Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市下京区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 322

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約4.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於京都府

    公寓每㎡價格比京都府平均高42%。

  3. 3
    近車站溢價溫和

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約8%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中51%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,600萬日圓

二手公寓中位數 · 76.9萬日圓/㎡

比京都府高41%

京都府11個市區町村中由高到低第3

價格在上漲嗎？

+28.2%

5年間

比京都府（+36.4%）慢

京都府26個市區町村中由高到低第12

當地收入買得起嗎？

6.2倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比京都府（5.6×）難買

京都府27個市區町村中由高到低第7

租還是買？

34年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

與京都府（33）相近

京都府26個市區町村中由高到低第7

人口在增加嗎？

+2.1%

人口（2020→25年）

京都府（-2.9%）減少時仍在增加

京都府27個市區町村中由高到低第1

災害風險高嗎？

18%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於京都府（22%）

京都府27個市區町村中由高到低第9

京都市下京区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月7萬日圓（2023年），較2018年+2.7%。 京都府：6.2萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5.6萬日圓
較2018年 -2.3% · 京都府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
7.8萬日圓
較2018年 +4.5% · 京都府：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
10.1萬日圓
較2018年 +0.9% · 京都府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
12萬日圓
較2018年 +32.7% · 京都府：9萬日圓
每㎡租金
2,316日圓
中位數・每月 · 京都府：1,907日圓
二手公寓中位數（2,600萬日圓・35㎡）約等於同等面積平均租金（每月7.8萬日圓）的28年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象23,110戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於京都府

公寓每㎡價格比京都府平均高42%。十年前溢價為52%，周邊正在追上。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約8%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中51%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,800萬日圓至4,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+2%。2025年淨遷入約每千人2.2人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為15.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.7%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.4萬日圓）的33.8年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為18%。

二手公寓價格相當於當地6.2年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為422萬日圓（上一級地區為394萬日圓）。較2014年變化+23%。二手公寓成交價中位數約為其6.2倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+25%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，85%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在京都市下京区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
84,519
較2020年 +2.1%
京都府：-2.9%
2025年淨遷入
+187
每千人 +2.21
京都府：-1.5
空屋率（2023年）
15.7%
非出租或出售的空屋 7.7%
京都府：13.2%
租金中位數（2023年）
6.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
京都府：5.6萬日圓
強震風險
18.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
京都府：21.7%
每名納稅人平均所得
422萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
京都府：394萬日圓
日間人口
161
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
5.9%
2024年登記居民4,538人
京都府：3.3%
診所
22.2
每萬名居民；醫院7間、牙科75間（2020年）
京都府：10.0
公示地價（2026年）
30.9萬日圓/㎡
1年 +6.2%・5年 +24.7%
京都府：13.6萬日圓/㎡
洪水風險
85.2%
27個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
京都府：49.6%
土石災害風險
0.0%
27個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
京都府：2.5%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都市下京区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,800萬日圓

72萬日圓/㎡

  • 皆山学区
  • 七条 · 步行6分
  • 1DK · 25 m²
  • 2008年建
典型2026 Q2

2,600萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 中堂寺壬生川町
  • 丹波口 · 步行4分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1975年建
較高價位2026 Q2

5,000萬日圓

111萬日圓/㎡

  • 郁文学区
  • 四条大宮 · 步行2分
  • 2LDK · 45 m²
  • 2023年建

獨棟

較低價位2026 Q1

3,600萬日圓

144萬日圓/㎡

  • 尚徳学区
  • 五条(京都市営) · 步行1分
  • 土地30㎡ · 樓地板25㎡
  • 1992年建
典型2026 Q1

7,500萬日圓

51.7萬日圓/㎡

  • 淳風学区
  • 丹波口 · 步行7分
  • 土地180㎡ · 樓地板145㎡
  • 2014年建
較高價位2025 Q3

3億日圓

75萬日圓/㎡

  • 淳風学区
  • 丹波口 · 步行4分
  • 土地270㎡ · 樓地板400㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲30%。但每㎡價格只升10%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高63%，但只涵蓋部分年份的37宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓5,000萬日圓1億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,800萬日圓3,000萬日圓
20061,800萬日圓3,400萬日圓
20071,600萬日圓2,800萬日圓
20082,000萬日圓2,300萬日圓
20092,000萬日圓3,200萬日圓
20101,600萬日圓3,000萬日圓
20111,600萬日圓3,400萬日圓
20121,900萬日圓3,200萬日圓
20131,550萬日圓3,050萬日圓
20141,400萬日圓2,900萬日圓
20151,600萬日圓2,600萬日圓
20161,600萬日圓3,700萬日圓
20171,500萬日圓5,500萬日圓
20181,800萬日圓4,650萬日圓
20191,900萬日圓3,600萬日圓
20202,000萬日圓3,400萬日圓
20212,000萬日圓3,600萬日圓
20221,900萬日圓3,950萬日圓
20232,000萬日圓4,500萬日圓
20242,100萬日圓4,600萬日圓
20252,600萬日圓5,600萬日圓
2026年（部分）2,200萬日圓9,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約40%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200532.7萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
200636.8萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200740萬日圓/㎡30萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
200842.4萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
200940萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201052.7萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201141.8萬日圓/㎡27萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201242.5萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
201346.7萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201445萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201547.4萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
201647.5萬日圓/㎡33.5萬日圓/㎡51萬日圓/㎡
201752.2萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
201856萬日圓/㎡40萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡
201960萬日圓/㎡40.6萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
202060萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
202164.5萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡
202267.3萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
202370萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡59.5萬日圓/㎡
202472萬日圓/㎡43萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡
202576.9萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
2026年（部分）84萬日圓/㎡52.4萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約27年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約2.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0100萬日圓/㎡46.8萬日圓/㎡
1100萬日圓/㎡–
485.8萬日圓/㎡–
582.9萬日圓/㎡–
680萬日圓/㎡–
775.8萬日圓/㎡–
878.6萬日圓/㎡–
972萬日圓/㎡–
1080萬日圓/㎡–
1178萬日圓/㎡–
1274萬日圓/㎡–
1372萬日圓/㎡–
1473.5萬日圓/㎡–
1574.2萬日圓/㎡–
1672萬日圓/㎡–
1770.7萬日圓/㎡–
1865萬日圓/㎡–
1968萬日圓/㎡–
2067.8萬日圓/㎡–
2165.2萬日圓/㎡–
2268.6萬日圓/㎡–
2366.7萬日圓/㎡–
2471.7萬日圓/㎡–
2563.8萬日圓/㎡–
2654.3萬日圓/㎡–
2763.3萬日圓/㎡–
2859.3萬日圓/㎡–
2953.3萬日圓/㎡–
3042.5萬日圓/㎡–
3145.5萬日圓/㎡–
3240萬日圓/㎡–
3345.7萬日圓/㎡–
3447萬日圓/㎡–
3549萬日圓/㎡–
3643萬日圓/㎡–
3745.8萬日圓/㎡–
3849萬日圓/㎡–
50–38.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200631.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
200733.9萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
200833萬日圓/㎡72.5萬日圓/㎡–
200931.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
201028.9萬日圓/㎡64萬日圓/㎡–
201129.1萬日圓/㎡52萬日圓/㎡–
201232.3萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡–
201333.6萬日圓/㎡50萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
201436.2萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–
201536.7萬日圓/㎡51萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201639.5萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201740萬日圓/㎡60萬日圓/㎡72.6萬日圓/㎡
201845萬日圓/㎡64萬日圓/㎡–
201943.5萬日圓/㎡64萬日圓/㎡76.2萬日圓/㎡
202046.5萬日圓/㎡66.4萬日圓/㎡74.6萬日圓/㎡
202147.3萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202248萬日圓/㎡70萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
202355.3萬日圓/㎡70萬日圓/㎡78.3萬日圓/㎡
202455萬日圓/㎡74.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202560萬日圓/㎡80萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200625.3萬日圓/㎡––
200730萬日圓/㎡––
200920萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡–
201022萬日圓/㎡––
201120.4萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
2012––36.3萬日圓/㎡
2013––35.2萬日圓/㎡
201421.6萬日圓/㎡––
201523.7萬日圓/㎡––
201733.3萬日圓/㎡––
201832.3萬日圓/㎡––
202330萬日圓/㎡––
202433.1萬日圓/㎡––

京都市下京区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
五条(京都市営)2,600萬日圓74.7萬日圓/㎡6,400萬日圓523117,659+19% 較2019年
四条(京都市営)2,100萬日圓74.2萬日圓/㎡4,850萬日圓5106101,362-1% 較2019年
梅小路京都西2,000萬日圓75萬日圓/㎡2,800萬日圓81007,570+57% 較2019年
西大路2,000萬日圓70萬日圓/㎡3,900萬日圓99632,356-4% 較2019年
丹波口2,500萬日圓63.1萬日圓/㎡3,500萬日圓98312,620-7% 較2019年
大宮(京都)2,700萬日圓76萬日圓/㎡6,700萬日圓67520,147-24% 較2019年
京都2,600萬日圓75萬日圓/㎡8,500萬日圓761605,995-10% 較2019年
清水五条2,550萬日圓70.7萬日圓/㎡1億4,000萬日圓4599,782+4% 較2019年
京都河原町1,600萬日圓75萬日圓/㎡1億6,000萬日圓45658,113-26% 較2019年
七条1,800萬日圓70萬日圓/㎡–53313,242-6% 較2019年
烏丸5,100萬日圓80.8萬日圓/㎡–21466,086-20% 較2019年

京都市下京区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,600萬日圓20 m²247
2LDK4,200萬日圓55 m²94
3LDK4,600萬日圓65 m²91
1LDK3,200萬日圓40 m²60
1DK1,900萬日圓30 m²41
2DK3,200萬日圓45 m²23

京都市下京区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,600萬日圓（每㎡76.9萬日圓，共197筆）。

京都市下京区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,600萬日圓（共99筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。