
20202,700萬日圓4,700萬日圓
20212,900萬日圓5,450萬日圓
20222,800萬日圓6,100萬日圓
20232,800萬日圓6,200萬日圓
20243,100萬日圓6,600萬日圓
20253,200萬日圓9,500萬日圓
2026年（部分）3,500萬日圓8,350萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約38%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200543.3萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
200654.3萬日圓/㎡40萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡
200772萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
200868萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
200965萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201060萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡
201156.4萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
201254萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201358萬日圓/㎡39萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡
201460萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201566.7萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡
201671.4萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡46萬日圓/㎡
201776萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
201882.9萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡
201992萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡
202088萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
202195萬日圓/㎡53.1萬日圓/㎡79萬日圓/㎡
202298萬日圓/㎡60萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2023100萬日圓/㎡60萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
2024105萬日圓/㎡63.7萬日圓/㎡87萬日圓/㎡
2025112萬日圓/㎡70萬日圓/㎡94萬日圓/㎡
2026年（部分）117萬日圓/㎡78.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約27年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約2.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0130萬日圓/㎡64.9萬日圓/㎡
1120萬日圓/㎡62.6萬日圓/㎡
2124萬日圓/㎡89.3萬日圓/㎡
3110萬日圓/㎡89.6萬日圓/㎡
4111萬日圓/㎡82.4萬日圓/㎡
5111萬日圓/㎡75.4萬日圓/㎡
6108萬日圓/㎡67.7萬日圓/㎡
7108萬日圓/㎡–
8104萬日圓/㎡–
9105萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡
10100萬日圓/㎡–
11104萬日圓/㎡–
12105萬日圓/㎡–
13104萬日圓/㎡–
14105萬日圓/㎡–
15105萬日圓/㎡–
16105萬日圓/㎡–
17105萬日圓/㎡–
18103萬日圓/㎡–
19105萬日圓/㎡–
20100萬日圓/㎡–
2190.8萬日圓/㎡–
2287.8萬日圓/㎡–
2393.9萬日圓/㎡–
2484.6萬日圓/㎡–
2596萬日圓/㎡–
2688.3萬日圓/㎡–
2780萬日圓/㎡–
2883.3萬日圓/㎡–
2980萬日圓/㎡41.2萬日圓/㎡
3072萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡
3186.7萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡
3275萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡
3374.2萬日圓/㎡40.9萬日圓/㎡
3470萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
3566.3萬日圓/㎡49.6萬日圓/㎡
3671.7萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡
3768.6萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡
3862.5萬日圓/㎡–
3971.4萬日圓/㎡–
4068.9萬日圓/㎡–
4161.5萬日圓/㎡–
4263.8萬日圓/㎡–
4363.6萬日圓/㎡–
4466.3萬日圓/㎡–
4552.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
46–41.6萬日圓/㎡
4758萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡
5066.5萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲5.8%，反而高於2000年代物件的4.6%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約21%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–40.8萬日圓/㎡94萬日圓/㎡–
200628.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
2007–46萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
2008–46.3萬日圓/㎡96萬日圓/㎡–
2009–41.9萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
2010–43.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
2011–43.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡86.6萬日圓/㎡
201228萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡56萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201335.1萬日圓/㎡46萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
201434.5萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201540萬日圓/㎡53.6萬日圓/㎡73.8萬日圓/㎡92.5萬日圓/㎡
201648萬日圓/㎡57.3萬日圓/㎡75.3萬日圓/㎡92.2萬日圓/㎡
201746.7萬日圓/㎡59.4萬日圓/㎡82.8萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
201847.5萬日圓/㎡58萬日圓/㎡85萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2019–65萬日圓/㎡95.5萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
202058.3萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡92萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
202165.8萬日圓/㎡70萬日圓/㎡96萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
202256.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡100萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202361.8萬日圓/㎡76.7萬日圓/㎡100萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202462萬日圓/㎡80萬日圓/㎡105萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
202569.5萬日圓/㎡87.5萬日圓/㎡115萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
2026年（部分）–93.3萬日圓/㎡116萬日圓/㎡128萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–26.4萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡–
200624.7萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡45.1萬日圓/㎡–
2007–37.3萬日圓/㎡48.2萬日圓/㎡–
2008–30.2萬日圓/㎡50.3萬日圓/㎡–
2009–22.4萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡–
201025.4萬日圓/㎡30.2萬日圓/㎡43.7萬日圓/㎡–
2011–26.5萬日圓/㎡–45.9萬日圓/㎡
201222.7萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡–45.9萬日圓/㎡
2013–27.3萬日圓/㎡–45.6萬日圓/㎡
201423.9萬日圓/㎡31萬日圓/㎡–44萬日圓/㎡
201524.7萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡–47.4萬日圓/㎡
201623.9萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡–51.3萬日圓/㎡
201733.3萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡–51.1萬日圓/㎡
201832萬日圓/㎡40.4萬日圓/㎡–56萬日圓/㎡
201935.6萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡–57.1萬日圓/㎡
202035.6萬日圓/㎡––50.2萬日圓/㎡
2021–34.5萬日圓/㎡–59.6萬日圓/㎡
2022–36.1萬日圓/㎡–60萬日圓/㎡
202344.5萬日圓/㎡46.9萬日圓/㎡––
2024–49.2萬日圓/㎡––
202555.1萬日圓/㎡60.6萬日圓/㎡––

墨田区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
両国2,900萬日圓108萬日圓/㎡2億1,500萬日圓6471100,835-13% 較2019年
錦糸町3,000萬日圓112萬日圓/㎡2億2,000萬日圓8349287,869-10% 較2019年
押上2,900萬日圓108萬日圓/㎡1億5,000萬日圓6240559,147+4% 較2019年
東向島3,200萬日圓99萬日圓/㎡5,900萬日圓622318,155-11% 較2019年
曳舟3,000萬日圓100萬日圓/㎡6,300萬日圓719328,309-4% 較2019年
本所吾妻橋2,950萬日圓107萬日圓/㎡2億日圓618920,350+4% 較2019年
菊川(東京)3,000萬日圓108萬日圓/㎡1億6,000萬日圓517623,140-11% 較2019年
京成曳舟3,500萬日圓98.8萬日圓/㎡5,000萬日圓614918,818-5% 較2019年
八広2,850萬日圓73萬日圓/㎡5,400萬日圓714713,264+5% 較2019年
小村井3,450萬日圓80萬日圓/㎡5,900萬日圓611010,765-8% 較2019年
鐘ケ淵3,200萬日圓104萬日圓/㎡4,650萬日圓510912,297-4% 較2019年
森下(東京)3,550萬日圓112萬日圓/㎡2億4,500萬日圓48470,246-54% 較2019年
とうきょうスカイツリー3,000萬日圓102萬日圓/㎡1億2,000萬日圓665–
東あずま3,300萬日圓78.5萬日圓/㎡5,700萬日圓5647,504-7% 較2019年
蔵前3,300萬日圓110萬日圓/㎡–73473,4730% 較2019年

墨田区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,500萬日圓25 m²889
2LDK4,900萬日圓55 m²264
1LDK4,100萬日圓40 m²253
3LDK5,500萬日圓65 m²234
1DK3,000萬日圓25 m²112
2DK3,800萬日圓40 m²61
1R1,650萬日圓17.5 m²22
2K3,450萬日圓30 m²12

墨田区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,200萬日圓（每㎡112萬日圓，共678筆）。

墨田区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為9,500萬日圓（共199筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。