Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市中央区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 691

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約4.7%，低於前五年的6.6%。

  2. 2
    表現優於北海道

    公寓每㎡價格比北海道平均高42%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約18%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中54%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,800萬日圓

二手公寓中位數 · 36.9萬日圓/㎡

北海道的1.5倍

北海道15個市區町村中由高到低第1

價格在上漲嗎？

+41.2%

5年間

比北海道（+22.6%）快

北海道42個市區町村中由高到低第8

當地收入買得起嗎？

7.7倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比北海道（4.9×）難買

北海道48個市區町村中由高到低第3

租還是買？

42年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比北海道（31）長

北海道46個市區町村中由高到低第3

人口在增加嗎？

+2.9%

人口（2020→25年）

北海道（-4.6%）減少時仍在增加

北海道51個市區町村中由高到低第2

災害風險高嗎？

2%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於北海道（11%）

北海道51個市區町村中由高到低第37

札幌市中央区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.3萬日圓（2023年），較2018年+9.8%。 北海道：5.1萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.6萬日圓
較2018年 +15.3% · 北海道：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.4萬日圓
較2018年 +3.7% · 北海道：4.9萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
8.2萬日圓
較2018年 +18.6% · 北海道：5.8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
9.3萬日圓
較2018年 -0.9% · 北海道：6.5萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
11.1萬日圓
較2018年 -3.9% · 北海道：6萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
7.7萬日圓
較2018年 -9.1% · 北海道：5.9萬日圓
每㎡租金
1,485日圓
中位數・每月 · 北海道：1,216日圓
二手公寓中位數（2,800萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月9.3萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象74,660戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約4.7%，低於前五年的6.6%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

表現優於北海道

公寓每㎡價格比北海道平均高42%。十年前溢價為20%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約18%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中54%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約17%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至4,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+3%。2025年淨遷入約每千人4.4人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為18.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.9%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.6萬日圓）的41.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為2%。

二手公寓價格相當於當地7.7年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為363萬日圓（上一級地區為345萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其7.7倍（上一級地區為4.9倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+42%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，75%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

札幌都心地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在札幌市中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
255,882
較2020年 +2.9%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+1,134
每千人 +4.43
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
18.4%
非出租或出售的空屋 4.9%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
5.6萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
2.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
每名納稅人平均所得
363萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
北海道：345萬日圓
日間人口
160
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
1.6%
2024年登記居民3,918人
北海道：1.3%
診所
15.4
每萬名居民；醫院39間、牙科292間（2020年）
北海道：6.9
公示地價（2026年）
23萬日圓/㎡
1年 +2.5%・5年 +42.2%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
75.0%
60個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 1.7%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
60個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 札幌都心地域 · 225 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,200萬日圓

24萬日圓/㎡

  • 南８条西
  • 中島公園 · 步行7分
  • 3LDK · 50 m²
  • 1985年建
典型2026 Q2

2,800萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 南１条東
  • バスセンター前 · 步行3分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年建
較高價位2026 Q2

4,400萬日圓

62.9萬日圓/㎡

  • 北６条西
  • 桑園 · 步行8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2022年建

獨棟

較低價位2026 Q1

4,300萬日圓

24.6萬日圓/㎡

  • 宮の森４条
  • 二十四軒 · 步行11分
  • 土地155㎡ · 樓地板175㎡
  • 1985年建
典型2026 Q2

1億日圓

32.3萬日圓/㎡

  • 南８条西
  • 西１１丁目 · 步行14分
  • 土地250㎡ · 樓地板310㎡
  • 1993年建
較高價位2025 Q3

2億8,000萬日圓

25.5萬日圓/㎡

  • 北５条西
  • 西１８丁目 · 步行11分
  • 土地310㎡ · 樓地板1100㎡
  • 2004年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲40%。但每㎡價格只升20%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,000萬日圓5,200萬日圓
20071,000萬日圓6,500萬日圓
20081,200萬日圓4,600萬日圓
20091,000萬日圓4,500萬日圓
20101,100萬日圓4,000萬日圓
20111,200萬日圓4,100萬日圓
20121,150萬日圓4,550萬日圓
20131,200萬日圓4,300萬日圓
20141,600萬日圓4,650萬日圓
20151,500萬日圓7,000萬日圓
20161,700萬日圓6,600萬日圓
20171,800萬日圓7,700萬日圓
20181,800萬日圓1億日圓
20192,100萬日圓6,200萬日圓
20202,000萬日圓6,400萬日圓
20212,400萬日圓5,400萬日圓
20222,600萬日圓7,050萬日圓
20232,000萬日圓9,600萬日圓
20242,500萬日圓1億2,000萬日圓
20252,800萬日圓1億1,000萬日圓
2026年（部分）2,850萬日圓1億3,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約16%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200616.1萬日圓/㎡19萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
200715.8萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200816.5萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
200915.2萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201015.9萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201116.7萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201216萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201316.7萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201623.2萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201724萬日圓/㎡20萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201824.4萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201928.9萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202026.2萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
202130.5萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202233.3萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
202330.7萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
202432.5萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
202536.9萬日圓/㎡29萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
2026年（部分）38.3萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約14年時每㎡價格下跌約四分之一，約25年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約16年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡16年前較新屋下跌約23%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
063.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
166.3萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
268.3萬日圓/㎡–
372萬日圓/㎡–
465萬日圓/㎡–
564.1萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡
660萬日圓/㎡–
760萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
860萬日圓/㎡–
951.8萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
1049.3萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
1150.8萬日圓/㎡–
1246.7萬日圓/㎡–
1350萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡
1451.6萬日圓/㎡–
1541.8萬日圓/㎡–
1641.3萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡
1743.3萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
1839.4萬日圓/㎡–
1941.8萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
2040萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
2138.4萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
2233.5萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
2335.4萬日圓/㎡–
2432.6萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡
2533.3萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
2632萬日圓/㎡–
2732.3萬日圓/㎡–
2833.3萬日圓/㎡–
2933.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
3030萬日圓/㎡–
3121.8萬日圓/㎡–
3221.9萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
3320萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
3420.8萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡
3524萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
3623.3萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡
3724萬日圓/㎡–
3822.2萬日圓/㎡–
3923.5萬日圓/㎡–
4020.5萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
4123.1萬日圓/㎡–
4217.3萬日圓/㎡–
4321.8萬日圓/㎡–
4416.1萬日圓/㎡–
4513.3萬日圓/㎡–
4613.2萬日圓/㎡–
4713.7萬日圓/㎡–
4812.5萬日圓/㎡–
4913.3萬日圓/㎡–
5014.7萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲4.5%，反而高於2000年代物件的3.3%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約47%。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.3萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡–
20079.8萬日圓/㎡16萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
20088.5萬日圓/㎡16萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡–
20097.9萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡–
20106.4萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡–
20116.5萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
20126.8萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
20137.7萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡–
20149.7萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡–
20159.5萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡–
201610萬日圓/㎡20萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201711.8萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡
201811.2萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡
201910.9萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡
202013萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡
202113.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡
202213.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
202314.7萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202414.7萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡
202515.1萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡
2026年（部分）12.8萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200619.4萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡–
200710.1萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡–
200811.4萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡–
2009–11.7萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
201012.2萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡–
201114.9萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡–28.8萬日圓/㎡
2012–12.3萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡
20139.8萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡–24.1萬日圓/㎡
201412.9萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
201516.3萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
2016–15.9萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
2017–15萬日圓/㎡–31.4萬日圓/㎡
201813.5萬日圓/㎡17萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡
2019–20.3萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
2020–17萬日圓/㎡–28.6萬日圓/㎡
2021–17.8萬日圓/㎡––
2022–22.1萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡–
2023–21.1萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
2024–24.1萬日圓/㎡––
2025–18.4萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡

札幌市中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
円山公園2,300萬日圓32.5萬日圓/㎡6,500萬日圓723829,280-4% 較2019年
西１８丁目2,300萬日圓33.3萬日圓/㎡1億日圓8227–
幌平橋2,050萬日圓28.5萬日圓/㎡7,050萬日圓132209,978-1% 較2019年
西１１丁目1,850萬日圓29.1萬日圓/㎡1億1,000萬日圓9193–
西２８丁目2,350萬日圓30.9萬日圓/㎡1億5,500萬日圓7170–
中島公園825萬日圓16.8萬日圓/㎡1億2,000萬日圓613418,818-2% 較2019年
バスセンター前3,700萬日圓48.3萬日圓/㎡1億9,500萬日圓511820,096+3% 較2019年
桑園3,000萬日圓37.9萬日圓/㎡1億3,000萬日圓89920,066-5% 較2019年
苗穂3,600萬日圓73.8萬日圓/㎡–55611,790+13% 較2019年
すすきの(市営)1,090萬日圓27.8萬日圓/㎡3億日圓84737,644-3% 較2019年
札幌(ＪＲ)4,200萬日圓69.1萬日圓/㎡–1142168,030-14% 較2019年
豊水すすきの2,750萬日圓49.7萬日圓/㎡–33715,908-4% 較2019年
大通4,200萬日圓76.4萬日圓/㎡–525158,272-2% 較2019年
さっぽろ(札幌市営)2,500萬日圓49萬日圓/㎡–919156,310-10% 較2019年
西線１６条2,200萬日圓26.7萬日圓/㎡–515–

札幌市中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,900萬日圓75 m²493
2LDK2,700萬日圓60 m²280
4LDK3,100萬日圓95 m²178
1LDK1,800萬日圓40 m²101
1K320萬日圓20 m²69
2DK1,040萬日圓45 m²50
1DK610萬日圓30 m²44
1R260萬日圓20 m²20

札幌市中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,800萬日圓（每㎡36.9萬日圓，共437筆）。

札幌市中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億1,000萬日圓（共137筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。