大阪市中央区の不動産相場【2026年版】人口15%増、上町台地の高台
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 807
要点
- 1ワンルームとオフィス街
マンション取引の半分以上がワンルームで、典型は約1,800万円の20㎡です。
- 2空き家は多く、利回りは良い
空き家率は約18%で、大阪市の区で3番目に高くなっています。
- 3自然災害リスクは低い
中央区の地価地点は浸水想定区域にも津波浸水想定区域にも入っていません。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,400万円
中古マンションの中央値 · 85万円/㎡
大阪府の1.5倍
大阪府の55市区町村中 高い順に6位
値上がりしている？
+30.8%
5年間
大阪府（+50.0%）より緩やか
大阪府の64市区町村中 高い順に27位
地元の年収で買える？
6.1年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
大阪府（5.6×）より買いにくい
大阪府の68市区町村中 高い順に14位
借りる？買う？
28年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
大阪府（32）より短い
大阪府の64市区町村中 高い順に37位
人は増えている？
+15.1%
人口（2020→25年）
大阪府（-0.8%）が減る中で増加
大阪府の68市区町村中 高い順に2位
災害リスクは？
32%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
大阪府（43%）より低い
大阪府の68市区町村中 高い順に40位
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大阪市中央区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.7万円（2023年）。2018年から-5.9%。 大阪府：6.4万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 大阪市中央区大阪府 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.8万円 2018年比 -5.8% · 大阪府：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 8.2万円 2018年比 +3.2% · 大阪府：6.5万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 11.9万円 2018年比 +4.9% · 大阪府：8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 12.7万円 2018年比 -18.5% · 大阪府：8.9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 12.7万円 2018年比 +7.0% · 大阪府：8.2万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,393円
- 中央値・月額 · 大阪府：1,794円
- 中古マンションの中央値（2,400万円・30㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月8.2万円）の約24年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 39,310戸。
都心で急成長
中央区には船場などの古い商人の街、心斎橋、大阪城周辺があります。2020年から2025年で人口は15%増えて大阪市24区の2位、世帯数は17%増えました。ただし2025年は国内の他地域への転出が転入を上回っており、増加の多くは海外からの転入と新しいマンションによるものです。
価格上昇が加速
中古マンションの㎡単価は約85万円で、大阪府平均の1.6倍です。㎡単価は過去5年で年約5.7%上がり、その前の5年より速いペースです。中古マンションの中央値は約2,400万円。2025年の取引件数は14%増えました。取引での土地価格は5年で80%近く上がりました。
ワンルームとオフィス街
マンション取引の半分以上がワンルームで、典型は約1,800万円の20㎡です。多くは賃貸用や民泊用に買われています。取引が多い駅の中では本町と堺筋本町が最も高く㎡単価約87〜95万円、谷町九丁目と谷町六丁目はより安くなっています。
空き家は多く、利回りは良い
空き家率は約18%で、大阪市の区で3番目に高くなっています。小さな住戸の多くが空いているか、短期賃貸に使われています。中古マンションの中央値は家賃中央値の約28年分で、大阪府平均より良い比率です。
自然災害リスクは低い
中央区の地価地点は浸水想定区域にも津波浸水想定区域にも入っていません。大阪城から南へ続く高台、上町台地の上にあるためです。地震の発生確率も大阪では低め（約32%）です。「大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域」「大阪城公園周辺地域」「難波・湊町地域」の三つの都市再生緊急整備地域が区内に広がっています。
大阪市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 119,350
- 2020年比 +15.1%
- 大阪府：-0.8%
- 2025年の転入超過
- -613
- 人口千人あたり -5.14
- 大阪府：+1.79
- 空き家率（2023年）
- 18.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 1.9%
- 大阪府：14.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 7.1万円
- 月額・借家全体
- 大阪府：5.8万円
- 大地震のリスク
- 32.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 大阪府：43.3%
- 納税者1人あたり所得
- 394万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 大阪府：393万円
- 昼夜間人口比率
- 433
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 10.4%
- 2024年・住民登録 12,352人
- 大阪府：3.7%
- 診療所
- 32.3
- 人口1万人あたり・病院8、歯科254（2020年）
- 大阪府：9.8
- 公示地価（2026年）
- 71.5万円/㎡
- 1年 +8.4%・5年 +32.6%
- 大阪府：14.5万円/㎡
- 洪水リスク
- 0.0%
- 地価公示地点45か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 大阪府：42.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点45か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 大阪府：1.4%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 大阪城公園周辺地域 · 121 ha · 2012年指定
- 大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域 · 490 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
- 難波・湊町地域 · 36 ha · 2002年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
大阪市中央区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,800万円
90万円/㎡
- 東平
- 谷町六丁目 · 徒歩6分
- 1K · 20 m²
- 2011年築
2,400万円
80万円/㎡
- 安堂寺町
- 松屋町 · 徒歩2分
- 1K · 30 m²
- 2011年築
5,700万円
114万円/㎡
- 内淡路町
- 天満橋 · 徒歩11分
- 2LDK · 50 m²
- 2023年築
戸建て
1億1,000万円
66.7万円/㎡
- 谷町
- 谷町六丁目 · 徒歩3分
- 土地95㎡ · 延床165㎡
- 1947年築
2億8,000万円
243万円/㎡
- 東心斎橋
- 長堀橋 · 徒歩4分
- 土地55㎡ · 延床115㎡
- 2026年築
8億2,000万円
74.5万円/㎡
- 博労町
- 本町 · 徒歩5分
- 土地190㎡ · 延床1100㎡
- 1986年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 1,250万円 | 1億3,000万円 |
| 2006 | 1,750万円 | 1億5,000万円 |
| 2007 | 1,700万円 | 1億9,000万円 |
| 2008 | 1,750万円 | 1億7,000万円 |
| 2009 | 1,900万円 | 1億2,000万円 |
| 2010 | 1,400万円 | 8,800万円 |
| 2011 | 1,700万円 | 8,150万円 |
| 2012 | 1,350万円 | 8,500万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 1億5,000万円 |
| 2014 | 1,800万円 | 1億3,500万円 |
| 2015 | 1,700万円 | 1億3,000万円 |
| 2016 | 1,800万円 | 1億6,000万円 |
| 2017 | 1,900万円 | 1億4,000万円 |
| 2018 | 1,800万円 | 1億6,500万円 |
| 2019 | 1,900万円 | 1億8,000万円 |
| 2020 | 1,900万円 | 1億7,000万円 |
| 2021 | 2,000万円 | 2億2,500万円 |
| 2022 | 2,100万円 | 1億9,000万円 |
| 2023 | 2,000万円 | 2億1,000万円 |
| 2024 | 2,300万円 | 2億7,000万円 |
| 2025 | 2,400万円 | 3億円 |
| 2026年（途中まで） | 2,450万円 | 1億9,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 27.5万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | 79万円/㎡ |
| 2006 | 34.6万円/㎡ | 36.7万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 2007 | 35.7万円/㎡ | 39.7万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2008 | 36.7万円/㎡ | 33.9万円/㎡ | 75万円/㎡ |
| 2009 | 36万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | 43.5万円/㎡ |
| 2010 | 36万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2011 | 40万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 46.5万円/㎡ |
| 2012 | 35.6万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | 47万円/㎡ |
| 2013 | 40万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | – |
| 2014 | 54万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 51万円/㎡ |
| 2015 | 52万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 65万円/㎡ |
| 2016 | 55万円/㎡ | 32.6万円/㎡ | 70万円/㎡ |
| 2017 | 58万円/㎡ | 43.8万円/㎡ | 83万円/㎡ |
| 2018 | 60万円/㎡ | 50万円/㎡ | 110万円/㎡ |
| 2019 | 60万円/㎡ | 50万円/㎡ | 91.5万円/㎡ |
| 2020 | 65万円/㎡ | 50.8万円/㎡ | 84万円/㎡ |
| 2021 | 68.6万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | 89万円/㎡ |
| 2022 | 73.3万円/㎡ | 53.3万円/㎡ | – |
| 2023 | 76万円/㎡ | 60万円/㎡ | 130万円/㎡ |
| 2024 | 80万円/㎡ | 70.1万円/㎡ | 130万円/㎡ |
| 2025 | 85万円/㎡ | 74万円/㎡ | 150万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 90万円/㎡ | 74.5万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 96万円/㎡ | 83.3万円/㎡ |
| 1 | 115万円/㎡ | – |
| 2 | 107万円/㎡ | – |
| 3 | 102万円/㎡ | – |
| 4 | 96.7万円/㎡ | – |
| 5 | 95万円/㎡ | – |
| 6 | 92万円/㎡ | – |
| 7 | 85万円/㎡ | – |
| 8 | 86.7万円/㎡ | – |
| 9 | 83.8万円/㎡ | – |
| 10 | 84万円/㎡ | – |
| 11 | 84万円/㎡ | – |
| 12 | 82.9万円/㎡ | – |
| 13 | 80万円/㎡ | – |
| 14 | 75万円/㎡ | – |
| 15 | 72万円/㎡ | – |
| 16 | 73.3万円/㎡ | – |
| 17 | 70万円/㎡ | – |
| 18 | 70万円/㎡ | – |
| 19 | 70.6万円/㎡ | – |
| 20 | 68.8万円/㎡ | – |
| 21 | 65万円/㎡ | – |
| 22 | 64.8万円/㎡ | – |
| 23 | 65万円/㎡ | – |
| 24 | 64.3万円/㎡ | – |
| 25 | 60万円/㎡ | – |
| 26 | 60万円/㎡ | – |
| 27 | 56.3万円/㎡ | – |
| 31 | – | 42.6万円/㎡ |
| 32 | – | 60万円/㎡ |
| 33 | – | 57.4万円/㎡ |
| 34 | 36.7万円/㎡ | 49.5万円/㎡ |
| 35 | 36.8万円/㎡ | 51万円/㎡ |
| 36 | 40万円/㎡ | – |
| 37 | 39.4万円/㎡ | – |
| 38 | 40万円/㎡ | – |
| 39 | 44.4万円/㎡ | – |
| 40 | 39.8万円/㎡ | – |
| 41 | 38.2万円/㎡ | – |
| 42 | 34万円/㎡ | – |
| 43 | 39.8万円/㎡ | – |
| 44 | 37.1万円/㎡ | – |
| 45 | 42万円/㎡ | – |
| 46 | 48.6万円/㎡ | – |
| 47 | 40.3万円/㎡ | – |
| 50 | 26.7万円/㎡ | 65.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 27.8万円/㎡ | 80万円/㎡ | – |
| 2006 | 21.7万円/㎡ | 25万円/㎡ | 76万円/㎡ | – |
| 2007 | 22.7万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 50.3万円/㎡ | – |
| 2008 | 23.2万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 25.7万円/㎡ | 56.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 20万円/㎡ | 24万円/㎡ | 46.7万円/㎡ | – |
| 2011 | 21.3万円/㎡ | 26万円/㎡ | 45.5万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2012 | 21.6万円/㎡ | 25万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2013 | 19.1万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 45.7万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2014 | 21.2万円/㎡ | 30万円/㎡ | 47.3万円/㎡ | 84万円/㎡ |
| 2015 | 23.3万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | 52.7万円/㎡ | 75万円/㎡ |
| 2016 | 27.4万円/㎡ | 34.5万円/㎡ | 55万円/㎡ | 77.2万円/㎡ |
| 2017 | – | 40万円/㎡ | 60万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2018 | 29.9万円/㎡ | 40万円/㎡ | 60万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2019 | 32.4万円/㎡ | 36.7万円/㎡ | 60万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2020 | 30万円/㎡ | 40.7万円/㎡ | 64万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2021 | 36.5万円/㎡ | 44.8万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | 78.3万円/㎡ |
| 2022 | 35.3万円/㎡ | 42.9万円/㎡ | 66.3万円/㎡ | 84.4万円/㎡ |
| 2023 | 36.5万円/㎡ | 45万円/㎡ | 70万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 2024 | – | 50.8万円/㎡ | 73.3万円/㎡ | 90万円/㎡ |
| 2025 | 43.6万円/㎡ | 53.8万円/㎡ | 80万円/㎡ | 95万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 57.5万円/㎡ | 82.1万円/㎡ | 100万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2005 | – | 20.5万円/㎡ |
| 2006 | 26万円/㎡ | 54.1万円/㎡ |
| 2007 | – | 37.9万円/㎡ |
| 2008 | – | 32万円/㎡ |
| 2009 | – | 20.9万円/㎡ |
| 2010 | – | 23.6万円/㎡ |
| 2011 | – | 23.4万円/㎡ |
| 2012 | – | 27.7万円/㎡ |
| 2013 | – | 20.9万円/㎡ |
| 2014 | – | 26.9万円/㎡ |
| 2015 | 19.4万円/㎡ | 28.9万円/㎡ |
| 2016 | – | 33.3万円/㎡ |
| 2017 | – | 38.5万円/㎡ |
| 2018 | – | 29万円/㎡ |
| 2019 | 37.3万円/㎡ | 57.8万円/㎡ |
| 2021 | – | 44.2万円/㎡ |
| 2022 | – | 49.3万円/㎡ |
| 2023 | – | 57.4万円/㎡ |
| 2024 | – | 59.2万円/㎡ |
| 2025 | – | 68.7万円/㎡ |
大阪市中央区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 谷町四丁目 | 2,300万円 | 80万円/㎡ | 4億5,000万円 | 5 | 328 | 91,038-2% 2019年比 |
| 堺筋本町 | 2,300万円 | 86.7万円/㎡ | 3億7,000万円 | 4 | 298 | 102,225-9% 2019年比 |
| 谷町六丁目 | 2,100万円 | 73.3万円/㎡ | 9,450万円 | 3 | 264 | 30,138-9% 2019年比 |
| 松屋町 | 2,100万円 | 80万円/㎡ | 8,900万円 | 2 | 247 | 8,983-11% 2019年比 |
| 北浜(大阪) | 2,800万円 | 85万円/㎡ | 2億4,500万円 | 5 | 203 | 92,266-9% 2019年比 |
| 天満橋 | 2,100万円 | 78万円/㎡ | 2億5,000万円 | 5 | 197 | 122,599-10% 2019年比 |
| 長堀橋 | 2,200万円 | 80万円/㎡ | 5億4,500万円 | 3 | 181 | 50,126-4% 2019年比 |
| 本町 | 3,100万円 | 95万円/㎡ | 4億7,500万円 | 4 | 123 | 200,963-8% 2019年比 |
| 日本橋(大阪) | 2,000万円 | 74.2万円/㎡ | 1億6,000万円 | 5 | 109 | 69,828-11% 2019年比 |
| 谷町九丁目 | 2,650万円 | 70.7万円/㎡ | – | 4 | 75 | 67,702-8% 2019年比 |
| 淀屋橋 | 6,150万円 | 103万円/㎡ | – | 4 | 47 | 280,859-14% 2019年比 |
| 森ノ宮 | 4,000万円 | 80.8万円/㎡ | 1億2,000万円 | 5 | 44 | 76,534-8% 2019年比 |
| 心斎橋 | 3,050万円 | 68.3万円/㎡ | – | 4 | 39 | 137,523-11% 2019年比 |
| 玉造(大阪メトロ) | 4,900万円 | 74万円/㎡ | – | 4 | 30 | 45,472-7% 2019年比 |
| 近鉄日本橋 | 1,900万円 | 80万円/㎡ | – | 5 | 19 | 44,540-11% 2019年比 |
大阪市中央区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,800万円 | 20 m² | 795 |
| 2LDK | 5,000万円 | 60 m² | 276 |
| 3LDK | 5,300万円 | 70 m² | 218 |
| 1LDK | 3,200万円 | 40 m² | 193 |
| 1DK | 2,300万円 | 30 m² | 107 |
| オープンフロア | 1,600万円 | 45 m² | 51 |
| 2DK | 3,000万円 | 45 m² | 51 |
| 4LDK | 7,200万円 | 95 m² | 23 |
大阪市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価85万円/㎡、684件）です。
大阪市中央区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3億円（99件）です。
大阪市中央区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+30.8%、住宅地㎡単価は+78.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。