市川市の不動産相場【2026年版】千葉県で2番目に高いマンション相場、本八幡と行徳
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 949
要点
- 1東京の隣の高い市
市川市は江戸川を挟んで東京の江戸川区に接する、人口約49万人の市です。
- 2マンションは鈍化、地価は伸びる
マンションの㎡単価は過去5年で年約2.7%上がり、その前の5年（年約4.3%）より緩やかです。
- 3駅で違う二つの市場
北部の市川駅（㎡単価約75万円）と本八幡駅（約70万円）が最も高く、取引も多い駅です。
- 4浸水と津波のリスク
市川市の地価地点の約72%が浸水想定区域に入り、約32%が津波浸水想定区域に入ります。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
3,200万円
中古マンションの中央値 · 49.2万円/㎡
千葉県より39%高い
千葉県の21市区町村中 高い順に2位
値上がりしている？
+14.9%
5年間
千葉県（+27.8%）より緩やか
千葉県の46市区町村中 高い順に25位
地元の年収で買える？
7.3年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
千葉県（5.9×）より買いにくい
千葉県の47市区町村中 高い順に2位
借りる？買う？
37年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
千葉県（33）より長い
千葉県の45市区町村中 高い順に5位
人は増えている？
-0.5%
人口（2020→25年）
千葉県（-0.4%）より速く減少
千葉県の51市区町村中 高い順に19位
災害リスクは？
67%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
千葉県（63%）より高い
千葉県の51市区町村中 高い順に21位
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市川市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.6万円（2023年）。2018年から+4.3%。 千葉県：6.6万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 市川市千葉県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.8万円 2018年比 +3.7% · 千葉県：5.2万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 7.8万円 2018年比 +8.7% · 千葉県：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 9.3万円 2018年比 +4.2% · 千葉県：7.8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 10.6万円 2018年比 +7.9% · 千葉県：9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 10.8万円 2018年比 -1.0% · 千葉県：8.5万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 7万円 2018年比 -18.9% · 千葉県：7.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,084円
- 中央値・月額 · 千葉県：1,709円
- 中古マンションの中央値（3,200万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月9.3万円）の約29年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 95,440戸。
東京の隣の高い市
市川市は江戸川を挟んで東京の江戸川区に接する、人口約49万人の市です。2025年の取引は約950件でした。中古マンションの㎡単価は約49万円で千葉県平均の約1.4倍、県内では浦安市に次ぐ2位です。中古マンションの中央値は約3,200万円、戸建ての中央値は約4,900万円で、戸建ての㎡単価は県内3位です。
マンションは鈍化、地価は伸びる
マンションの㎡単価は過去5年で年約2.7%上がり、その前の5年（年約4.3%）より緩やかです。千葉県平均に対する上乗せも10年前の1.53倍から縮まりました。一方、公示地価の住宅地は5年で約32%上がり、県内3位の上昇率です。商業地は5年で約50%上がりました。
人が集まる
人口は2020年から2025年で0.5%減りましたが、2025年は国内の他地域からの転入超過が約3,000人、住民1,000人あたり約6.1人で県内7位でした。家賃の中央値は約7万2千円で県内2位です。中古マンションの中央値は家賃の約37年分です。
駅で違う二つの市場
北部の市川駅（㎡単価約75万円）と本八幡駅（約70万円）が最も高く、取引も多い駅です。南部の東西線沿線の行徳と南行徳は約40万円、妙典は約48万円です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約53%高くなっています。マンション取引の約63%がファミリー向けです。
浸水と津波のリスク
市川市の地価地点の約72%が浸水想定区域に入り、約32%が津波浸水想定区域に入ります。主に行徳など江戸川の河口に近い南部の低地です。3m以上の深さの地点は約8%です。今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約67%です。
市川市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 494,207
- 2020年比 -0.5%
- 千葉県：-0.4%
- 2025年の転入超過
- +3,013
- 人口千人あたり +6.1
- 千葉県：+1.25
- 空き家率（2023年）
- 9.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.9%
- 千葉県：12.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 7.2万円
- 月額・借家全体
- 千葉県：6万円
- 大地震のリスク
- 67.3%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 千葉県：63.4%
- 納税者1人あたり所得
- 438万円
- 2023年分の課税対象所得
- 千葉県：409万円
- 昼夜間人口比率
- 81
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 4.4%
- 2024年・住民登録 21,815人
- 千葉県：3.6%
- 診療所
- 6.5
- 人口1万人あたり・病院13、歯科273（2020年）
- 千葉県：6.2
- 公示地価（2026年）
- 28.8万円/㎡
- 1年 +3.0%・5年 +31.8%
- 千葉県：9.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 72.2%
- 地価公示地点72か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 8.3%）
- 千葉県：28.9%
- 津波リスク
- 31.9%
- 地価公示地点72か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 千葉県：8.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点72か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 千葉県：0.0%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
市川市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,900万円
63.3万円/㎡
- 市川
- 市川 · 徒歩4分
- 1LDK · 30 m²
- 1971年築
3,600万円
60万円/㎡
- 市川南
- 市川 · 徒歩5分
- 2LDK · 60 m²
- 1978年築
5,000万円
83.3万円/㎡
- 湊新田
- 行徳 · 徒歩9分
- 3LDK · 60 m²
- 2021年築
戸建て
2,900万円
30.5万円/㎡
- 曽谷
- 本八幡
- 土地100㎡ · 延床95㎡
- 2010年築
4,800万円
48万円/㎡
- 押切
- 行徳 · 徒歩9分
- 土地135㎡ · 延床100㎡
- 1989年築
6,500万円
81.3万円/㎡
- 市川
- 市川 · 徒歩4分
- 土地60㎡ · 延床80㎡
- 1964年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 2,000万円 | 3,700万円 |
| 2008 | 2,500万円 | 3,600万円 |
| 2009 | 2,600万円 | 3,500万円 |
| 2010 | 2,300万円 | 3,500万円 |
| 2011 | 2,400万円 | 3,300万円 |
| 2012 | 2,200万円 | 3,500万円 |
| 2013 | 2,200万円 | 3,400万円 |
| 2014 | 2,200万円 | 3,500万円 |
| 2015 | 2,300万円 | 3,500万円 |
| 2016 | 2,300万円 | 3,600万円 |
| 2017 | 2,300万円 | 3,800万円 |
| 2018 | 2,700万円 | 3,700万円 |
| 2019 | 2,800万円 | 3,700万円 |
| 2020 | 2,800万円 | 3,800万円 |
| 2021 | 2,900万円 | 4,150万円 |
| 2022 | 2,900万円 | 4,200万円 |
| 2023 | 3,000万円 | 4,500万円 |
| 2024 | 3,200万円 | 4,600万円 |
| 2025 | 3,200万円 | 4,900万円 |
| 2026年（途中まで） | 3,450万円 | 4,550万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 32.9万円/㎡ | 37.6万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2008 | 35万円/㎡ | 37.4万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2009 | 40万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2010 | 34.3万円/㎡ | 33.7万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2011 | 37万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2012 | 33.3万円/㎡ | 32.6万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2013 | 33.8万円/㎡ | 31.5万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2014 | 33.8万円/㎡ | 32.6万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2015 | 35.7万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2016 | 38.3万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2017 | 37.1万円/㎡ | 35.1万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 2018 | 42.5万円/㎡ | 32.7万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2019 | 43.2万円/㎡ | 35.1万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 2020 | 42.9万円/㎡ | 38.8万円/㎡ | 21.5万円/㎡ |
| 2021 | 44.1万円/㎡ | 41.8万円/㎡ | 22万円/㎡ |
| 2022 | 45.5万円/㎡ | 40万円/㎡ | 22.5万円/㎡ |
| 2023 | 49.2万円/㎡ | 41万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2024 | 49.2万円/㎡ | 42.4万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2025 | 49.2万円/㎡ | 46.3万円/㎡ | 22万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 55万円/㎡ | 44万円/㎡ | 29.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 50万円/㎡ |
| 1 | – | 47.6万円/㎡ |
| 4 | 73.8万円/㎡ | 47.7万円/㎡ |
| 5 | 90.7万円/㎡ | 46.5万円/㎡ |
| 6 | 81.5万円/㎡ | 49.6万円/㎡ |
| 7 | 78.5万円/㎡ | 51.3万円/㎡ |
| 8 | 81.4万円/㎡ | 36.6万円/㎡ |
| 9 | 64.8万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 10 | 65万円/㎡ | 35.6万円/㎡ |
| 11 | 68万円/㎡ | 47.8万円/㎡ |
| 12 | 80万円/㎡ | 42.5万円/㎡ |
| 13 | 84.3万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 14 | 93.3万円/㎡ | 43.2万円/㎡ |
| 15 | 100万円/㎡ | 34.4万円/㎡ |
| 16 | 59.4万円/㎡ | 42.1万円/㎡ |
| 17 | 51.4万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 18 | 54.9万円/㎡ | 38.6万円/㎡ |
| 19 | 61.3万円/㎡ | 32.2万円/㎡ |
| 20 | 50.4万円/㎡ | 36.4万円/㎡ |
| 21 | 50万円/㎡ | 42.4万円/㎡ |
| 22 | 57.1万円/㎡ | 27.8万円/㎡ |
| 23 | 52.2万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 24 | 59.3万円/㎡ | 34.2万円/㎡ |
| 25 | 63.1万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 26 | 58.5万円/㎡ | 29.4万円/㎡ |
| 27 | 50万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 28 | 49.6万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 29 | 45.5万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 30 | 55.4万円/㎡ | 33.9万円/㎡ |
| 31 | – | 28.2万円/㎡ |
| 32 | 32.7万円/㎡ | 27.2万円/㎡ |
| 33 | 33.3万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 34 | 27.7万円/㎡ | 26.8万円/㎡ |
| 35 | 36.7万円/㎡ | 28.9万円/㎡ |
| 36 | 42.2万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 37 | 36.4万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 38 | 42.9万円/㎡ | 16.9万円/㎡ |
| 39 | 32.3万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 40 | 34.6万円/㎡ | 29.4万円/㎡ |
| 41 | 40万円/㎡ | 17.3万円/㎡ |
| 42 | 38.2万円/㎡ | 18.6万円/㎡ |
| 43 | 32.5万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 44 | 36.7万円/㎡ | 32.7万円/㎡ |
| 45 | 36.9万円/㎡ | 22.1万円/㎡ |
| 46 | 48.3万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 47 | 38万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 48 | 38.5万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 49 | 37.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 50 | 29.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 24.5万円/㎡ | 41.3万円/㎡ | 55.4万円/㎡ | – |
| 2008 | 23.8万円/㎡ | 38万円/㎡ | 48.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 21.7万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 70.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 23.3万円/㎡ | 35万円/㎡ | 50.2万円/㎡ | – |
| 2011 | 22万円/㎡ | 40万円/㎡ | 47.7万円/㎡ | – |
| 2012 | 23.5万円/㎡ | 32.3万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | – |
| 2013 | 22.7万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | 47.8万円/㎡ | – |
| 2014 | 23.6万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 44.6万円/㎡ | 50.8万円/㎡ |
| 2015 | 26.2万円/㎡ | 36.8万円/㎡ | 45.3万円/㎡ | – |
| 2016 | 26.7万円/㎡ | 38.3万円/㎡ | 46.2万円/㎡ | – |
| 2017 | 27.3万円/㎡ | 34.7万円/㎡ | 50万円/㎡ | 78.6万円/㎡ |
| 2018 | 28.8万円/㎡ | 40万円/㎡ | 46.1万円/㎡ | 58.5万円/㎡ |
| 2019 | 31.7万円/㎡ | 43.5万円/㎡ | 46.9万円/㎡ | 60.1万円/㎡ |
| 2020 | 34.3万円/㎡ | 42.9万円/㎡ | 49.2万円/㎡ | – |
| 2021 | 36.5万円/㎡ | 40万円/㎡ | 49.2万円/㎡ | 61.4万円/㎡ |
| 2022 | 38.6万円/㎡ | 41.7万円/㎡ | 53.8万円/㎡ | 70万円/㎡ |
| 2023 | 36.4万円/㎡ | 44.1万円/㎡ | 65.7万円/㎡ | 79.2万円/㎡ |
| 2024 | 37.1万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | 62.5万円/㎡ | 83.1万円/㎡ |
| 2025 | 33.3万円/㎡ | 50万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | 71.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 45.6万円/㎡ | 56.5万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 25.8万円/㎡ | 32.5万円/㎡ | 41.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 22.2万円/㎡ | 31.1万円/㎡ | 41万円/㎡ | – |
| 2009 | 19.5万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | 38万円/㎡ | – |
| 2010 | 22万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | – |
| 2011 | 17.6万円/㎡ | 26万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2012 | 20万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 33.2万円/㎡ | 38.9万円/㎡ |
| 2013 | 18.9万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 33.7万円/㎡ | 37.9万円/㎡ |
| 2014 | 22.2万円/㎡ | 23.9万円/㎡ | 32.5万円/㎡ | 37.9万円/㎡ |
| 2015 | 22.6万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 30万円/㎡ | 39.8万円/㎡ |
| 2016 | 19.1万円/㎡ | 23.5万円/㎡ | 34万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2017 | 18万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 37万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2018 | 20.7万円/㎡ | 24.6万円/㎡ | 33.2万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2019 | 22.7万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 33.9万円/㎡ | 41.1万円/㎡ |
| 2020 | 21.1万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 35万円/㎡ | 42.1万円/㎡ |
| 2021 | 22.2万円/㎡ | 24万円/㎡ | 39万円/㎡ | 44万円/㎡ |
| 2022 | 20万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | – | 46.3万円/㎡ |
| 2023 | 16.8万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 46.1万円/㎡ |
| 2024 | 21.3万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | 38万円/㎡ | 46.7万円/㎡ |
| 2025 | 25.7万円/㎡ | 29万円/㎡ | 35.8万円/㎡ | 47.4万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 30.5万円/㎡ | – | – |
市川市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 本八幡 | 4,500万円 | 69.7万円/㎡ | 4,800万円 | 15 | 532 | 177,453-12% 2019年比 |
| 市川 | 4,950万円 | 75万円/㎡ | 5,050万円 | 12 | 404 | 109,782-11% 2019年比 |
| 行徳 | 2,300万円 | 40万円/㎡ | 5,700万円 | 11 | 287 | 52,701-9% 2019年比 |
| 南行徳 | 2,400万円 | 40万円/㎡ | 5,500万円 | 12 | 246 | 49,381-8% 2019年比 |
| 下総中山 | 3,300万円 | 48.6万円/㎡ | 4,800万円 | 13 | 174 | 43,448-10% 2019年比 |
| 市川大野 | 2,100万円 | 28.1万円/㎡ | 3,800万円 | 15 | 140 | 21,888-9% 2019年比 |
| 妙典 | 3,000万円 | 48.3万円/㎡ | 5,950万円 | 9 | 135 | 48,489-9% 2019年比 |
| 原木中山 | 2,700万円 | 40.6万円/㎡ | 4,600万円 | 9 | 111 | 26,349-4% 2019年比 |
| 船橋法典 | 1,500万円 | 22.3万円/㎡ | 3,400万円 | 15 | 69 | 34,612-10% 2019年比 |
| 北国分 | – | – | 3,950万円 | 13 | 61 | 7,901-5% 2019年比 |
| 矢切 | – | – | 4,300万円 | 14 | 57 | 8,155+3% 2019年比 |
| 浦安(千葉) | 3,900万円 | 58.9万円/㎡ | – | 15 | 31 | 76,578-7% 2019年比 |
| 西船橋 | 2,000万円 | 32.9万円/㎡ | – | 13 | 29 | 624,000-10% 2019年比 |
| 松飛台 | – | – | 3,300万円 | 11 | 13 | 5,138-1% 2019年比 |
| 秋山 | – | – | – | 24 | 12 | 7,997+3% 2019年比 |
市川市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,600万円 | 65 m² | 444 |
| 2LDK | 2,700万円 | 60 m² | 180 |
| 1LDK | 2,000万円 | 45 m² | 39 |
| 4LDK | 4,350万円 | 85 m² | 38 |
| 2DK | 1,800万円 | 50 m² | 23 |
| 2LDK+S | 3,200万円 | 60 m² | 15 |
| 1K | 730万円 | 20 m² | 13 |
| 1DK | 600万円 | 30 m² | 11 |
市川市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は3,200万円（㎡単価49.2万円/㎡、274件）です。
市川市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,900万円（522件）です。
市川市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+14.9%、住宅地㎡単価は+2.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。