Oarai coast, Ibaraki
写真：Oarai coast, Ibaraki · Hong Ki Tang / Unsplash

つくば市の不動産相場【2026年版】人口11%増の研究学園都市

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 583

要点

  1. 1
    日本で最も成長している市の一つ

    つくば市は2020年から2025年に人口が11.3%増え、人口20万人以上の全国の市区で最も速い伸びでした。

  2. 2
    地価よりマンションが速く上がる

    中古マンションの㎡単価は約50万円で茨城県で最も高く、県平均の約1.7倍です（10年前は1.3倍）。

  3. 3
    ファミリー向けの市場

    マンション取引のほぼすべてがファミリー向けで、最も多く売買されるのは約3,600万円の80㎡の3LDKです。

  4. 4
    家賃に比べて割高

    中古マンションの中央値は家賃中央値の約61年分で、私たちが見た中で最も高い比率の一つです。

  5. 5
    自然災害リスクは低い

    浸水想定区域に入る地価地点は約3%だけで、茨城県で最も低い部類です。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

4,000万円

中古マンションの中央値 · 50.4万円/㎡

茨城県の2.0倍

茨城県の5市区町村中 高い順に1位

値上がりしている？

+53.0%

5年間

茨城県（+9.4%）より速い

茨城県の35市区町村中 高い順に4位

地元の年収で買える？

8.8年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

茨城県（5.0×）より買いにくい

茨城県の32市区町村中 高い順に1位

借りる？買う？

61年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

茨城県（30）より長い

茨城県の31市区町村中 高い順に1位

人は増えている？

+11.3%

人口（2020→25年）

茨城県（-2.6%）が減る中で増加

茨城県の36市区町村中 高い順に1位

災害リスクは？

45%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

茨城県（56%）より低い

茨城県の36市区町村中 高い順に29位

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つくば市の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.8万円（2023年）。2018年から+6.1%。 茨城県：5.3万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4万円
2018年比 +3.1% · 茨城県：3.9万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
5.6万円
2018年比 +4.7% · 茨城県：5.1万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
7万円
2018年比 +5.5% · 茨城県：6.1万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
10万円
2018年比 +29.3% · 茨城県：7.2万円
100〜149㎡
戸建て中心
9.8万円
2018年比 -2.3% · 茨城県：6.2万円
1㎡あたりの家賃
1,520円
中央値・月額 · 茨城県：1,271円
中古マンションの中央値（4,000万円・80㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月10万円）の約33年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 45,150戸。

日本で最も成長している市の一つ

つくば市は2020年から2025年に人口が11.3%増え、人口20万人以上の全国の市区で最も速い伸びでした。同じ期間、茨城県は2.6%減っています。世帯数は13%増えました。成長の中心は、秋葉原まで約45分のつくばエクスプレス沿線です。

地価よりマンションが速く上がる

中古マンションの㎡単価は約50万円で茨城県で最も高く、県平均の約1.7倍です（10年前は1.3倍）。㎡単価は過去5年で年約6%上がりました。公示地価の上昇はもっと緩やかで、5年で約13%、10年で6%、取引での土地価格は下がっています。価格上昇はTX駅周辺の新しいマンションに集中しており、市全体には広がっていません。

ファミリー向けの市場

マンション取引のほぼすべてがファミリー向けで、最も多く売買されるのは約3,600万円の80㎡の3LDKです。市場の中心は戸建てで、2025年には約230件が中央値約3,950万円で売れました。戸建ての価値は速く下がり、築40年ほどで土地の価値だけになります。

駅

つくば駅と研究学園駅はマンションの㎡単価約42〜46万円です。駅から遠い住宅が多く、駅から徒歩5分以内だと㎡単価が約17%上乗せされます。

家賃に比べて割高

中古マンションの中央値は家賃中央値の約61年分で、私たちが見た中で最も高い比率の一つです。つくばの家賃（約5万4千円）は小さな住戸に住む学生や研究者が決めている一方、買い手は新しいファミリー向けマンションにお金を払っているためです。

自然災害リスクは低い

浸水想定区域に入る地価地点は約3%だけで、茨城県で最も低い部類です。地震の発生確率は今後30年に震度6弱以上が約45%です。

つくば市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
268,991
2020年比 +11.3%
茨城県：-2.6%
2025年の転入超過
+2,046
人口千人あたり +7.61
茨城県：-2.14
空き家率（2023年）
8.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.1%
茨城県：14.1%
家賃の中央値（2023年）
5.4万円
月額・借家全体
茨城県：5万円
大地震のリスク
45.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
茨城県：56.2%
納税者1人あたり所得
454万円
2023年分の課税対象所得
茨城県：357万円
昼夜間人口比率
106
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
5.4%
2024年・住民登録 13,909人
茨城県：3.5%
診療所
7.2
人口1万人あたり・病院12、歯科132（2020年）
茨城県：6.4
公示地価（2026年）
5.1万円/㎡
1年 +5.4%・5年 +12.8%
茨城県：2.7万円/㎡
洪水リスク
2.6%
地価公示地点38か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
茨城県：26.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点38か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
茨城県：0.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

つくば市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

3,000万円

30万円/㎡

  • 並木
  • つくば
  • 3LDK · 100 m²
  • 2008年築
標準的2026 Q2

4,900万円

61.3万円/㎡

  • 吾妻
  • つくば · 徒歩6分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2013年築
高価格帯2025 Q3

5,700万円

71.3万円/㎡

  • 吾妻
  • つくば · 徒歩4分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2017年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

700万円

5.8万円/㎡

  • 谷田部
  • みどりの · 徒歩24分
  • 土地160㎡ · 延床120㎡
  • 1997年築
標準的2026 Q1

3,200万円

19.4万円/㎡

  • 二の宮
  • つくば · 徒歩21分
  • 土地310㎡ · 延床165㎡
  • 1986年築
高価格帯2025 Q4

5,700万円

54.3万円/㎡

  • 東光台
  • 研究学園
  • 土地140㎡ · 延床105㎡
  • 2024年築
取引価格（中央値）の推移中古マンションが戸建てより高くなった — 2024年以降、中古マンションの取引価格（中央値）が土地付き戸建てを上回っています。その後マンションは+25%、戸建ては+7%変化しました。マンション需要は利便性の高い中心部に集中する一方、戸建ての取引は郊外の築古物件が多く、広さより利便性にお金を払う傾向が強まっています。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に25%上昇しました。㎡単価も26%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。2025年の取引は43件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007–2,850万円
20082,900万円2,500万円
20092,300万円2,200万円
20102,500万円2,400万円
20113,450万円2,200万円
20122,400万円2,100万円
20132,500万円2,500万円
20142,300万円2,900万円
20152,450万円3,250万円
20163,000万円3,100万円
20172,700万円3,200万円
20182,700万円3,400万円
20193,000万円3,200万円
20202,800万円3,000万円
20213,100万円3,400万円
20223,450万円3,500万円
20233,200万円3,700万円
20243,600万円3,500万円
20254,000万円3,950万円
2026年（途中まで）–3,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約40%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2007–17.5万円/㎡2.4万円/㎡
200832.9万円/㎡15.5万円/㎡3.1万円/㎡
200925.9万円/㎡16.5万円/㎡3.2万円/㎡
201029.2万円/㎡15.6万円/㎡3.2万円/㎡
201135万円/㎡12.5万円/㎡3.1万円/㎡
201229.5万円/㎡11.7万円/㎡3.9万円/㎡
201330万円/㎡16.7万円/㎡3.3万円/㎡
201427.6万円/㎡22.2万円/㎡3.2万円/㎡
201531.3万円/㎡22.2万円/㎡3.8万円/㎡
201633.2万円/㎡24.5万円/㎡3.9万円/㎡
201732.7万円/㎡24.8万円/㎡3.2万円/㎡
201834万円/㎡27.5万円/㎡3万円/㎡
201934.6万円/㎡26.4万円/㎡3.5万円/㎡
202032.9万円/㎡23万円/㎡3.8万円/㎡
202137.5万円/㎡27.8万円/㎡3.6万円/㎡
202239.5万円/㎡29.6万円/㎡3.3万円/㎡
202340万円/㎡28.9万円/㎡2.1万円/㎡
202441.3万円/㎡26万円/㎡2.5万円/㎡
202550.4万円/㎡29万円/㎡3.2万円/㎡
2026年（途中まで）–16.4万円/㎡3万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築40年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築40年までに新築時から約79%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–34万円/㎡
1–32.9万円/㎡
2–35万円/㎡
3–32.1万円/㎡
4–28.6万円/㎡
553.3万円/㎡31.8万円/㎡
646.6万円/㎡38.2万円/㎡
746.5万円/㎡31.4万円/㎡
846.3万円/㎡34.6万円/㎡
1238.4万円/㎡24.4万円/㎡
1329.9万円/㎡–
1436.3万円/㎡–
1530万円/㎡–
1638.4万円/㎡–
1739万円/㎡–
1838.5万円/㎡–
19–17.4万円/㎡
20–17.9万円/㎡
21–16.8万円/㎡
24–13.2万円/㎡
25–15万円/㎡
26–13.2万円/㎡
27–12.9万円/㎡
28–9.6万円/㎡
29–14.9万円/㎡
3022.4万円/㎡10万円/㎡
31–8万円/㎡
32–11.2万円/㎡
33–10.9万円/㎡
34–12.1万円/㎡
35–15.4万円/㎡
36–10.2万円/㎡
37–8.3万円/㎡
38–12.9万円/㎡
39–6.9万円/㎡
40–10.4万円/㎡
41–4.6万円/㎡
42–6.1万円/㎡
43–4.6万円/㎡
44–4.8万円/㎡
45–5.5万円/㎡
46–3.6万円/㎡
47–2.9万円/㎡
48–7万円/㎡
50–4万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–12.5万円/㎡28.1万円/㎡–
2008–9万円/㎡26.7万円/㎡–
2009–10万円/㎡25万円/㎡–
20107.2万円/㎡11.6万円/㎡25.5万円/㎡–
2011–10万円/㎡––
2012–8.1万円/㎡–28.7万円/㎡
2013–9.4万円/㎡20万円/㎡30.5万円/㎡
2014–8.2万円/㎡18.3万円/㎡31.8万円/㎡
20156.3万円/㎡9.1万円/㎡–34.3万円/㎡
20167万円/㎡10万円/㎡–30.8万円/㎡
20176.7万円/㎡9.2万円/㎡17万円/㎡30.5万円/㎡
20185.5万円/㎡9.1万円/㎡17.8万円/㎡32.6万円/㎡
2019–8.5万円/㎡–32万円/㎡
20205.2万円/㎡9.8万円/㎡–28.7万円/㎡
20214.8万円/㎡12.1万円/㎡–30.4万円/㎡
20224.2万円/㎡10.3万円/㎡19.3万円/㎡34.4万円/㎡
20235.2万円/㎡11万円/㎡–30.9万円/㎡
20244.1万円/㎡8.3万円/㎡20.9万円/㎡30.6万円/㎡
20253.7万円/㎡12.5万円/㎡––
2026年（途中まで）–10.4万円/㎡––

つくば市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
つくば3,500万円42.1万円/㎡4,200万円1444834,500-4% 2019年比
みどりの––3,750万円1413710,700+14% 2019年比
研究学園4,100万円46万円/㎡3,450万円1412315,000+3% 2019年比
万博記念公園(茨城)––4,200万円20847,100+13% 2019年比
牛久––630万円245921,552-16% 2019年比
ひたち野うしく––700万円–2312,602-10% 2019年比
荒川沖––3,300万円–2114,124-15% 2019年比
龍ケ崎市––400万円–1720,636-20% 2019年比

つくば市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,600万円80 m²103
4LDK3,700万円90 m²33
2LDK2,750万円70 m²18

つくば市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,000万円（㎡単価50.4万円/㎡、43件）です。

つくば市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,950万円（226件）です。

つくば市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+53.0%、住宅地㎡単価は-15.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。