Kouri Island, Okinawa
照片：Kouri Island, Okinawa · Zion C / Unsplash

那覇市房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 309

重點

  1. 1
    仍在上漲但放緩

    漲幅放緩至年均約3.9%，低於前五年的8.3%。

  2. 2
    與沖縄県同步

    公寓每㎡價格與沖縄県平均相若。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約3%。

  4. 4
    家庭自住市場

    近年成交中61%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

3,000萬日圓

二手公寓中位數 · 44.1萬日圓/㎡

比沖縄県低3%

價格在上漲嗎？

+5.6%

5年間

比沖縄県（+13.3%）慢

沖縄県13個市區町村中由高到低第9

當地收入買得起嗎？

8.3倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比沖縄県（9.2×）好買

沖縄県13個市區町村中由高到低第13

租還是買？

47年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比沖縄県（49）短

沖縄県13個市區町村中由高到低第12

人口在增加嗎？

-2.1%

人口（2020→25年）

比沖縄県（+0.1%）慢

沖縄県16個市區町村中由高到低第15

災害風險高嗎？

21%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

與沖縄県（22%）相近

沖縄県16個市區町村中由高到低第10

那覇市的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月5.7萬日圓（2023年），較2018年+9.1%。 沖縄県：5.4萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
4.6萬日圓
較2018年 +13.1% · 沖縄県：4.4萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
5.3萬日圓
較2018年 +7.5% · 沖縄県：5.1萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
6.6萬日圓
較2018年 +6.3% · 沖縄県：6萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
8.3萬日圓
較2018年 +18.1% · 沖縄県：7.2萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
6萬日圓
較2018年 -31.1% · 沖縄県：6.3萬日圓
150㎡以上
多為獨棟
9.2萬日圓
較2018年 +35.8% · 沖縄県：7萬日圓
每㎡租金
1,417日圓
中位數・每月 · 沖縄県：1,295日圓
二手公寓中位數（3,000萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.6萬日圓）的38年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象77,570戶。

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約3.9%，低於前五年的8.3%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與沖縄県同步

公寓每㎡價格與沖縄県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約3%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中61%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,725萬日圓至4,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷出約每千人3.5人，長期住房需求轉弱。

空置住宅少

2023年空屋率為9.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.3萬日圓）的47.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為21%。

二手公寓價格相當於當地8.3年收入

當地納稅人2023年的平均應課稅所得為361萬日圓（上一級地區為325萬日圓）。較2014年變化+20%。二手公寓成交價中位數約為其8.3倍（上一級地區為9.2倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+20%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，29%位於最大規模淹水區，15%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

那覇旭橋駅東地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在那覇市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
311,073
較2020年 -2.1%
沖縄県：+0.1%
2025年淨遷入
-1,096
每千人 -3.52
沖縄県：-0.38
空屋率（2023年）
9.7%
非出租或出售的空屋 2.3%
沖縄県：9.3%
租金中位數（2023年）
5.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
沖縄県：5.1萬日圓
強震風險
20.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
沖縄県：22.2%
每名納稅人平均所得
361萬日圓
2023年應課稅所得
沖縄県：325萬日圓
日間人口
109
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
2.5%
2024年登記居民7,888人
沖縄県：1.9%
診所
9.0
每萬名居民；醫院18間、牙科186間（2020年）
沖縄県：6.3
公示地價（2026年）
18.9萬日圓/㎡
1年 +5.1%・5年 +20.0%
沖縄県：12萬日圓/㎡
洪水風險
29.2%
48個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
沖縄県：7.7%
海嘯風險
14.6%
48個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
沖縄県：19.8%
土石災害風險
0.0%
48個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
沖縄県：0.5%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 那覇旭橋駅東地域 · 11 ha · 2003年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

那覇市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,700萬日圓

28.3萬日圓/㎡

  • 泊
  • 美栄橋 · 步行6分
  • 3DK · 60 m²
  • 1984年建
典型2025 Q3

3,300萬日圓

44萬日圓/㎡

  • 字国場
  • 3LDK · 75 m²
  • 2002年建
較高價位2025 Q3

5,600萬日圓

62.2萬日圓/㎡

  • おもろまち
  • おもろまち · 步行9分
  • 4LDK · 90 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2025 Q4

3,300萬日圓

66萬日圓/㎡

  • 首里当蔵町
  • 土地195㎡ · 樓地板50㎡
  • 1966年建
典型2025 Q3

5,600萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 与儀
  • 土地95㎡ · 樓地板105㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q4

1億3,000萬日圓

52萬日圓/㎡

  • 天久
  • 土地230㎡ · 樓地板250㎡
  • 2014年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,050萬日圓3,450萬日圓
20081,150萬日圓3,500萬日圓
20091,750萬日圓3,350萬日圓
20101,700萬日圓3,500萬日圓
20111,500萬日圓3,300萬日圓
20121,300萬日圓3,350萬日圓
20131,600萬日圓3,800萬日圓
20141,550萬日圓3,500萬日圓
20151,650萬日圓3,700萬日圓
20162,000萬日圓4,550萬日圓
20172,300萬日圓4,150萬日圓
20182,600萬日圓5,500萬日圓
20192,400萬日圓4,800萬日圓
20203,000萬日圓4,150萬日圓
20212,900萬日圓4,400萬日圓
20223,000萬日圓4,500萬日圓
20232,900萬日圓5,500萬日圓
20243,350萬日圓5,650萬日圓
20253,000萬日圓6,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約30%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200716.6萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
200816.9萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200927.3萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201024.6萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201122.1萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201221.3萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201322.9萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201424.9萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201527.2萬日圓/㎡21萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201630萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201734.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201838.5萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201935.6萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202041.8萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202140萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202241.7萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202344.6萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
202449.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
202544.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約14年時每㎡價格下跌約四分之一，約28年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.3%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–46.3萬日圓/㎡
161.4萬日圓/㎡45.1萬日圓/㎡
269.5萬日圓/㎡–
376.9萬日圓/㎡–
471.7萬日圓/㎡–
563.1萬日圓/㎡–
660萬日圓/㎡–
755.9萬日圓/㎡–
860.7萬日圓/㎡–
967.7萬日圓/㎡–
1058萬日圓/㎡–
1165.4萬日圓/㎡–
1447.5萬日圓/㎡–
1548.6萬日圓/㎡–
1645萬日圓/㎡–
1850萬日圓/㎡–
2044.8萬日圓/㎡–
2138.7萬日圓/㎡–
2241.1萬日圓/㎡–
2344.3萬日圓/㎡–
2444萬日圓/㎡–
2540.8萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡
2737.1萬日圓/㎡–
2832.3萬日圓/㎡–
3034萬日圓/㎡–
3131.2萬日圓/㎡–
3230萬日圓/㎡–
3330萬日圓/㎡–
3433.4萬日圓/㎡–
3533.3萬日圓/㎡–
36–20.9萬日圓/㎡
3725.2萬日圓/㎡–
3825.7萬日圓/㎡–
4031萬日圓/㎡–
48–16.8萬日圓/㎡
49–20.8萬日圓/㎡
50–18.5萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200716.1萬日圓/㎡––
200815.4萬日圓/㎡––
200917.1萬日圓/㎡39.3萬日圓/㎡–
201016.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201120萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201218.8萬日圓/㎡––
201320萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
201421.9萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡–
201522.8萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡–
201624.6萬日圓/㎡45萬日圓/㎡–
201727.1萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡51.5萬日圓/㎡
201828.6萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
201928.5萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202030萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡55.9萬日圓/㎡
202130.7萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202231萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡61.7萬日圓/㎡
202333.4萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡57.3萬日圓/㎡
202434.3萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡
202535.2萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002011-2020
2007–22.8萬日圓/㎡–
200813.1萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡–
200917.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
201017.6萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡–
2011–18.1萬日圓/㎡–
201220.1萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡–
2013–18萬日圓/㎡–
2014–21.3萬日圓/㎡–
201516.9萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡–
201614.4萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡–
201720萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡–
201821.1萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡–
201924.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
2020––45.1萬日圓/㎡
2021–29.4萬日圓/㎡–
2022–24.9萬日圓/㎡–
2024–27.1萬日圓/㎡–
2025–26.7萬日圓/㎡–

那覇市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
安里1,800萬日圓30.8萬日圓/㎡4,600萬日圓11644,813+3% 較2019年
美栄橋2,900萬日圓44.3萬日圓/㎡8,800萬日圓7636,662+4% 較2019年
おもろまち5,150萬日圓73.5萬日圓/㎡–85410,452-10% 較2019年
旭橋3,200萬日圓48萬日圓/㎡2億9,000萬日圓9438,796+1% 較2019年
壺川3,700萬日圓60.1萬日圓/㎡5,150萬日圓8404,115-1% 較2019年
赤嶺2,700萬日圓41.8萬日圓/㎡–10344,773-1% 較2019年
牧志3,750萬日圓52.2萬日圓/㎡1億7,000萬日圓4346,521-6% 較2019年
首里3,200萬日圓42.2萬日圓/㎡3,500萬日圓9275,031-25% 較2019年
小禄2,400萬日圓100萬日圓/㎡–6257,381-4% 較2019年
県庁前(沖縄)2,450萬日圓36.1萬日圓/㎡6,850萬日圓82413,489-5% 較2019年
奥武山公園3,200萬日圓49.6萬日圓/㎡–14234,144-7% 較2019年
古島––1億日圓8184,903-5% 較2019年
儀保2,200萬日圓33.1萬日圓/㎡–5182,347-21% 較2019年
経塚–––10101,668+29% 較2019年
市立病院前(沖縄)–––6101,861-2% 較2019年

那覇市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,400萬日圓70 m²166
2LDK3,350萬日圓65 m²80
4LDK3,500萬日圓80 m²36
1LDK2,300萬日圓45 m²17
2DK1,550萬日圓52.5 m²16
3DK1,700萬日圓55 m²12

那覇市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,000萬日圓（每㎡44.1萬日圓，共122筆）。

那覇市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為6,000萬日圓（共103筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。