京都市東山区の不動産相場【2026年版】寺社と観光、人口が減る小さな市場
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 86
要点
- 1小さく特別な市場
東山区は祇園、清水寺、八坂神社の京都です。
- 2広さより立地で決まる戸建て価格
戸建ての中央値は2025年に約3,500万円で、売れた戸建ての構成が変わったため、2024年の約5,500万円から下がりました。
- 3地価はピークの下
公示地価の住宅地は過去1年で約7%上がりましたが、1991年のバブル期のピークを今も約61%下回っています。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
3,500万円
戸建の中央値 · 30.6万円/㎡
京都府より38%高い
京都府の16市区町村中 高い順に1位
地元の年収で買える？
8.3年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
京都府（5.6×）より買いにくい
京都府の27市区町村中 高い順に1位
借りる？買う？
52年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
京都府（33）より長い
京都府の26市区町村中 高い順に2位
人は増えている？
-3.8%
人口（2020→25年）
京都府（-2.9%）より速く減少
京都府の27市区町村中 高い順に16位
災害リスクは？
15%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府（22%）より低い
京都府の27市区町村中 高い順に12位
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京都市東山区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.2万円（2023年）。2018年から+0.7%。 京都府：6.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 京都市東山区京都府 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5万円 2018年比 +4.5% · 京都府：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 7.2万円 2018年比 +6.2% · 京都府：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 9.5万円 2018年比 +24.1% · 京都府：8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 6.2万円 2018年比 -19.9% · 京都府：9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,176円
- 中央値・月額 · 京都府：1,907円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 7,820戸。
小さく特別な市場
東山区は祇園、清水寺、八坂神社の京都です。人口約3万5千人と京都市11区で最も少なく、売買される住宅もごくわずかで、年間100件未満、その多くは古い町家です。2025年はマンションの取引が少なすぎて、信頼できる中央値を出せませんでした。
人が減っている
東山区の人口は2020年から2025年で3.8%減り、京都府（−2.9%）より速いペースです。2025年には国内の他地域への転出が転入を上回りました。空き家率は約16%で京都市の区で最も高く、住宅の約8%が長期の空き家です。
広さより立地で決まる戸建て価格
戸建ての中央値は2025年に約3,500万円で、売れた戸建ての構成が変わったため、2024年の約5,500万円から下がりました。戸建ての㎡単価は過去5年で年約5%上がり、以前より速いペースです。東山区の戸建ての㎡単価は今や京都府平均の約1.8倍で、10年前の1.1倍から上がりました。立地の影響は非常に大きく、祇園四条周辺の住宅は東福寺や七条周辺の何倍もの価格で売れます。
地価はピークの下
公示地価の住宅地は過去1年で約7%上がりましたが、1991年のバブル期のピークを今も約61%下回っています。
リスクと再開発
地震の発生確率は低め（約15%）です。地価地点の約40%が鴨川に近い浅い浸水想定区域に入り、東側の山沿いのいくつかの地点は土砂災害警戒区域に入ります。2024年に指定された小さな「三条駅周辺地域」の都市再生緊急整備地域が区内にあります。古い家の多くは木造で、購入前に建物の調査が必要です。
京都市東山区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 35,193
- 2020年比 -3.8%
- 京都府：-2.9%
- 2025年の転入超過
- -226
- 人口千人あたり -6.42
- 京都府：-1.5
- 空き家率（2023年）
- 16.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.5%
- 京都府：13.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.7万円
- 月額・借家全体
- 京都府：5.6万円
- 大地震のリスク
- 14.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 京都府：21.7%
- 納税者1人あたり所得
- 422万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 京都府：394万円
- 昼夜間人口比率
- 142
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 6.3%
- 2024年・住民登録 2,088人
- 京都府：3.3%
- 診療所
- 13.9
- 人口1万人あたり・病院3、歯科22（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地価（2026年）
- 29.5万円/㎡
- 1年 +7.1%・5年 +22.7%
- 京都府：13.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 42.1%
- 地価公示地点19か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 京都府：49.6%
- 土砂災害リスク
- 5.3%
- 地価公示地点19か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 京都府：2.5%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 京都市三条駅周辺地域 · 9.6 ha · 2024年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
京都市東山区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,000万円
80万円/㎡
- 清水学区
- 祇園四条 · 徒歩10分
- 1K · 25 m²
- 2005年築
4,100万円
63.1万円/㎡
- 貞教学区
- 清水五条 · 徒歩3分
- 3LDK · 65 m²
- 1996年築
9,900万円
66万円/㎡
- 修道学区
- 清水五条 · 徒歩11分
- 4LDK · 150 m²
- 1992年築
戸建て
1,100万円
14.7万円/㎡
- 今熊野宝蔵町
- 東福寺 · 徒歩11分
- 土地35㎡ · 延床75㎡
- 1986年築
6,400万円
98.5万円/㎡
- 粟田学区
- 東山(京都) · 徒歩2分
- 土地60㎡ · 延床65㎡
- 1949年築
2億円
333万円/㎡
- 清水学区
- 祇園四条 · 徒歩19分
- 土地155㎡ · 延床60㎡
- 1966年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,400万円 |
| 2006 | – | 2,200万円 |
| 2007 | 2,100万円 | 3,000万円 |
| 2008 | – | 2,400万円 |
| 2009 | – | 2,800万円 |
| 2010 | 2,400万円 | 2,000万円 |
| 2011 | – | 2,950万円 |
| 2012 | – | 1,800万円 |
| 2013 | 1,400万円 | 2,600万円 |
| 2014 | 1,650万円 | 2,950万円 |
| 2015 | 1,650万円 | 2,700万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,700万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 3,200万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 3,200万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,600万円 |
| 2020 | 2,900万円 | 2,500万円 |
| 2021 | 1,750万円 | 2,500万円 |
| 2022 | – | 2,150万円 |
| 2023 | 1,450万円 | 3,500万円 |
| 2024 | 1,700万円 | 5,500万円 |
| 2025 | – | 3,500万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 22.7万円/㎡ | – |
| 2006 | – | 25.7万円/㎡ | – |
| 2007 | 73.3万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 26.8万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 26.2万円/㎡ | – |
| 2010 | 38.2万円/㎡ | 21.6万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 24.2万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 20万円/㎡ | – |
| 2013 | 30.3万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2014 | 50.2万円/㎡ | 28.8万円/㎡ | – |
| 2015 | 52.5万円/㎡ | 23万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2016 | 53.6万円/㎡ | 33.8万円/㎡ | – |
| 2017 | 50万円/㎡ | 32.7万円/㎡ | – |
| 2018 | 53.3万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2019 | 56.9万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2020 | 59.4万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2021 | 64万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | – |
| 2022 | – | 25万円/㎡ | – |
| 2023 | 45.7万円/㎡ | 35.8万円/㎡ | – |
| 2024 | 64万円/㎡ | 50万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 30.6万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 15 | 67.5万円/㎡ | – |
| 18 | 71万円/㎡ | – |
| 33 | 44.8万円/㎡ | – |
| 50 | – | 26.1万円/㎡ |
京都市東山区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 清水五条 | 1,700万円 | 60万円/㎡ | 5,400万円 | 9 | 74 | 9,782+4% 2019年比 |
| 東福寺 | – | – | 1,600万円 | 6 | 66 | 33,690-9% 2019年比 |
| 祇園四条 | 1,550万円 | 52万円/㎡ | 1億5,500万円 | 8 | 58 | 46,778-16% 2019年比 |
| 七条 | – | – | 1,750万円 | 6 | 30 | 13,242-6% 2019年比 |
| 東山(京都) | – | – | – | 3 | 12 | 18,507-8% 2019年比 |
| 鳥羽街道 | – | – | – | 6 | 11 | 2,865-5% 2019年比 |
京都市東山区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,500万円 | 20 m² | 31 |
京都市東山区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,500万円（56件）です。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。