Fukuoka City
写真：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市中央区の不動産相場【2026年版】地価がバブル期のピークを超えた区

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 776

要点

  1. 1
    今は以前より緩やか

    マンションの㎡単価は過去5年で年約5.6%上がり、その前の5年の9%より緩やかです。

  2. 2
    ワンルームとファミリー向け

    マンション取引の約半分がワンルームで、最も多く売買されるのは投資家に人気の約1,200万円の20㎡の1Kです。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

1,900万円

中古マンションの中央値 · 60万円/㎡

福岡県より43%高い

福岡県の15市区町村中 高い順に2位

値上がりしている？

+33.3%

5年間

福岡県（+43.2%）より緩やか

福岡県の46市区町村中 高い順に17位

地元の年収で買える？

4.7年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

福岡県（4.9×）並み

福岡県の49市区町村中 高い順に25位

借りる？買う？

26年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

福岡県（29）より短い

福岡県の49市区町村中 高い順に32位

人は増えている？

+5.3%

人口（2020→25年）

福岡県（-1.0%）が減る中で増加

福岡県の50市区町村中 高い順に2位

災害リスクは？

6%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

福岡県（7%）並み

福岡県の50市区町村中 高い順に22位

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福岡市中央区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.6万円（2023年）。2018年から-4.8%。 福岡県：5.6万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4.9万円
2018年比 +1.5% · 福岡県：4.3万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
7.1万円
2018年比 +7.2% · 福岡県：5.6万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
9.3万円
2018年比 +0.2% · 福岡県：6.4万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
10.5万円
2018年比 -6.4% · 福岡県：7.6万円
100〜149㎡
戸建て中心
12.9万円
2018年比 -9.6% · 福岡県：7.3万円
1㎡あたりの家賃
2,005円
中央値・月額 · 福岡県：1,412円
中古マンションの中央値（1,900万円・30㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.1万円）の約22年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 77,340戸。

10年で2倍

天神、大濠公園、薬院を含む中央区は、日本で最も成長している大都市の一つ、福岡の中心です。2025年の中古マンションの㎡単価は約60万円で、2015年の約30万円から上がりました。公示地価の住宅地は10年で112%上がり、今では1991年の水準を約55%上回っています。私たちのデータの市区町村で、1991年からの上昇が最も大きい場所です。バブル期のピークを上回る場所は日本にほとんどありません。

今は以前より緩やか

マンションの㎡単価は過去5年で年約5.6%上がり、その前の5年の9%より緩やかです。中古マンションの中央値は約1,900万円。公示地価は過去1年で6.7%上がりました。

ワンルームとファミリー向け

マンション取引の約半分がワンルームで、最も多く売買されるのは投資家に人気の約1,200万円の20㎡の1Kです。2番目は約4,000万円の3LDKです。この10年、古いマンションの方が新しいマンションより速く値上がりしています。

成長する区

2020年から2025年で人口は5.3%増え、同じ期間に福岡県は1%減りました。中央区の家賃の中央値は福岡市7区で最も高くなっています。中古マンションの中央値は家賃中央値の約26年分で、福岡県平均より良い比率です。

駅

取引が多い駅の中では天神と赤坂が最も高く、㎡単価約64〜65万円です。桜坂と唐人町は安めです。駅からの距離は価格にあまり影響しません。

リスクと再開発

地震の発生確率は低め（今後30年に震度6弱以上が約6%）ですが、警固断層が市の下を通っています。地価地点の約3分の2が浅い浸水想定区域に入ります。「天神ビッグバン」の建て替えを含む福岡都心の都市再生緊急整備地域が区を覆っています。

福岡市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
216,368
2020年比 +5.3%
福岡県：-1.0%
2025年の転入超過
+143
人口千人あたり +0.66
福岡県：+1.01
空き家率（2023年）
8.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.9%
福岡県：12.4%
家賃の中央値（2023年）
6.2万円
月額・借家全体
福岡県：5.1万円
大地震のリスク
6.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
福岡県：6.6%
納税者1人あたり所得
404万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
福岡県：364万円
昼夜間人口比率
149
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
3.3%
2024年・住民登録 6,654人
福岡県：2.2%
診療所
18.5
人口1万人あたり・病院16、歯科224（2020年）
福岡県：9.3
公示地価（2026年）
56.1万円/㎡
1年 +6.7%・5年 +54.2%
福岡県：7.5万円/㎡
洪水リスク
65.3%
地価公示地点49か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点49か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 福岡都心地域 · 455 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

福岡市中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,100万円

44万円/㎡

  • 大宮
  • 西鉄平尾 · 徒歩3分
  • 1K · 25 m²
  • 2007年築
標準的2026 Q2

2,000万円

80万円/㎡

  • 天神
  • 天神 · 徒歩7分
  • 1LDK · 25 m²
  • 2001年築
高価格帯2025 Q4

4,600万円

54.1万円/㎡

  • 薬院
  • 薬院大通 · 徒歩3分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1980年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

4,900万円

49万円/㎡

  • 笹丘
  • 桜坂 · 徒歩24分
  • 土地125㎡ · 延床100㎡
  • 2026年築
標準的2026 Q1

1億3,000万円

35.1万円/㎡

  • 今泉
  • 西鉄福岡(天神) · 徒歩5分
  • 土地350㎡ · 延床370㎡
  • 2011年築
高価格帯2026 Q2

3億2,000万円

178万円/㎡

  • 大名
  • 西鉄福岡(天神) · 徒歩7分
  • 土地65㎡ · 延床180㎡
  • 1987年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に33%上昇しました。㎡単価も36%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。2025年の取引は99件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円5,000万円1億円1億5,000万円2億円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20061,500万円6,500万円
20071,150万円1億2,000万円
20081,200万円2億円
20091,250万円5,200万円
20101,200万円6,600万円
20111,000万円5,500万円
20121,200万円4,800万円
20131,100万円6,600万円
20141,100万円8,000万円
20151,100万円6,500万円
20161,100万円8,300万円
20171,300万円1億1,000万円
20181,300万円9,200万円
20191,500万円8,400万円
20201,600万円8,300万円
20211,600万円7,300万円
20221,600万円8,500万円
20231,600万円1億500万円
20241,700万円9,950万円
20251,900万円1億4,000万円
2026年（途中まで）1,800万円1億4,000万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200630万円/㎡28万円/㎡29万円/㎡
200724.9万円/㎡30.9万円/㎡27万円/㎡
200823.3万円/㎡28.7万円/㎡23万円/㎡
200925.6万円/㎡28.1万円/㎡19万円/㎡
201021.2万円/㎡23.6万円/㎡22万円/㎡
201123.1万円/㎡23.3万円/㎡23万円/㎡
201225.3万円/㎡21.2万円/㎡22万円/㎡
201324.7万円/㎡27.7万円/㎡22万円/㎡
201427.5万円/㎡34.1万円/㎡25万円/㎡
201530万円/㎡33.9万円/㎡29万円/㎡
201633.1万円/㎡35万円/㎡26万円/㎡
201736.7万円/㎡37.3万円/㎡37万円/㎡
201838.7万円/㎡36.4万円/㎡37万円/㎡
201943.3万円/㎡39.3万円/㎡32.5万円/㎡
202045万円/㎡40万円/㎡34万円/㎡
202145.5万円/㎡40.5万円/㎡46万円/㎡
202252万円/㎡41.9万円/㎡35.5万円/㎡
202353.3万円/㎡47.8万円/㎡55.5万円/㎡
202455.8万円/㎡55.1万円/㎡57万円/㎡
202560万円/㎡65.2万円/㎡61万円/㎡
2026年（途中まで）60万円/㎡59万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築11年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築29年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
091.4万円/㎡52.4万円/㎡
183.3万円/㎡59.6万円/㎡
285.6万円/㎡70.5万円/㎡
390万円/㎡–
495.8万円/㎡–
588.3万円/㎡–
677.3万円/㎡–
776万円/㎡–
875.1万円/㎡–
968万円/㎡–
1065.5万円/㎡–
1165万円/㎡–
1266.7万円/㎡–
1360万円/㎡–
1461.7万円/㎡–
1560万円/㎡46.5万円/㎡
1655万円/㎡–
1756.3万円/㎡–
1857.6万円/㎡48.9万円/㎡
1960万円/㎡–
2057.3万円/㎡–
2156万円/㎡–
2260万円/㎡–
2350万円/㎡–
2450万円/㎡–
2544.3万円/㎡–
2645.3万円/㎡–
2744.7万円/㎡–
2844.3万円/㎡–
2941.5万円/㎡–
3033.3万円/㎡–
3132万円/㎡–
3232.7万円/㎡35.3万円/㎡
3331.3万円/㎡–
3429.5万円/㎡–
3530.8万円/㎡–
3631.3万円/㎡–
3733.3万円/㎡–
3833.7万円/㎡–
3936.5万円/㎡–
4040万円/㎡–
4138.1万円/㎡–
4234.3万円/㎡57.4万円/㎡
4335.3万円/㎡–
4430万円/㎡32.9万円/㎡
4535.4万円/㎡–
4629.2万円/㎡–
4730万円/㎡–
4830万円/㎡–
4926.2万円/㎡–
5030.8万円/㎡46.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年6.2%と、2000年代築（年4%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約26%安く取引されています。
0円50万円100万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200614.8万円/㎡23.9万円/㎡60万円/㎡–
200714.3万円/㎡22.7万円/㎡56.7万円/㎡–
200814万円/㎡21.4万円/㎡38.7万円/㎡–
200912.4万円/㎡20万円/㎡45.8万円/㎡–
201014万円/㎡18.8万円/㎡37.9万円/㎡–
201115.2万円/㎡19.2万円/㎡42万円/㎡–
201213.3万円/㎡22.5万円/㎡36.8万円/㎡64万円/㎡
201314.8万円/㎡21.6万円/㎡36.7万円/㎡68万円/㎡
201416.7万円/㎡22.1万円/㎡41.1万円/㎡63.3万円/㎡
201520万円/㎡26.7万円/㎡43.3万円/㎡57.4万円/㎡
201619万円/㎡28万円/㎡47.1万円/㎡60万円/㎡
201720.4万円/㎡32万円/㎡46.7万円/㎡60万円/㎡
201822.8万円/㎡33.3万円/㎡47.5万円/㎡64万円/㎡
201923.1万円/㎡32.5万円/㎡52万円/㎡66.7万円/㎡
202026万円/㎡33.7万円/㎡52万円/㎡78.1万円/㎡
202125.5万円/㎡34万円/㎡53.8万円/㎡70万円/㎡
202229.4万円/㎡36.4万円/㎡55.3万円/㎡65.5万円/㎡
202329.7万円/㎡38.3万円/㎡60万円/㎡72万円/㎡
202432万円/㎡41.8万円/㎡60万円/㎡75万円/㎡
202535万円/㎡47.4万円/㎡65万円/㎡80万円/㎡
2026年（途中まで）–45.8万円/㎡70万円/㎡86.2万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200629.7万円/㎡24.7万円/㎡––
2007–29.2万円/㎡––
2008–21.8万円/㎡––
2009–24.4万円/㎡33.4万円/㎡–
201019.2万円/㎡21.1万円/㎡––
2011–22.1万円/㎡––
2012–18.8万円/㎡––
2013–22.3万円/㎡––
2014–27.5万円/㎡–42.2万円/㎡
2015–23.2万円/㎡–46万円/㎡
201627.4万円/㎡30万円/㎡––
2017–35.8万円/㎡––
2018–30万円/㎡––
2019–28.1万円/㎡–45.8万円/㎡
2020–31.6万円/㎡–48.4万円/㎡
2022–33.5万円/㎡––
2023–40.8万円/㎡––
2024–45.1万円/㎡––
2025–60.6万円/㎡––

福岡市中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
赤坂(福岡)1,800万円64万円/㎡3億7,000万円730533,044-2% 2019年比
西鉄平尾1,600万円52万円/㎡6,800万円725113,689+1% 2019年比
大濠公園1,800万円53.3万円/㎡7,900万円625021,291-6% 2019年比
六本松2,300万円53.3万円/㎡5,500万円623518,034+27% 2019年比
唐人町2,000万円50.7万円/㎡8,300万円519624,339-2% 2019年比
薬院1,600万円60万円/㎡2億9,000万円519265,911+6% 2019年比
渡辺通1,500万円60万円/㎡1億3,000万円817310,637+28% 2019年比
薬院大通2,300万円52万円/㎡2億2,500万円51398,414+35% 2019年比
天神1,600万円65万円/㎡2億7,000万円6122131,250-11% 2019年比
桜坂2,300万円48万円/㎡9,600万円61134,631+22% 2019年比
西鉄福岡(天神)1,600万円58.3万円/㎡3億4,000万円860117,918-13% 2019年比
天神南1,400万円56万円/㎡2億円56042,065+39% 2019年比
西新3,100万円55.3万円/㎡7,000万円84243,659-12% 2019年比

福岡市中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,200万円20 m²712
3LDK4,000万円70 m²330
1LDK2,000万円30 m²224
2LDK3,300万円60 m²206
1DK1,600万円25 m²95
4LDK4,300万円85 m²76
2DK1,600万円40 m²41
1R1,150万円20 m²26

福岡市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,900万円（㎡単価60万円/㎡、615件）です。

福岡市中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億4,000万円（99件）です。

福岡市中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+33.3%、住宅地㎡単価は+79.4%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。