京都市中京区の不動産相場【2026年版】京都の中心、安定して低リスク
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 374
要点
- 1以前より緩やかな上昇
㎡単価は過去5年で年約3.3%上がり、その前の5年の5.8%より緩やかです。
- 2人は集まり続けている
2020年から2025年で人口は0.8%増え、同じ期間に京都府は2.9%減りました。
- 3さまざまな物件が動く市場
マンション取引の約40%がワンルームで（20㎡の1Kが約1,400万円）、約4分の1は3LDKなどのファミリー向けです。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,900万円
中古マンションの中央値 · 79.3万円/㎡
京都府より45%高い
京都府の11市区町村中 高い順に2位
値上がりしている？
+22.0%
5年間
京都府（+36.4%）より緩やか
京都府の26市区町村中 高い順に17位
地元の年収で買える？
6.9年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
京都府（5.6×）より買いにくい
京都府の27市区町村中 高い順に5位
借りる？買う？
35年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
京都府（33）より長い
京都府の26市区町村中 高い順に6位
人は増えている？
+0.8%
人口（2020→25年）
京都府（-2.9%）が減る中で増加
京都府の27市区町村中 高い順に3位
災害リスクは？
16%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府（22%）より低い
京都府の27市区町村中 高い順に11位
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京都市中京区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月7.8万円（2023年）。2018年から+10.8%。 京都府：6.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 京都市中京区京都府 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.5万円 2018年比 +3.5% · 京都府：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 8.5万円 2018年比 +17.1% · 京都府：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 11.9万円 2018年比 +18.2% · 京都府：8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 13.3万円 2018年比 +8.6% · 京都府：9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 10.5万円 2018年比 -9.4% · 京都府：8.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,287円
- 中央値・月額 · 京都府：1,907円
- 中古マンションの中央値（2,900万円・45㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月8.5万円）の約29年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 26,870戸。
京都の中心
中京区は烏丸、御池、三条、二条城を含む区です。2025年の中古マンションの㎡単価は約79万円で、京都府平均の1.5倍、京都市11区で2位です。京都中心部では厳しい高さ規制とデザイン規制で新築が限られ、供給が少ない状態が続いています。
以前より緩やかな上昇
㎡単価は過去5年で年約3.3%上がり、その前の5年の5.8%より緩やかです。中古マンションの中央値は2024年の約3,700万円から2025年には約2,900万円に下がりましたが、これは小さな住戸が売れたため（面積の中央値は55㎡から45㎡に）で、㎡単価では約6%上がっています。2026年初めの取引はかなり高く見えますが、年の途中の少ないサンプルです。
人は集まり続けている
2020年から2025年で人口は0.8%増え、同じ期間に京都府は2.9%減りました。世帯数は6%増えています。中京区の家賃の中央値は京都市の区で最も高く、約6万9千円です。
さまざまな物件が動く市場
マンション取引の約40%がワンルームで（20㎡の1Kが約1,400万円）、約4分の1は3LDKなどのファミリー向けです。烏丸御池と京都市役所前が最も高い駅で、㎡単価約87〜89万円。西部の円町や大宮はその約半分で、中心部では駅から遠い住宅の方が西部の駅近の住宅より高くなることがあります。
リスク
京都は日本の大都市で最も地震の発生確率が低い部類で、中京区は今後30年に震度6弱以上が約16%です。地価地点の約80%が鴨川・桂川の想定最大規模の浸水想定区域に入りますが、ほぼすべて浅い浸水です。中古マンションの中央値は家賃中央値の約35年分で、京都府平均並みです。
京都市中京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 111,400
- 2020年比 +0.8%
- 京都府：-2.9%
- 2025年の転入超過
- +217
- 人口千人あたり +1.95
- 京都府：-1.5
- 空き家率（2023年）
- 10.8%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
- 京都府：13.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.9万円
- 月額・借家全体
- 京都府：5.6万円
- 大地震のリスク
- 15.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 京都府：21.7%
- 納税者1人あたり所得
- 422万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 京都府：394万円
- 昼夜間人口比率
- 138
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 4.6%
- 2024年・住民登録 4,872人
- 京都府：3.3%
- 診療所
- 21.4
- 人口1万人あたり・病院8、歯科113（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地価（2026年）
- 37.8万円/㎡
- 1年 +4.8%・5年 +23.4%
- 京都府：13.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 81.5%
- 地価公示地点27か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 3.7%）
- 京都府：49.6%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点27か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 京都府：2.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
京都市中京区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,800万円
72万円/㎡
- 本能学区
- 烏丸御池 · 徒歩7分
- 1K · 25 m²
- 2004年築
3,700万円
92.5万円/㎡
- 城巽学区
- 二条城前 · 徒歩2分
- 1LDK · 40 m²
- 2005年築
6,900万円
81.2万円/㎡
- 本能学区
- 四条(京都市営) · 徒歩6分
- 3LDK · 85 m²
- 2002年築
戸建て
2,800万円
46.7万円/㎡
- 聚楽廻東町
- 二条 · 徒歩5分
- 土地45㎡ · 延床60㎡
- 1995年築
6,100万円
39.4万円/㎡
- 壬生馬場町
- 大宮(京都) · 徒歩6分
- 土地65㎡ · 延床155㎡
- 1997年築
2億3,000万円
144万円/㎡
- 城巽学区
- 二条城前 · 徒歩5分
- 土地135㎡ · 延床160㎡
- 2022年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 1,800万円 | 3,300万円 |
| 2006 | 2,000万円 | 3,650万円 |
| 2007 | 2,600万円 | 3,250万円 |
| 2008 | 2,700万円 | 3,150万円 |
| 2009 | 2,200万円 | 2,800万円 |
| 2010 | 1,800万円 | 2,700万円 |
| 2011 | 2,500万円 | 3,000万円 |
| 2012 | 2,200万円 | 2,800万円 |
| 2013 | 2,300万円 | 3,500万円 |
| 2014 | 1,900万円 | 3,500万円 |
| 2015 | 2,100万円 | 3,800万円 |
| 2016 | 1,900万円 | 3,800万円 |
| 2017 | 2,100万円 | 3,800万円 |
| 2018 | 2,650万円 | 3,650万円 |
| 2019 | 3,050万円 | 4,400万円 |
| 2020 | 2,200万円 | 3,550万円 |
| 2021 | 2,800万円 | 4,800万円 |
| 2022 | 3,050万円 | 3,900万円 |
| 2023 | 2,800万円 | 4,200万円 |
| 2024 | 3,700万円 | 5,800万円 |
| 2025 | 2,900万円 | 5,050万円 |
| 2026年（途中まで） | 5,000万円 | 4,550万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 43.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2006 | 40万円/㎡ | 29万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2007 | 40万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 32.5万円/㎡ |
| 2008 | 41.5万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | 44万円/㎡ |
| 2009 | 44.6万円/㎡ | 27.9万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 2010 | 44.8万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2011 | 43.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2012 | 42.9万円/㎡ | 27.9万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2013 | 48万円/㎡ | 31.5万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2014 | 50.6万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | 33.5万円/㎡ |
| 2015 | 48万円/㎡ | 37.6万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2016 | 56万円/㎡ | 34万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2017 | 56万円/㎡ | 40万円/㎡ | 47.5万円/㎡ |
| 2018 | 60万円/㎡ | 40万円/㎡ | 59万円/㎡ |
| 2019 | 65.7万円/㎡ | 41.2万円/㎡ | 52.5万円/㎡ |
| 2020 | 65万円/㎡ | 36万円/㎡ | 34.5万円/㎡ |
| 2021 | 69.1万円/㎡ | 37.9万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2022 | 70万円/㎡ | 40万円/㎡ | 39万円/㎡ |
| 2023 | 72万円/㎡ | 40万円/㎡ | 44万円/㎡ |
| 2024 | 74.7万円/㎡ | 47.8万円/㎡ | 43.5万円/㎡ |
| 2025 | 79.3万円/㎡ | 50.7万円/㎡ | 53.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 85万円/㎡ | 43.5万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 47.8万円/㎡ |
| 1 | 93.3万円/㎡ | – |
| 2 | 93.9万円/㎡ | – |
| 3 | 95万円/㎡ | – |
| 5 | 105万円/㎡ | – |
| 6 | 95万円/㎡ | – |
| 7 | 105万円/㎡ | – |
| 8 | 107万円/㎡ | – |
| 9 | 85万円/㎡ | – |
| 10 | 82.9万円/㎡ | – |
| 11 | 90.6万円/㎡ | – |
| 12 | 86万円/㎡ | – |
| 13 | 91.5万円/㎡ | – |
| 14 | 83.6万円/㎡ | – |
| 15 | 70万円/㎡ | – |
| 16 | 72.5万円/㎡ | – |
| 17 | 70万円/㎡ | – |
| 18 | 85.7万円/㎡ | – |
| 19 | 78.7万円/㎡ | – |
| 20 | 72.4万円/㎡ | – |
| 21 | 82万円/㎡ | – |
| 22 | 80万円/㎡ | – |
| 23 | 73.3万円/㎡ | 32.9万円/㎡ |
| 24 | 76.4万円/㎡ | – |
| 25 | 70万円/㎡ | – |
| 26 | 66.7万円/㎡ | – |
| 27 | 60万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 28 | 72.8万円/㎡ | – |
| 30 | – | 42.8万円/㎡ |
| 31 | 48.5万円/㎡ | – |
| 32 | 44万円/㎡ | – |
| 33 | 41.2万円/㎡ | 46.1万円/㎡ |
| 34 | 44.9万円/㎡ | – |
| 35 | 45.7万円/㎡ | – |
| 36 | 37.7万円/㎡ | – |
| 37 | 50万円/㎡ | – |
| 38 | 50万円/㎡ | – |
| 39 | 37万円/㎡ | – |
| 40 | 48万円/㎡ | – |
| 50 | 33万円/㎡ | 30.7万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 38万円/㎡ | – | – |
| 2006 | 31.5万円/㎡ | 60万円/㎡ | – |
| 2007 | 37万円/㎡ | 62万円/㎡ | – |
| 2008 | 37.9万円/㎡ | 53.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 32.7万円/㎡ | 57.5万円/㎡ | – |
| 2010 | 34万円/㎡ | 61.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 38.5万円/㎡ | 56万円/㎡ | – |
| 2012 | 38万円/㎡ | 56.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 36.2万円/㎡ | 56万円/㎡ | – |
| 2014 | 37.8万円/㎡ | 56.4万円/㎡ | 78万円/㎡ |
| 2015 | 38.6万円/㎡ | 56万円/㎡ | 89.2万円/㎡ |
| 2016 | 45.5万円/㎡ | 65万円/㎡ | – |
| 2017 | 44.2万円/㎡ | 64万円/㎡ | 76.6万円/㎡ |
| 2018 | 52.5万円/㎡ | 65.5万円/㎡ | 86.5万円/㎡ |
| 2019 | 52万円/㎡ | 71.7万円/㎡ | 84万円/㎡ |
| 2020 | 47.5万円/㎡ | 70万円/㎡ | 75.3万円/㎡ |
| 2021 | 52.8万円/㎡ | 72.9万円/㎡ | 88.6万円/㎡ |
| 2022 | 56万円/㎡ | 73.3万円/㎡ | 95万円/㎡ |
| 2023 | 60万円/㎡ | 76万円/㎡ | 93.7万円/㎡ |
| 2024 | 57.6万円/㎡ | 80万円/㎡ | 111万円/㎡ |
| 2025 | 63.6万円/㎡ | 83.7万円/㎡ | 90万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 26.1万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | – | – |
| 2007 | – | 26.2万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 23.6万円/㎡ | 39万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 20.8万円/㎡ | 36.8万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 21.6万円/㎡ | 36万円/㎡ | – |
| 2011 | – | – | – | 37.9万円/㎡ |
| 2012 | – | 23万円/㎡ | – | 33.7万円/㎡ |
| 2013 | – | 25.5万円/㎡ | – | 36.9万円/㎡ |
| 2014 | – | 23万円/㎡ | – | – |
| 2015 | – | 29.6万円/㎡ | – | 38.9万円/㎡ |
| 2016 | – | 27.8万円/㎡ | – | – |
| 2017 | – | 31.6万円/㎡ | – | – |
| 2018 | – | 29.7万円/㎡ | – | – |
| 2019 | – | 35.8万円/㎡ | – | 47.6万円/㎡ |
| 2020 | – | 25万円/㎡ | – | – |
| 2021 | – | 29.5万円/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 37.4万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 29.2万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 40万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 57.9万円/㎡ | – | – |
京都市中京区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 烏丸御池 | 4,900万円 | 86.7万円/㎡ | 2億2,000万円 | 4 | 179 | 101,567-11% 2019年比 |
| 二条 | 2,700万円 | 72万円/㎡ | 2,600万円 | 7 | 133 | 46,346-4% 2019年比 |
| 大宮(京都) | 1,700万円 | 50万円/㎡ | 3,400万円 | 6 | 108 | 20,147-24% 2019年比 |
| 円町 | 2,000万円 | 38万円/㎡ | 3,000万円 | 6 | 89 | 15,538-9% 2019年比 |
| 丸太町(京都市営) | 1,600万円 | 66.7万円/㎡ | 9,300万円 | 5 | 78 | 23,985+3% 2019年比 |
| 二条城前 | 3,000万円 | 65.1万円/㎡ | 8,300万円 | 5 | 76 | 8,208-19% 2019年比 |
| 西院(阪急) | 1,950万円 | 76万円/㎡ | 3,500万円 | 8 | 74 | 6,048+18% 2019年比 |
| 京都市役所前 | 4,750万円 | 88.6万円/㎡ | 2億1,000万円 | 4 | 73 | 25,691-11% 2019年比 |
| 西大路御池 | 2,600万円 | 64万円/㎡ | 3,300万円 | 4 | 66 | 10,781-11% 2019年比 |
| 四条(京都市営) | 6,000万円 | 91.6万円/㎡ | – | 5 | 38 | 101,362-1% 2019年比 |
| 烏丸 | 4,400万円 | 78万円/㎡ | – | 4 | 29 | 66,086-20% 2019年比 |
| 丹波口 | – | – | 2,600万円 | 8 | 23 | 12,620-7% 2019年比 |
| 京都河原町 | 4,600万円 | 93万円/㎡ | 3億3,500万円 | 4 | 22 | 58,113-26% 2019年比 |
| 神宮丸太町 | – | – | – | 5 | 11 | 6,699-18% 2019年比 |
京都市中京区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,400万円 | 20 m² | 173 |
| 2LDK | 5,100万円 | 55 m² | 115 |
| 3LDK | 5,500万円 | 70 m² | 112 |
| 1LDK | 3,300万円 | 50 m² | 46 |
| 1DK | 1,700万円 | 30 m² | 37 |
| 4LDK | 6,300万円 | 85 m² | 26 |
| 2DK | 2,800万円 | 50 m² | 17 |
京都市中京区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,900万円（㎡単価79.3万円/㎡、184件）です。
京都市中京区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,050万円（146件）です。
京都市中京区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+22.0%、住宅地㎡単価は+55.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。