Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

足立区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,545

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約5.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    與東京都同步

    公寓每㎡價格比東京都平均低42%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約43%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中46%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,900萬日圓

二手公寓中位數 · 62.5萬日圓/㎡

比東京都低42%

東京都47個市區町村中由高到低第31

價格在上漲嗎？

+30.8%

5年間

比東京都（+26.5%）快

東京都50個市區町村中由高到低第25

當地收入買得起嗎？

7.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比東京都（6.8×）難買

東京都50個市區町村中由高到低第24

租還是買？

36年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比東京都（39）短

東京都50個市區町村中由高到低第33

人口在增加嗎？

+1.1%

人口（2020→25年）

與東京都（+1.4%）相近

東京都50個市區町村中由高到低第23

災害風險高嗎？

84%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於東京都（53%）

東京都50個市區町村中由高到低第2

足立区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月7.5萬日圓（2023年），較2018年+0.3%。 東京都：9.5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
6.1萬日圓
較2018年 -2.6% · 東京都：7萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
7.8萬日圓
較2018年 +6.4% · 東京都：9.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
9.9萬日圓
較2018年 +7.9% · 東京都：12.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
11.2萬日圓
較2018年 +4.8% · 東京都：15.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
9.9萬日圓
較2018年 -9.4% · 東京都：19.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
8.1萬日圓
較2018年 -45.2% · 東京都：27.1萬日圓
每㎡租金
2,329日圓
中位數・每月 · 東京都：2,800日圓
二手公寓中位數（2,900萬日圓・55㎡）約等於同等面積平均租金（每月9.9萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象123,550戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.2%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與東京都同步

公寓每㎡價格比東京都平均低42%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約43%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中46%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,200萬日圓至4,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人9.1人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為10.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.8%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.7萬日圓）的36.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為84%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

罪案數字與東京平均相若

2025年警方記錄的刑事案件共4,617宗，約每千名居民6.6宗（東京全體6.9宗）。大部分為盜竊，單是單車失竊已佔28%，入屋盜竊有71宗。與2019年相比減少3%。

二手公寓價格相當於當地7.3年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為396萬日圓（上一級地區為542萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其7.3倍（上一級地區為6.8倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+24%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在足立区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
702,718
較2020年 +1.1%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+6,370
每千人 +9.06
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
10.9%
非出租或出售的空屋 2.8%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
6.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
83.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
警方記錄的罪案
6.6
2025年每千名居民（東京警視廳記錄4,617宗）
東京都：6.9
每名納稅人平均所得
396萬日圓
2023年應課稅所得
東京都：542萬日圓
日間人口
89
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
6.3%
2024年登記居民43,996人
東京都：5.2%
診所
6.5
每萬名居民；醫院57間、牙科379間（2020年）
東京都：9.8
公示地價（2026年）
34.7萬日圓/㎡
1年 +6.2%・5年 +24.2%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
103個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 61.2%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
103個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

足立区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,000萬日圓

33.3萬日圓/㎡

  • 花畑
  • 谷塚 · 步行15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1997年建
典型2026 Q2

3,000萬日圓

50萬日圓/㎡

  • 大谷田
  • 北綾瀬 · 步行12分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1991年建
較高價位2026 Q1

4,500萬日圓

75萬日圓/㎡

  • 足立
  • 五反野 · 步行6分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2000年建

獨棟

較低價位2026 Q2

4,000萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 扇
  • 扇大橋 · 步行6分
  • 土地70㎡ · 樓地板100㎡
  • 2017年建
典型2026 Q2

5,300萬日圓

66.3萬日圓/㎡

  • 伊興
  • 竹ノ塚 · 步行11分
  • 土地90㎡ · 樓地板80㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q3

9,800萬日圓

72.6萬日圓/㎡

  • 梅田
  • 梅島 · 步行2分
  • 土地130㎡ · 樓地板135㎡
  • 2007年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,600萬日圓3,600萬日圓
20061,700萬日圓3,700萬日圓
20071,800萬日圓3,900萬日圓
20082,000萬日圓3,600萬日圓
20091,800萬日圓3,300萬日圓
20101,950萬日圓3,500萬日圓
20111,900萬日圓3,400萬日圓
20121,800萬日圓3,200萬日圓
20131,900萬日圓3,400萬日圓
20141,900萬日圓3,300萬日圓
20152,000萬日圓3,400萬日圓
20162,200萬日圓3,600萬日圓
20172,300萬日圓3,700萬日圓
20182,400萬日圓3,700萬日圓
20192,600萬日圓3,800萬日圓
20202,600萬日圓3,900萬日圓
20212,800萬日圓4,300萬日圓
20222,700萬日圓4,500萬日圓
20232,800萬日圓4,600萬日圓
20242,700萬日圓4,600萬日圓
20252,900萬日圓5,000萬日圓
2026年（部分）3,100萬日圓5,400萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約19%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200528萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
200630.8萬日圓/㎡38萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
200731.7萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200833.3萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
200931.7萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201034萬日圓/㎡36萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201133.2萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201230.8萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201332.3萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201432萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201535.7萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
201639.3萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201740萬日圓/㎡38萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201842.8萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201945.7萬日圓/㎡39萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
202047.8萬日圓/㎡41.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
202150萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
202253.8萬日圓/㎡45萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202356萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202458.2萬日圓/㎡47.4萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
202562.5萬日圓/㎡50萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
2026年（部分）70萬日圓/㎡54.8萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約11年時每㎡價格下跌約四分之一，約31年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約26年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡26年前較新屋下跌約42%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0123萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
1111萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
297.5萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
393.5萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡
496萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
588萬日圓/㎡49.1萬日圓/㎡
692萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡
795萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡
890萬日圓/㎡41.2萬日圓/㎡
977.8萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡
1074.3萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡
1168.6萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡
1265.6萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡
1366.3萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡
1458.9萬日圓/㎡43.9萬日圓/㎡
1558.3萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
1658.6萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
1758.5萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
1864萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡
1957萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡
2054萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡
2155萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
2253.3萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
2354.1萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡
2448.7萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
2552.7萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
2649.1萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
2749.2萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
2852.6萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
2950.4萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
3050萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡
3143.8萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
3240萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡
3345.3萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
3443.1萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
3542萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡
3641.7萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
3745.7萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡
3843萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
3935萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡
4039萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
4136.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
4240萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
4330.4萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡
4436.7萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡
4540萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
4637萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
4731.7萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡
4832.4萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡
4927.7萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
5032.5萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格新建築表現更佳 — 2000年代建成的物件十年間年均上漲約4.8%，1981年前物件僅3.7%，市場明顯偏好新建築。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約31%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200517.2萬日圓/㎡28萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡–
200618.6萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–
200723.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡–
200823.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡44.9萬日圓/㎡–
200923.3萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡–
201017.3萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡–
201121.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201219.5萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡
201322.2萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡55.7萬日圓/㎡
201421.8萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡40萬日圓/㎡57.2萬日圓/㎡
201526萬日圓/㎡32萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡59.2萬日圓/㎡
201623.5萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201722.9萬日圓/㎡35萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201825萬日圓/㎡37萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡75.4萬日圓/㎡
201928.3萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡70.9萬日圓/㎡
202025萬日圓/㎡40萬日圓/㎡52萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202131.6萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡54.6萬日圓/㎡84.4萬日圓/㎡
202236.4萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡58.3萬日圓/㎡77.6萬日圓/㎡
202333.7萬日圓/㎡45萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202435萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡65.5萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
202533.7萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡102萬日圓/㎡
2026年（部分）45萬日圓/㎡56萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200521.2萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡–
200624.5萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡–
200728.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡–
200826.3萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡–
200921.9萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
201022.2萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡–
201121.5萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡
201220萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
201318.8萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
201419萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡
201520.7萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡
201618.6萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201721.1萬日圓/㎡26.9萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡
201821.3萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡
201920.6萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡43.4萬日圓/㎡
202021.8萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
202123萬日圓/㎡29萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡45.1萬日圓/㎡
202228.4萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡47.7萬日圓/㎡
202328.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡40萬日圓/㎡47.9萬日圓/㎡
202428.8萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡40.9萬日圓/㎡46萬日圓/㎡
202527.8萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡41萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡
2026年（部分）–33.7萬日圓/㎡–50.6萬日圓/㎡

足立区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
北綾瀬2,600萬日圓52.2萬日圓/㎡4,600萬日圓1138140,648+7% 較2019年
竹ノ塚2,600萬日圓43.2萬日圓/㎡4,900萬日圓1337965,257-10% 較2019年
北千住3,050萬日圓108萬日圓/㎡5,700萬日圓93331,121,423-13% 較2019年
梅島3,000萬日圓56.8萬日圓/㎡4,450萬日圓928234,181-5% 較2019年
六町2,250萬日圓41.8萬日圓/㎡4,800萬日圓1522532,300+7% 較2019年
五反野2,700萬日圓47.5萬日圓/㎡5,300萬日圓920634,729-6% 較2019年
綾瀬2,700萬日圓87.3萬日圓/㎡6,050萬日圓8201372,622-18% 較2019年
西新井2,600萬日圓64萬日圓/㎡4,700萬日圓1018761,612-8% 較2019年
大師前2,500萬日圓53.8萬日圓/㎡4,500萬日圓913512,557-10% 較2019年
千住大橋3,100萬日圓100萬日圓/㎡6,600萬日圓513115,863-2% 較2019年
亀有3,250萬日圓59.3萬日圓/㎡4,800萬日圓1213077,840-9% 較2019年
青井2,200萬日圓48萬日圓/㎡4,600萬日圓811812,900-2% 較2019年
舎人2,900萬日圓49.7萬日圓/㎡4,800萬日圓81099,145+5% 較2019年
谷在家2,450萬日圓53.5萬日圓/㎡4,500萬日圓810710,579-3% 較2019年
扇大橋3,300萬日圓48.6萬日圓/㎡4,000萬日圓101059,913-2% 較2019年

足立区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,500萬日圓65 m²719
1K2,300萬日圓20 m²372
2LDK3,000萬日圓55 m²295
1LDK2,800萬日圓40 m²95
4LDK5,000萬日圓80 m²64
2DK1,800萬日圓45 m²60
1DK2,500萬日圓25 m²49
2LDK+S3,000萬日圓60 m²27

足立区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,900萬日圓（每㎡62.5萬日圓，共685筆）。

足立区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,000萬日圓（共636筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。