京都市東山区房地產市場報告 2026
數據更新 2026-11-11・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2） · 2025年成交筆數: 86
重點
常見問題，一比便知
房子要多少錢？
3,500萬日圓
獨棟中位數 · 30.6萬日圓/㎡
比京都府高38%
京都府16個市區町村中由高到低第1
當地收入買得起嗎？
8.3倍年收入
價格中位數 ÷ 每位納稅人平均課稅所得
比京都府（5.6×）難買
京都府27個市區町村中由高到低第1
租還是買？
52年房租
價格中位數 ÷ 一年的房租中位數
比京都府（33）長
京都府26個市區町村中由高到低第2
人口在增加嗎？
-3.8%
人口（2020→25年）
減少速度快於京都府（-2.9%）
京都府27個市區町村中由高到低第16
災害風險高嗎？
15%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
低於京都府（22%）
京都府27個市區町村中由高到低第12
京都市東山区的租金行情
民間出租住宅的平均租金為每月6.2萬日圓（2023年），較2018年+0.7%。 京都府：6.2萬日圓
| 面積 | 常見格局 | 平均月租 | 京都市東山区京都府 |
|---|---|---|---|
| 29㎡以下 套房・1K | 套房・1K | 5萬日圓 較2018年 +4.5% · 京都府：5萬日圓 | |
| 30–49㎡ 1LDK・2DK | 1LDK・2DK | 7.2萬日圓 較2018年 +6.2% · 京都府：6.4萬日圓 | |
| 50–69㎡ 2LDK・3DK | 2LDK・3DK | 9.5萬日圓 較2018年 +24.1% · 京都府：8萬日圓 | |
| 70–99㎡ 3LDK・家庭 | 3LDK・家庭 | 6.2萬日圓 較2018年 -19.9% · 京都府：9萬日圓 |
- 每㎡租金
- 2,176日圓
- 中位數・每月 · 京都府：1,907日圓
資料來源：日本總務省統計局「住宅・土地統計調查」（2023年）。民間出租住宅（不含零租金），不含管理費的月租。平均值包含舊屋，因此會低於新上架物件的招租價。 對象7,820戶。
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約5.3%，快於前五年的3.8%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於京都府
獨棟每㎡價格比京都府平均高81%。十年前溢價為14%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約54%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
單身與投資者市場
近年公寓成交中62%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。
成交轉趨活躍
近三年成交量比前三年多約10%，流動性改善，日後轉售較容易。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,325萬日圓至8,875萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-4%。2025年淨遷出約每千人6.4人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為16.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.5%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為15%。
當地收入水平
全市納稅人2023年的平均應課稅所得為422萬日圓（上一級地區為394萬日圓）。較2014年變化+23%。平均值會被少數高收入者拉高，一般家庭的收入通常較低。
公示地價大幅上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+7%，五年變化+23%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，42%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
政府支持的再開發
京都市三条駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。
在京都市東山区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 35,193
- 較2020年 -3.8%
- 京都府：-2.9%
- 2025年淨遷入
- -226
- 每千人 -6.42
- 京都府：-1.5
- 空屋率（2023年）
- 16.4%
- 非出租或出售的空屋 8.5%
- 京都府：13.2%
- 租金中位數（2023年）
- 5.7萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 京都府：5.6萬日圓
- 強震風險
- 14.8%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 京都府：21.7%
- 每名納稅人平均所得
- 422萬日圓
- 2023年應課稅所得（全市數字）
- 京都府：394萬日圓
- 日間人口
- 142
- 每100名居民對應的日間人口（2020年人口普查）
- 外籍居民
- 6.3%
- 2024年登記居民2,088人
- 京都府：3.3%
- 診所
- 13.9
- 每萬名居民；醫院3間、牙科22間（2020年）
- 京都府：10.0
- 公示地價（2026年）
- 29.5萬日圓/㎡
- 1年 +7.1%・5年 +22.7%
- 京都府：13.6萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 42.1%
- 19個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 京都府：49.6%
- 土石災害風險
- 5.3%
- 19個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 京都府：2.5%
都市再生緊急整備地域
由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。
- 京都市三条駅周辺地域 · 9.6 ha · 2024年指定
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）、罪案數字：東京警視廳（僅限東京都）、所得及外籍居民：社會・人口統計體系（總務省）、醫療機構及車站乘客量：國土數值資訊（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
京都市東山区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
2,000萬日圓
80萬日圓/㎡
- 清水学区
- 祇園四条 · 步行10分
- 1K · 25 m²
- 2005年建
4,100萬日圓
63.1萬日圓/㎡
- 貞教学区
- 清水五条 · 步行3分
- 3LDK · 65 m²
- 1996年建
9,900萬日圓
66萬日圓/㎡
- 修道学区
- 清水五条 · 步行11分
- 4LDK · 150 m²
- 1992年建
獨棟
1,100萬日圓
14.7萬日圓/㎡
- 今熊野宝蔵町
- 東福寺 · 步行11分
- 土地35㎡ · 樓地板75㎡
- 1986年建
6,400萬日圓
98.5萬日圓/㎡
- 粟田学区
- 東山(京都) · 步行2分
- 土地60㎡ · 樓地板65㎡
- 1949年建
2億日圓
333萬日圓/㎡
- 清水学区
- 祇園四条 · 步行19分
- 土地155㎡ · 樓地板60㎡
- 1966年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,400萬日圓 |
| 2006 | – | 2,200萬日圓 |
| 2007 | 2,100萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2008 | – | 2,400萬日圓 |
| 2009 | – | 2,800萬日圓 |
| 2010 | 2,400萬日圓 | 2,000萬日圓 |
| 2011 | – | 2,950萬日圓 |
| 2012 | – | 1,800萬日圓 |
| 2013 | 1,400萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2014 | 1,650萬日圓 | 2,950萬日圓 |
| 2015 | 1,650萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2016 | 1,400萬日圓 | 2,700萬日圓 |
| 2017 | 1,500萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2018 | 1,300萬日圓 | 3,200萬日圓 |
| 2019 | 1,600萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2020 | 2,900萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2021 | 1,750萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2022 | – | 2,150萬日圓 |
| 2023 | 1,450萬日圓 | 3,500萬日圓 |
| 2024 | 1,700萬日圓 | 5,500萬日圓 |
| 2025 | – | 3,500萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 22.7萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | – | 25.7萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 73.3萬日圓/㎡ | 27.8萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | – | 26.8萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 26.2萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 38.2萬日圓/㎡ | 21.6萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 24.2萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | – | 20萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 30.3萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 50.2萬日圓/㎡ | 28.8萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 52.5萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ | 28萬日圓/㎡ |
| 2016 | 53.6萬日圓/㎡ | 33.8萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 50萬日圓/㎡ | 32.7萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 53.3萬日圓/㎡ | 31.6萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 56.9萬日圓/㎡ | 30.8萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 59.4萬日圓/㎡ | 31.6萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 64萬日圓/㎡ | 28.9萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | – | 25萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 45.7萬日圓/㎡ | 35.8萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 64萬日圓/㎡ | 50萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | – | 30.6萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 15 | 67.5萬日圓/㎡ | – |
| 18 | 71萬日圓/㎡ | – |
| 33 | 44.8萬日圓/㎡ | – |
| 50 | – | 26.1萬日圓/㎡ |
京都市東山区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 | 每日乘客量（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 清水五条 | 1,700萬日圓 | 60萬日圓/㎡ | 5,400萬日圓 | 9 | 74 | 9,782+4% 較2019年 |
| 東福寺 | – | – | 1,600萬日圓 | 6 | 66 | 33,690-9% 較2019年 |
| 祇園四条 | 1,550萬日圓 | 52萬日圓/㎡ | 1億5,500萬日圓 | 8 | 58 | 46,778-16% 較2019年 |
| 七条 | – | – | 1,750萬日圓 | 6 | 30 | 13,242-6% 較2019年 |
| 東山(京都) | – | – | – | 3 | 12 | 18,507-8% 較2019年 |
| 鳥羽街道 | – | – | – | 6 | 11 | 2,865-5% 較2019年 |
京都市東山区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,500萬日圓 | 20 m² | 31 |
京都市東山区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,500萬日圓（共56筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。