小樽市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 241
要点
- 1価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約1.6%上昇し、その前の5年（年1.4%）より勢いを増しています。
- 2北海道平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は北海道平均より42%低い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約103%高くなっています。
- 4ファミリー向けの市場
最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
750万円
中古マンションの中央値 · 12.7万円/㎡
北海道より48%安い
北海道の15市区町村中 高い順に13位
値上がりしている？
+8.0%
5年間
北海道（+22.6%）より緩やか
北海道の42市区町村中 高い順に25位
地元の年収で買える？
2.5年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
北海道（4.9×）より買いやすい
北海道の48市区町村中 高い順に25位
借りる？買う？
15年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
北海道（31）より短い
北海道の46市区町村中 高い順に29位
人は増えている？
-9.8%
人口（2020→25年）
北海道（-4.6%）より速く減少
北海道の51市区町村中 高い順に41位
災害リスクは？
0%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道（11%）より低い
北海道の51市区町村中 高い順に50位
小樽市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.8万円（2023年）。2018年から+9.7%。 北海道：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 小樽市北海道 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.6万円 2018年比 +2.3% · 北海道：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.9万円 2018年比 +10.0% · 北海道：4.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.5万円 2018年比 +18.6% · 北海道：5.8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 5.3万円 2018年比 +20.1% · 北海道：6.5万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 4.6万円 2018年比 -10.7% · 北海道：6万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,190円
- 中央値・月額 · 北海道：1,216円
- 中古マンションの中央値（750万円・75㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月5.3万円）の約12年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 11,680戸。
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約1.6%上昇し、その前の5年（年1.4%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
北海道平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は北海道平均より42%低い水準です。10年前の差は16%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約103%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は383万円〜1,775万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は9.8%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は17.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.2万円）の約15年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は0%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
中古マンション価格は地域の所得の2.5年分
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で298万円です（上位地域は345万円）。2014年分から+20%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約2.5倍（上位地域は4.9倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で0%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ54%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、12%が想定最大規模の浸水想定区域内、7%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
小樽市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 100,404
- 2020年比 -9.8%
- 北海道：-4.6%
- 2025年の転入超過
- -404
- 人口千人あたり -4.02
- 北海道：-1.04
- 空き家率（2023年）
- 17.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.9%
- 北海道：15.6%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.2万円
- 月額・借家全体
- 北海道：4.6万円
- 大地震のリスク
- 0.4%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 北海道：10.5%
- 納税者1人あたり所得
- 298万円
- 2023年分の課税対象所得
- 北海道：345万円
- 昼夜間人口比率
- 103
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.0%
- 2024年・住民登録 1,089人
- 北海道：1.3%
- 診療所
- 8.1
- 人口1万人あたり・病院15、歯科78（2020年）
- 北海道：6.9
- 公示地価（2026年）
- 1.3万円/㎡
- 1年 -0.8%・5年 0.0%
- 北海道：3万円/㎡
- 洪水リスク
- 12.2%
- 地価公示地点41か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 北海道：51.8%
- 津波リスク
- 7.3%
- 地価公示地点41か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 北海道：13.2%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点41か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 北海道：0.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
小樽市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
250万円
2.8万円/㎡
- 桜
- 小樽築港 · 徒歩21分
- 4LDK · 90 m²
- 1992年築
600万円
12万円/㎡
- 朝里川温泉
- 朝里
- 1DK · 50 m²
- 1991年築
890万円
17.8万円/㎡
- 張碓町
- 銭函
- 1K · 50 m²
- 1994年築
戸建て
150万円
1.4万円/㎡
- 塩谷
- 塩谷
- 土地165㎡ · 延床110㎡
- 1981年築
630万円
7.4万円/㎡
- 銭函
- 銭函 · 徒歩16分
- 土地310㎡ · 延床85㎡
- 1976年築
1,700万円
28.3万円/㎡
- 赤岩
- 小樽
- 土地165㎡ · 延床60㎡
- 2023年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2008 | 780万円 | 720万円 |
| 2009 | 1,700万円 | 650万円 |
| 2010 | 920万円 | 840万円 |
| 2011 | 765万円 | 700万円 |
| 2012 | 975万円 | 600万円 |
| 2013 | 790万円 | 530万円 |
| 2014 | 1,000万円 | 580万円 |
| 2015 | 965万円 | 450万円 |
| 2016 | 920万円 | 430万円 |
| 2017 | 1,000万円 | 460万円 |
| 2018 | 800万円 | 1,025万円 |
| 2019 | 1,200万円 | 580万円 |
| 2020 | 805万円 | 540万円 |
| 2021 | 1,200万円 | 675万円 |
| 2022 | 1,200万円 | 505万円 |
| 2023 | 1,150万円 | 550万円 |
| 2024 | 1,075万円 | 510万円 |
| 2025 | 750万円 | 550万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 450万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2008 | 11.8万円/㎡ | 5.6万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2009 | 21.9万円/㎡ | 5.2万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2010 | 14.7万円/㎡ | 5.7万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2011 | 11.4万円/㎡ | 4.7万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2012 | 12.5万円/㎡ | 5.6万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2013 | 10.6万円/㎡ | 3.8万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2014 | 13.1万円/㎡ | 3.5万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
| 2015 | 15万円/㎡ | 3.4万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2016 | 13.8万円/㎡ | 3.3万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2017 | 14万円/㎡ | 3.7万円/㎡ | 1.3万円/㎡ |
| 2018 | 12.3万円/㎡ | 5.6万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2019 | 14.4万円/㎡ | 3.9万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
| 2020 | 11.8万円/㎡ | 3.7万円/㎡ | 1.1万円/㎡ |
| 2021 | 17.5万円/㎡ | 4.5万円/㎡ | 1.3万円/㎡ |
| 2022 | 17.2万円/㎡ | 3.9万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2023 | 16.1万円/㎡ | 3.9万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2024 | 15.6万円/㎡ | 4万円/㎡ | 1.4万円/㎡ |
| 2025 | 12.7万円/㎡ | 4.3万円/㎡ | 1.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 4.5万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 27.3万円/㎡ |
| 19 | – | 8万円/㎡ |
| 22 | – | 7.5万円/㎡ |
| 23 | – | 8.2万円/㎡ |
| 25 | – | 6.5万円/㎡ |
| 27 | – | 6.4万円/㎡ |
| 28 | – | 7万円/㎡ |
| 29 | – | 10万円/㎡ |
| 30 | 12.6万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 31 | 15万円/㎡ | – |
| 32 | 14.6万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 33 | 11.2万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 34 | – | 5.3万円/㎡ |
| 35 | – | 7.1万円/㎡ |
| 36 | – | 4.1万円/㎡ |
| 37 | – | 4.7万円/㎡ |
| 39 | – | 3.7万円/㎡ |
| 40 | – | 3.1万円/㎡ |
| 41 | – | 2.2万円/㎡ |
| 42 | – | 4.1万円/㎡ |
| 43 | – | 2.7万円/㎡ |
| 44 | – | 2.6万円/㎡ |
| 45 | – | 2.4万円/㎡ |
| 46 | – | 1.8万円/㎡ |
| 47 | – | 1.8万円/㎡ |
| 48 | – | 2.9万円/㎡ |
| 49 | – | 1.6万円/㎡ |
| 50 | – | 2.1万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2008 | 10.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 10.2万円/㎡ | 32.8万円/㎡ |
| 2010 | 9.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.5万円/㎡ | – |
| 2012 | 11.7万円/㎡ | – |
| 2013 | 9.4万円/㎡ | – |
| 2014 | 10.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 12.3万円/㎡ | – |
| 2016 | 11.2万円/㎡ | – |
| 2017 | 12.3万円/㎡ | – |
| 2018 | 10.7万円/㎡ | – |
| 2019 | 13.3万円/㎡ | – |
| 2020 | 9.9万円/㎡ | – |
| 2021 | 13.8万円/㎡ | – |
| 2022 | 14.4万円/㎡ | – |
| 2023 | 13.8万円/㎡ | – |
| 2024 | 13.2万円/㎡ | – |
| 2025 | 9.2万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2008 | 4万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2009 | 4万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 2010 | 3.2万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2011 | 3.6万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2012 | 4.6万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2013 | 2.6万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2014 | 2.6万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2015 | 2.5万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2016 | 2.4万円/㎡ | 5.9万円/㎡ |
| 2017 | 2万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2018 | 2.6万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2019 | 2.7万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2020 | 2.6万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2021 | 1.3万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2022 | 2.3万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2023 | 3万円/㎡ | 5.9万円/㎡ |
| 2024 | 1.8万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2025 | 3.8万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
小樽市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 小樽 | 1,800万円 | 20万円/㎡ | 380万円 | 13 | 210 | 16,762-8% 2019年比 |
| 南小樽 | 935万円 | 13.4万円/㎡ | 475万円 | 11 | 100 | 3,796-5% 2019年比 |
| 小樽築港 | 2,350万円 | 26.9万円/㎡ | 795万円 | 18 | 74 | 4,250-13% 2019年比 |
| 銭函 | – | – | 680万円 | 15 | 59 | 3,124-14% 2019年比 |
| 朝里 | – | – | 900万円 | 16 | 44 | – |
| 塩谷 | – | – | 200万円 | 20 | 16 | – |
| ほしみ | – | – | 2,800万円 | 11 | 13 | – |
小樽市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,150万円 | 75 m² | 54 |
| 4LDK | 1,600万円 | 90 m² | 17 |
| 2LDK | 1,750万円 | 70 m² | 10 |
小樽市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は750万円（㎡単価12.7万円/㎡、30件）です。
小樽市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は550万円（125件）です。
小樽市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+8.0%、住宅地㎡単価は+9.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。