小山市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 464
要点
- 1上昇は続くが鈍化
上昇率は年約0%と、前の5年の年2.2%から落ち着いてきました。
- 2栃木県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は栃木県平均より51%高い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩16〜29分の物件より㎡単価が約106%高くなっています。
- 4ファミリー向けの市場
最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
1,550万円
中古マンションの中央値 · 24.4万円/㎡
栃木県より1%安い
値上がりしている？
+16.5%
5年間
栃木県（+51.7%）より緩やか
栃木県の16市区町村中 高い順に7位
地元の年収で買える？
4.2年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
栃木県（4.3×）並み
栃木県の17市区町村中 高い順に12位
借りる？買う？
25年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
栃木県（26）並み
栃木県の17市区町村中 高い順に13位
人は増えている？
-0.7%
人口（2020→25年）
減少は栃木県（-3.5%）より緩やか
栃木県の17市区町村中 高い順に1位
災害リスクは？
33%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
栃木県（17%）より高い
栃木県の17市区町村中 高い順に3位
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小山市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月5.5万円（2023年）。2018年から+4.7%。 栃木県：5.1万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 小山市栃木県 |
|---|---|---|---|
| 〜29㎡ 1R・1K・1DK | 1R・1K・1DK | 4.3万円 2018年比 +4.9% · 栃木県：4万円 | |
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 5万円 2018年比 +2.0% · 栃木県：4.9万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 6.2万円 2018年比 +4.5% · 栃木県：5.8万円 | |
| 70〜99㎡ 3LDK・4LDK | 3LDK・4LDK | 7.6万円 2018年比 +15.7% · 栃木県：6.6万円 | |
| 100〜149㎡ 戸建て中心 | 戸建て中心 | 7.3万円 2018年比 +29.9% · 栃木県：5.9万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,284円
- 中央値・月額 · 栃木県：1,240円
- 中古マンションの中央値（1,550万円・70㎡）は、同じくらいの広さの平均家賃（月7.6万円）の約17年分です。
- 管理費・修繕積立金、固定資産税、ローン金利は含みません。
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 20,010戸。
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約0%と、前の5年の年2.2%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
栃木県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は栃木県平均より51%高い水準です。10年前の24%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩16〜29分の物件より㎡単価が約106%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は1,500万円〜3,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は0.7%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.1人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は4.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は33%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
地域の所得水準は平均並み
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で367万円です（上位地域は352万円）。2014年分から+16%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+4%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ59%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、6%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が3%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
小山市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 165,528
- 2020年比 -0.7%
- 栃木県：-3.5%
- 2025年の転入超過
- +522
- 人口千人あたり +3.15
- 栃木県：-1.08
- 空き家率（2023年）
- 13.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
- 栃木県：16.9%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.1万円
- 月額・借家全体
- 栃木県：4.8万円
- 大地震のリスク
- 32.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 栃木県：16.5%
- 納税者1人あたり所得
- 367万円
- 2023年分の課税対象所得
- 栃木県：352万円
- 昼夜間人口比率
- 100
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 5.0%
- 2024年・住民登録 8,292人
- 栃木県：2.9%
- 診療所
- 7.6
- 人口1万人あたり・病院8、歯科84（2020年）
- 栃木県：7.9
- 公示地価（2026年）
- 3.8万円/㎡
- 1年 +1.2%・5年 +3.9%
- 栃木県：2.9万円/㎡
- 洪水リスク
- 6.1%
- 地価公示地点33か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 3.0%）
- 栃木県：31.1%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点33か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 栃木県：0.7%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
小山市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
600万円
10万円/㎡
- 城山町
- 小山 · 徒歩6分
- 3LDK · 60 m²
- 1995年築
1,100万円
18.3万円/㎡
- 城山町
- 小山 · 徒歩6分
- 3LDK · 60 m²
- 1995年築
2,200万円
25.9万円/㎡
- 駅東通り
- 小山 · 徒歩10分
- 4LDK · 85 m²
- 2003年築
戸建て
700万円
5.6万円/㎡
- 暁
- 間々田 · 徒歩9分
- 土地240㎡ · 延床125㎡
- 1979年築
2,500万円
17.2万円/㎡
- 西城南
- 小山
- 土地250㎡ · 延床145㎡
- 1999年築
3,400万円
29.6万円/㎡
- 犬塚
- 小山
- 土地260㎡ · 延床115㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,800万円 |
| 2008 | – | 1,700万円 |
| 2009 | 1,450万円 | 2,100万円 |
| 2010 | – | 2,000万円 |
| 2011 | – | 1,900万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,200万円 |
| 2013 | – | 2,400万円 |
| 2014 | – | 2,300万円 |
| 2015 | – | 2,200万円 |
| 2016 | 775万円 | 2,300万円 |
| 2017 | – | 2,300万円 |
| 2018 | – | 2,250万円 |
| 2019 | 790万円 | 2,400万円 |
| 2020 | 1,350万円 | 2,400万円 |
| 2021 | – | 2,400万円 |
| 2022 | – | 2,500万円 |
| 2023 | – | 2,400万円 |
| 2024 | – | 2,400万円 |
| 2025 | 1,550万円 | 2,600万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 2,000万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 16.2万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2008 | – | 14.9万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2009 | 22.8万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2010 | – | 17.1万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2011 | – | 15.5万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2012 | 20万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2013 | – | 20万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2014 | – | 16.8万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2015 | – | 19.1万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
| 2016 | 13.9万円/㎡ | 19万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2017 | – | 18.8万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2018 | – | 18万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
| 2019 | 13.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2020 | 20.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2021 | – | 20万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2022 | – | 20.9万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2023 | – | 17.3万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2024 | – | 18.7万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2025 | 24.4万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 14.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 27.3万円/㎡ |
| 1 | 24.4万円/㎡ |
| 2 | 30.9万円/㎡ |
| 3 | 30.5万円/㎡ |
| 7 | 20万円/㎡ |
| 10 | 19.5万円/㎡ |
| 14 | 17.3万円/㎡ |
| 20 | 17.3万円/㎡ |
| 21 | 14.7万円/㎡ |
| 22 | 12.4万円/㎡ |
| 23 | 15万円/㎡ |
| 24 | 13.8万円/㎡ |
| 25 | 8.7万円/㎡ |
| 26 | 12.4万円/㎡ |
| 27 | 15.2万円/㎡ |
| 28 | 12.8万円/㎡ |
| 29 | 6.4万円/㎡ |
| 30 | 11.1万円/㎡ |
| 31 | 9.9万円/㎡ |
| 32 | 7.9万円/㎡ |
| 33 | 10万円/㎡ |
| 34 | 9.5万円/㎡ |
| 35 | 10.3万円/㎡ |
| 36 | 10万円/㎡ |
| 38 | 7.3万円/㎡ |
| 39 | 8.7万円/㎡ |
| 41 | 7.1万円/㎡ |
| 42 | 8.4万円/㎡ |
| 44 | 6.3万円/㎡ |
| 45 | 6.7万円/㎡ |
| 50 | 3.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 11.4万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 9.8万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 9.6万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 10万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 8.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 2012 | – | 9.7万円/㎡ | – | 22.9万円/㎡ |
| 2013 | – | 9.4万円/㎡ | – | 22.6万円/㎡ |
| 2014 | – | 9.8万円/㎡ | – | 23.5万円/㎡ |
| 2015 | – | 9.6万円/㎡ | 15万円/㎡ | 23.6万円/㎡ |
| 2016 | 5.7万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 2017 | – | 9.7万円/㎡ | – | 23.4万円/㎡ |
| 2018 | 6.2万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | – | 23.5万円/㎡ |
| 2019 | – | 9.3万円/㎡ | – | 24.3万円/㎡ |
| 2020 | – | 8.4万円/㎡ | – | 23.6万円/㎡ |
| 2021 | – | 9.7万円/㎡ | – | 21.7万円/㎡ |
| 2022 | 9万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 9.9万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 3.9万円/㎡ | 9.8万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 10.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | – | 8.4万円/㎡ | – | – |
小山市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 小山 | 1,200万円 | 19.2万円/㎡ | 2,600万円 | 19 | 530 | 40,984-10% 2019年比 |
| 間々田 | – | – | 2,300万円 | 15 | 121 | 7,484-14% 2019年比 |
| 小金井 | – | – | 2,200万円 | 23 | 41 | 7,262-13% 2019年比 |
小山市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,250万円 | 67.5 m² | 32 |
| 2LDK | 710万円 | 60 m² | 15 |
小山市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,550万円（㎡単価24.4万円/㎡、24件）です。
小山市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,600万円（219件）です。
小山市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+16.5%、住宅地㎡単価は+38.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。