八幡市房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 110
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
1,090萬日圓
二手公寓中位數 · 18.1萬日圓/㎡
比京都府低67%
京都府11個市區町村中由高到低第11
價格在上漲嗎？
+17.6%
5年間
比京都府（+36.4%）慢
京都府26個市區町村中由高到低第20
當地收入買得起嗎？
3.0倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比京都府（5.6×）好買
京都府27個市區町村中由高到低第21
租還是買？
18年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比京都府（33）短
京都府26個市區町村中由高到低第21
人口在增加嗎？
-4.0%
人口（2020→25年）
減少速度快於京都府（-2.9%）
京都府27個市區町村中由高到低第17
災害風險高嗎？
55%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
高於京都府（22%）
京都府27個市區町村中由高到低第1
八幡市的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月5.9萬日圓（2023年），較2018年+13.1%。 京都府：6.2萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 八幡市京都府 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 4.6萬日圓 較2018年 -3.7% · 京都府：5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 5萬日圓 較2018年 +4.7% · 京都府：6.4萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 6.5萬日圓 較2018年 +15.5% · 京都府：8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 7.7萬日圓 較2018年 +43.6% · 京都府：9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 1,289日圓
- 中位數・每月 · 京都府：1,907日圓
- 二手公寓中位數（1,090萬日圓・65㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.5萬日圓）的14年。
- 未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象3,490戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約3.9%，快於前五年的4.3%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
與京都府同步
獨棟每㎡價格比京都府平均低21%。十年來位置變化不大，與大市同步。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
家庭自住市場
近年成交中65%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約13%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於783萬日圓至3,775萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-4%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為9.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.9%。與全國水平相若。
地震風險高
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為55%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。
當地收入水平
當地納稅人2023年的平均應課稅所得為359萬日圓（上一級地區為394萬日圓）。較2014年變化+17%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+3%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，44%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在八幡市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 67,613
- 較2020年 -4.0%
- 京都府：-2.9%
- 2025年淨遷入
- -30
- 每千人 -0.44
- 京都府：-1.5
- 空屋率（2023年）
- 9.9%
- 非出租或出售的空屋 3.9%
- 京都府：13.2%
- 租金中位數（2023年）
- 5.1萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 京都府：5.6萬日圓
- 強震風險
- 54.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 京都府：21.7%
- 每名納稅人平均所得
- 359萬日圓
- 2023年應課稅所得
- 京都府：394萬日圓
- 日間人口
- 91
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 4.1%
- 2024年登記居民2,820人
- 京都府：3.3%
- 診所
- 5.5
- 每萬名居民；醫院4間、牙科27間（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地價（2026年）
- 8.3萬日圓/㎡
- 1年 +1.6%・5年 +2.8%
- 京都府：13.6萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 43.8%
- 16個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 37.5%）
- 京都府：49.6%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 16個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 京都府：2.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
八幡市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
380萬日圓
6.9萬日圓/㎡
- 男山
- 樟葉
- 2LDK · 55 m²
- 1986年建
590萬日圓
13.1萬日圓/㎡
- 男山
- 樟葉
- 2DK · 45 m²
- 1973年建
3,300萬日圓
33萬日圓/㎡
- 欽明台東
- 松井山手 · 步行15分
- 4LDK · 100 m²
- 2002年建
獨棟
740萬日圓
8.2萬日圓/㎡
- 橋本
- 石清水八幡宮 · 步行14分
- 土地55㎡ · 樓地板90㎡
- 1979年建
2,300萬日圓
20萬日圓/㎡
- 橋本
- 橋本(京都) · 步行13分
- 土地190㎡ · 樓地板115㎡
- 1989年建
3,400萬日圓
35.8萬日圓/㎡
- 川口
- 石清水八幡宮
- 土地150㎡ · 樓地板95㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,950萬日圓 |
| 2008 | 910萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2009 | – | 2,000萬日圓 |
| 2010 | 630萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2011 | 800萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2012 | 650萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2013 | 685萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2014 | – | 1,900萬日圓 |
| 2015 | 700萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2016 | 645萬日圓 | 2,050萬日圓 |
| 2017 | 545萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2018 | 780萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2019 | – | 2,050萬日圓 |
| 2020 | – | 1,500萬日圓 |
| 2021 | 780萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2022 | 605萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2023 | 770萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2024 | – | 1,900萬日圓 |
| 2025 | 1,090萬日圓 | 2,350萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 2,000萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 17.8萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ |
| 2008 | 13.8萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 18.9萬日圓/㎡ | 6.6萬日圓/㎡ |
| 2010 | 11.5萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
| 2011 | 11.7萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 8.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 12.2萬日圓/㎡ | 17.2萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 12.2萬日圓/㎡ | 19.1萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 16.3萬日圓/㎡ | 6.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 10.2萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ |
| 2016 | 11.3萬日圓/㎡ | 18萬日圓/㎡ | 6.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | 10萬日圓/㎡ | 14.6萬日圓/㎡ | 8.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 12.6萬日圓/㎡ | 15.8萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | 17萬日圓/㎡ | 5.3萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 12.1萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | 15.2萬日圓/㎡ | 18.8萬日圓/㎡ | 8.2萬日圓/㎡ |
| 2022 | 11.1萬日圓/㎡ | 18.1萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ |
| 2023 | 12.1萬日圓/㎡ | 16.3萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ |
| 2024 | – | 16.4萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2025 | 18.1萬日圓/㎡ | 18.9萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 17.4萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 33萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 32.5萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 9.1萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 8.3萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 13.3萬日圓/㎡ |
| 50 | 11.6萬日圓/㎡ | 8.3萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | 12萬日圓/㎡ | 13.1萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | – | 26.2萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 17.4萬日圓/㎡ | 33.9萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 14.6萬日圓/㎡ | – | 32.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 14.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 12萬日圓/㎡ | – | 25萬日圓/㎡ |
| 2014 | 9.1萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | – | 24.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 11.1萬日圓/㎡ | – | – | 27.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 10.9萬日圓/㎡ | – | – |
| 2017 | 9.7萬日圓/㎡ | – | – | – |
| 2019 | – | 9.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2020 | – | 10.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2021 | – | 11.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 11.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 13.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 11.5萬日圓/㎡ | – | – |
八幡市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 樟葉 | 565萬日圓 | 11.6萬日圓/㎡ | 2,850萬日圓 | 25 | 82 | – |
| 石清水八幡宮 | – | – | 1,200萬日圓 | 20 | 80 | 7,086-18% 較2019年 |
| 橋本(京都) | – | – | 1,700萬日圓 | 10 | 41 | 4,034-19% 較2019年 |
| 松井山手 | 3,300萬日圓 | 38.1萬日圓/㎡ | 5,150萬日圓 | 13 | 35 | 13,330-6% 較2019年 |
八幡市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100萬日圓 | 75 m² | 22 |
| 2LDK | 540萬日圓 | 55 m² | 14 |
| 4LDK | 3,500萬日圓 | 90 m² | 11 |
八幡市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,090萬日圓（每㎡18.1萬日圓，共24筆）。
八幡市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,350萬日圓（共58筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。