Fukuoka City
写真：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市東区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 653

要点

  1. 1
    価格上昇が加速

    マンションの㎡単価は直近5年で年約8.9%上昇し、その前の5年（年7.3%）より勢いを増しています。

  2. 2
    福岡県平均を上回る伸び

    マンションの㎡単価は福岡県平均とほぼ同水準です。

  3. 3
    駅近の価値が大きい

    駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約66%高くなっています。

  4. 4
    ファミリー向けの市場

    最近の取引の61%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,100万円

中古マンションの中央値 · 43.3万円/㎡

福岡県より3%高い

福岡県の15市区町村中 高い順に4位

値上がりしている？

+70.2%

5年間

福岡県（+43.2%）より速い

福岡県の46市区町村中 高い順に6位

地元の年収で買える？

5.2年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

福岡県（4.9×）並み

福岡県の49市区町村中 高い順に19位

借りる？買う？

34年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

福岡県（29）より長い

福岡県の49市区町村中 高い順に21位

人は増えている？

+5.3%

人口（2020→25年）

福岡県（-1.0%）が減る中で増加

福岡県の50市区町村中 高い順に1位

災害リスクは？

6%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

福岡県（7%）並み

福岡県の50市区町村中 高い順に21位

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福岡市東区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.5万円（2023年）。2018年から+9.5%。 福岡県：5.6万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4万円
2018年比 +5.9% · 福岡県：4.3万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
5.6万円
2018年比 +11.9% · 福岡県：5.6万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
6.8万円
2018年比 +8.9% · 福岡県：6.4万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
7.6万円
2018年比 -0.4% · 福岡県：7.6万円
100〜149㎡
戸建て中心
8.4万円
2018年比 +14.5% · 福岡県：7.3万円
150㎡〜
戸建て中心
5.6万円
2018年比 -9.9% · 福岡県：6.8万円
1㎡あたりの家賃
1,498円
中央値・月額 · 福岡県：1,412円
中古マンションの中央値（2,100万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.8万円）の約26年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 69,860戸。

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約8.9%上昇し、その前の5年（年7.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

福岡県平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は福岡県平均とほぼ同水準です。10年前は13%低かったため、周辺に追いつきつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約66%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の61%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,500万円〜3,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は5.3%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約9.4人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は10.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.1万円）の約34.4年分です（広域では約29.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は6%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

中古マンション価格は地域の所得の5.2年分

市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で404万円です（上位地域は364万円）。2014年分から+19%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約5.2倍（上位地域は4.9倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+43%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、13%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

福岡箱崎地域、福岡香椎・臨海東地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

福岡市東区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
339,735
2020年比 +5.3%
福岡県：-1.0%
2025年の転入超過
+3,198
人口千人あたり +9.41
福岡県：+1.01
空き家率（2023年）
10.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.9%
福岡県：12.4%
家賃の中央値（2023年）
5.1万円
月額・借家全体
福岡県：5.1万円
大地震のリスク
6.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
福岡県：6.6%
納税者1人あたり所得
404万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
福岡県：364万円
昼夜間人口比率
97
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
4.3%
2024年・住民登録 14,151人
福岡県：2.2%
診療所
6.3
人口1万人あたり・病院21、歯科151（2020年）
福岡県：9.3
公示地価（2026年）
12.1万円/㎡
1年 +5.6%・5年 +43.2%
福岡県：7.5万円/㎡
洪水リスク
12.5%
地価公示地点48か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土砂災害リスク
4.2%
地価公示地点48か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 福岡箱崎地域 · 100 ha · 2021年指定
  • 福岡香椎・臨海東地域 · 335 ha · 2002年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

福岡市東区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,300万円

52万円/㎡

  • 箱崎
  • 箱崎 · 徒歩6分
  • 1K · 25 m²
  • 2010年築
標準的2026 Q1

2,200万円

40万円/㎡

  • 和白
  • 和白(ＪＲ) · 徒歩10分
  • 2DK · 55 m²
  • 1992年築
高価格帯2026 Q1

3,700万円

46.3万円/㎡

  • 千早
  • 名島 · 徒歩7分
  • 4LDK · 80 m²
  • 2001年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

2,900万円

8.1万円/㎡

  • 社領
  • 箱崎 · 徒歩10分
  • 土地280㎡ · 延床360㎡
  • 1991年築
標準的2026 Q1

4,100万円

37.3万円/㎡

  • 三苫
  • 三苫 · 徒歩16分
  • 土地165㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q4

7,000万円

43.8万円/㎡

  • 名島
  • 名島 · 徒歩4分
  • 土地165㎡ · 延床160㎡
  • 2018年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2006910万円3,400万円
20071,000万円2,900万円
20081,100万円3,000万円
2009950万円2,700万円
2010950万円2,650万円
2011895万円2,600万円
2012980万円2,600万円
2013980万円2,700万円
20141,100万円2,500万円
20151,200万円3,100万円
20161,350万円2,800万円
20171,450万円3,300万円
20181,600万円3,100万円
20191,600万円3,500万円
20201,600万円3,600万円
20211,600万円3,600万円
20221,800万円3,900万円
20231,800万円4,100万円
20241,900万円3,700万円
20252,100万円4,050万円
2026年（途中まで）2,150万円4,450万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約14%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200616.5万円/㎡20万円/㎡7.6万円/㎡
200716.3万円/㎡21.7万円/㎡7.9万円/㎡
200815.5万円/㎡19万円/㎡7.6万円/㎡
200914.2万円/㎡20万円/㎡7.1万円/㎡
201014.6万円/㎡18.8万円/㎡7.1万円/㎡
201115.3万円/㎡18万円/㎡7.3万円/㎡
201215.7万円/㎡20万円/㎡7.6万円/㎡
201316.5万円/㎡21.1万円/㎡7万円/㎡
201417.6万円/㎡20万円/㎡7.3万円/㎡
201518.8万円/㎡23.8万円/㎡8万円/㎡
201620.8万円/㎡23.3万円/㎡8.2万円/㎡
201722.9万円/㎡26万円/㎡8.3万円/㎡
201824.6万円/㎡27.7万円/㎡9.2万円/㎡
201926.5万円/㎡28.9万円/㎡9.7万円/㎡
202025.5万円/㎡30.5万円/㎡10万円/㎡
202127.6万円/㎡31.5万円/㎡11万円/㎡
202232.6万円/㎡31.5万円/㎡12万円/㎡
202332.2万円/㎡35.7万円/㎡12万円/㎡
202436万円/㎡34万円/㎡13万円/㎡
202543.3万円/㎡34万円/㎡15万円/㎡
2026年（途中まで）39.3万円/㎡37.9万円/㎡15万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築17年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築26年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。戸建ては築25年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築25年までに新築時から約42%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–40.3万円/㎡
1–39.6万円/㎡
252.8万円/㎡–
354.1万円/㎡35.2万円/㎡
456万円/㎡–
560万円/㎡–
660万円/㎡33.3万円/㎡
756.7万円/㎡34万円/㎡
855.7万円/㎡33.3万円/㎡
950.9万円/㎡35.9万円/㎡
1053.9万円/㎡33.8万円/㎡
1151.9万円/㎡–
1249.5万円/㎡–
1344万円/㎡–
1450万円/㎡33.3万円/㎡
1544万円/㎡26.8万円/㎡
1641.3万円/㎡30.3万円/㎡
1744.1万円/㎡32.1万円/㎡
1835.1万円/㎡24.4万円/㎡
1934.5万円/㎡–
2033万円/㎡–
2133.3万円/㎡27万円/㎡
2232.5万円/㎡27.8万円/㎡
2329.7万円/㎡23.1万円/㎡
2431.4万円/㎡–
2528.2万円/㎡23.1万円/㎡
2628万円/㎡–
2726.2万円/㎡20.8万円/㎡
2825.7万円/㎡18.5万円/㎡
2925万円/㎡–
3022.9万円/㎡21.4万円/㎡
3120万円/㎡20.8万円/㎡
3222.5万円/㎡–
3321.5万円/㎡21.7万円/㎡
3421.4万円/㎡19.5万円/㎡
3519.4万円/㎡21.7万円/㎡
3620.9万円/㎡17.2万円/㎡
3721.1万円/㎡21.5万円/㎡
3817.8万円/㎡–
3923.1万円/㎡23.4万円/㎡
4019.9万円/㎡18.7万円/㎡
4123.9万円/㎡17.6万円/㎡
42–19.4万円/㎡
43–16.4万円/㎡
44–26.7万円/㎡
45–23.7万円/㎡
46–17.9万円/㎡
48–13.2万円/㎡
50–18.6万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200614万円/㎡36.4万円/㎡–
200714.2万円/㎡32万円/㎡–
200813.3万円/㎡28.4万円/㎡–
200911.8万円/㎡29.4万円/㎡–
201013万円/㎡30万円/㎡–
201113.6万円/㎡23.9万円/㎡–
201212.7万円/㎡25万円/㎡–
201313.8万円/㎡26.3万円/㎡–
201414.3万円/㎡27.7万円/㎡–
201515.8万円/㎡26.7万円/㎡–
201617.3万円/㎡28.6万円/㎡–
201718.7万円/㎡30.8万円/㎡49.8万円/㎡
201819.6万円/㎡32.3万円/㎡–
201919.3万円/㎡35万円/㎡40万円/㎡
202020万円/㎡31.3万円/㎡43.8万円/㎡
202122万円/㎡35.6万円/㎡45.6万円/㎡
202221.9万円/㎡40万円/㎡49.3万円/㎡
202323.1万円/㎡40万円/㎡56.7万円/㎡
202425.2万円/㎡40万円/㎡56.5万円/㎡
202524.3万円/㎡47.1万円/㎡63.3万円/㎡
2026年（途中まで）30.7万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–17.6万円/㎡30.7万円/㎡–
200715.6万円/㎡17万円/㎡28.2万円/㎡–
200813.3万円/㎡13.6万円/㎡29.1万円/㎡–
200911.4万円/㎡15.3万円/㎡28万円/㎡–
201015万円/㎡14.9万円/㎡28.7万円/㎡–
201113.6万円/㎡14.1万円/㎡–28.5万円/㎡
201212.4万円/㎡13.2万円/㎡–27.6万円/㎡
201313.3万円/㎡15万円/㎡–28万円/㎡
201415万円/㎡16.3万円/㎡24.8万円/㎡29.3万円/㎡
201513.6万円/㎡17.1万円/㎡24.5万円/㎡30.5万円/㎡
201615.3万円/㎡15万円/㎡–30.6万円/㎡
201717万円/㎡18万円/㎡26万円/㎡33万円/㎡
201815万円/㎡17.2万円/㎡–32.6万円/㎡
2019–17万円/㎡–34.7万円/㎡
2020–19.6万円/㎡25.2万円/㎡34万円/㎡
202117.4万円/㎡19.2万円/㎡23.8万円/㎡35.6万円/㎡
202224.8万円/㎡18.9万円/㎡–32.2万円/㎡
2023–21万円/㎡–34.5万円/㎡
202417.6万円/㎡22.2万円/㎡28.2万円/㎡36.2万円/㎡
2025–21.7万円/㎡–33万円/㎡

福岡市東区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
箱崎1,500万円48万円/㎡5,450万円621112,634+3% 2019年比
千早3,300万円47.4万円/㎡6,100万円1015727,118+5% 2019年比
香椎2,500万円37.8万円/㎡3,700万円1113026,940+5% 2019年比
土井1,700万円23.8万円/㎡3,300万円14963,200+3% 2019年比
柚須1,700万円26.1万円/㎡9,800万円14868,446+0% 2019年比
名島2,300万円30.4万円/㎡4,000万円9853,190-3% 2019年比
箱崎宮前1,800万円60万円/㎡4,650万円5688,401-6% 2019年比
和白(ＪＲ)1,850万円26.4万円/㎡3,900万円9675,477-1% 2019年比
香椎宮前1,800万円51.9万円/㎡4,200万円4632,254-7% 2019年比
貝塚(福岡)2,100万円33.3万円/㎡6,500万円96037,341-5% 2019年比
福工大前2,500万円34.7万円/㎡3,650万円75921,844-5% 2019年比
香椎花園前3,400万円45.3万円/㎡4,200万円10582,984-11% 2019年比
西鉄香椎3,350万円44.8万円/㎡9,400万円8574,226+3% 2019年比
三苫1,800万円24.2万円/㎡3,500万円10513,440-4% 2019年比
舞松原1,650万円22.7万円/㎡4,000万円11491,816-11% 2019年比

福岡市東区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,500万円70 m²362
4LDK2,800万円85 m²151
1K970万円20 m²123
2LDK2,200万円60 m²89
1LDK1,700万円25 m²70
1DK1,500万円25 m²30

福岡市東区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価43.3万円/㎡、309件）です。

福岡市東区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,050万円（216件）です。

福岡市東区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+70.2%、住宅地㎡単価は+50.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。