川口市の不動産相場【2026年版】東京の玄関口、ただし浸水リスクに注意
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 1,293
要点
- 1取引が多く、手頃
荒川を挟んで東京の対岸にある川口市は、2025年に約1,300件の取引がありました。
- 2ファミリー向け住宅
最も多く売買されるのは約3,500万円の65㎡の3LDKで、マンション取引の半分がファミリー向けです。
- 3駅からの距離が大きく効く
京浜東北線で東京の赤羽まで1駅、上野まで約20分の川口駅と西川口駅は、マンションの㎡単価約64万円です。
- 4浸水と地震のリスク
地価地点の約82%が想定最大規模の浸水想定区域に入り、約42%は3m以上の深さです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,800万円
中古マンションの中央値 · 60万円/㎡
埼玉県より44%高い
埼玉県の37市区町村中 高い順に4位
値上がりしている？
+40.6%
5年間
埼玉県（+32.2%）より速い
埼玉県の55市区町村中 高い順に7位
地元の年収で買える？
7.1年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
埼玉県（6.4×）より買いにくい
埼玉県の61市区町村中 高い順に11位
借りる？買う？
33年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
埼玉県（34）並み
埼玉県の61市区町村中 高い順に18位
人は増えている？
-0.4%
人口（2020→25年）
減少は埼玉県（-0.8%）より緩やか
埼玉県の63市区町村中 高い順に20位
災害リスクは？
79%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県（52%）より高い
埼玉県の63市区町村中 高い順に6位
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川口市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.2万円（2023年）。2018年から+0.6%。 埼玉県：6.6万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 川口市埼玉県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.8万円 2018年比 +4.7% · 埼玉県：5.2万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 7.1万円 2018年比 -0.0% · 埼玉県：6.3万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 8.8万円 2018年比 -1.6% · 埼玉県：7.8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 10.6万円 2018年比 +16.0% · 埼玉県：8.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 9.4万円 2018年比 +2.3% · 埼玉県：8.1万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 8.3万円 2018年比 +24.7% · 埼玉県：8万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,955円
- 中央値・月額 · 埼玉県：1,682円
- 中古マンションの中央値（2,800万円・60㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月8.8万円）の約26年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 90,140戸。
取引が多く、手頃
荒川を挟んで東京の対岸にある川口市は、2025年に約1,300件の取引がありました。中古マンションの㎡単価は約60万円で、さいたま市を除く埼玉県の市で最も高く、県平均の約1.4倍です。中古マンションの中央値は約2,800万円。㎡単価は過去5年で年約6.3%上がり、その前の5年の2倍のペースです。
ファミリー向け住宅
最も多く売買されるのは約3,500万円の65㎡の3LDKで、マンション取引の半分がファミリー向けです。2025年には約560件の戸建てが中央値約3,900万円で売れました。
駅からの距離が大きく効く
京浜東北線で東京の赤羽まで1駅、上野まで約20分の川口駅と西川口駅は、マンションの㎡単価約64万円です。徒歩18〜20分かかることが多い東浦和や蕨寄りの住宅は約27〜38万円。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約64%高くなっています。
人口は横ばい
2020年から2025年で人口は0.4%減りましたが、世帯数は3%増えました。中古マンションの中央値は家賃中央値の約33年分で、埼玉県平均並みです。
浸水と地震のリスク
地価地点の約82%が想定最大規模の浸水想定区域に入り、約42%は3m以上の深さです。荒川と芝川沿いの低地です。地震の発生確率も高く、今後30年に震度6弱以上が約79%です。川口駅周辺は都市再生緊急整備地域に指定されています。
川口市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 592,007
- 2020年比 -0.4%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年の転入超過
- +545
- 人口千人あたり +0.92
- 埼玉県：+3.08
- 空き家率（2023年）
- 8.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 1.0%
- 埼玉県：9.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 7万円
- 月額・借家全体
- 埼玉県：6.2万円
- 大地震のリスク
- 78.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 埼玉県：52.1%
- 納税者1人あたり所得
- 396万円
- 2023年分の課税対象所得
- 埼玉県：389万円
- 昼夜間人口比率
- 83
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 7.9%
- 2024年・住民登録 48,161人
- 埼玉県：3.5%
- 診療所
- 5.6
- 人口1万人あたり・病院20、歯科281（2020年）
- 埼玉県：6.1
- 公示地価（2026年）
- 25万円/㎡
- 1年 +4.4%・5年 +22.9%
- 埼玉県：12.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 81.6%
- 地価公示地点103か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 41.7%）
- 埼玉県：45.4%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点103か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 埼玉県：0.2%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 川口駅周辺地域 · 68 ha · 2004年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
川口市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,800万円
27.7万円/㎡
- 上青木
- 西川口
- 2LDK · 65 m²
- 1990年築
2,900万円
116万円/㎡
- 飯塚
- 川口 · 徒歩10分
- 1K · 25 m²
- 2025年築
4,300万円
57.3万円/㎡
- 末広
- 川口元郷 · 徒歩10分
- 2LDK · 75 m²
- 2003年築
戸建て
2,500万円
26.3万円/㎡
- 大字安行北谷
- 川口
- 土地120㎡ · 延床95㎡
- 2009年築
3,900万円
39万円/㎡
- 南鳩ヶ谷
- 南鳩ケ谷 · 徒歩15分
- 土地110㎡ · 延床100㎡
- 2026年築
5,500万円
57.9万円/㎡
- 大字小谷場
- 南浦和 · 徒歩14分
- 土地90㎡ · 延床95㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,900万円 | 3,200万円 |
| 2008 | 2,050万円 | 3,200万円 |
| 2009 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2010 | 2,000万円 | 3,100万円 |
| 2011 | 2,050万円 | 3,000万円 |
| 2012 | 2,100万円 | 2,900万円 |
| 2013 | 2,000万円 | 2,800万円 |
| 2014 | 2,400万円 | 2,700万円 |
| 2015 | 2,000万円 | 3,100万円 |
| 2016 | 2,000万円 | 3,100万円 |
| 2017 | 2,300万円 | 3,200万円 |
| 2018 | 2,300万円 | 3,300万円 |
| 2019 | 2,200万円 | 3,300万円 |
| 2020 | 2,300万円 | 3,350万円 |
| 2021 | 2,400万円 | 3,700万円 |
| 2022 | 2,500万円 | 3,850万円 |
| 2023 | 2,800万円 | 3,900万円 |
| 2024 | 2,600万円 | 3,800万円 |
| 2025 | 2,800万円 | 3,900万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,700万円 | 3,600万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 33.9万円/㎡ | 32万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2008 | 34.7万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2009 | 31.5万円/㎡ | 30万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2010 | 33.3万円/㎡ | 30万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2011 | 34.8万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2012 | 32.9万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2013 | 32.7万円/㎡ | 27万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2014 | 36.8万円/㎡ | 26万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2015 | 33.8万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2016 | 36.4万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2017 | 38.6万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2018 | 38.3万円/㎡ | 32.1万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2019 | 40万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2020 | 42.7万円/㎡ | 33万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2021 | 43.7万円/㎡ | 36万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2022 | 50.7万円/㎡ | 37万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2023 | 52.7万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2024 | 52万円/㎡ | 35万円/㎡ | 22.5万円/㎡ |
| 2025 | 60万円/㎡ | 37万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 53.3万円/㎡ | 33万円/㎡ | 21万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 124万円/㎡ | 42.2万円/㎡ |
| 1 | 123万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2 | 80万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 3 | 97.1万円/㎡ | 41.9万円/㎡ |
| 4 | 87万円/㎡ | 42.9万円/㎡ |
| 5 | 83.3万円/㎡ | 43.3万円/㎡ |
| 6 | 88万円/㎡ | 34.4万円/㎡ |
| 7 | 68.5万円/㎡ | 32.4万円/㎡ |
| 8 | 85万円/㎡ | 33.8万円/㎡ |
| 9 | 78.6万円/㎡ | 36.3万円/㎡ |
| 10 | 80.6万円/㎡ | 29.5万円/㎡ |
| 11 | 74.8万円/㎡ | 37.8万円/㎡ |
| 12 | 68.3万円/㎡ | 37.6万円/㎡ |
| 13 | 57.1万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 14 | 51.4万円/㎡ | 31.7万円/㎡ |
| 15 | 61.6万円/㎡ | 31.6万円/㎡ |
| 16 | 69.2万円/㎡ | 24.2万円/㎡ |
| 17 | 60万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 18 | 58.2万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 19 | 52.3万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 20 | 51万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 21 | 53.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 22 | 49万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 23 | 48.6万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 24 | 51.7万円/㎡ | 24.4万円/㎡ |
| 25 | 54.5万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
| 26 | 49.5万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 27 | 50万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 28 | 38.2万円/㎡ | 21.4万円/㎡ |
| 29 | 49.4万円/㎡ | 25.4万円/㎡ |
| 30 | 47.1万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
| 31 | 54.7万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 32 | 37.9万円/㎡ | 22.4万円/㎡ |
| 33 | 38.1万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 34 | 41.8万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 35 | 40万円/㎡ | 19.1万円/㎡ |
| 36 | 38.3万円/㎡ | 22.1万円/㎡ |
| 37 | 41.5万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 38 | 44.8万円/㎡ | 23.2万円/㎡ |
| 39 | 45.3万円/㎡ | 20.4万円/㎡ |
| 40 | 30.9万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 41 | 30万円/㎡ | 19.1万円/㎡ |
| 42 | 32.5万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 43 | 31.7万円/㎡ | 19.8万円/㎡ |
| 44 | 36.3万円/㎡ | 14.9万円/㎡ |
| 45 | 29.1万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 46 | 32.7万円/㎡ | 15.2万円/㎡ |
| 47 | 27.1万円/㎡ | 21.8万円/㎡ |
| 48 | 34.5万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 49 | 30.9万円/㎡ | 18.2万円/㎡ |
| 50 | 25.5万円/㎡ | 17.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 19.2万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | 48万円/㎡ | – |
| 2008 | 18.6万円/㎡ | 30万円/㎡ | 50.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 18.2万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | 44.1万円/㎡ | – |
| 2010 | 18.2万円/㎡ | 30万円/㎡ | 45万円/㎡ | – |
| 2011 | 18.3万円/㎡ | 30万円/㎡ | 45.5万円/㎡ | – |
| 2012 | 16.7万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 38.6万円/㎡ | 52.3万円/㎡ |
| 2013 | 19.3万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 38.6万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2014 | 17.8万円/㎡ | 28.5万円/㎡ | 41.3万円/㎡ | 61.5万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 30万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2016 | 24万円/㎡ | 31.7万円/㎡ | 45.3万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2017 | 26.9万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | 45.9万円/㎡ | 66.6万円/㎡ |
| 2018 | 22.6万円/㎡ | 33.9万円/㎡ | 43.3万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2019 | 26万円/㎡ | 32万円/㎡ | 45.7万円/㎡ | 64.4万円/㎡ |
| 2020 | 25.5万円/㎡ | 33.7万円/㎡ | 49.3万円/㎡ | 88.3万円/㎡ |
| 2021 | 27.1万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | 48.9万円/㎡ | 72.5万円/㎡ |
| 2022 | 35万円/㎡ | 42.2万円/㎡ | 58.2万円/㎡ | 75万円/㎡ |
| 2023 | 34万円/㎡ | 47.5万円/㎡ | 58.8万円/㎡ | 84万円/㎡ |
| 2024 | 28.6万円/㎡ | 45.5万円/㎡ | 58.7万円/㎡ | 84.6万円/㎡ |
| 2025 | 29.5万円/㎡ | 46.2万円/㎡ | 60.7万円/㎡ | 90.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 47.1万円/㎡ | 55.4万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 21万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 35.7万円/㎡ | – |
| 2008 | 20万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 34.7万円/㎡ | – |
| 2009 | 18.5万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 33万円/㎡ | – |
| 2010 | 18.6万円/㎡ | 20.3万円/㎡ | 34万円/㎡ | 38.1万円/㎡ |
| 2011 | 15.7万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2012 | 13.3万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | 31.3万円/㎡ |
| 2013 | 15.1万円/㎡ | 18万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 31.3万円/㎡ |
| 2014 | 14.6万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2015 | 17.5万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | 31.6万円/㎡ |
| 2016 | 15万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2017 | 16.8万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 35.3万円/㎡ |
| 2018 | 15.2万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2019 | 13万円/㎡ | 18.2万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | 35.5万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 19万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 2021 | 18.3万円/㎡ | 20.2万円/㎡ | 29万円/㎡ | 37.3万円/㎡ |
| 2022 | 16.2万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 35.7万円/㎡ |
| 2023 | 17.2万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 28.4万円/㎡ | 36.1万円/㎡ |
| 2024 | 18.9万円/㎡ | 23万円/㎡ | 29.1万円/㎡ | 36.8万円/㎡ |
| 2025 | 17.2万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | 34.6万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 21.8万円/㎡ | 22.3万円/㎡ | – |
川口市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 川口 | 3,500万円 | 63.6万円/㎡ | 4,300万円 | 10 | 774 | 148,002-12% 2019年比 |
| 西川口 | 2,300万円 | 64.1万円/㎡ | 4,700万円 | 8 | 543 | 105,842-10% 2019年比 |
| 蕨 | 2,200万円 | 37.7万円/㎡ | 3,600万円 | 18 | 427 | 107,842-12% 2019年比 |
| 川口元郷 | 3,800万円 | 54万円/㎡ | 4,350万円 | 9 | 284 | 19,000-9% 2019年比 |
| 東川口 | 2,500万円 | 41.7万円/㎡ | 4,000万円 | 14 | 268 | 107,104+1% 2019年比 |
| 鳩ケ谷 | 2,800万円 | 43.6万円/㎡ | 3,950万円 | 11 | 143 | 22,300-6% 2019年比 |
| 南鳩ケ谷 | 2,900万円 | 44.3万円/㎡ | 4,250万円 | 11 | 137 | 15,700-4% 2019年比 |
| 新井宿 | 2,900万円 | 42万円/㎡ | 3,300万円 | 13 | 129 | 11,600-1% 2019年比 |
| 東浦和 | 1,800万円 | 27.1万円/㎡ | 3,400万円 | 20 | 116 | 53,940-7% 2019年比 |
| 戸塚安行 | – | – | 4,000万円 | 15 | 102 | 16,200-1% 2019年比 |
| 草加 | 790万円 | 10.9万円/㎡ | 2,100万円 | 29 | 42 | 80,663-9% 2019年比 |
| 見沼代親水公園 | – | – | 3,000万円 | 15 | 27 | – |
| 南浦和 | – | – | 4,100万円 | 15 | 23 | 107,616-11% 2019年比 |
| 獨協大学前 | – | – | 2,950万円 | 29 | 14 | 54,286-9% 2019年比 |
川口市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 3,500万円 | 65 m² | 583 |
| 2LDK | 2,800万円 | 55 m² | 225 |
| 1K | 2,100万円 | 20 m² | 219 |
| 2DK | 1,300万円 | 45 m² | 63 |
| 1LDK | 2,000万円 | 40 m² | 55 |
| 4LDK | 4,200万円 | 80 m² | 53 |
| 1DK | 2,200万円 | 30 m² | 36 |
| 1R | 790万円 | 15 m² | 17 |
川口市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,800万円（㎡単価60万円/㎡、517件）です。
川口市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,900万円（562件）です。
川口市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+40.6%、住宅地㎡単価は+27.8%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。