Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都市上京区房地產市場報告 2026

數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 243

重點

  1. 1
    穩定上漲

    公寓每㎡價格年均上漲約5.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

  2. 2
    落後於京都府

    公寓每㎡價格比京都府平均高10%。

  3. 3
    近車站溢價顯著

    步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約35%。

  4. 4
    單身與投資者市場

    近年公寓成交中44%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

常見問題，一比便知

房子要多少錢？

2,050萬日圓

二手公寓中位數 · 60萬日圓/㎡

比京都府高10%

京都府11個市區町村中由高到低第4

價格在上漲嗎？

+23.5%

5年間

比京都府（+36.4%）慢

京都府26個市區町村中由高到低第16

當地收入買得起嗎？

4.9倍年收入

價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得

比京都府（5.6×）好買

京都府27個市區町村中由高到低第13

租還是買？

30年房租

價格中位數 ÷ 一年的房租中位數

比京都府（33）短

京都府26個市區町村中由高到低第11

人口在增加嗎？

-0.9%

人口（2020→25年）

減少幅度小於京都府（-2.9%）

京都府27個市區町村中由高到低第7

災害風險高嗎？

14%

30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率

低於京都府（22%）

京都府27個市區町村中由高到低第14

京都市上京区的租金行情

民間出租住宅的平均租金為每月6.1萬日圓（2023年），較2018年-0.0%。 京都府：6.2萬日圓

面積平均月租
29㎡以下
套房・1K
5.4萬日圓
較2018年 +6.8% · 京都府：5萬日圓
30–49㎡
1LDK・2DK
6.4萬日圓
較2018年 -7.0% · 京都府：6.4萬日圓
50–69㎡
2LDK・3DK
8.3萬日圓
較2018年 -3.0% · 京都府：8萬日圓
70–99㎡
3LDK・家庭
11.1萬日圓
較2018年 +10.1% · 京都府：9萬日圓
100–149㎡
多為獨棟
11.7萬日圓
較2018年 +39.2% · 京都府：8.1萬日圓
每㎡租金
2,291日圓
中位數・每月 · 京都府：1,907日圓
二手公寓中位數（2,050萬日圓・48㎡）約等於同等面積平均租金（每月6.4萬日圓）的27年。
未計入管理費、修繕基金、固定資產稅及房貸利息。

資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象24,210戶。

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於京都府

公寓每㎡價格比京都府平均高10%。十年前溢價為17%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約35%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

單身與投資者市場

近年公寓成交中44%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,225萬日圓至3,975萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷出約每千人2.1人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為13.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.8%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.8萬日圓）的29.6年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為14%。

二手公寓價格相當於當地4.9年收入

全市納稅人2023年的平均應課稅所得為422萬日圓（上一級地區為394萬日圓）。較2014年變化+23%。二手公寓成交價中位數約為其4.9倍（上一級地區為5.6倍）。倍數越高，代表價格越依賴區外買家或雙職家庭。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+21%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，28%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在京都市上京区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
83,091
較2020年 -0.9%
京都府：-2.9%
2025年淨遷入
-175
每千人 -2.11
京都府：-1.5
空屋率（2023年）
13.2%
非出租或出售的空屋 4.8%
京都府：13.2%
租金中位數（2023年）
5.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
京都府：5.6萬日圓
強震風險
13.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
京都府：21.7%
每名納稅人平均所得
422萬日圓
2023年應課稅所得（全市數字）
京都府：394萬日圓
日間人口
118
每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
外籍居民
6.5%
2024年登記居民4,876人
京都府：3.3%
診所
10.7
每萬名居民；醫院7間、牙科54間（2020年）
京都府：10.0
公示地價（2026年）
40.8萬日圓/㎡
1年 +5.4%・5年 +21.4%
京都府：13.6萬日圓/㎡
洪水風險
27.8%
18個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
京都府：49.6%
土石災害風險
0.0%
18個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
京都府：2.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都市上京区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,000萬日圓

18.2萬日圓/㎡

  • 嘉楽学区
  • 今出川 · 步行18分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1972年建
典型2025 Q4

1,900萬日圓

47.5萬日圓/㎡

  • 桃薗学区
  • 今出川 · 步行10分
  • 2DK · 40 m²
  • 1986年建
較高價位2026 Q2

4,700萬日圓

67.1萬日圓/㎡

  • 室町学区
  • 今出川 · 步行7分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2001年建

獨棟

較低價位2025 Q4

1,700萬日圓

24.3萬日圓/㎡

  • 翔鸞学区
  • 円町 · 步行25分
  • 土地65㎡ · 樓地板70㎡
  • 1944年建
典型2025 Q3

4,900萬日圓

57.6萬日圓/㎡

  • 出水学区
  • 二条 · 步行8分
  • 土地55㎡ · 樓地板85㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q1

1億6,000萬日圓

50萬日圓/㎡

  • 西陣学区
  • 今出川 · 步行18分
  • 土地330㎡ · 樓地板320㎡
  • 2005年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲45%。但每㎡價格只升30%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有109宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,700萬日圓2,700萬日圓
20061,600萬日圓3,300萬日圓
20071,700萬日圓3,200萬日圓
20081,800萬日圓2,600萬日圓
20091,700萬日圓2,400萬日圓
20101,300萬日圓2,600萬日圓
20111,500萬日圓1,800萬日圓
20121,700萬日圓2,800萬日圓
20131,500萬日圓2,650萬日圓
20141,500萬日圓2,950萬日圓
20151,300萬日圓2,800萬日圓
20161,300萬日圓3,200萬日圓
20171,700萬日圓2,800萬日圓
20181,300萬日圓3,250萬日圓
20191,700萬日圓3,300萬日圓
20201,700萬日圓3,100萬日圓
20211,650萬日圓3,500萬日圓
20221,900萬日圓3,250萬日圓
20232,000萬日圓3,100萬日圓
20242,300萬日圓3,200萬日圓
20252,050萬日圓4,500萬日圓
2026年（部分）1,550萬日圓3,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約37%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200528.6萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡–
200636.3萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
200736.7萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
200835.7萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
200933.8萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201030萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
201133.3萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
201233.9萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
201331.4萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201437.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201533.6萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
201639萬日圓/㎡30萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201741.8萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201839.3萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201940萬日圓/㎡34.9萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
202048.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202150萬日圓/㎡33.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202250萬日圓/㎡32萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202355.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
202455萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
202560萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡
2026年（部分）60萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–50萬日圓/㎡
695.1萬日圓/㎡–
980萬日圓/㎡–
1280萬日圓/㎡–
1460萬日圓/㎡–
1565萬日圓/㎡–
1665.7萬日圓/㎡–
1768萬日圓/㎡–
1861.8萬日圓/㎡–
1958.6萬日圓/㎡–
2267.5萬日圓/㎡–
2350.8萬日圓/㎡–
2547.3萬日圓/㎡–
2658.6萬日圓/㎡–
2755萬日圓/㎡–
2858萬日圓/㎡–
3127.5萬日圓/㎡–
3231.4萬日圓/㎡–
3332.6萬日圓/㎡–
3438.3萬日圓/㎡–
3533.4萬日圓/㎡–
3637.3萬日圓/㎡–
3737萬日圓/㎡–
5031.9萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200628萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
200730.8萬日圓/㎡72萬日圓/㎡–
200831.3萬日圓/㎡84萬日圓/㎡–
200928.5萬日圓/㎡44萬日圓/㎡–
201027.5萬日圓/㎡––
201130萬日圓/㎡––
201230.8萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–
201330萬日圓/㎡––
201429萬日圓/㎡––
201528.5萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
201632.8萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
201735.6萬日圓/㎡––
201830萬日圓/㎡51萬日圓/㎡–
201931.8萬日圓/㎡––
202037.5萬日圓/㎡58萬日圓/㎡–
202141.4萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡–
202238萬日圓/㎡64.6萬日圓/㎡–
202347.5萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202440.8萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡–
202545.5萬日圓/㎡65萬日圓/㎡89.3萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200625.6萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡–
200724.5萬日圓/㎡––
200823.1萬日圓/㎡––
2010–40萬日圓/㎡–
201324萬日圓/㎡–37.5萬日圓/㎡
201523.5萬日圓/㎡––
201926.5萬日圓/㎡––
202025.9萬日圓/㎡––
202429.3萬日圓/㎡––
202530.9萬日圓/㎡––

京都市上京区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數每日乘客量（2023年）
今出川1,900萬日圓56萬日圓/㎡3,950萬日圓1327625,102-10% 較2019年
二条2,600萬日圓52萬日圓/㎡2,700萬日圓159246,346-4% 較2019年
鞍馬口2,400萬日圓60萬日圓/㎡4,050萬日圓8659,763-4% 較2019年
円町––2,400萬日圓166315,538-9% 較2019年
丸太町(京都市営)2,250萬日圓53萬日圓/㎡4,150萬日圓145823,985+3% 較2019年
二条城前2,000萬日圓56萬日圓/㎡–11258,208-19% 較2019年
神宮丸太町2,800萬日圓75萬日圓/㎡1億日圓5216,699-18% 較2019年
出町柳–––61543,040-12% 較2019年

京都市上京区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,300萬日圓20 m²111
3LDK3,950萬日圓65 m²70
2LDK3,350萬日圓60 m²58
1LDK3,100萬日圓45 m²15
1DK1,400萬日圓25 m²13

京都市上京区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,050萬日圓（每㎡60萬日圓，共106筆）。

京都市上京区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,500萬日圓（共109筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。