八幡市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 110
要点
- 1価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約3.9%上昇し、その前の5年（年4.3%）より勢いを増しています。
- 2京都府と連動
戸建ての㎡単価は京都府平均より21%低い水準です。
- 3駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
- 4ファミリー向けの市場
最近の取引の65%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,090万円
中古マンションの中央値 · 18.1万円/㎡
京都府より67%安い
京都府の11市区町村中 高い順に11位
値上がりしている？
+17.6%
5年間
京都府（+36.4%）より緩やか
京都府の26市区町村中 高い順に20位
地元の年収で買える？
3.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
京都府（5.6×）より買いやすい
京都府の27市区町村中 高い順に21位
借りる？買う？
18年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
京都府（33）より短い
京都府の26市区町村中 高い順に21位
人は増えている？
-4.0%
人口（2020→25年）
京都府（-2.9%）より速く減少
京都府の27市区町村中 高い順に17位
災害リスクは？
55%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府（22%）より高い
京都府の27市区町村中 高い順に1位
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八幡市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.9万円（2023年）。2018年から+13.1%。 京都府：6.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 八幡市京都府 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.6万円 2018年比 -3.7% · 京都府：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5万円 2018年比 +4.7% · 京都府：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.5万円 2018年比 +15.5% · 京都府：8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 7.7万円 2018年比 +43.6% · 京都府：9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,289円
- 中央値・月額 · 京都府：1,907円
- 中古マンションの中央値（1,090万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.5万円）の約14年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 3,490戸。
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約3.9%上昇し、その前の5年（年4.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
京都府と連動
戸建ての㎡単価は京都府平均より21%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の65%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約13%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は783万円〜3,775万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は9.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は55%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で359万円です（上位地域は394万円）。2014年分から+17%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+3%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ72%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、44%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が38%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
八幡市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 67,613
- 2020年比 -4.0%
- 京都府：-2.9%
- 2025年の転入超過
- -30
- 人口千人あたり -0.44
- 京都府：-1.5
- 空き家率（2023年）
- 9.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.9%
- 京都府：13.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.1万円
- 月額・借家全体
- 京都府：5.6万円
- 大地震のリスク
- 54.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 京都府：21.7%
- 納税者1人あたり所得
- 359万円
- 2023年分の課税対象所得
- 京都府：394万円
- 昼夜間人口比率
- 91
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 4.1%
- 2024年・住民登録 2,820人
- 京都府：3.3%
- 診療所
- 5.5
- 人口1万人あたり・病院4、歯科27（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地価（2026年）
- 8.3万円/㎡
- 1年 +1.6%・5年 +2.8%
- 京都府：13.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 43.8%
- 地価公示地点16か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 37.5%）
- 京都府：49.6%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点16か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 京都府：2.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
八幡市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
380万円
6.9万円/㎡
- 男山
- 樟葉
- 2LDK · 55 m²
- 1986年築
590万円
13.1万円/㎡
- 男山
- 樟葉
- 2DK · 45 m²
- 1973年築
3,300万円
33万円/㎡
- 欽明台東
- 松井山手 · 徒歩15分
- 4LDK · 100 m²
- 2002年築
戸建て
740万円
8.2万円/㎡
- 橋本
- 石清水八幡宮 · 徒歩14分
- 土地55㎡ · 延床90㎡
- 1979年築
2,300万円
20万円/㎡
- 橋本
- 橋本(京都) · 徒歩13分
- 土地190㎡ · 延床115㎡
- 1989年築
3,400万円
35.8万円/㎡
- 川口
- 石清水八幡宮
- 土地150㎡ · 延床95㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,950万円 |
| 2008 | 910万円 | 2,300万円 |
| 2009 | – | 2,000万円 |
| 2010 | 630万円 | 2,200万円 |
| 2011 | 800万円 | 2,100万円 |
| 2012 | 650万円 | 2,000万円 |
| 2013 | 685万円 | 2,500万円 |
| 2014 | – | 1,900万円 |
| 2015 | 700万円 | 2,100万円 |
| 2016 | 645万円 | 2,050万円 |
| 2017 | 545万円 | 1,700万円 |
| 2018 | 780万円 | 2,000万円 |
| 2019 | – | 2,050万円 |
| 2020 | – | 1,500万円 |
| 2021 | 780万円 | 2,200万円 |
| 2022 | 605万円 | 2,400万円 |
| 2023 | 770万円 | 2,300万円 |
| 2024 | – | 1,900万円 |
| 2025 | 1,090万円 | 2,350万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 2,000万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 17.8万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 2008 | 13.8万円/㎡ | 20万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2009 | – | 18.9万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2010 | 11.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2011 | 11.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
| 2012 | 12.2万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2013 | 12.2万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 9.2万円/㎡ |
| 2014 | – | 16.3万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2015 | 10.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 7.3万円/㎡ |
| 2016 | 11.3万円/㎡ | 18万円/㎡ | 6.7万円/㎡ |
| 2017 | 10万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 8.7万円/㎡ |
| 2018 | 12.6万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 2019 | – | 17万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2020 | – | 12.1万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 2021 | 15.2万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 2022 | 11.1万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2023 | 12.1万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 2024 | – | 16.4万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2025 | 18.1万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 17.4万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 33万円/㎡ |
| 1 | – | 32.5万円/㎡ |
| 37 | – | 9.1万円/㎡ |
| 44 | – | 8.3万円/㎡ |
| 45 | – | 13.3万円/㎡ |
| 50 | 11.6万円/㎡ | 8.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.5万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 12万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 29万円/㎡ | – |
| 2009 | – | – | 26.2万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 17.4万円/㎡ | 33.9万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 14.6万円/㎡ | – | 32.6万円/㎡ |
| 2012 | – | 14.1万円/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 12万円/㎡ | – | 25万円/㎡ |
| 2014 | 9.1万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | 24.2万円/㎡ |
| 2015 | 11.1万円/㎡ | – | – | 27.4万円/㎡ |
| 2016 | – | 10.9万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 9.7万円/㎡ | – | – | – |
| 2019 | – | 9.2万円/㎡ | – | – |
| 2020 | – | 10.6万円/㎡ | – | – |
| 2021 | – | 11.3万円/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 11.6万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 13.6万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 11.5万円/㎡ | – | – |
八幡市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 樟葉 | 565万円 | 11.6万円/㎡ | 2,850万円 | 25 | 82 | – |
| 石清水八幡宮 | – | – | 1,200万円 | 20 | 80 | 7,086-18% 2019年比 |
| 橋本(京都) | – | – | 1,700万円 | 10 | 41 | 4,034-19% 2019年比 |
| 松井山手 | 3,300万円 | 38.1万円/㎡ | 5,150万円 | 13 | 35 | 13,330-6% 2019年比 |
八幡市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 75 m² | 22 |
| 2LDK | 540万円 | 55 m² | 14 |
| 4LDK | 3,500万円 | 90 m² | 11 |
八幡市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,090万円（㎡単価18.1万円/㎡、24件）です。
八幡市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,350万円（58件）です。
八幡市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+17.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。