Kiyomizu-dera, Kyoto
写真：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市下京区の不動産相場【2026年版】京都駅周辺、人口増と観光のにぎわい

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 322

要点

  1. 1
    京都市で最も成長している区

    四条から京都駅までの下京区は、2020年から2025年に人口が2.1%増えて京都市11区で最大の伸びでした。

  2. 2
    小さな住戸と空き家

    マンション取引の約半分がワンルームで、典型は約1,600万円の20㎡です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

2,600万円

中古マンションの中央値 · 76.9万円/㎡

京都府より41%高い

京都府の11市区町村中 高い順に3位

値上がりしている？

+28.2%

5年間

京都府（+36.4%）より緩やか

京都府の26市区町村中 高い順に12位

地元の年収で買える？

6.2年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

京都府（5.6×）より買いにくい

京都府の27市区町村中 高い順に7位

借りる？買う？

34年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

京都府（33）並み

京都府の26市区町村中 高い順に7位

人は増えている？

+2.1%

人口（2020→25年）

京都府（-2.9%）が減る中で増加

京都府の27市区町村中 高い順に1位

災害リスクは？

18%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

京都府（22%）より低い

京都府の27市区町村中 高い順に9位

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京都市下京区の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月7万円（2023年）。2018年から+2.7%。 京都府：6.2万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
5.6万円
2018年比 -2.3% · 京都府：5万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
7.8万円
2018年比 +4.5% · 京都府：6.4万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
10.1万円
2018年比 +0.9% · 京都府：8万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
12万円
2018年比 +32.7% · 京都府：9万円
1㎡あたりの家賃
2,316円
中央値・月額 · 京都府：1,907円
中古マンションの中央値（2,600万円・35㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.8万円）の約28年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 23,110戸。

京都市で最も成長している区

四条から京都駅までの下京区は、2020年から2025年に人口が2.1%増えて京都市11区で最大の伸びでした。同じ期間、京都府は2.9%減っています。世帯数は6.7%増え、国内の他地域からの転入が転出を上回っています。

価格

中古マンションの㎡単価は約77万円で、京都府平均の1.4倍、京都市の区で3位です。中古マンションの中央値は2025年に約2,600万円で、約2,100万円から上がりました。㎡単価は過去5年で年約4.4%上がり、以前よりやや緩やかです。公示地価の住宅地は過去1年で約6%上昇しました。

小さな住戸と空き家

マンション取引の約半分がワンルームで、典型は約1,600万円の20㎡です。五条が群を抜いて取引の多い駅です。空き家率は約16%で京都市の区で2番目に高く、住宅の約8%が長期の空き家です。古い町家の多くはゲストハウスに変わりました。

駅

取引が多い駅の価格は似ており、㎡単価約70〜76万円です。西部の丹波口が最も安い駅です。駅から徒歩5分以内だと㎡単価が約8%上乗せされます。

リスクと再開発

地震の発生確率は低め（約18%）です。地価地点の約85%が想定最大規模の浸水想定区域に入りますが、深い浸水の地点はありません。「京都駅周辺・油小路通沿道南地域」の都市再生緊急整備地域が区の一部に含まれます。中古マンションの中央値は家賃中央値の約34年分で、京都府平均に近い比率です。

京都市下京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
84,519
2020年比 +2.1%
京都府：-2.9%
2025年の転入超過
+187
人口千人あたり +2.21
京都府：-1.5
空き家率（2023年）
15.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 7.7%
京都府：13.2%
家賃の中央値（2023年）
6.4万円
月額・借家全体
京都府：5.6万円
大地震のリスク
18.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府：21.7%
納税者1人あたり所得
422万円
2023年分の課税対象所得（市全体）
京都府：394万円
昼夜間人口比率
161
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
5.9%
2024年・住民登録 4,538人
京都府：3.3%
診療所
22.2
人口1万人あたり・病院7、歯科75（2020年）
京都府：10.0
公示地価（2026年）
30.9万円/㎡
1年 +6.2%・5年 +24.7%
京都府：13.6万円/㎡
洪水リスク
85.2%
地価公示地点27か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
京都府：49.6%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点27か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
京都府：2.5%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

京都市下京区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,800万円

72万円/㎡

  • 皆山学区
  • 七条 · 徒歩6分
  • 1DK · 25 m²
  • 2008年築
標準的2026 Q2

2,600万円

40万円/㎡

  • 中堂寺壬生川町
  • 丹波口 · 徒歩4分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1975年築
高価格帯2026 Q2

5,000万円

111万円/㎡

  • 郁文学区
  • 四条大宮 · 徒歩2分
  • 2LDK · 45 m²
  • 2023年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3,600万円

144万円/㎡

  • 尚徳学区
  • 五条(京都市営) · 徒歩1分
  • 土地30㎡ · 延床25㎡
  • 1992年築
標準的2026 Q1

7,500万円

51.7万円/㎡

  • 淳風学区
  • 丹波口 · 徒歩7分
  • 土地180㎡ · 延床145㎡
  • 2014年築
高価格帯2025 Q3

3億円

75万円/㎡

  • 淳風学区
  • 丹波口 · 徒歩4分
  • 土地270㎡ · 延床400㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に30%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は10%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より63%高いですが、年の途中までの37件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円5,000万円1億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,800万円3,000万円
20061,800万円3,400万円
20071,600万円2,800万円
20082,000万円2,300万円
20092,000万円3,200万円
20101,600万円3,000万円
20111,600万円3,400万円
20121,900万円3,200万円
20131,550万円3,050万円
20141,400万円2,900万円
20151,600万円2,600万円
20161,600万円3,700万円
20171,500万円5,500万円
20181,800万円4,650万円
20191,900万円3,600万円
20202,000万円3,400万円
20212,000万円3,600万円
20221,900万円3,950万円
20232,000万円4,500万円
20242,100万円4,600万円
20252,600万円5,600万円
2026年（途中まで）2,200万円9,100万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約40%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200532.7万円/㎡26.3万円/㎡42万円/㎡
200636.8万円/㎡28.6万円/㎡27万円/㎡
200740万円/㎡30万円/㎡28.5万円/㎡
200842.4万円/㎡24.7万円/㎡30.5万円/㎡
200940万円/㎡26.7万円/㎡24万円/㎡
201052.7万円/㎡23.8万円/㎡29万円/㎡
201141.8万円/㎡27万円/㎡29万円/㎡
201242.5万円/㎡24.4万円/㎡30.5万円/㎡
201346.7万円/㎡26.7万円/㎡37万円/㎡
201445万円/㎡23.5万円/㎡35万円/㎡
201547.4万円/㎡26.1万円/㎡35.5万円/㎡
201647.5万円/㎡33.5万円/㎡51万円/㎡
201752.2万円/㎡42.9万円/㎡62万円/㎡
201856万円/㎡40万円/㎡49.5万円/㎡
201960万円/㎡40.6万円/㎡62万円/㎡
202060万円/㎡33.8万円/㎡40万円/㎡
202164.5万円/㎡35.4万円/㎡43.5万円/㎡
202267.3万円/㎡38.8万円/㎡43万円/㎡
202370万円/㎡38.9万円/㎡59.5万円/㎡
202472万円/㎡43万円/㎡50.5万円/㎡
202576.9万円/㎡46.1万円/㎡42万円/㎡
2026年（途中まで）84万円/㎡52.4万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築27年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎても年約2.2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0100万円/㎡46.8万円/㎡
1100万円/㎡–
485.8万円/㎡–
582.9万円/㎡–
680万円/㎡–
775.8万円/㎡–
878.6万円/㎡–
972万円/㎡–
1080万円/㎡–
1178万円/㎡–
1274万円/㎡–
1372万円/㎡–
1473.5万円/㎡–
1574.2万円/㎡–
1672万円/㎡–
1770.7万円/㎡–
1865万円/㎡–
1968万円/㎡–
2067.8万円/㎡–
2165.2万円/㎡–
2268.6万円/㎡–
2366.7万円/㎡–
2471.7万円/㎡–
2563.8万円/㎡–
2654.3万円/㎡–
2763.3万円/㎡–
2859.3万円/㎡–
2953.3万円/㎡–
3042.5万円/㎡–
3145.5万円/㎡–
3240万円/㎡–
3345.7万円/㎡–
3447万円/㎡–
3549万円/㎡–
3643万円/㎡–
3745.8万円/㎡–
3849万円/㎡–
50–38.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200631.7万円/㎡55万円/㎡–
200733.9万円/㎡55万円/㎡–
200833万円/㎡72.5万円/㎡–
200931.1万円/㎡50万円/㎡–
201028.9万円/㎡64万円/㎡–
201129.1万円/㎡52万円/㎡–
201232.3万円/㎡47.3万円/㎡–
201333.6万円/㎡50万円/㎡75万円/㎡
201436.2万円/㎡48万円/㎡–
201536.7万円/㎡51万円/㎡80万円/㎡
201639.5万円/㎡55.3万円/㎡80万円/㎡
201740万円/㎡60万円/㎡72.6万円/㎡
201845万円/㎡64万円/㎡–
201943.5万円/㎡64万円/㎡76.2万円/㎡
202046.5万円/㎡66.4万円/㎡74.6万円/㎡
202147.3万円/㎡66.7万円/㎡80万円/㎡
202248万円/㎡70万円/㎡76万円/㎡
202355.3万円/㎡70万円/㎡78.3万円/㎡
202455万円/㎡74.3万円/㎡80万円/㎡
202560万円/㎡80万円/㎡83.3万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200625.3万円/㎡––
200730万円/㎡––
200920万円/㎡34.6万円/㎡–
201022万円/㎡––
201120.4万円/㎡–40万円/㎡
2012––36.3万円/㎡
2013––35.2万円/㎡
201421.6万円/㎡––
201523.7万円/㎡––
201733.3万円/㎡––
201832.3万円/㎡––
202330万円/㎡––
202433.1万円/㎡––

京都市下京区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
五条(京都市営)2,600万円74.7万円/㎡6,400万円523117,659+19% 2019年比
四条(京都市営)2,100万円74.2万円/㎡4,850万円5106101,362-1% 2019年比
梅小路京都西2,000万円75万円/㎡2,800万円81007,570+57% 2019年比
西大路2,000万円70万円/㎡3,900万円99632,356-4% 2019年比
丹波口2,500万円63.1万円/㎡3,500万円98312,620-7% 2019年比
大宮(京都)2,700万円76万円/㎡6,700万円67520,147-24% 2019年比
京都2,600万円75万円/㎡8,500万円761605,995-10% 2019年比
清水五条2,550万円70.7万円/㎡1億4,000万円4599,782+4% 2019年比
京都河原町1,600万円75万円/㎡1億6,000万円45658,113-26% 2019年比
七条1,800万円70万円/㎡–53313,242-6% 2019年比
烏丸5,100万円80.8万円/㎡–21466,086-20% 2019年比

京都市下京区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,600万円20 m²247
2LDK4,200万円55 m²94
3LDK4,600万円65 m²91
1LDK3,200万円40 m²60
1DK1,900万円30 m²41
2DK3,200万円45 m²23

京都市下京区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,600万円（㎡単価76.9万円/㎡、197件）です。

京都市下京区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,600万円（99件）です。

京都市下京区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+28.2%、住宅地㎡単価は+5.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。