Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市大宮区の不動産相場【2026年版】新幹線の拠点駅、価格上昇が加速

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 301

要点

  1. 1
    さいたま市で最も人口が伸びている区

    2020年から2025年で人口は6.4%増えてさいたま市の区で最大、世帯数は17%増えました。

  2. 2
    ファミリー向けマンション

    最も多く売買されるのは約4,400万円の65㎡の3LDKで、マンション取引の6割近くがファミリー向けです。

  3. 3
    浸水リスクは低く、再開発が進む

    浸水想定区域に入る地価地点は約9%だけで、すべて浅い浸水です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

3,500万円

中古マンションの中央値 · 75万円/㎡

埼玉県の1.8倍

埼玉県の37市区町村中 高い順に2位

値上がりしている？

+71.9%

5年間

埼玉県（+32.2%）より速い

埼玉県の55市区町村中 高い順に2位

地元の年収で買える？

7.8年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

埼玉県（6.4×）より買いにくい

埼玉県の61市区町村中 高い順に5位

借りる？買う？

40年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

埼玉県（34）より長い

埼玉県の61市区町村中 高い順に7位

人は増えている？

+6.4%

人口（2020→25年）

埼玉県（-0.8%）が減る中で増加

埼玉県の63市区町村中 高い順に1位

災害リスクは？

45%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

埼玉県（52%）より低い

埼玉県の63市区町村中 高い順に32位

売却を考えているなら：無料で査定を依頼する（ミライアス） → PR

さいたま市大宮区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月8万円（2023年）。2018年から+3.6%。 埼玉県：6.6万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
6万円
2018年比 +1.0% · 埼玉県：5.2万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
7.7万円
2018年比 +10.0% · 埼玉県：6.3万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
9.3万円
2018年比 +2.8% · 埼玉県：7.8万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
11.2万円
2018年比 +1.0% · 埼玉県：8.9万円
100〜149㎡
戸建て中心
11.2万円
2018年比 +12.2% · 埼玉県：8.1万円
1㎡あたりの家賃
1,959円
中央値・月額 · 埼玉県：1,682円
中古マンションの中央値（3,500万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月9.3万円）の約32年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 18,940戸。

価格が急上昇

大宮は6つの新幹線が集まる埼玉の交通の要です。マンションの㎡単価は過去5年で年約8.6%上がりました。その前の5年はほとんど上がっていませんでした。㎡単価は約75万円で、埼玉県平均の約1.8倍、さいたま市10区の中では浦和区に次ぐ2位です。

さいたま市で最も人口が伸びている区

2020年から2025年で人口は6.4%増えてさいたま市の区で最大、世帯数は17%増えました。2025年の国内の他地域からの転入超過は住民1,000人あたり約9人でした。

ファミリー向けマンション

最も多く売買されるのは約4,400万円の65㎡の3LDKで、マンション取引の6割近くがファミリー向けです。中古マンションの中央値は2025年に約3,500万円で、売れた物件の構成の違いから約3,950万円から下がりました。新しいタワーが多いさいたま新都心は㎡単価約91万円で、大宮の中心部（約66万円）より高くなっています。

駅からの距離

駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約47%高くなっています。マンションは築20年ほどを過ぎると価値が速く下がります。

空き家と利回り

大宮区の空き家率は約12%とさいたま市の区で最も高く、住宅の約9%が長期の空き家です。中古マンションの中央値は家賃中央値の約40年分で、埼玉県平均の34年を上回ります。

浸水リスクは低く、再開発が進む

浸水想定区域に入る地価地点は約9%だけで、すべて浅い浸水です。区内には大宮駅周辺とさいたま新都心周辺の二つの都市再生緊急整備地域があります。

さいたま市大宮区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
125,310
2020年比 +6.4%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+1,137
人口千人あたり +9.07
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
12.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 8.7%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
7.4万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
45.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
納税者1人あたり所得
447万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
埼玉県：389万円
昼夜間人口比率
137
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
2.8%
2024年・住民登録 3,570人
埼玉県：3.5%
診療所
14.7
人口1万人あたり・病院5、歯科93（2020年）
埼玉県：6.1
公示地価（2026年）
30.3万円/㎡
1年 +3.6%・5年 +16.8%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
9.1%
地価公示地点33か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点33か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 大宮駅周辺地域 · 130 ha · 2017年指定
  • さいたま新都心駅周辺地域 · 47 ha · 2003年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市大宮区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

2,100万円

35万円/㎡

  • 堀の内町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩23分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年築
標準的2026 Q1

4,000万円

133万円/㎡

  • 仲町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩8分
  • 1LDK · 30 m²
  • 2025年築
高価格帯2026 Q1

7,700万円

118万円/㎡

  • 桜木町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩8分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2004年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

3,300万円

36.7万円/㎡

  • 三橋
  • 大宮(埼玉) · 徒歩29分
  • 土地65㎡ · 延床90㎡
  • 2025年築
標準的2025 Q4

5,400万円

54万円/㎡

  • 櫛引町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩18分
  • 土地70㎡ · 延床100㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q3

8,000万円

55.2万円/㎡

  • 大成町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩16分
  • 土地260㎡ · 延床145㎡
  • 1996年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
2005–4,250万円
20062,000万円4,850万円
20071,700万円4,800万円
20081,850万円4,100万円
20091,500万円4,000万円
20102,150万円3,800万円
20112,100万円4,200万円
20122,000万円3,400万円
20132,000万円3,900万円
20142,100万円4,100万円
20152,500万円3,900万円
20163,000万円4,300万円
20173,050万円4,200万円
20182,300万円4,200万円
20193,050万円4,350万円
20202,400万円4,300万円
20213,000万円4,500万円
20223,400万円5,050万円
20233,750万円5,300万円
20243,950万円5,300万円
20253,500万円5,500万円
2026年（途中まで）3,900万円4,850万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約32%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2005–37.4万円/㎡24万円/㎡
200630万円/㎡38.1万円/㎡24万円/㎡
200737万円/㎡39.1万円/㎡29万円/㎡
200831.8万円/㎡38.1万円/㎡26万円/㎡
200926.2万円/㎡38.3万円/㎡23万円/㎡
201035.6万円/㎡36.5万円/㎡23万円/㎡
201132.9万円/㎡35.9万円/㎡19.5万円/㎡
201232.7万円/㎡31.9万円/㎡21万円/㎡
201333.3万円/㎡37.9万円/㎡24万円/㎡
201443.1万円/㎡38.8万円/㎡22万円/㎡
201545.7万円/㎡37.3万円/㎡23万円/㎡
201647.1万円/㎡39.1万円/㎡25万円/㎡
201751.9万円/㎡35.2万円/㎡28万円/㎡
201841.8万円/㎡40万円/㎡28万円/㎡
201952.7万円/㎡40万円/㎡29万円/㎡
202043.6万円/㎡40万円/㎡32万円/㎡
202146.2万円/㎡40.9万円/㎡32.5万円/㎡
202258.3万円/㎡47.5万円/㎡38.5万円/㎡
202360万円/㎡49.1万円/㎡33万円/㎡
202470.3万円/㎡48.2万円/㎡31万円/㎡
202575万円/㎡51万円/㎡33万円/㎡
2026年（途中まで）96.3万円/㎡48万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築25年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約4.7%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–49.1万円/㎡
1–43.2万円/㎡
4100万円/㎡–
595.6万円/㎡–
1092.2万円/㎡–
1195万円/㎡–
12104万円/㎡–
1395万円/㎡–
14100万円/㎡–
1580.8万円/㎡–
1680万円/㎡–
1785万円/㎡–
1858.6万円/㎡–
1960万円/㎡–
2550万円/㎡–
2643.8万円/㎡–
2751.8万円/㎡–
2841.8万円/㎡–
2950万円/㎡–
3045.4万円/㎡–
31–53.3万円/㎡
3242.4万円/㎡–
3336.8万円/㎡–
3444.1万円/㎡–
37–32.8万円/㎡
3824.7万円/㎡–
3924.2万円/㎡–
4121.7万円/㎡–
4231万円/㎡–
5019.2万円/㎡40万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200626.3万円/㎡100万円/㎡–
200729.2万円/㎡52.9万円/㎡–
200824.1万円/㎡100万円/㎡–
200922.5万円/㎡––
201024.9万円/㎡54.5万円/㎡–
201128万円/㎡––
201227.2万円/㎡47.8万円/㎡–
201325万円/㎡48.8万円/㎡–
201424.1万円/㎡56万円/㎡50万円/㎡
201526.1万円/㎡52.5万円/㎡67.7万円/㎡
201629.5万円/㎡53.3万円/㎡71.7万円/㎡
201733.2万円/㎡56万円/㎡76.3万円/㎡
201829.7万円/㎡67.1万円/㎡–
201936.7万円/㎡68.8万円/㎡74.2万円/㎡
202030.8万円/㎡63.1万円/㎡–
202140万円/㎡––
202242.9万円/㎡78.7万円/㎡92.6万円/㎡
202345.8万円/㎡66.6万円/㎡103万円/㎡
202439.2万円/㎡81.5万円/㎡102万円/㎡
202542万円/㎡80万円/㎡115万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2005–42万円/㎡–
200627.6万円/㎡40.5万円/㎡–
200727.8万円/㎡44.9万円/㎡–
200835万円/㎡39.1万円/㎡–
200925.8万円/㎡42.9万円/㎡–
201029.4万円/㎡39万円/㎡–
201128.3万円/㎡–39万円/㎡
201226.2万円/㎡–34.3万円/㎡
201328.6万円/㎡–40万円/㎡
2014––41万円/㎡
201524.5万円/㎡–39万円/㎡
2016––41.9万円/㎡
201724.6万円/㎡–38.6万円/㎡
2018––42万円/㎡
201930.9万円/㎡–43.8万円/㎡
202027.8万円/㎡–42.2万円/㎡
202128.6万円/㎡–39.5万円/㎡
202234.1万円/㎡––
202443.3万円/㎡––
202536.7万円/㎡––

さいたま市大宮区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
大宮(埼玉)3,700万円65.7万円/㎡5,200万円14536660,537-6% 2019年比
さいたま新都心6,000万円91.4万円/㎡5,850万円1097105,244-5% 2019年比
北大宮–––5176,095-4% 2019年比
鉄道博物館–––6169,995-3% 2019年比
大宮公園––5,500万円6128,457-13% 2019年比

さいたま市大宮区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK4,450万円65 m²164
2LDK4,050万円60 m²64
1K1,700万円20 m²30
1LDK3,200万円50 m²20
4LDK4,500万円82.5 m²12

さいたま市大宮区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,500万円（㎡単価75万円/㎡、121件）です。

さいたま市大宮区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,500万円（121件）です。

さいたま市大宮区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+71.9%、住宅地㎡単価は+3.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。