Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市北区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 371

要点

  1. 1
    安定した上昇

    マンションの㎡単価は年約3.6%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。

  2. 2
    埼玉県と連動

    マンションの㎡単価は埼玉県平均より8%低い水準です。

  3. 3
    駅近の価値が大きい

    駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約28%高くなっています。

  4. 4
    ファミリー向けの市場

    最近の取引の72%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,500万円

中古マンションの中央値 · 40万円/㎡

埼玉県より4%安い

埼玉県の37市区町村中 高い順に12位

値上がりしている？

+21.1%

5年間

埼玉県（+32.2%）より緩やか

埼玉県の55市区町村中 高い順に28位

地元の年収で買える？

5.6年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

埼玉県（6.4×）より買いやすい

埼玉県の61市区町村中 高い順に27位

借りる？買う？

30年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

埼玉県（34）より短い

埼玉県の61市区町村中 高い順に26位

人は増えている？

-1.2%

人口（2020→25年）

埼玉県（-0.8%）より速く減少

埼玉県の63市区町村中 高い順に33位

災害リスクは？

48%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

埼玉県（52%）より低い

埼玉県の63市区町村中 高い順に28位

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さいたま市北区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.9万円（2023年）。2018年から+3.8%。 埼玉県：6.6万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
5.7万円
2018年比 +8.1% · 埼玉県：5.2万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
6.7万円
2018年比 +5.1% · 埼玉県：6.3万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
7.8万円
2018年比 +4.2% · 埼玉県：7.8万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
8.5万円
2018年比 -9.9% · 埼玉県：8.9万円
100〜149㎡
戸建て中心
9.3万円
2018年比 +5.0% · 埼玉県：8.1万円
1㎡あたりの家賃
1,722円
中央値・月額 · 埼玉県：1,682円
中古マンションの中央値（2,500万円・60㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.8万円）の約27年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 21,120戸。

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約3.6%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

埼玉県と連動

マンションの㎡単価は埼玉県平均より8%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約28%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の72%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,575万円〜3,425万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は1.2%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約8.8人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は4.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は7.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.3%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.8万円）の約30.4年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は48%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

中古マンション価格は地域の所得の5.6年分

市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で447万円です（上位地域は389万円）。2014年分から+17%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約5.6倍（上位地域は6.4倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+12%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ43%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、8%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

さいたま市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
147,468
2020年比 -1.2%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+1,304
人口千人あたり +8.84
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
7.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.3%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
6.8万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
48.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
納税者1人あたり所得
447万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
埼玉県：389万円
昼夜間人口比率
91
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
2.0%
2024年・住民登録 3,003人
埼玉県：3.5%
診療所
7.0
人口1万人あたり・病院3、歯科77（2020年）
埼玉県：6.1
公示地価（2026年）
18.1万円/㎡
1年 +2.6%・5年 +12.3%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
8.3%
地価公示地点24か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点24か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市北区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

1,400万円

28万円/㎡

  • 日進町
  • 日進(埼玉) · 徒歩6分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1994年築
標準的2026 Q1

2,600万円

40万円/㎡

  • 宮原町
  • 加茂宮 · 徒歩10分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1987年築
高価格帯2025 Q4

4,000万円

88.9万円/㎡

  • 大成町
  • 鉄道博物館 · 徒歩9分
  • 1LDK · 45 m²
  • 2021年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

3,500万円

36.8万円/㎡

  • 宮原町
  • 宮原 · 徒歩12分
  • 土地110㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
標準的2025 Q4

4,600万円

48.4万円/㎡

  • 今羽町
  • 吉野原 · 徒歩9分
  • 土地100㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q4

7,000万円

22.6万円/㎡

  • 櫛引町
  • 大宮(埼玉)
  • 土地340㎡ · 延床310㎡
  • 1991年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
2005–3,400万円
20061,300万円3,950万円
20071,600万円3,800万円
20081,700万円3,500万円
20091,600万円3,700万円
20101,400万円3,400万円
20112,650万円3,000万円
20121,300万円3,500万円
20131,500万円3,500万円
20141,550万円3,600万円
20151,700万円3,500万円
20161,900万円3,700万円
20172,000万円3,800万円
20181,600万円3,800万円
20191,800万円4,100万円
20202,200万円3,800万円
20212,050万円4,200万円
20222,300万円4,500万円
20232,550万円4,500万円
20242,400万円4,300万円
20252,500万円4,600万円
2026年（途中まで）2,900万円4,650万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てに割高感 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約14%高く、土地が希少で戸建てが高級品となっている市場です。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2005–34.7万円/㎡17.5万円/㎡
200621.7万円/㎡33.7万円/㎡19万円/㎡
200725.7万円/㎡35万円/㎡20万円/㎡
200826.4万円/㎡33.6万円/㎡20万円/㎡
200923.1万円/㎡33万円/㎡18万円/㎡
201022.2万円/㎡33万円/㎡17万円/㎡
201138万円/㎡30.5万円/㎡17万円/㎡
201224万円/㎡31万円/㎡19万円/㎡
201323.1万円/㎡33.7万円/㎡17万円/㎡
201423.6万円/㎡33万円/㎡17万円/㎡
201525万円/㎡31.8万円/㎡18万円/㎡
201629.2万円/㎡33.2万円/㎡19万円/㎡
201730万円/㎡32.5万円/㎡18万円/㎡
201827.1万円/㎡34.3万円/㎡19万円/㎡
201928.3万円/㎡37.5万円/㎡19万円/㎡
202033万円/㎡37万円/㎡18万円/㎡
202133.1万円/㎡37.1万円/㎡20万円/㎡
202232.9万円/㎡43万円/㎡22万円/㎡
202337.7万円/㎡43万円/㎡22万円/㎡
202433.3万円/㎡40.8万円/㎡22万円/㎡
202540万円/㎡43万円/㎡25万円/㎡
2026年（途中まで）38.8万円/㎡36.8万円/㎡25.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築18年前後で半分になります。
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–45.8万円/㎡
1–40万円/㎡
280万円/㎡–
377.2万円/㎡–
480万円/㎡–
1352.1万円/㎡–
1456.2万円/㎡–
1546.2万円/㎡–
1648.6万円/㎡–
1741.1万円/㎡27.5万円/㎡
1840万円/㎡–
1933.5万円/㎡–
2035.7万円/㎡–
2136.8万円/㎡–
2236.9万円/㎡–
2435.2万円/㎡–
2544.3万円/㎡–
2636.7万円/㎡–
2730.8万円/㎡24.9万円/㎡
2841.8万円/㎡–
2932万円/㎡–
3032.6万円/㎡–
3130万円/㎡–
3233.3万円/㎡–
3330.9万円/㎡–
3426.7万円/㎡22.6万円/㎡
3524.6万円/㎡21万円/㎡
3625.5万円/㎡–
50–21.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200623.1万円/㎡––
200725.2万円/㎡––
200823.5万円/㎡38.8万円/㎡–
200920万円/㎡34.5万円/㎡–
201020.4万円/㎡30.6万円/㎡–
201122.9万円/㎡37.4万円/㎡44.3万円/㎡
201221.7万円/㎡32.1万円/㎡–
201321.8万円/㎡32.9万円/㎡–
201421.5万円/㎡35万円/㎡–
201524.1万円/㎡37.3万円/㎡–
201623.1万円/㎡41.4万円/㎡–
201726.2万円/㎡40万円/㎡–
201823万円/㎡38.5万円/㎡–
201925.5万円/㎡––
202027.6万円/㎡44.2万円/㎡–
202129.9万円/㎡37.1万円/㎡–
202229.2万円/㎡48.6万円/㎡–
202333.3万円/㎡46.2万円/㎡–
202427.7万円/㎡45.4万円/㎡–
202535万円/㎡48.6万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2005–37万円/㎡–
200622.9万円/㎡38.9万円/㎡–
200729.5万円/㎡37.9万円/㎡–
200822.2万円/㎡35.8万円/㎡–
2009–35万円/㎡–
201024.3万円/㎡35.7万円/㎡–
201123.7万円/㎡30.5万円/㎡31.6万円/㎡
201222.2万円/㎡–37万円/㎡
2013––36.2万円/㎡
201416.1万円/㎡–37.1万円/㎡
201521.9万円/㎡–35万円/㎡
201621.7万円/㎡–38万円/㎡
201723.5万円/㎡–36.5万円/㎡
201821.6万円/㎡–39.5万円/㎡
201919万円/㎡–40万円/㎡
202017.6万円/㎡–37.1万円/㎡
202122.3万円/㎡–38.1万円/㎡
202323.5万円/㎡––
202422.2万円/㎡––
202524.4万円/㎡––

さいたま市北区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
宮原2,450万円37.2万円/㎡4,000万円1524542,440-13% 2019年比
日進(埼玉)1,900万円31.2万円/㎡4,250万円1019024,546-10% 2019年比
土呂3,250万円42.5万円/㎡5,450万円1010629,474-7% 2019年比
鉄道博物館3,250万円73.3万円/㎡5,450万円9629,995-3% 2019年比
今羽1,700万円24.3万円/㎡4,000万円6574,915-8% 2019年比
加茂宮3,400万円46.7万円/㎡5,100万円6526,141+1% 2019年比
東宮原2,600万円38.6万円/㎡5,000万円4424,463-9% 2019年比
北大宮2,500万円44.6万円/㎡5,300万円8376,095-4% 2019年比
大宮公園––6,200万円7188,457-13% 2019年比
大宮(埼玉)––5,050万円2817660,537-6% 2019年比
吉野原––4,400万円9153,518-1% 2019年比

さいたま市北区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,600万円65 m²222
2LDK2,400万円55 m²49
1K375万円15 m²16
4LDK3,150万円77.5 m²16
1LDK3,600万円45 m²11

さいたま市北区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,500万円（㎡単価40万円/㎡、112件）です。

さいたま市北区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,600万円（175件）です。

さいたま市北区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+21.1%、住宅地㎡単価は+38.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。