岐阜市の不動産相場【2026年版】マンションは上昇、戸建ては下落、深い浸水リスクに注意
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 988
要点
- 1マンションと戸建てで逆の動き
マンションの㎡単価は過去5年で年約6.2%上がり、その前の5年（年約1.6%）から大きく加速しました。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,050万円
中古マンションの中央値 · 28.4万円/㎡
岐阜県より17%高い
値上がりしている？
+33.3%
5年間
岐阜県（+21.4%）より速い
岐阜県の23市区町村中 高い順に7位
地元の年収で買える？
5.2年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
岐阜県（5.7×）より買いやすい
岐阜県の20市区町村中 高い順に4位
借りる？買う？
35年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
岐阜県（35）並み
岐阜県の20市区町村中 高い順に4位
人は増えている？
-3.4%
人口（2020→25年）
減少は岐阜県（-4.4%）より緩やか
岐阜県の26市区町村中 高い順に10位
災害リスクは？
28%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岐阜県（29%）並み
岐阜県の26市区町村中 高い順に9位
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岐阜市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.1万円（2023年）。2018年から+4.2%。 岐阜県：5万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 岐阜市岐阜県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 3.8万円 2018年比 +0.6% · 岐阜県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.7万円 2018年比 +3.3% · 岐阜県：4.7万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.8万円 2018年比 +9.9% · 岐阜県：5.6万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.9万円 2018年比 -1.1% · 岐阜県：6.3万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.4万円 2018年比 -1.2% · 岐阜県：5.9万円 | |
| 150㎡〜 戸建て中心 | 戸建て中心 | 6.2万円 2018年比 +21.8% · 岐阜県：5.9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,187円
- 中央値・月額 · 岐阜県：1,148円
- 中古マンションの中央値（2,050万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.9万円）の約25年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 49,630戸。
岐阜県の中心
岐阜市は人口約39万人で、2025年の取引は約990件でした。その約半分が土地（約480件）です。岐阜県でマンションの取引がまとまってあるのは岐阜市だけで、中古マンションの㎡単価は約28万円、中古マンションの中央値は約2,050万円です。
マンションと戸建てで逆の動き
マンションの㎡単価は過去5年で年約6.2%上がり、その前の5年（年約1.6%）から大きく加速しました。一方、戸建ての中央値は約1,600万円で、戸建ての㎡単価は過去5年で年約4.9%下がっています。売れる戸建ての築年数の中央値は約32年です。公示地価の住宅地も5年で約1%下がり、1991年の水準を約64%下回っています。
岐阜駅に集中
取引の大部分は岐阜駅を最寄りとする地域で、マンションの㎡単価は約30万円です。西岐阜は約14万円です。駅から徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分より㎡単価が約44%高くなっています。岐阜駅北と柳ケ瀬通周辺は都市再生緊急整備地域で、駅前の新しいマンションが価格を押し上げています。マンション取引の約69%がファミリー向けです。
人口と空き家
2020年から2025年で人口は3.4%減り、2025年は国内の他地域への転出が転入を約810人上回りました。空き家率は約18%、住宅の約7.3%が長期の空き家です。中古マンションの中央値は家賃中央値の約35年分です。
深い浸水リスク
岐阜市の地価地点の約88%が想定最大規模の浸水想定区域に入り、約52%は3m以上の深さです。住所ごとに浸水の深さを必ず確認してください。約4%の地点は山沿いの土砂災害警戒区域に入ります。今後30年に震度6弱以上の揺れの確率は約28%です。
岐阜市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 389,011
- 2020年比 -3.4%
- 岐阜県：-4.4%
- 2025年の転入超過
- -812
- 人口千人あたり -2.09
- 岐阜県：-2.39
- 空き家率（2023年）
- 18.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.3%
- 岐阜県：16.1%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.9万円
- 月額・借家全体
- 岐阜県：4.8万円
- 大地震のリスク
- 27.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岐阜県：28.6%
- 納税者1人あたり所得
- 391万円
- 2023年分の課税対象所得
- 岐阜県：352万円
- 昼夜間人口比率
- 102
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 3.0%
- 2024年・住民登録 11,960人
- 岐阜県：3.7%
- 診療所
- 10.3
- 人口1万人あたり・病院32、歯科262（2020年）
- 岐阜県：8.6
- 公示地価（2026年）
- 5.9万円/㎡
- 1年 -0.1%・5年 -1.3%
- 岐阜県：3.9万円/㎡
- 洪水リスク
- 87.8%
- 地価公示地点98か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 52.0%）
- 岐阜県：62.5%
- 土砂災害リスク
- 4.1%
- 地価公示地点98か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岐阜県：3.4%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 岐阜駅北・柳ヶ瀬通周辺地域 · 30 ha · 2003年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岐阜市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
880万円
12.6万円/㎡
- 鷺山新町
- 岐阜
- 3LDK · 70 m²
- 1998年築
2,000万円
23.5万円/㎡
- 千石町
- 岐阜 · 徒歩25分
- 4LDK · 85 m²
- 2006年築
3,100万円
38.8万円/㎡
- 幸ノ町
- 岐阜 · 徒歩9分
- 2LDK · 80 m²
- 1995年築
戸建て
350万円
2.6万円/㎡
- 中川原
- 岐阜
- 土地200㎡ · 延床135㎡
- 1983年築
1,600万円
29.1万円/㎡
- 神室町
- 岐阜 · 徒歩13分
- 土地115㎡ · 延床55㎡
- 2003年築
3,700万円
10.9万円/㎡
- 高田
- 岐阜
- 土地390㎡ · 延床340㎡
- 1991年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,000万円 |
| 2006 | 1,400万円 | 2,350万円 |
| 2007 | 1,500万円 | 2,400万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 2,400万円 |
| 2009 | 1,450万円 | 2,000万円 |
| 2010 | 1,800万円 | 2,000万円 |
| 2011 | 1,200万円 | 2,200万円 |
| 2012 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2013 | 1,400万円 | 2,100万円 |
| 2014 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2015 | 1,500万円 | 2,100万円 |
| 2016 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 2,200万円 |
| 2018 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2019 | 1,500万円 | 1,900万円 |
| 2020 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2021 | 1,700万円 | 2,200万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 2,100万円 |
| 2023 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 2024 | 2,000万円 | 1,900万円 |
| 2025 | 2,050万円 | 1,600万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,500万円 | 1,500万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 11.8万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2006 | 20万円/㎡ | 15万円/㎡ | 5.6万円/㎡ |
| 2007 | 18.8万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2008 | 15.7万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2009 | 20万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2010 | 21.5万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2011 | 17.1万円/㎡ | 14.9万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2012 | 18.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2013 | 18.8万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2014 | 18.6万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2015 | 18.9万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 14万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2017 | 20万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2018 | 21.3万円/㎡ | 14万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 2019 | 19.4万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 2020 | 21.3万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2021 | 22.4万円/㎡ | 15万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2022 | 26.1万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2023 | 26.3万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2024 | 26.7万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2025 | 28.4万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 20万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 27万円/㎡ |
| 1 | 68.3万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2 | – | 26.4万円/㎡ |
| 4 | 47.1万円/㎡ | – |
| 5 | – | 21.2万円/㎡ |
| 7 | – | 19.5万円/㎡ |
| 8 | – | 19.6万円/㎡ |
| 9 | – | 22.7万円/㎡ |
| 10 | – | 17.6万円/㎡ |
| 13 | 28.8万円/㎡ | – |
| 16 | 31.7万円/㎡ | 15.7万円/㎡ |
| 17 | 40万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 18 | 37.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ |
| 19 | 23.5万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 20 | 22.4万円/㎡ | 15.2万円/㎡ |
| 21 | 23.9万円/㎡ | 13.1万円/㎡ |
| 22 | 23.1万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 23 | 20万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
| 24 | 20万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 25 | 24.1万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 26 | – | 10.1万円/㎡ |
| 27 | 14.9万円/㎡ | 10.2万円/㎡ |
| 28 | – | 10万円/㎡ |
| 29 | – | 9.8万円/㎡ |
| 30 | 16.7万円/㎡ | 8.7万円/㎡ |
| 31 | 13.9万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 32 | – | 7.7万円/㎡ |
| 33 | – | 7万円/㎡ |
| 34 | – | 7.7万円/㎡ |
| 35 | – | 6.5万円/㎡ |
| 36 | – | 6.2万円/㎡ |
| 37 | – | 4.8万円/㎡ |
| 38 | – | 5.8万円/㎡ |
| 39 | – | 5.2万円/㎡ |
| 40 | – | 6.4万円/㎡ |
| 41 | – | 4.9万円/㎡ |
| 42 | – | 4万円/㎡ |
| 43 | – | 5.2万円/㎡ |
| 44 | – | 5万円/㎡ |
| 45 | – | 4.6万円/㎡ |
| 46 | – | 3.8万円/㎡ |
| 47 | – | 4.7万円/㎡ |
| 48 | – | 3.4万円/㎡ |
| 49 | – | 3.9万円/㎡ |
| 50 | – | 3.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 18.4万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 15.7万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2010 | 14.6万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 2011 | 15万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 2012 | 14.3万円/㎡ | 22.1万円/㎡ |
| 2013 | 15.7万円/㎡ | 23.3万円/㎡ |
| 2014 | 15万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2015 | 14万円/㎡ | 26.6万円/㎡ |
| 2016 | 14万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2017 | 15.7万円/㎡ | 29.3万円/㎡ |
| 2018 | 15.3万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2019 | 16万円/㎡ | – |
| 2020 | 15万円/㎡ | – |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2022 | 17.3万円/㎡ | 28.5万円/㎡ |
| 2023 | 14.7万円/㎡ | 30.6万円/㎡ |
| 2024 | 16.9万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2025 | 12.6万円/㎡ | 29.2万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | 9.2万円/㎡ | 10万円/㎡ | 25.5万円/㎡ | – |
| 2006 | 10.4万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | – |
| 2007 | 8.4万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | – |
| 2008 | 8.3万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | – |
| 2009 | 7.2万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 5.9万円/㎡ | 9.5万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | – |
| 2011 | 6.9万円/㎡ | 10万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | 21.7万円/㎡ |
| 2012 | 6万円/㎡ | 9万円/㎡ | – | 21.6万円/㎡ |
| 2013 | 7.2万円/㎡ | 9.5万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 2014 | 6.2万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 2015 | 5.7万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 2016 | 4.8万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | – | 23万円/㎡ |
| 2017 | 5.4万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 25.5万円/㎡ |
| 2018 | 5.5万円/㎡ | 8.6万円/㎡ | 14.9万円/㎡ | 23.1万円/㎡ |
| 2019 | 4万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 23.1万円/㎡ |
| 2020 | 4.1万円/㎡ | 8万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 2021 | 5.2万円/㎡ | 8万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 2022 | 4.4万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 3.8万円/㎡ | 7.4万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2024 | 3.5万円/㎡ | 7.4万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2025 | 3.6万円/㎡ | 7.7万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | 2.9万円/㎡ | 6.5万円/㎡ | – | – |
岐阜市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 岐阜 | 2,100万円 | 30万円/㎡ | 1,650万円 | 16 | 1274 | 56,753-12% 2019年比 |
| 西岐阜 | 1,150万円 | 14.2万円/㎡ | 2,900万円 | 16 | 135 | 11,427-8% 2019年比 |
| 柳津(岐阜) | – | – | 2,600万円 | 13 | 41 | 3,419-19% 2019年比 |
| 穂積 | – | – | 2,850万円 | 27 | 13 | 17,111-8% 2019年比 |
岐阜市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,250万円 | 75 m² | 116 |
| 2LDK | 2,300万円 | 65 m² | 41 |
| 4LDK | 1,600万円 | 85 m² | 38 |
| 1K | 1,225万円 | 30 m² | 14 |
| 1LDK | 2,600万円 | 60 m² | 11 |
岐阜市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,050万円（㎡単価28.4万円/㎡、88件）です。
岐阜市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,600万円（416件）です。
岐阜市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+33.3%、住宅地㎡単価は+6.5%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。