京都市上京区の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 243
要点
- 1安定した上昇
マンションの㎡単価は年約5.4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。
- 2京都府平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は京都府平均より10%高い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約35%高くなっています。
- 4単身・投資向けの市場
最近の中古マンション取引の44%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
2,050万円
中古マンションの中央値 · 60万円/㎡
京都府より10%高い
京都府の11市区町村中 高い順に4位
値上がりしている？
+23.5%
5年間
京都府（+36.4%）より緩やか
京都府の26市区町村中 高い順に16位
地元の年収で買える？
4.9年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
京都府（5.6×）より買いやすい
京都府の27市区町村中 高い順に13位
借りる？買う？
30年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
京都府（33）より短い
京都府の26市区町村中 高い順に11位
人は増えている？
-0.9%
人口（2020→25年）
減少は京都府（-2.9%）より緩やか
京都府の27市区町村中 高い順に7位
災害リスクは？
14%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
京都府（22%）より低い
京都府の27市区町村中 高い順に14位
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京都市上京区の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月6.1万円（2023年）。2018年から-0.0%。 京都府：6.2万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 京都市上京区京都府 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 5.4万円 2018年比 +6.8% · 京都府：5万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 6.4万円 2018年比 -7.0% · 京都府：6.4万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 8.3万円 2018年比 -3.0% · 京都府：8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 11.1万円 2018年比 +10.1% · 京都府：9万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 11.7万円 2018年比 +39.2% · 京都府：8.1万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 2,291円
- 中央値・月額 · 京都府：1,907円
- 中古マンションの中央値（2,050万円・48㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.4万円）の約27年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 24,210戸。
データから見えること
安定した上昇
マンションの㎡単価は年約5.4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
京都府平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は京都府平均より10%高い水準です。10年前は17%高かったため、周辺が追い上げています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約35%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
単身・投資向けの市場
最近の中古マンション取引の44%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,225万円〜3,975万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は0.9%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は5%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.8万円）の約29.6年分です（広域では約33年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は14%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
中古マンション価格は地域の所得の4.9年分
市全体の納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で422万円です（上位地域は394万円）。2014年分から+23%変化しています。中古マンションの成約価格の中央値はその約4.9倍（上位地域は5.6倍）です。倍率が高いほど、地域外の買い手や共働き世帯の購買力に支えられた価格と言えます。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+21%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ56%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、28%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
京都市上京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 83,091
- 2020年比 -0.9%
- 京都府：-2.9%
- 2025年の転入超過
- -175
- 人口千人あたり -2.11
- 京都府：-1.5
- 空き家率（2023年）
- 13.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
- 京都府：13.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.8万円
- 月額・借家全体
- 京都府：5.6万円
- 大地震のリスク
- 13.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 京都府：21.7%
- 納税者1人あたり所得
- 422万円
- 2023年分の課税対象所得（市全体）
- 京都府：394万円
- 昼夜間人口比率
- 118
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 6.5%
- 2024年・住民登録 4,876人
- 京都府：3.3%
- 診療所
- 10.7
- 人口1万人あたり・病院7、歯科54（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地価（2026年）
- 40.8万円/㎡
- 1年 +5.4%・5年 +21.4%
- 京都府：13.6万円/㎡
- 洪水リスク
- 27.8%
- 地価公示地点18か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 京都府：49.6%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点18か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 京都府：2.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
京都市上京区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,000万円
18.2万円/㎡
- 嘉楽学区
- 今出川 · 徒歩18分
- 3LDK · 55 m²
- 1972年築
1,900万円
47.5万円/㎡
- 桃薗学区
- 今出川 · 徒歩10分
- 2DK · 40 m²
- 1986年築
4,700万円
67.1万円/㎡
- 室町学区
- 今出川 · 徒歩7分
- 3LDK · 70 m²
- 2001年築
戸建て
1,700万円
24.3万円/㎡
- 翔鸞学区
- 円町 · 徒歩25分
- 土地65㎡ · 延床70㎡
- 1944年築
4,900万円
57.6万円/㎡
- 出水学区
- 二条 · 徒歩8分
- 土地55㎡ · 延床85㎡
- 2025年築
1億6,000万円
50万円/㎡
- 西陣学区
- 今出川 · 徒歩18分
- 土地330㎡ · 延床320㎡
- 2005年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | 1,700万円 | 2,700万円 |
| 2006 | 1,600万円 | 3,300万円 |
| 2007 | 1,700万円 | 3,200万円 |
| 2008 | 1,800万円 | 2,600万円 |
| 2009 | 1,700万円 | 2,400万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2011 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 2012 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2013 | 1,500万円 | 2,650万円 |
| 2014 | 1,500万円 | 2,950万円 |
| 2015 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2016 | 1,300万円 | 3,200万円 |
| 2017 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 3,250万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 3,300万円 |
| 2020 | 1,700万円 | 3,100万円 |
| 2021 | 1,650万円 | 3,500万円 |
| 2022 | 1,900万円 | 3,250万円 |
| 2023 | 2,000万円 | 3,100万円 |
| 2024 | 2,300万円 | 3,200万円 |
| 2025 | 2,050万円 | 4,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,550万円 | 3,600万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | 28.6万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | – |
| 2006 | 36.3万円/㎡ | 28.1万円/㎡ | 32万円/㎡ |
| 2007 | 36.7万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | 32万円/㎡ |
| 2008 | 35.7万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2009 | 33.8万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2010 | 30万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 2011 | 33.3万円/㎡ | 23.5万円/㎡ | 25.5万円/㎡ |
| 2012 | 33.9万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 29.5万円/㎡ |
| 2013 | 31.4万円/㎡ | 25.5万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2014 | 37.6万円/㎡ | 30万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2015 | 33.6万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 29.5万円/㎡ |
| 2016 | 39万円/㎡ | 30万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2017 | 41.8万円/㎡ | 32.1万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2018 | 39.3万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 48万円/㎡ |
| 2019 | 40万円/㎡ | 34.9万円/㎡ | 32.5万円/㎡ |
| 2020 | 48.6万円/㎡ | 30万円/㎡ | 31万円/㎡ |
| 2021 | 50万円/㎡ | 33.1万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2022 | 50万円/㎡ | 32万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2023 | 55.2万円/㎡ | 30万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2024 | 55万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 38万円/㎡ |
| 2025 | 60万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 38.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 60万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 50万円/㎡ |
| 6 | 95.1万円/㎡ | – |
| 9 | 80万円/㎡ | – |
| 12 | 80万円/㎡ | – |
| 14 | 60万円/㎡ | – |
| 15 | 65万円/㎡ | – |
| 16 | 65.7万円/㎡ | – |
| 17 | 68万円/㎡ | – |
| 18 | 61.8万円/㎡ | – |
| 19 | 58.6万円/㎡ | – |
| 22 | 67.5万円/㎡ | – |
| 23 | 50.8万円/㎡ | – |
| 25 | 47.3万円/㎡ | – |
| 26 | 58.6万円/㎡ | – |
| 27 | 55万円/㎡ | – |
| 28 | 58万円/㎡ | – |
| 31 | 27.5万円/㎡ | – |
| 32 | 31.4万円/㎡ | – |
| 33 | 32.6万円/㎡ | – |
| 34 | 38.3万円/㎡ | – |
| 35 | 33.4万円/㎡ | – |
| 36 | 37.3万円/㎡ | – |
| 37 | 37万円/㎡ | – |
| 50 | 31.9万円/㎡ | 27.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 28万円/㎡ | 75万円/㎡ | – |
| 2007 | 30.8万円/㎡ | 72万円/㎡ | – |
| 2008 | 31.3万円/㎡ | 84万円/㎡ | – |
| 2009 | 28.5万円/㎡ | 44万円/㎡ | – |
| 2010 | 27.5万円/㎡ | – | – |
| 2011 | 30万円/㎡ | – | – |
| 2012 | 30.8万円/㎡ | 48万円/㎡ | – |
| 2013 | 30万円/㎡ | – | – |
| 2014 | 29万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 28.5万円/㎡ | 55万円/㎡ | – |
| 2016 | 32.8万円/㎡ | 50万円/㎡ | – |
| 2017 | 35.6万円/㎡ | – | – |
| 2018 | 30万円/㎡ | 51万円/㎡ | – |
| 2019 | 31.8万円/㎡ | – | – |
| 2020 | 37.5万円/㎡ | 58万円/㎡ | – |
| 2021 | 41.4万円/㎡ | 58.2万円/㎡ | – |
| 2022 | 38万円/㎡ | 64.6万円/㎡ | – |
| 2023 | 47.5万円/㎡ | 65.7万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2024 | 40.8万円/㎡ | 66.7万円/㎡ | – |
| 2025 | 45.5万円/㎡ | 65万円/㎡ | 89.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 25.6万円/㎡ | 37.4万円/㎡ | – |
| 2007 | 24.5万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 23.1万円/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 40万円/㎡ | – |
| 2013 | 24万円/㎡ | – | 37.5万円/㎡ |
| 2015 | 23.5万円/㎡ | – | – |
| 2019 | 26.5万円/㎡ | – | – |
| 2020 | 25.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 29.3万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 30.9万円/㎡ | – | – |
京都市上京区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 今出川 | 1,900万円 | 56万円/㎡ | 3,950万円 | 13 | 276 | 25,102-10% 2019年比 |
| 二条 | 2,600万円 | 52万円/㎡ | 2,700万円 | 15 | 92 | 46,346-4% 2019年比 |
| 鞍馬口 | 2,400万円 | 60万円/㎡ | 4,050万円 | 8 | 65 | 9,763-4% 2019年比 |
| 円町 | – | – | 2,400万円 | 16 | 63 | 15,538-9% 2019年比 |
| 丸太町(京都市営) | 2,250万円 | 53万円/㎡ | 4,150万円 | 14 | 58 | 23,985+3% 2019年比 |
| 二条城前 | 2,000万円 | 56万円/㎡ | – | 11 | 25 | 8,208-19% 2019年比 |
| 神宮丸太町 | 2,800万円 | 75万円/㎡ | 1億円 | 5 | 21 | 6,699-18% 2019年比 |
| 出町柳 | – | – | – | 6 | 15 | 43,040-12% 2019年比 |
京都市上京区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,300万円 | 20 m² | 111 |
| 3LDK | 3,950万円 | 65 m² | 70 |
| 2LDK | 3,350万円 | 60 m² | 58 |
| 1LDK | 3,100万円 | 45 m² | 15 |
| 1DK | 1,400万円 | 25 m² | 13 |
京都市上京区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,050万円（㎡単価60万円/㎡、106件）です。
京都市上京区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,500万円（109件）です。
京都市上京区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+23.5%、住宅地㎡単価は+24.2%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。