Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

渋谷区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 709

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約6.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與東京都同步

    公寓每㎡價格比東京都平均高49%。

  3. 3
    車站距離影響不大

    步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中41%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

6,300萬日圓

二手公寓中位數 · 160萬日圓/㎡

比東京都高49%

東京都47個市區町村中由高到低第4

價格在上漲嗎？

+33.3%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第23

當地收入買得起嗎？

5.4倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）好買

東京都50個市區町村中由高到低第43

租還是買？

47年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）長

東京都50個市區町村中由高到低第11

人口在增加嗎？

-2.0%

人口（2020→25年）

比東京都（+1.4%）慢

東京都50個市區町村中由高到低第45

災害風險高嗎？

51%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與東京都（53%）相近

東京都50個市區町村中由高到低第16

渋谷区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月13.5萬日圓（2023年），較2018年+3.5%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
8.5萬日圓
較2018年 -2.0% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
13.9萬日圓
較2018年 +13.2% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
20.4萬日圓
較2018年 +11.8% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
23.9萬日圓
較2018年 +6.5% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
30.9萬日圓
較2018年 +21.6% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
43.5萬日圓
較2018年 -4.8% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
3,793日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（6,300萬日圓・40㎡）約等於同等面積平均租金（每月13.9萬日圓）的38年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象72,600戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約6.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與東京都同步

公寓每㎡價格比東京都平均高49%。十年來位置變化不大，與大市同步。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

單身與投資者市場

近年公寓成交中41%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於3,000萬日圓至1億3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷出約每千人3.3人，長期住房需求轉弱。

空置住宅少

2023年空屋率為11.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.6%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月11.1萬日圓）的47.3年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為51%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字高於東京平均

2025年警方記錄的刑事案件共4,272宗，約每千名居民17.9宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔15%，入屋盜竊有22宗。與2019年相比減少12%。鬧市、娛樂區及商業區訪客眾多，以居民人數計算的比率會高估住宅的實際風險。

二手公寓價格相當於當地5.4年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為1,165萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+58%。二手公寓成交價中位數約為其5.4倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+11%，五年變化+40%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，19%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

新宿駅周辺地域、渋谷駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在渋谷区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
239,119
較2020年 -2.0%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
-794
每千人 -3.32
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.2%
非出租或出售的空屋 0.6%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
11.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
50.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
17.9
2025年每千名居民（東京警視廳記錄4,272宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
1,165萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
226
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
5.5%
2024年登記居民12,711人
東京都：5.2%
診所
25.6
每萬名居民；醫院17間、牙科431間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
177萬日圓/㎡
1年 +11.0%・5年 +39.9%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
19.0%
58個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
58個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 新宿駅周辺地域 · 221 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 渋谷駅周辺地域 · 139 ha · 2005年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

渋谷区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

2,800萬日圓

140萬日圓/㎡

  • 笹塚
  • 笹塚 · 步行5分
  • 1K · 20 m²
  • 1999年建
典型2025 Q3

5,400萬日圓

180萬日圓/㎡

  • 上原
  • 代々木上原 · 步行6分
  • 2LDK · 30 m²
  • 2017年建
較高價位2026 Q2

1億4,000萬日圓

147萬日圓/㎡

  • 幡ケ谷
  • 笹塚 · 步行10分
  • 3LDK · 95 m²
  • 1998年建

獨棟

較低價位2025 Q3

1億6,000萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 幡ケ谷
  • 幡ケ谷 · 步行11分
  • 土地210㎡ · 樓地板300㎡
  • 1987年建
典型2026 Q1

4億2,000萬日圓

100萬日圓/㎡

  • 笹塚
  • 笹塚 · 步行7分
  • 土地260㎡ · 樓地板420㎡
  • 2018年建
較高價位2025 Q3

9億9,000萬日圓

180萬日圓/㎡

  • 神山町
  • 渋谷 · 步行13分
  • 土地190㎡ · 樓地板550㎡
  • 1992年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲37%。但每㎡價格只升19%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。
0日圓1億日圓2億日圓3億日圓4億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,400萬日圓1億5,000萬日圓
20062,500萬日圓2億4,000萬日圓
20072,650萬日圓2億8,500萬日圓
20082,700萬日圓1億3,000萬日圓
20093,000萬日圓1億1,000萬日圓
20102,700萬日圓1億4,000萬日圓
20112,500萬日圓9,400萬日圓
20122,600萬日圓1億1,000萬日圓
20132,700萬日圓1億日圓
20142,600萬日圓1億2,000萬日圓
20153,400萬日圓1億6,000萬日圓
20162,800萬日圓1億8,000萬日圓
20173,300萬日圓1億8,000萬日圓
20183,400萬日圓1億8,500萬日圓
20193,500萬日圓1億6,000萬日圓
20204,300萬日圓1億6,000萬日圓
20214,000萬日圓2億日圓
20224,000萬日圓2億3,500萬日圓
20234,600萬日圓3億3,000萬日圓
20245,500萬日圓2億9,000萬日圓
20256,300萬日圓4億日圓
2026年（部分）5,300萬日圓3億6,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200572.7萬日圓/㎡68.1萬日圓/㎡93.5萬日圓/㎡
200674.3萬日圓/㎡96萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
200782.5萬日圓/㎡96.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
200880萬日圓/㎡76.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
200980萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡73萬日圓/㎡
201083萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
201180萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
201276.5萬日圓/㎡66.5萬日圓/㎡82萬日圓/㎡
201382.1萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
201485萬日圓/㎡70.8萬日圓/㎡83萬日圓/㎡
201596.6萬日圓/㎡82.4萬日圓/㎡92.5萬日圓/㎡
2016100萬日圓/㎡82.7萬日圓/㎡99萬日圓/㎡
2017104萬日圓/㎡92.3萬日圓/㎡115萬日圓/㎡
2018110萬日圓/㎡90.2萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2019110萬日圓/㎡100萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2020120萬日圓/㎡104萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
2021120萬日圓/㎡118萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
2022127萬日圓/㎡117萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
2023135萬日圓/㎡120萬日圓/㎡160萬日圓/㎡
2024150萬日圓/㎡142萬日圓/㎡190萬日圓/㎡
2025160萬日圓/㎡171萬日圓/㎡190萬日圓/㎡
2026年（部分）160萬日圓/㎡169萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約6年時每㎡價格下跌約四分之一，約36年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約23年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡23年前較新屋下跌約33%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0262萬日圓/㎡143萬日圓/㎡
1230萬日圓/㎡173萬日圓/㎡
2270萬日圓/㎡–
3217萬日圓/㎡–
4243萬日圓/㎡–
5194萬日圓/㎡174萬日圓/㎡
6170萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
7172萬日圓/㎡–
8170萬日圓/㎡174萬日圓/㎡
9181萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
10165萬日圓/㎡–
11150萬日圓/㎡–
12160萬日圓/㎡–
13163萬日圓/㎡179萬日圓/㎡
14155萬日圓/㎡–
15142萬日圓/㎡–
16143萬日圓/㎡–
17150萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
18130萬日圓/㎡–
19132萬日圓/㎡109萬日圓/㎡
20136萬日圓/㎡156萬日圓/㎡
21130萬日圓/㎡–
22140萬日圓/㎡136萬日圓/㎡
23140萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
24134萬日圓/㎡–
25132萬日圓/㎡103萬日圓/㎡
26132萬日圓/㎡–
27139萬日圓/㎡–
28121萬日圓/㎡–
29124萬日圓/㎡109萬日圓/㎡
30122萬日圓/㎡–
31137萬日圓/㎡–
32136萬日圓/㎡123萬日圓/㎡
33136萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
34120萬日圓/㎡160萬日圓/㎡
3582.5萬日圓/㎡–
3686.7萬日圓/㎡106萬日圓/㎡
37115萬日圓/㎡109萬日圓/㎡
38107萬日圓/㎡–
39107萬日圓/㎡134萬日圓/㎡
40109萬日圓/㎡–
41113萬日圓/㎡–
4295萬日圓/㎡127萬日圓/㎡
4396.6萬日圓/㎡–
4494.2萬日圓/㎡–
45102萬日圓/㎡–
46100萬日圓/㎡–
4795萬日圓/㎡–
48115萬日圓/㎡–
4995萬日圓/㎡–
5098萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約4.3%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約22%。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200555萬日圓/㎡72.7萬日圓/㎡107萬日圓/㎡–
200657.5萬日圓/㎡76萬日圓/㎡108萬日圓/㎡–
200765萬日圓/㎡85萬日圓/㎡109萬日圓/㎡–
200860萬日圓/㎡83.1萬日圓/㎡110萬日圓/㎡–
200960萬日圓/㎡81萬日圓/㎡98.8萬日圓/㎡–
201060萬日圓/㎡80萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
201155萬日圓/㎡80萬日圓/㎡96萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
201251.2萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡95.8萬日圓/㎡–
201355.1萬日圓/㎡80萬日圓/㎡92萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
201461.3萬日圓/㎡80.5萬日圓/㎡102萬日圓/㎡123萬日圓/㎡
201570萬日圓/㎡95.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡146萬日圓/㎡
201670萬日圓/㎡96.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
201773.3萬日圓/㎡97.3萬日圓/㎡113萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
201877.8萬日圓/㎡105萬日圓/㎡120萬日圓/㎡160萬日圓/㎡
201980萬日圓/㎡100萬日圓/㎡120萬日圓/㎡147萬日圓/㎡
202087.5萬日圓/㎡110萬日圓/㎡124萬日圓/㎡155萬日圓/㎡
202186.7萬日圓/㎡113萬日圓/㎡127萬日圓/㎡159萬日圓/㎡
2022100萬日圓/㎡115萬日圓/㎡129萬日圓/㎡171萬日圓/㎡
2023101萬日圓/㎡125萬日圓/㎡140萬日圓/㎡172萬日圓/㎡
2024103萬日圓/㎡134萬日圓/㎡151萬日圓/㎡196萬日圓/㎡
2025110萬日圓/㎡141萬日圓/㎡171萬日圓/㎡218萬日圓/㎡
2026年（部分）–142萬日圓/㎡175萬日圓/㎡231萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–68.6萬日圓/㎡––
2006128萬日圓/㎡89.9萬日圓/㎡106萬日圓/㎡–
2007152萬日圓/㎡89.7萬日圓/㎡102萬日圓/㎡–
2008–73.3萬日圓/㎡76.8萬日圓/㎡–
2009–61.4萬日圓/㎡68.2萬日圓/㎡–
2010–56萬日圓/㎡71.3萬日圓/㎡–
2011–67.4萬日圓/㎡–67.1萬日圓/㎡
201249.4萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡67.6萬日圓/㎡71.9萬日圓/㎡
2013–59.5萬日圓/㎡84.6萬日圓/㎡70.3萬日圓/㎡
2014–65.3萬日圓/㎡95.1萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡
2015–75萬日圓/㎡96.8萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2016–81.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡88.9萬日圓/㎡
201758.3萬日圓/㎡89.4萬日圓/㎡101萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
2018–90.7萬日圓/㎡89.1萬日圓/㎡95.3萬日圓/㎡
2019–87.5萬日圓/㎡120萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
2020–91.1萬日圓/㎡–112萬日圓/㎡
2021–108萬日圓/㎡–118萬日圓/㎡
2022132萬日圓/㎡108萬日圓/㎡119萬日圓/㎡–
2023–118萬日圓/㎡121萬日圓/㎡–
2024–116萬日圓/㎡181萬日圓/㎡–
2025118萬日圓/㎡171萬日圓/㎡––

渋谷区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
渋谷6,300萬日圓165萬日圓/㎡7億9,500萬日圓82012,129,874-21% 較2019年
恵比寿8,000萬日圓170萬日圓/㎡4億1,000萬日圓7191340,535-18% 較2019年
幡ケ谷2,800萬日圓115萬日圓/㎡9,800萬日圓618729,540-9% 較2019年
笹塚2,600萬日圓120萬日圓/㎡1億日圓6180–
初台3,500萬日圓136萬日圓/㎡1億7,000萬日圓514954,828-16% 較2019年
西新宿五丁目4,150萬日圓121萬日圓/㎡1億1,000萬日圓59831,076-14% 較2019年
代々木上原1億2,000萬日圓200萬日圓/㎡4億7,000萬日圓698257,017-9% 較2019年
北参道1億2,000萬日圓200萬日圓/㎡5億8,500萬日圓39822,635-9% 較2019年
代官山8,600萬日圓193萬日圓/㎡–39027,591-12% 較2019年
広尾9,850萬日圓184萬日圓/㎡3億6,000萬日圓97456,837-9% 較2019年
代々木4,300萬日圓140萬日圓/㎡4億3,000萬日圓470140,168-22% 較2019年
神泉4,700萬日圓146萬日圓/㎡3億5,000萬日圓46510,870-4% 較2019年
参宮橋8,000萬日圓143萬日圓/㎡1億7,000萬日圓56112,634-14% 較2019年
代々木公園3,600萬日圓153萬日圓/㎡–76027,333-7% 較2019年
代々木八幡7,400萬日圓160萬日圓/㎡5億1,500萬日圓65718,237-11% 較2019年

渋谷区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,500萬日圓20 m²418
2LDK1億1,000萬日圓60 m²295
1LDK6,500萬日圓40 m²286
3LDK1億6,000萬日圓75 m²143
1DK4,500萬日圓30 m²95
2DK4,500萬日圓45 m²39
1R1,900萬日圓20 m²37
Open floor7,400萬日圓42.5 m²24

渋谷区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為6,300萬日圓（每㎡160萬日圓，共513筆）。

渋谷区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4億日圓（共135筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。