札幌市豊平区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 495
要点
- 1上昇は続くが鈍化
上昇率は年約2.9%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。
- 2北海道と連動
マンションの㎡単価は北海道平均とほぼ同水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約15%高くなっています。
- 4ファミリー向けの市場
最近の取引の69%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,700万円
中古マンションの中央値 · 24.5万円/㎡
北海道より0%安い
北海道の15市区町村中 高い順に6位
値上がりしている？
+19.3%
5年間
北海道（+22.6%）より緩やか
北海道の42市区町村中 高い順に16位
地元の年収で買える？
4.7年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
北海道（4.9×）並み
北海道の48市区町村中 高い順に12位
借りる？買う？
28年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
北海道（31）より短い
北海道の46市区町村中 高い順に12位
人は増えている？
+2.5%
人口（2020→25年）
北海道（-4.6%）が減る中で増加
北海道の51市区町村中 高い順に3位
災害リスクは？
2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道（11%）より低い
北海道の51市区町村中 高い順に39位
札幌市豊平区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.3万円（2023年）。2018年から+6.0%。 北海道：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 札幌市豊平区北海道 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.2万円 2018年比 +7.1% · 北海道：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5.2万円 2018年比 +7.3% · 北海道：4.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.5万円 2018年比 +6.0% · 北海道：5.8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 7.6万円 2018年比 +1.6% · 北海道：6.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.5万円 2018年比 -13.6% · 北海道：6万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 5.8万円 2018年比 -5.7% · 北海道：5.9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,339円
- 中央値・月額 · 北海道：1,216円
- 中古マンションの中央値（1,700万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.6万円）の約19年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 60,930戸。
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約2.9%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
北海道と連動
マンションの㎡単価は北海道平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約15%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。
ファミリー向けの市場
最近の取引の69%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約14%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は943万円〜2,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が増加
2020年から2025年に人口は2.5%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約11.2人）、新たな住宅需要が生まれています。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は13.6%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.2%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.1万円）の約27.8年分です（広域では約30.7年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は2%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
中古マンション価格は地域の所得の4.7年分
市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で363万円です（上位地域は345万円）。2014年分から+20%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約4.7倍（上位地域は4.9倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+42%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、27%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
札幌市豊平区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 230,960
- 2020年比 +2.5%
- 北海道：-4.6%
- 2025年の転入超過
- +2,595
- 人口千人あたり +11.24
- 北海道：-1.04
- 空き家率（2023年）
- 13.6%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 1.2%
- 北海道：15.6%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.1万円
- 月額・借家全体
- 北海道：4.6万円
- 大地震のリスク
- 2.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 北海道：10.5%
- 納税者1人あたり所得
- 363万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 北海道：345万円
- 昼夜間人口比率
- 86
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.0%
- 2024年・住民登録 2,370人
- 北海道：1.3%
- 診療所
- 6.0
- 人口1万人あたり・病院15、歯科130（2020年）
- 北海道：6.9
- 公示地価（2026年）
- 15.1万円/㎡
- 1年 +1.8%・5年 +41.8%
- 北海道：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 27.3%
- 地価公示地点44か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 北海道：51.8%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点44か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 北海道：0.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
札幌市豊平区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
920万円
20.4万円/㎡
- 中の島１条
- 澄川 · 徒歩20分
- 2LDK · 45 m²
- 1991年築
2,000万円
23.5万円/㎡
- 中の島２条
- 中の島 · 徒歩4分
- 3LDK · 85 m²
- 1990年築
3,100万円
44.3万円/㎡
- 平岸３条
- 平岸(札幌市営) · 徒歩8分
- 3LDK · 70 m²
- 1995年築
戸建て
2,300万円
24.2万円/㎡
- 西岡４条
- 福住 · 徒歩28分
- 土地170㎡ · 延床95㎡
- 1986年築
4,000万円
36.4万円/㎡
- 西岡５条
- 真駒内
- 土地180㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
9,800万円
16.9万円/㎡
- 西岡５条
- 福住 · 徒歩14分
- 土地230㎡ · 延床580㎡
- 2008年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 950万円 | 3,050万円 |
| 2007 | 890万円 | 3,000万円 |
| 2008 | 900万円 | 2,900万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 2,600万円 |
| 2010 | 870万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 900万円 | 2,900万円 |
| 2012 | 1,100万円 | 2,900万円 |
| 2013 | 1,200万円 | 3,000万円 |
| 2014 | 950万円 | 2,800万円 |
| 2015 | 1,200万円 | 3,200万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 3,300万円 |
| 2017 | 1,300万円 | 3,100万円 |
| 2018 | 1,250万円 | 3,200万円 |
| 2019 | 1,400万円 | 3,100万円 |
| 2020 | 1,500万円 | 3,500万円 |
| 2021 | 1,300万円 | 3,800万円 |
| 2022 | 1,800万円 | 4,000万円 |
| 2023 | 1,700万円 | 4,100万円 |
| 2024 | 1,600万円 | 3,800万円 |
| 2025 | 1,700万円 | 4,200万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,100万円 | 4,100万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 13.8万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 9.3万円/㎡ |
| 2007 | 13.1万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2008 | 12.9万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 2009 | 14.3万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2010 | 12.5万円/㎡ | 17万円/㎡ | 8.1万円/㎡ |
| 2011 | 12.6万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2012 | 14.4万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2013 | 15.3万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2014 | 14.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 7.4万円/㎡ |
| 2015 | 16.3万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
| 2016 | 18.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 2017 | 18.7万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 9.5万円/㎡ |
| 2018 | 18.7万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 8.7万円/㎡ |
| 2019 | 20万円/㎡ | 20.3万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 2020 | 20.5万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2021 | 19.8万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2022 | 24.7万円/㎡ | 21万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2023 | 24.5万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2024 | 22.4万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2025 | 24.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 29.5万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 13万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 37.9万円/㎡ |
| 1 | 57.7万円/㎡ | 37.2万円/㎡ |
| 3 | 49.3万円/㎡ | – |
| 5 | – | 30万円/㎡ |
| 6 | – | 22.5万円/㎡ |
| 7 | – | 23.1万円/㎡ |
| 8 | – | 28.6万円/㎡ |
| 9 | – | 24.6万円/㎡ |
| 10 | – | 23.7万円/㎡ |
| 11 | – | 22.6万円/㎡ |
| 14 | 34.4万円/㎡ | 19.8万円/㎡ |
| 15 | 31.7万円/㎡ | – |
| 16 | 33.5万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 17 | 37.9万円/㎡ | 17.2万円/㎡ |
| 18 | 33.3万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 19 | 32.4万円/㎡ | – |
| 20 | 34.6万円/㎡ | – |
| 21 | 33.8万円/㎡ | – |
| 22 | 30万円/㎡ | 21.4万円/㎡ |
| 23 | 33.3万円/㎡ | 19.2万円/㎡ |
| 24 | 33.1万円/㎡ | 17.4万円/㎡ |
| 25 | 29.4万円/㎡ | – |
| 26 | 27.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 27 | 27.3万円/㎡ | 12.4万円/㎡ |
| 28 | 28.4万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 29 | 24.1万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 30 | 25.7万円/㎡ | 14.1万円/㎡ |
| 31 | 21.4万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 32 | 15.6万円/㎡ | 10.6万円/㎡ |
| 33 | 17.1万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
| 34 | 18.1万円/㎡ | 15.4万円/㎡ |
| 35 | 18.8万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 36 | 21.2万円/㎡ | 12.2万円/㎡ |
| 37 | 16.9万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 38 | 16.5万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
| 39 | 19.6万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 40 | 15.4万円/㎡ | 10.1万円/㎡ |
| 41 | 14.9万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 42 | 15.3万円/㎡ | – |
| 43 | 13.8万円/㎡ | – |
| 44 | 15万円/㎡ | 12.8万円/㎡ |
| 45 | 13.1万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 46 | 8万円/㎡ | 18.9万円/㎡ |
| 47 | 13.9万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 48 | 10万円/㎡ | – |
| 49 | 7万円/㎡ | – |
| 50 | 9.5万円/㎡ | 18.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 8.6万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | – |
| 2007 | 7.7万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 24.2万円/㎡ |
| 2008 | 6.7万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 6.4万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 23.3万円/㎡ |
| 2010 | 7万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 21.3万円/㎡ |
| 2011 | 6.8万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 22.5万円/㎡ |
| 2012 | 6.9万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 22.2万円/㎡ |
| 2013 | 6.7万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2014 | 7.9万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2015 | 9.5万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 26.5万円/㎡ |
| 2016 | 9.6万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 2017 | 10.9万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 28.9万円/㎡ |
| 2018 | 10.5万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2019 | 10.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2020 | 11.3万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2021 | 13.1万円/㎡ | 20万円/㎡ | 31.5万円/㎡ |
| 2022 | 13.4万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | 34.1万円/㎡ |
| 2023 | 13.3万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 31.7万円/㎡ |
| 2024 | 11.6万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 32.6万円/㎡ |
| 2025 | 11.3万円/㎡ | 25.2万円/㎡ | 35.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 27.7万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 12.2万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | – |
| 2007 | 11.8万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 24万円/㎡ | – |
| 2008 | 11万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.7万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | – |
| 2010 | 11.4万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 11万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
| 2012 | 10.7万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | – | 23.5万円/㎡ |
| 2013 | 8.6万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2014 | 8.1万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | – | 25.2万円/㎡ |
| 2015 | 11.4万円/㎡ | 11万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2016 | 9.3万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 29.8万円/㎡ |
| 2017 | 11.9万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 19.5万円/㎡ | 24.7万円/㎡ |
| 2018 | 10.5万円/㎡ | 11万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2019 | 12.7万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2020 | 10.9万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2021 | 14.6万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2022 | 14.4万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 19.4万円/㎡ | 22.5万円/㎡ |
| 2023 | – | 15.9万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2024 | 13.7万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 20.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 18.3万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 15.3万円/㎡ | – | – |
札幌市豊平区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 福住 | 2,400万円 | 29.7万円/㎡ | 3,500万円 | 13 | 200 | 27,638-16% 2019年比 |
| 南平岸 | 1,400万円 | 21.6万円/㎡ | 4,350万円 | 11 | 190 | 14,842-4% 2019年比 |
| 月寒中央 | 1,900万円 | 25.2万円/㎡ | 3,900万円 | 9 | 135 | 18,090-2% 2019年比 |
| 平岸(札幌市営) | 1,600万円 | 24.3万円/㎡ | 6,700万円 | 6 | 115 | 16,300-3% 2019年比 |
| 中の島 | 940万円 | 16万円/㎡ | 8,300万円 | 4 | 102 | 11,330-7% 2019年比 |
| 澄川 | 670万円 | 13.8万円/㎡ | 2,250万円 | 16 | 81 | 18,748-6% 2019年比 |
| 美園 | 2,300万円 | 28.4万円/㎡ | 4,900万円 | 7 | 78 | 10,784+3% 2019年比 |
| 学園前(札幌) | 1,950万円 | 27.3万円/㎡ | 5,200万円 | 8 | 72 | 18,672-8% 2019年比 |
| 豊平公園 | 2,500万円 | 31.4万円/㎡ | 7,000万円 | 6 | 62 | 11,512+3% 2019年比 |
| 自衛隊前 | – | – | 1,900万円 | 26 | 32 | 6,244-6% 2019年比 |
| 南郷１８丁目 | – | – | 3,550万円 | 13 | 21 | – |
| 菊水 | – | – | 6,700万円 | 7 | 16 | 21,968-1% 2019年比 |
| 南郷７丁目 | – | – | 4,750万円 | 11 | 16 | – |
| 白石(札幌市営) | 2,200万円 | 31.3万円/㎡ | – | 9 | 14 | 42,088-7% 2019年比 |
札幌市豊平区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,000万円 | 75 m² | 301 |
| 2LDK | 1,300万円 | 60 m² | 105 |
| 4LDK | 2,500万円 | 90 m² | 103 |
| 1LDK | 1,400万円 | 50 m² | 23 |
| 1DK | 260万円 | 25 m² | 22 |
| 1K | 275万円 | 20 m² | 16 |
| 2DK | 375万円 | 45 m² | 16 |
札幌市豊平区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,700万円（㎡単価24.5万円/㎡、224件）です。
札幌市豊平区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,200万円（174件）です。
札幌市豊平区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+19.3%、住宅地㎡単価は+30.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。