Kouri Island, Okinawa
写真：Kouri Island, Okinawa · Zion C / Unsplash

那覇市の不動産相場【2026年版】家賃に比べて割高、上昇は落ち着きつつある

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 309

要点

  1. 1
    家賃に比べて住宅が高い

    中古マンションの中央値は家賃中央値の約47年分で、地方都市としては非常に高い比率です。

  2. 2
    ファミリー向けの市場

    最も多く売買されるのは約3,400万円の70㎡の3LDKで、マンション取引の約60%がファミリー向けです。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

3,000万円

中古マンションの中央値 · 44.1万円/㎡

沖縄県より3%安い

値上がりしている？

+5.6%

5年間

沖縄県（+13.3%）より緩やか

沖縄県の13市区町村中 高い順に9位

地元の年収で買える？

8.3年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

沖縄県（9.2×）より買いやすい

沖縄県の13市区町村中 高い順に13位

借りる？買う？

47年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

沖縄県（49）より短い

沖縄県の13市区町村中 高い順に12位

人は増えている？

-2.1%

人口（2020→25年）

沖縄県（+0.1%）より緩やか

沖縄県の16市区町村中 高い順に15位

災害リスクは？

21%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

沖縄県（22%）並み

沖縄県の16市区町村中 高い順に10位

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那覇市の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.7万円（2023年）。2018年から+9.1%。 沖縄県：5.4万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
4.6万円
2018年比 +13.1% · 沖縄県：4.4万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
5.3万円
2018年比 +7.5% · 沖縄県：5.1万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
6.6万円
2018年比 +6.3% · 沖縄県：6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
8.3万円
2018年比 +18.1% · 沖縄県：7.2万円
100〜149㎡
戸建て中心
6万円
2018年比 -31.1% · 沖縄県：6.3万円
150㎡〜
戸建て中心
9.2万円
2018年比 +35.8% · 沖縄県：7万円
1㎡あたりの家賃
1,417円
中央値・月額 · 沖縄県：1,295円
中古マンションの中央値（3,000万円・65㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月6.6万円）の約38年分です。
管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 77,570戸。

鈍るブーム

那覇市は沖縄県の県庁所在地です。マンションの㎡単価は2010年代後半には年約8%上がりましたが、過去5年では年約3.9%にとどまります。中古マンションの中央値は2025年に約3,000万円で、2024年の約3,350万円から下がりました。㎡単価は約44万円で、沖縄県平均並みです。

家賃に比べて住宅が高い

中古マンションの中央値は家賃中央値の約47年分で、地方都市としては非常に高い比率です。沖縄県全体ではさらに高く、約49年分です。セカンドハウスの購入者を含む県外の買い手の需要が、地元の家賃が支える水準より価格を押し上げています。

ファミリー向けの市場

最も多く売買されるのは約3,400万円の70㎡の3LDKで、マンション取引の約60%がファミリー向けです。ワンルームはわずかです。中心部の北にある新しい街、おもろまちが取引の多い地域の中で最も高く、㎡単価約74万円です。安里や県庁前周辺はずっと安くなっています。

人が出ていく

那覇市の人口は2020年から2025年で2.1%減り、同じ期間に沖縄県はわずかに増えました。2025年には国内の他地域への転出が転入を上回りました。多くの家族が近くのより安い町へ移っていると考えられます。

地価とリスク

公示地価の住宅地は過去1年で5.2%、10年で61%上がり、1991年の水準まであと約2%です。地価地点の約30%が浅い浸水想定区域に入り、沖縄県の市で最も多く、約15%が津波浸水想定区域に入ります。地震の発生確率は中程度（約21%）です。より身近な自然災害は台風です。

那覇市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
311,073
2020年比 -2.1%
沖縄県：+0.1%
2025年の転入超過
-1,096
人口千人あたり -3.52
沖縄県：-0.38
空き家率（2023年）
9.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.3%
沖縄県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
5.3万円
月額・借家全体
沖縄県：5.1万円
大地震のリスク
20.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
沖縄県：22.2%
納税者1人あたり所得
361万円
2023年分の課税対象所得
沖縄県：325万円
昼夜間人口比率
109
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
2.5%
2024年・住民登録 7,888人
沖縄県：1.9%
診療所
9.0
人口1万人あたり・病院18、歯科186（2020年）
沖縄県：6.3
公示地価（2026年）
18.9万円/㎡
1年 +5.1%・5年 +20.0%
沖縄県：12万円/㎡
洪水リスク
29.2%
地価公示地点48か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
沖縄県：7.7%
津波リスク
14.6%
地価公示地点48か所のうち津波浸水想定区域内の割合
沖縄県：19.8%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点48か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
沖縄県：0.5%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 那覇旭橋駅東地域 · 11 ha · 2003年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

那覇市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

1,700万円

28.3万円/㎡

  • 泊
  • 美栄橋 · 徒歩6分
  • 3DK · 60 m²
  • 1984年築
標準的2025 Q3

3,300万円

44万円/㎡

  • 字国場
  • 3LDK · 75 m²
  • 2002年築
高価格帯2025 Q3

5,600万円

62.2万円/㎡

  • おもろまち
  • おもろまち · 徒歩9分
  • 4LDK · 90 m²
  • 2003年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

3,300万円

66万円/㎡

  • 首里当蔵町
  • 土地195㎡ · 延床50㎡
  • 1966年築
標準的2025 Q3

5,600万円

53.3万円/㎡

  • 与儀
  • 土地95㎡ · 延床105㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q4

1億3,000万円

52万円/㎡

  • 天久
  • 土地230㎡ · 延床250㎡
  • 2014年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,050万円3,450万円
20081,150万円3,500万円
20091,750万円3,350万円
20101,700万円3,500万円
20111,500万円3,300万円
20121,300万円3,350万円
20131,600万円3,800万円
20141,550万円3,500万円
20151,650万円3,700万円
20162,000万円4,550万円
20172,300万円4,150万円
20182,600万円5,500万円
20192,400万円4,800万円
20203,000万円4,150万円
20212,900万円4,400万円
20223,000万円4,500万円
20232,900万円5,500万円
20243,350万円5,650万円
20253,000万円6,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約30%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200716.6万円/㎡22.8万円/㎡13万円/㎡
200816.9万円/㎡20.7万円/㎡12万円/㎡
200927.3万円/㎡20.5万円/㎡12万円/㎡
201024.6万円/㎡18.4万円/㎡12万円/㎡
201122.1万円/㎡18.1万円/㎡11万円/㎡
201221.3万円/㎡21.2万円/㎡12万円/㎡
201322.9万円/㎡22.4万円/㎡13万円/㎡
201424.9万円/㎡20.3万円/㎡13万円/㎡
201527.2万円/㎡21万円/㎡13万円/㎡
201630万円/㎡22.8万円/㎡17万円/㎡
201734.3万円/㎡25万円/㎡18万円/㎡
201838.5万円/㎡25.6万円/㎡14万円/㎡
201935.6万円/㎡28.2万円/㎡16万円/㎡
202041.8万円/㎡28.4万円/㎡15万円/㎡
202140万円/㎡33.3万円/㎡17万円/㎡
202241.7万円/㎡31.1万円/㎡16万円/㎡
202344.6万円/㎡35.3万円/㎡20万円/㎡
202449.7万円/㎡32万円/㎡20.5万円/㎡
202544.1万円/㎡33.3万円/㎡17万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築14年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築28年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.3%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–46.3万円/㎡
161.4万円/㎡45.1万円/㎡
269.5万円/㎡–
376.9万円/㎡–
471.7万円/㎡–
563.1万円/㎡–
660万円/㎡–
755.9万円/㎡–
860.7万円/㎡–
967.7万円/㎡–
1058万円/㎡–
1165.4万円/㎡–
1447.5万円/㎡–
1548.6万円/㎡–
1645万円/㎡–
1850万円/㎡–
2044.8万円/㎡–
2138.7万円/㎡–
2241.1万円/㎡–
2344.3万円/㎡–
2444万円/㎡–
2540.8万円/㎡30.9万円/㎡
2737.1万円/㎡–
2832.3万円/㎡–
3034万円/㎡–
3131.2万円/㎡–
3230万円/㎡–
3330万円/㎡–
3433.4万円/㎡–
3533.3万円/㎡–
36–20.9万円/㎡
3725.2万円/㎡–
3825.7万円/㎡–
4031万円/㎡–
48–16.8万円/㎡
49–20.8万円/㎡
50–18.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200716.1万円/㎡––
200815.4万円/㎡––
200917.1万円/㎡39.3万円/㎡–
201016.8万円/㎡40万円/㎡–
201120万円/㎡40万円/㎡–
201218.8万円/㎡––
201320万円/㎡32.9万円/㎡–
201421.9万円/㎡37.1万円/㎡–
201522.8万円/㎡36.9万円/㎡–
201624.6万円/㎡45万円/㎡–
201727.1万円/㎡42.1万円/㎡51.5万円/㎡
201828.6万円/㎡42.9万円/㎡55万円/㎡
201928.5万円/㎡46.2万円/㎡60万円/㎡
202030万円/㎡43.1万円/㎡55.9万円/㎡
202130.7万円/㎡46.2万円/㎡60万円/㎡
202231万円/㎡47.8万円/㎡61.7万円/㎡
202333.4万円/㎡53.8万円/㎡57.3万円/㎡
202434.3万円/㎡50.7万円/㎡63.1万円/㎡
202535.2万円/㎡46.2万円/㎡66.2万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002011-2020
2007–22.8万円/㎡–
200813.1万円/㎡22.9万円/㎡–
200917.9万円/㎡20万円/㎡–
201017.6万円/㎡18.7万円/㎡–
2011–18.1万円/㎡–
201220.1万円/㎡21.3万円/㎡–
2013–18万円/㎡–
2014–21.3万円/㎡–
201516.9万円/㎡22.5万円/㎡–
201614.4万円/㎡22.8万円/㎡–
201720万円/㎡22.3万円/㎡–
201821.1万円/㎡27.7万円/㎡–
201924.7万円/㎡20万円/㎡–
2020––45.1万円/㎡
2021–29.4万円/㎡–
2022–24.9万円/㎡–
2024–27.1万円/㎡–
2025–26.7万円/㎡–

那覇市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
安里1,800万円30.8万円/㎡4,600万円11644,813+3% 2019年比
美栄橋2,900万円44.3万円/㎡8,800万円7636,662+4% 2019年比
おもろまち5,150万円73.5万円/㎡–85410,452-10% 2019年比
旭橋3,200万円48万円/㎡2億9,000万円9438,796+1% 2019年比
壺川3,700万円60.1万円/㎡5,150万円8404,115-1% 2019年比
赤嶺2,700万円41.8万円/㎡–10344,773-1% 2019年比
牧志3,750万円52.2万円/㎡1億7,000万円4346,521-6% 2019年比
首里3,200万円42.2万円/㎡3,500万円9275,031-25% 2019年比
小禄2,400万円100万円/㎡–6257,381-4% 2019年比
県庁前(沖縄)2,450万円36.1万円/㎡6,850万円82413,489-5% 2019年比
奥武山公園3,200万円49.6万円/㎡–14234,144-7% 2019年比
古島––1億円8184,903-5% 2019年比
儀保2,200万円33.1万円/㎡–5182,347-21% 2019年比
経塚–––10101,668+29% 2019年比
市立病院前(沖縄)–––6101,861-2% 2019年比

那覇市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,400万円70 m²166
2LDK3,350万円65 m²80
4LDK3,500万円80 m²36
1LDK2,300万円45 m²17
2DK1,550万円52.5 m²16
3DK1,700万円55 m²12

那覇市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,000万円（㎡単価44.1万円/㎡、122件）です。

那覇市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,000万円（103件）です。

那覇市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+5.6%、住宅地㎡単価は+13.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。