京都市南区の不動産相場【2026年版】京都駅南に生まれた小さな住戸の新しい市場
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 321
要点
- 1㎡単価は3倍、ただし読み方に注意
南区の中古マンションの㎡単価は2025年に約80万円で、京都市11区で最も高く、2015年の約25万円から大きく上がりました。
- 2ワンルームの市場
マンション取引の約半分がワンルームです。
- 3地域で大きく異なる
十条（地下鉄）、九条、東寺、京都駅側は㎡単価約80〜90万円です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,100万円
中古マンションの中央値 · 80万円/㎡
京都府より47%高い
京都府の11市区町村中 高い順に1位
値上がりしている？
+140.0%
5年間
京都府（+36.4%）より速い
京都府の26市区町村中 高い順に1位
地元の年収で買える？
5.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
京都府（5.6×）より買いやすい
京都府の27市区町村中 高い順に11位
借りる？買う？
30年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
京都府（33）より短い
京都府の26市区町村中 高い順に10位
人は増えている？
+0.8%
人口（2020→25年）
京都府（-2.9%）が減る中で増加
京都府の27市区町村中 高い順に5位
災害リスクは？
19%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府（22%）並み
京都府の27市区町村中 高い順に8位
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京都市南区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.5万円（2023年）。2018年から+9.5%。 京都府：6.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 京都市南区京都府 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.2万円 2018年比 +4.5% · 京都府：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 7万円 2018年比 +17.4% · 京都府：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 8.6万円 2018年比 +19.5% · 京都府：8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 8.7万円 2018年比 +12.7% · 京都府：9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,959円
- 中央値・月額 · 京都府：1,907円
- 中古マンションの中央値（2,100万円・30㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7万円）の約25年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 18,110戸。
㎡単価は3倍、ただし読み方に注意
南区の中古マンションの㎡単価は2025年に約80万円で、京都市11区で最も高く、2015年の約25万円から大きく上がりました。ただし、すべての住戸の価値が3倍になったわけではありません。売れた物件が変わったのです。2015年の中古マンションの中央値は60㎡・築24年でしたが、2025年は約30㎡・築8年でした。京都駅近くに新しいワンルームの建物が多く建ち、小さな新しい住戸は㎡単価がずっと高くなります。
ワンルームの市場
マンション取引の約半分がワンルームです。最も多く売買されるのは約1,900万円の25㎡の1Kです。2025年の取引件数は13%増えました。
地域で大きく異なる
十条（地下鉄）、九条、東寺、京都駅側は㎡単価約80〜90万円です。南部と西部の桂川、上鳥羽口、向日町は、徒歩13〜20分かかることが多く、30万円未満です。戸建ては安く、戸建ての中央値は約3,300万円でした。
人口と利回り
2020年から2025年で人口は0.8%、世帯数は8%増え、同じ期間に京都府は減りました。中古マンションの中央値は家賃中央値の約30年分で、京都では良い比率の一つです。
浸水リスク
南区は京都市の区で最も浸水リスクが高く、地価地点の約88%が想定最大規模の浸水想定区域に入り、約30%は桂川・鴨川沿いの3m以上の深さの区域です。地震の発生確率は低め（約19%）です。京都駅周辺の都市再生緊急整備地域の一部が区内にあります。
京都市南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 102,742
- 2020年比 +0.8%
- 京都府：-2.9%
- 2025年の転入超過
- +218
- 人口千人あたり +2.12
- 京都府：-1.5
- 空き家率（2023年）
- 13.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.2%
- 京都府：13.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.8万円
- 月額・借家全体
- 京都府：5.6万円
- 大地震のリスク
- 19.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 京都府：21.7%
- 納税者1人あたり所得
- 422万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 京都府：394万円
- 昼夜間人口比率
- 134
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 6.8%
- 2024年・住民登録 6,847人
- 京都府：3.3%
- 診療所
- 8.2
- 人口1万人あたり・病院7、歯科48（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地価（2026年）
- 20.8万円/㎡
- 1年 +6.4%・5年 +22.5%
- 京都府：13.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 88.2%
- 地価公示地点17か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 29.4%）
- 京都府：49.6%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点17か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 京都府：2.5%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
京都市南区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,500万円
60万円/㎡
- 唐橋川久保町
- 西大路 · 徒歩8分
- 1K · 25 m²
- 2012年築
2,000万円
80万円/㎡
- 吉祥院西浦町
- 西大路 · 徒歩14分
- 1DK · 25 m²
- 2019年築
2,700万円
90万円/㎡
- 唐橋経田町
- 東寺 · 徒歩14分
- 1LDK · 30 m²
- 2025年築
戸建て
1,700万円
20万円/㎡
- 吉祥院政所町
- 西大路 · 徒歩15分
- 土地80㎡ · 延床85㎡
- 1962年築
3,200万円
42.7万円/㎡
- 八条内田町
- 東寺 · 徒歩9分
- 土地70㎡ · 延床75㎡
- 2017年築
8,200万円
48.2万円/㎡
- 吉祥院宮ノ東町
- 西大路 · 徒歩13分
- 土地290㎡ · 延床170㎡
- 1998年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 900万円 | 2,500万円 |
| 2006 | 840万円 | 2,600万円 |
| 2007 | 1,150万円 | 2,700万円 |
| 2008 | 960万円 | 2,700万円 |
| 2009 | 1,200万円 | 2,400万円 |
| 2010 | 1,200万円 | 2,400万円 |
| 2011 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2012 | 980万円 | 2,350万円 |
| 2013 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2014 | 955万円 | 2,300万円 |
| 2015 | 1,150万円 | 2,650万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,500万円 |
| 2017 | 1,400万円 | 2,700万円 |
| 2018 | 1,400万円 | 2,800万円 |
| 2019 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2020 | 1,650万円 | 2,450万円 |
| 2021 | 1,800万円 | 2,700万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 2,750万円 |
| 2023 | 2,000万円 | 2,950万円 |
| 2024 | 2,000万円 | 3,400万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 3,300万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,000万円 | 2,600万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 17.8万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2006 | 16.9万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2007 | 20万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2008 | 18.3万円/㎡ | 25万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2009 | 21.6万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 2010 | 20万円/㎡ | 23万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2011 | 24万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2012 | 19.6万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2013 | 21.7万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2014 | 23.5万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 2015 | 25.1万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2016 | 29.6万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2017 | 30万円/㎡ | 29.3万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2018 | 28.5万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2019 | 30.5万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2020 | 33.3万円/㎡ | 25万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2021 | 56万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2022 | 46.9万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2023 | 54.4万円/㎡ | 30万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2024 | 72万円/㎡ | 30.4万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2025 | 80万円/㎡ | 31.7万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 80万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 92万円/㎡ | 44.7万円/㎡ |
| 1 | 86.5万円/㎡ | – |
| 3 | 78万円/㎡ | – |
| 4 | 84万円/㎡ | – |
| 5 | 79万円/㎡ | – |
| 6 | 80万円/㎡ | – |
| 7 | 71万円/㎡ | – |
| 8 | 74.3万円/㎡ | – |
| 9 | 76.1万円/㎡ | – |
| 12 | 73.5万円/㎡ | – |
| 14 | 51.4万円/㎡ | – |
| 15 | 48.9万円/㎡ | – |
| 16 | 60万円/㎡ | – |
| 19 | – | 33.3万円/㎡ |
| 21 | – | 29.4万円/㎡ |
| 23 | – | 27.3万円/㎡ |
| 32 | 24.9万円/㎡ | – |
| 34 | – | 16.1万円/㎡ |
| 35 | 23.7万円/㎡ | – |
| 42 | 24.4万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 43 | – | 17.8万円/㎡ |
| 44 | 25.4万円/㎡ | – |
| 46 | 15万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 47 | 21.5万円/㎡ | – |
| 48 | 17.6万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 49 | – | 13.6万円/㎡ |
| 50 | 15.2万円/㎡ | 21.1万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | 18.3万円/㎡ | – | – |
| 2006 | 13万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | – | – |
| 2007 | – | 19.5万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 18.3万円/㎡ | – | – |
| 2009 | – | 21.5万円/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 18.6万円/㎡ | – | – |
| 2011 | – | 24.6万円/㎡ | – | – |
| 2012 | 12.2万円/㎡ | 20.1万円/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 20万円/㎡ | – | – |
| 2014 | 12.6万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 34万円/㎡ | – |
| 2015 | 12.5万円/㎡ | 23.1万円/㎡ | – | – |
| 2016 | – | 23.3万円/㎡ | – | – |
| 2017 | – | 26.1万円/㎡ | – | – |
| 2018 | 13.6万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | – | – |
| 2019 | – | 22.7万円/㎡ | – | – |
| 2020 | – | 24.3万円/㎡ | 49万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2021 | – | 26.7万円/㎡ | 52.4万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2022 | – | 30万円/㎡ | 46.2万円/㎡ | 68.2万円/㎡ |
| 2023 | – | 25.2万円/㎡ | 53.3万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 35.4万円/㎡ | – | 76万円/㎡ |
| 2025 | 14.2万円/㎡ | – | – | 80万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2005 | – | – | 37万円/㎡ | – |
| 2006 | 17.1万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 32.6万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 20万円/㎡ | 34万円/㎡ | – |
| 2008 | 16万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 35.3万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 17.5万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 16.8万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 16.7万円/㎡ | – | 33.3万円/㎡ |
| 2012 | – | 15.9万円/㎡ | – | 33.6万円/㎡ |
| 2013 | – | 16万円/㎡ | – | 34.4万円/㎡ |
| 2014 | 9.2万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | – | 34.2万円/㎡ |
| 2015 | – | 16.7万円/㎡ | – | 36.7万円/㎡ |
| 2016 | 13.8万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | – | 34.3万円/㎡ |
| 2017 | – | 17.9万円/㎡ | – | 37.4万円/㎡ |
| 2018 | – | 21.1万円/㎡ | – | 40万円/㎡ |
| 2019 | – | 15.8万円/㎡ | – | 37.5万円/㎡ |
| 2020 | 14.1万円/㎡ | 20万円/㎡ | 27万円/㎡ | 35.3万円/㎡ |
| 2021 | – | 21.1万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 17.3万円/㎡ | 21.2万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 19.8万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 21.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | – | – |
京都市南区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 西大路 | 2,000万円 | 56.7万円/㎡ | 3,400万円 | 13 | 256 | 32,356-4% 2019年比 |
| 東寺 | 2,050万円 | 80万円/㎡ | 2,500万円 | 9 | 100 | 7,931-15% 2019年比 |
| 十条(京都市営) | 2,100万円 | 88万円/㎡ | 2,000万円 | 4 | 93 | 15,102+11% 2019年比 |
| 桂川(京都) | 1,600万円 | 23.7万円/㎡ | 3,100万円 | 13 | 73 | 30,380-4% 2019年比 |
| 九条(京都) | 1,900万円 | 80万円/㎡ | 2,300万円 | 8 | 62 | 5,980+10% 2019年比 |
| 上鳥羽口 | 680万円 | 14.9万円/㎡ | 5,300万円 | 20 | 49 | 7,577-7% 2019年比 |
| 京都 | 2,100万円 | 90万円/㎡ | 4,150万円 | 9 | 48 | 605,995-10% 2019年比 |
| 十条(近鉄) | 2,800万円 | 46.2万円/㎡ | 2,700万円 | 6 | 45 | 15,102+11% 2019年比 |
| 向日町 | 1,700万円 | 28.5万円/㎡ | 2,850万円 | 20 | 34 | 15,438-3% 2019年比 |
京都市南区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,900万円 | 25 m² | 139 |
| 3LDK | 2,500万円 | 65 m² | 59 |
| 2LDK | 2,300万円 | 55 m² | 45 |
| 1DK | 2,300万円 | 25 m² | 44 |
| 1LDK | 2,500万円 | 30 m² | 43 |
| 2DK | 860万円 | 42.5 m² | 20 |
京都市南区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価80万円/㎡、147件）です。
京都市南区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,300万円（129件）です。
京都市南区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+140.0%、住宅地㎡単価は+16.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。