Odori Park, Sapporo, Hokkaido
写真：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市中央区の不動産相場【2026年版】北海道の中心でファミリー向けマンションが動く

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 691

要点

  1. 1
    地価の上昇は落ち着く

    公示地価の住宅地は10年で約86%上がりましたが、過去1年では2.5%にとどまり、2020年代初めのブームから大きく減速しています。

  2. 2
    ファミリー向けの市場

    東京や大阪の中心部と違い、札幌の中心はファミリー向けの市場です。

  3. 3
    空き家と低い利回り

    空き家率は約18%で札幌市の区で最も高く、住宅の約5%が長期の空き家です。

  4. 4
    地震リスクは非常に低い

    今後30年に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率はわずか約2%で、日本の大都市で最も低い部類です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,800万円

中古マンションの中央値 · 36.9万円/㎡

北海道の1.5倍

北海道の15市区町村中 高い順に1位

値上がりしている？

+41.2%

5年間

北海道（+22.6%）より速い

北海道の42市区町村中 高い順に8位

地元の年収で買える？

7.7年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

北海道（4.9×）より買いにくい

北海道の48市区町村中 高い順に3位

借りる？買う？

42年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

北海道（31）より長い

北海道の46市区町村中 高い順に3位

人は増えている？

+2.9%

人口（2020→25年）

北海道（-4.6%）が減る中で増加

北海道の51市区町村中 高い順に2位

災害リスクは？

2%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

北海道（11%）より低い

北海道の51市区町村中 高い順に37位

札幌市中央区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.3万円（2023年）。2018年から+9.8%。 北海道：5.1万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4.6万円
2018年比 +15.3% · 北海道：4万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
5.4万円
2018年比 +3.7% · 北海道：4.9万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
8.2万円
2018年比 +18.6% · 北海道：5.8万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
9.3万円
2018年比 -0.9% · 北海道：6.5万円
100〜149㎡
戸建て中心
11.1万円
2018年比 -3.9% · 北海道：6万円
150㎡〜
戸建て中心
7.7万円
2018年比 -9.1% · 北海道：5.9万円
1㎡あたりの家賃
1,485円
中央値・月額 · 北海道：1,216円
中古マンションの中央値（2,800万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月9.3万円）の約25年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 74,660戸。

縮む地域の中心

中央区は大通公園、すすきの、円山を含む札幌の中心です。2020年から2025年で人口は2.9%増え、同じ期間に北海道は4.6%減りました。世帯数は6%増えています。北海道各地から人が都心に移ってきています。

価格

2025年の中古マンションの㎡単価は約37万円で、札幌市10区で最も高く、北海道平均の約1.4倍です（10年前は1.2倍）。中古マンションの中央値は約2,800万円。㎡単価は過去5年で年約4.7%上がり、その前の6.6%より緩やかです。2025年の取引件数は17%減りました。

地価の上昇は落ち着く

公示地価の住宅地は10年で約86%上がりましたが、過去1年では2.5%にとどまり、2020年代初めのブームから大きく減速しています。

ファミリー向けの市場

東京や大阪の中心部と違い、札幌の中心はファミリー向けの市場です。最も多く売買されるのは約2,900万円の75㎡の3LDKで、マンション取引の半分以上がファミリー向けです。ワンルームはわずかです。取引が多い駅の中ではバスセンター前と桑園が最も高く、中島公園と幌平橋は安めです。駅から徒歩5分以内だと㎡単価が約19%上乗せされ、雪の多い冬には大きな違いになります。

空き家と低い利回り

空き家率は約18%で札幌市の区で最も高く、住宅の約5%が長期の空き家です。中古マンションの中央値は家賃中央値の約42年分で、北海道平均の31年を大きく上回り、価格が家賃より先に上がっています。

地震リスクは非常に低い

今後30年に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率はわずか約2%で、日本の大都市で最も低い部類です。地価地点の約4分の3が浸水想定区域に入りますが、ほぼすべて浅い浸水です。札幌都心は都市再生緊急整備地域に指定されており、北海道新幹線の開業に向けて札幌駅周辺で大規模な再開発が進んでいます。

札幌市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
255,882
2020年比 +2.9%
北海道：-4.6%
2025年の転入超過
+1,134
人口千人あたり +4.43
北海道：-1.04
空き家率（2023年）
18.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.9%
北海道：15.6%
家賃の中央値（2023年）
5.6万円
月額・借家全体
北海道：4.6万円
大地震のリスク
2.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道：10.5%
納税者1人あたり所得
363万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
北海道：345万円
昼夜間人口比率
160
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
1.6%
2024年・住民登録 3,918人
北海道：1.3%
診療所
15.4
人口1万人あたり・病院39、歯科292（2020年）
北海道：6.9
公示地価（2026年）
23万円/㎡
1年 +2.5%・5年 +42.2%
北海道：3万円/㎡
洪水リスク
75.0%
地価公示地点60か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 1.7%）
北海道：51.8%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点60か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
北海道：0.6%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 札幌都心地域 · 225 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

札幌市中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,200万円

24万円/㎡

  • 南８条西
  • 中島公園 · 徒歩7分
  • 3LDK · 50 m²
  • 1985年築
標準的2026 Q2

2,800万円

40万円/㎡

  • 南１条東
  • バスセンター前 · 徒歩3分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年築
高価格帯2026 Q2

4,400万円

62.9万円/㎡

  • 北６条西
  • 桑園 · 徒歩8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2022年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

4,300万円

24.6万円/㎡

  • 宮の森４条
  • 二十四軒 · 徒歩11分
  • 土地155㎡ · 延床175㎡
  • 1985年築
標準的2026 Q2

1億円

32.3万円/㎡

  • 南８条西
  • 西１１丁目 · 徒歩14分
  • 土地250㎡ · 延床310㎡
  • 1993年築
高価格帯2025 Q3

2億8,000万円

25.5万円/㎡

  • 北５条西
  • 西１８丁目 · 徒歩11分
  • 土地310㎡ · 延床1100㎡
  • 2004年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に40%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は20%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円5,000万円1億円1億5,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20061,000万円5,200万円
20071,000万円6,500万円
20081,200万円4,600万円
20091,000万円4,500万円
20101,100万円4,000万円
20111,200万円4,100万円
20121,150万円4,550万円
20131,200万円4,300万円
20141,600万円4,650万円
20151,500万円7,000万円
20161,700万円6,600万円
20171,800万円7,700万円
20181,800万円1億円
20192,100万円6,200万円
20202,000万円6,400万円
20212,400万円5,400万円
20222,600万円7,050万円
20232,000万円9,600万円
20242,500万円1億2,000万円
20252,800万円1億1,000万円
2026年（途中まで）2,850万円1億3,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約16%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200616.1万円/㎡19万円/㎡13万円/㎡
200715.8万円/㎡16.8万円/㎡15万円/㎡
200816.5万円/㎡15.5万円/㎡13万円/㎡
200915.2万円/㎡15.9万円/㎡12万円/㎡
201015.9万円/㎡13.9万円/㎡11万円/㎡
201116.7万円/㎡16.7万円/㎡12万円/㎡
201216万円/㎡14.4万円/㎡12万円/㎡
201316.7万円/㎡15.6万円/㎡12万円/㎡
201420万円/㎡16.9万円/㎡12万円/㎡
201520万円/㎡19.8万円/㎡13万円/㎡
201623.2万円/㎡20.5万円/㎡14万円/㎡
201724万円/㎡20万円/㎡15万円/㎡
201824.4万円/㎡21.4万円/㎡16万円/㎡
201928.9万円/㎡22.2万円/㎡17万円/㎡
202026.2万円/㎡23.9万円/㎡20.5万円/㎡
202130.5万円/㎡25.3万円/㎡18万円/㎡
202233.3万円/㎡27.3万円/㎡24万円/㎡
202330.7万円/㎡27.3万円/㎡23万円/㎡
202432.5万円/㎡29.2万円/㎡26万円/㎡
202536.9万円/㎡29万円/㎡24万円/㎡
2026年（途中まで）38.3万円/㎡33.7万円/㎡25.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築14年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築25年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築16年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築16年までに新築時から約23%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
063.5万円/㎡40万円/㎡
166.3万円/㎡37.1万円/㎡
268.3万円/㎡–
372万円/㎡–
465万円/㎡–
564.1万円/㎡29.8万円/㎡
660万円/㎡–
760万円/㎡30.5万円/㎡
860万円/㎡–
951.8万円/㎡26.2万円/㎡
1049.3万円/㎡27.7万円/㎡
1150.8万円/㎡–
1246.7万円/㎡–
1350万円/㎡29.8万円/㎡
1451.6万円/㎡–
1541.8万円/㎡–
1641.3万円/㎡26.6万円/㎡
1743.3万円/㎡30.8万円/㎡
1839.4万円/㎡–
1941.8万円/㎡21.5万円/㎡
2040万円/㎡15.3万円/㎡
2138.4万円/㎡25.5万円/㎡
2233.5万円/㎡27.3万円/㎡
2335.4万円/㎡–
2432.6万円/㎡28.1万円/㎡
2533.3万円/㎡32.4万円/㎡
2632万円/㎡–
2732.3万円/㎡–
2833.3万円/㎡–
2933.3万円/㎡16.2万円/㎡
3030万円/㎡–
3121.8万円/㎡–
3221.9万円/㎡24.3万円/㎡
3320万円/㎡17.7万円/㎡
3420.8万円/㎡19.3万円/㎡
3524万円/㎡15.2万円/㎡
3623.3万円/㎡20.6万円/㎡
3724万円/㎡–
3822.2万円/㎡–
3923.5万円/㎡–
4020.5万円/㎡29.1万円/㎡
4123.1万円/㎡–
4217.3万円/㎡–
4321.8万円/㎡–
4416.1万円/㎡–
4513.3万円/㎡–
4613.2万円/㎡–
4713.7万円/㎡–
4812.5万円/㎡–
4913.3万円/㎡–
5014.7万円/㎡33万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年4.5%と、2000年代築（年3.3%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約47%安く取引されています。
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.3万円/㎡17.1万円/㎡27万円/㎡–
20079.8万円/㎡16万円/㎡30万円/㎡–
20088.5万円/㎡16万円/㎡27.5万円/㎡–
20097.9万円/㎡14.6万円/㎡25.7万円/㎡–
20106.4万円/㎡14.9万円/㎡26.3万円/㎡–
20116.5万円/㎡15.2万円/㎡26.7万円/㎡–
20126.8万円/㎡15.5万円/㎡28.6万円/㎡–
20137.7万円/㎡15.6万円/㎡27.8万円/㎡–
20149.7万円/㎡18.8万円/㎡30.5万円/㎡–
20159.5万円/㎡17.9万円/㎡32.2万円/㎡–
201610万円/㎡20万円/㎡32.5万円/㎡40万円/㎡
201711.8万円/㎡21.3万円/㎡34.4万円/㎡46.5万円/㎡
201811.2万円/㎡20.4万円/㎡33.8万円/㎡48.9万円/㎡
201910.9万円/㎡23.3万円/㎡34.8万円/㎡53.3万円/㎡
202013万円/㎡22.3万円/㎡36.5万円/㎡51.4万円/㎡
202113.8万円/㎡25万円/㎡37.9万円/㎡52.5万円/㎡
202213.2万円/㎡26.7万円/㎡40万円/㎡56万円/㎡
202314.7万円/㎡25.2万円/㎡43.3万円/㎡60万円/㎡
202414.7万円/㎡27.3万円/㎡42.1万円/㎡61.3万円/㎡
202515.1万円/㎡28.3万円/㎡44.4万円/㎡63.1万円/㎡
2026年（途中まで）12.8万円/㎡30.7万円/㎡48万円/㎡62万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200619.4万円/㎡14.2万円/㎡29万円/㎡–
200710.1万円/㎡13.9万円/㎡21.5万円/㎡–
200811.4万円/㎡12.3万円/㎡23.9万円/㎡–
2009–11.7万円/㎡21.7万円/㎡–
201012.2万円/㎡9.8万円/㎡25.2万円/㎡–
201114.9万円/㎡12.5万円/㎡–28.8万円/㎡
2012–12.3万円/㎡17.9万円/㎡24.1万円/㎡
20139.8万円/㎡11.8万円/㎡–24.1万円/㎡
201412.9万円/㎡13.2万円/㎡18.3万円/㎡27.5万円/㎡
201516.3万円/㎡15.4万円/㎡19.1万円/㎡27.3万円/㎡
2016–15.9万円/㎡19.6万円/㎡29.2万円/㎡
2017–15万円/㎡–31.4万円/㎡
201813.5万円/㎡17万円/㎡23.1万円/㎡25.6万円/㎡
2019–20.3万円/㎡20.8万円/㎡30.8万円/㎡
2020–17万円/㎡–28.6万円/㎡
2021–17.8万円/㎡––
2022–22.1万円/㎡23.9万円/㎡–
2023–21.1万円/㎡25.7万円/㎡27.7万円/㎡
2024–24.1万円/㎡––
2025–18.4万円/㎡27.3万円/㎡28.4万円/㎡

札幌市中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
円山公園2,300万円32.5万円/㎡6,500万円723829,280-4% 2019年比
西１８丁目2,300万円33.3万円/㎡1億円8227–
幌平橋2,050万円28.5万円/㎡7,050万円132209,978-1% 2019年比
西１１丁目1,850万円29.1万円/㎡1億1,000万円9193–
西２８丁目2,350万円30.9万円/㎡1億5,500万円7170–
中島公園825万円16.8万円/㎡1億2,000万円613418,818-2% 2019年比
バスセンター前3,700万円48.3万円/㎡1億9,500万円511820,096+3% 2019年比
桑園3,000万円37.9万円/㎡1億3,000万円89920,066-5% 2019年比
苗穂3,600万円73.8万円/㎡–55611,790+13% 2019年比
すすきの(市営)1,090万円27.8万円/㎡3億円84737,644-3% 2019年比
札幌(ＪＲ)4,200万円69.1万円/㎡–1142168,030-14% 2019年比
豊水すすきの2,750万円49.7万円/㎡–33715,908-4% 2019年比
大通4,200万円76.4万円/㎡–525158,272-2% 2019年比
さっぽろ(札幌市営)2,500万円49万円/㎡–919156,310-10% 2019年比
西線１６条2,200万円26.7万円/㎡–515–

札幌市中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,900万円75 m²493
2LDK2,700万円60 m²280
4LDK3,100万円95 m²178
1LDK1,800万円40 m²101
1K320万円20 m²69
2DK1,040万円45 m²50
1DK610万円30 m²44
1R260万円20 m²20

札幌市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,800万円（㎡単価36.9万円/㎡、437件）です。

札幌市中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億1,000万円（137件）です。

札幌市中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+41.2%、住宅地㎡単価は+17.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。