Shirakawa-go, Gifu
照片：Shirakawa-go, Gifu · Shing / Unsplash

岐阜市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 988

重點

  1. 1
    漲勢加速

    公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.2%，快於前五年的1.6%。

  2. 2
    表現優於岐阜県

    公寓每㎡價格比岐阜県平均高17%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約44%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中69%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,050萬日圓

二手公寓中位數 · 28.4萬日圓/㎡

比岐阜県高17%

價格在上漲嗎？

+33.3%

5年間

比岐阜県（+21.4%）快

岐阜県23個市區町村中由高到低第7

當地收入買得起嗎？

5.2倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比岐阜県（5.7×）好買

岐阜県20個市區町村中由高到低第4

租還是買？

35年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與岐阜県（35）相近

岐阜県20個市區町村中由高到低第4

人口在增加嗎？

-3.4%

人口（2020→25年）

減少幅度小於岐阜県（-4.4%）

岐阜県26個市區町村中由高到低第10

災害風險高嗎？

28%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與岐阜県（29%）相近

岐阜県26個市區町村中由高到低第9

岐阜市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.1萬日圓（2023年），較2018年+4.2%。 岐阜県：5萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
3.8萬日圓
較2018年 +0.6% · 岐阜県：4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
4.7萬日圓
較2018年 +3.3% · 岐阜県：4.7萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
5.8萬日圓
較2018年 +9.9% · 岐阜県：5.6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
6.9萬日圓
較2018年 -1.1% · 岐阜県：6.3萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6.4萬日圓
較2018年 -1.2% · 岐阜県：5.9萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
6.2萬日圓
較2018年 +21.8% · 岐阜県：5.9萬日圓
每㎡租金
1,187日圓
中位數・每月 · 岐阜県：1,148日圓
二手公寓中位數（2,050萬日圓・70㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.9萬日圓）的25年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象49,630戶。

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.2%，快於前五年的1.6%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於岐阜県

公寓每㎡價格比岐阜県平均高17%。十年前溢價為4%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約44%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中69%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約8%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,075萬日圓至2,825萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年淨遷出約每千人2.1人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為18.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.3%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.9萬日圓）的35年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為28%。

二手公寓價格相當於當地5.2年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為391萬日圓（上一級地區為352萬日圓）。較2014年變化+19%。二手公寓成交價中位數約為其5.2倍（上一級地區為5.7倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-1%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，88%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

岐阜駅北・柳ヶ瀬通周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在岐阜市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
389,011
較2020年 -3.4%
岐阜県：-4.4%
2025年淨遷入
-812
每千人 -2.09
岐阜県：-2.39
空屋率（2023年）
18.3%
非出租或出售的空屋 7.3%
岐阜県：16.1%
租金中位數（2023年）
4.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
岐阜県：4.8萬日圓
強震風險
27.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
岐阜県：28.6%
每名納稅人平均所得
391萬日圓
2023年應課稅所得
岐阜県：352萬日圓
日間人口
102
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
3.0%
2024年登記居民11,960人
岐阜県：3.7%
診所
10.3
每萬名居民；醫院32間、牙科262間（2020年）
岐阜県：8.6
公示地價（2026年）
5.9萬日圓/㎡
1年 -0.1%・5年 -1.3%
岐阜県：3.9萬日圓/㎡
洪水風險
87.8%
98個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 52.0%）
岐阜県：62.5%
土石災害風險
4.1%
98個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
岐阜県：3.4%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 岐阜駅北・柳ヶ瀬通周辺地域 · 30 ha · 2003年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

岐阜市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

880萬日圓

12.6萬日圓/㎡

  • 鷺山新町
  • 岐阜
  • 3LDK · 70 m²
  • 1998年建
典型2025 Q4

2,000萬日圓

23.5萬日圓/㎡

  • 千石町
  • 岐阜 · 步行25分
  • 4LDK · 85 m²
  • 2006年建
較高價位2026 Q1

3,100萬日圓

38.8萬日圓/㎡

  • 幸ノ町
  • 岐阜 · 步行9分
  • 2LDK · 80 m²
  • 1995年建

獨棟

較低價位2026 Q2

350萬日圓

2.6萬日圓/㎡

  • 中川原
  • 岐阜
  • 土地200㎡ · 樓地板135㎡
  • 1983年建
典型2026 Q1

1,600萬日圓

29.1萬日圓/㎡

  • 神室町
  • 岐阜 · 步行13分
  • 土地115㎡ · 樓地板55㎡
  • 2003年建
較高價位2026 Q2

3,700萬日圓

10.9萬日圓/㎡

  • 高田
  • 岐阜
  • 土地390㎡ · 樓地板340㎡
  • 1991年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2024年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+2%，獨棟為-20%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2005–2,000萬日圓
20061,400萬日圓2,350萬日圓
20071,500萬日圓2,400萬日圓
20081,200萬日圓2,400萬日圓
20091,450萬日圓2,000萬日圓
20101,800萬日圓2,000萬日圓
20111,200萬日圓2,200萬日圓
20121,500萬日圓2,000萬日圓
20131,400萬日圓2,100萬日圓
20141,500萬日圓2,000萬日圓
20151,500萬日圓2,100萬日圓
20161,500萬日圓2,000萬日圓
20171,500萬日圓2,200萬日圓
20181,600萬日圓2,100萬日圓
20191,500萬日圓1,900萬日圓
20201,600萬日圓2,100萬日圓
20211,700萬日圓2,200萬日圓
20222,000萬日圓2,100萬日圓
20232,000萬日圓2,000萬日圓
20242,000萬日圓1,900萬日圓
20252,050萬日圓1,600萬日圓
2026年（部分）1,500萬日圓1,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約61%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2005–11.8萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
200620萬日圓/㎡15萬日圓/㎡5.6萬日圓/㎡
200718.8萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
200815.7萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡
200920萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
201021.5萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201117.1萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
201218.6萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201318.8萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201418.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201518.9萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡14萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
201720萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
201821.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
201919.4萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
202021.3萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
202122.4萬日圓/㎡15萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202226.1萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
202326.3萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
202426.7萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
202528.4萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
2026年（部分）20萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約20年時跌至一半。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–27萬日圓/㎡
168.3萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
2–26.4萬日圓/㎡
447.1萬日圓/㎡–
5–21.2萬日圓/㎡
7–19.5萬日圓/㎡
8–19.6萬日圓/㎡
9–22.7萬日圓/㎡
10–17.6萬日圓/㎡
1328.8萬日圓/㎡–
1631.7萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
1740萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
1837.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
1923.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
2022.4萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
2123.9萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡
2223.1萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
2320萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
2420萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
2524.1萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
26–10.1萬日圓/㎡
2714.9萬日圓/㎡10.2萬日圓/㎡
28–10萬日圓/㎡
29–9.8萬日圓/㎡
3016.7萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
3113.9萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
32–7.7萬日圓/㎡
33–7萬日圓/㎡
34–7.7萬日圓/㎡
35–6.5萬日圓/㎡
36–6.2萬日圓/㎡
37–4.8萬日圓/㎡
38–5.8萬日圓/㎡
39–5.2萬日圓/㎡
40–6.4萬日圓/㎡
41–4.9萬日圓/㎡
42–4萬日圓/㎡
43–5.2萬日圓/㎡
44–5萬日圓/㎡
45–4.6萬日圓/㎡
46–3.8萬日圓/㎡
47–4.7萬日圓/㎡
48–3.4萬日圓/㎡
49–3.9萬日圓/㎡
50–3.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200718.4萬日圓/㎡–
200813.8萬日圓/㎡–
200915.7萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201014.6萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
201115萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
201214.3萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡
201315.7萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡
201415萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
201514萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡
201614萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
201715.7萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡
201815.3萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
201916萬日圓/㎡–
202015萬日圓/㎡–
202118.5萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
202217.3萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
202314.7萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡
202416.9萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
202512.6萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20059.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡–
200610.4萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡–
20078.4萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡–
20088.3萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡–
20097.2萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡–
20105.9萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡–
20116.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
20126萬日圓/㎡9萬日圓/㎡–21.6萬日圓/㎡
20137.2萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
20146.2萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
20155.7萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
20164.8萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡–23萬日圓/㎡
20175.4萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
20185.5萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
20194萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
20204.1萬日圓/㎡8萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
20215.2萬日圓/㎡8萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
20224.4萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡––
20233.8萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
20243.5萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
20253.6萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡–
2026年（部分）2.9萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡––

岐阜市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
岐阜2,100萬日圓30萬日圓/㎡1,650萬日圓16127456,753-12% 較2019年
西岐阜1,150萬日圓14.2萬日圓/㎡2,900萬日圓1613511,427-8% 較2019年
柳津(岐阜)––2,600萬日圓13413,419-19% 較2019年
穂積––2,850萬日圓271317,111-8% 較2019年

岐阜市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,250萬日圓75 m²116
2LDK2,300萬日圓65 m²41
4LDK1,600萬日圓85 m²38
1K1,225萬日圓30 m²14
1LDK2,600萬日圓60 m²11

岐阜市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,050萬日圓（每㎡28.4萬日圓，共88筆）。

岐阜市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,600萬日圓（共416筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。