Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

川口市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 1,293

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.3%，快於前五年的3.2%。

  2. 2
    與埼玉県同步

    公寓每㎡價格比埼玉県平均高40%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約64%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中50%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,800萬日圓

二手公寓中位數 · 60萬日圓/㎡

比埼玉県高44%

埼玉県37個市區町村中由高到低第4

價格在上漲嗎？

+40.6%

5年間

比埼玉県（+32.2%）快

埼玉県55個市區町村中由高到低第7

當地收入買得起嗎？

7.1倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比埼玉県（6.4×）難買

埼玉県61個市區町村中由高到低第11

租還是買？

33年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與埼玉県（34）相近

埼玉県61個市區町村中由高到低第18

人口在增加嗎？

-0.4%

人口（2020→25年）

減少幅度小於埼玉県（-0.8%）

埼玉県63個市區町村中由高到低第20

災害風險高嗎？

79%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

高於埼玉県（52%）

埼玉県63個市區町村中由高到低第6

川口市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月7.2萬日圓（2023年），較2018年+0.6%。 埼玉県：6.6萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5.8萬日圓
較2018年 +4.7% · 埼玉県：5.2萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
7.1萬日圓
較2018年 -0.0% · 埼玉県：6.3萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
8.8萬日圓
較2018年 -1.6% · 埼玉県：7.8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
10.6萬日圓
較2018年 +16.0% · 埼玉県：8.9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
9.4萬日圓
較2018年 +2.3% · 埼玉県：8.1萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
8.3萬日圓
較2018年 +24.7% · 埼玉県：8萬日圓
每㎡租金
1,955日圓
中位數・每月 · 埼玉県：1,682日圓
二手公寓中位數（2,800萬日圓・60㎡）約等於同等面積平均租金（每月8.8萬日圓）的26年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象90,140戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.3%，快於前五年的3.2%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與埼玉県同步

公寓每㎡價格比埼玉県平均高40%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約64%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中50%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,000萬日圓至4,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口穩定

2020至2025年人口變化0%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為8.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7萬日圓）的33.3年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為79%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

二手公寓價格相當於當地7.1年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為396萬日圓（上一級地區為389萬日圓）。較2014年變化+18%。二手公寓成交價中位數約為其7.1倍（上一級地區為6.4倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+23%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，82%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

川口駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在川口市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
592,007
較2020年 -0.4%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+545
每千人 +0.92
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
8.2%
非出租或出售的空屋 1.0%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
7萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
78.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
每名納稅人平均所得
396萬日圓
2023年應課稅所得
埼玉県：389萬日圓
日間人口
83
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
7.9%
2024年登記居民48,161人
埼玉県：3.5%
診所
5.6
每萬名居民；醫院20間、牙科281間（2020年）
埼玉県：6.1
公示地價（2026年）
25萬日圓/㎡
1年 +4.4%・5年 +22.9%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
81.6%
103個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 41.7%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
103個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 川口駅周辺地域 · 68 ha · 2004年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

川口市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,800萬日圓

27.7萬日圓/㎡

  • 上青木
  • 西川口
  • 2LDK · 65 m²
  • 1990年建
典型2026 Q1

2,900萬日圓

116萬日圓/㎡

  • 飯塚
  • 川口 · 步行10分
  • 1K · 25 m²
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

4,300萬日圓

57.3萬日圓/㎡

  • 末広
  • 川口元郷 · 步行10分
  • 2LDK · 75 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2026 Q2

2,500萬日圓

26.3萬日圓/㎡

  • 大字安行北谷
  • 川口
  • 土地120㎡ · 樓地板95㎡
  • 2009年建
典型2026 Q2

3,900萬日圓

39萬日圓/㎡

  • 南鳩ヶ谷
  • 南鳩ケ谷 · 步行15分
  • 土地110㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q2

5,500萬日圓

57.9萬日圓/㎡

  • 大字小谷場
  • 南浦和 · 步行14分
  • 土地90㎡ · 樓地板95㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,900萬日圓3,200萬日圓
20082,050萬日圓3,200萬日圓
20091,900萬日圓3,000萬日圓
20102,000萬日圓3,100萬日圓
20112,050萬日圓3,000萬日圓
20122,100萬日圓2,900萬日圓
20132,000萬日圓2,800萬日圓
20142,400萬日圓2,700萬日圓
20152,000萬日圓3,100萬日圓
20162,000萬日圓3,100萬日圓
20172,300萬日圓3,200萬日圓
20182,300萬日圓3,300萬日圓
20192,200萬日圓3,300萬日圓
20202,300萬日圓3,350萬日圓
20212,400萬日圓3,700萬日圓
20222,500萬日圓3,850萬日圓
20232,800萬日圓3,900萬日圓
20242,600萬日圓3,800萬日圓
20252,800萬日圓3,900萬日圓
2026年（部分）2,700萬日圓3,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約36%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200733.9萬日圓/㎡32萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
200834.7萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
200931.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201033.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201134.8萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201232.9萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201332.7萬日圓/㎡27萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201436.8萬日圓/㎡26萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201533.8萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
201636.4萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201738.6萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201838.3萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201940萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202042.7萬日圓/㎡33萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202143.7萬日圓/㎡36萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202250.7萬日圓/㎡37萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
202352.7萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
202452萬日圓/㎡35萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
202560萬日圓/㎡37萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
2026年（部分）53.3萬日圓/㎡33萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約32年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.8%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約25年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡25年前較新屋下跌約42%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0124萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡
1123萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
280萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
397.1萬日圓/㎡41.9萬日圓/㎡
487萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡
583.3萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡
688萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
768.5萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
885萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡
978.6萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡
1080.6萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
1174.8萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡
1268.3萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡
1357.1萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
1451.4萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
1561.6萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
1669.2萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
1760萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
1858.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
1952.3萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
2051萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
2153.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
2249萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
2348.6萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
2451.7萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
2554.5萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
2649.5萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
2750萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
2838.2萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
2949.4萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡
3047.1萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
3154.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
3237.9萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
3338.1萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
3441.8萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡
3540萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
3638.3萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡
3741.5萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
3844.8萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
3945.3萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡
4030.9萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
4130萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
4232.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
4331.7萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡
4436.3萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡
4529.1萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
4632.7萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
4727.1萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
4834.5萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
4930.9萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
5025.5萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.7%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約36%。
0日圓50萬日圓100萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200719.2萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–
200818.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡50.8萬日圓/㎡–
200918.2萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡44.1萬日圓/㎡–
201018.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡45萬日圓/㎡–
201118.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡–
201216.7萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡52.3萬日圓/㎡
201319.3萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
201417.8萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡30萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201624萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201726.9萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡66.6萬日圓/㎡
201822.6萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201926萬日圓/㎡32萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡
202025.5萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡88.3萬日圓/㎡
202127.1萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡72.5萬日圓/㎡
202235萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202334萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡84萬日圓/㎡
202428.6萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡58.7萬日圓/㎡84.6萬日圓/㎡
202529.5萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡60.7萬日圓/㎡90.9萬日圓/㎡
2026年（部分）–47.1萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200721萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡–
200820萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡–
200918.5萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡33萬日圓/㎡–
201018.6萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡34萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡
201115.7萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201213.3萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
201315.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
201414.6萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201517.5萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
201615萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
201716.8萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
201815.2萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201913萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡19萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
202118.3萬日圓/㎡20.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
202216.2萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
202317.2萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡
202418.9萬日圓/㎡23萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡
202517.2萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡
2026年（部分）–21.8萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡–

川口市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
川口3,500萬日圓63.6萬日圓/㎡4,300萬日圓10774148,002-12% 較2019年
西川口2,300萬日圓64.1萬日圓/㎡4,700萬日圓8543105,842-10% 較2019年
蕨2,200萬日圓37.7萬日圓/㎡3,600萬日圓18427107,842-12% 較2019年
川口元郷3,800萬日圓54萬日圓/㎡4,350萬日圓928419,000-9% 較2019年
東川口2,500萬日圓41.7萬日圓/㎡4,000萬日圓14268107,104+1% 較2019年
鳩ケ谷2,800萬日圓43.6萬日圓/㎡3,950萬日圓1114322,300-6% 較2019年
南鳩ケ谷2,900萬日圓44.3萬日圓/㎡4,250萬日圓1113715,700-4% 較2019年
新井宿2,900萬日圓42萬日圓/㎡3,300萬日圓1312911,600-1% 較2019年
東浦和1,800萬日圓27.1萬日圓/㎡3,400萬日圓2011653,940-7% 較2019年
戸塚安行––4,000萬日圓1510216,200-1% 較2019年
草加790萬日圓10.9萬日圓/㎡2,100萬日圓294280,663-9% 較2019年
見沼代親水公園––3,000萬日圓1527–
南浦和––4,100萬日圓1523107,616-11% 較2019年
獨協大学前––2,950萬日圓291454,286-9% 較2019年

川口市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,500萬日圓65 m²583
2LDK2,800萬日圓55 m²225
1K2,100萬日圓20 m²219
2DK1,300萬日圓45 m²63
1LDK2,000萬日圓40 m²55
4LDK4,200萬日圓80 m²53
1DK2,200萬日圓30 m²36
1R790萬日圓15 m²17

川口市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,800萬日圓（每㎡60萬日圓，共517筆）。

川口市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,900萬日圓（共562筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。