真庭市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移
データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 60
要点
- 1下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.3%下落しています。
- 2岡山県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は岡山県平均より76%低い水準です。
- 3駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩16〜29分の物件より㎡単価が約29%高くなっています。
- 4典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は155万円〜840万円の間でした。
知りたいことを、比べてみると
いくらで買える？
300万円
戸建の中央値 · 2.4万円/㎡
岡山県より81%安い
岡山県の12市区町村中 高い順に12位
値上がりしている？
-2.5%
5年間
岡山県（+15.5%）より緩やか
岡山県の15市区町村中 高い順に9位
地元の年収で買える？
1.0年分の年収
価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得
岡山県（6.0×）より買いやすい
岡山県の14市区町村中 高い順に14位
借りる？買う？
6年分の家賃
価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分
岡山県（35）より短い
岡山県の14市区町村中 高い順に14位
人は増えている？
-9.9%
人口（2020→25年）
岡山県（-4.2%）より速く減少
岡山県の15市区町村中 高い順に13位
災害リスクは？
3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岡山県（34%）より低い
岡山県の15市区町村中 高い順に15位
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真庭市の家賃相場
民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.5万円（2023年）。2018年から-1.9%。 岡山県：5.3万円
| 広さ | 間取りの目安 | 平均家賃（月額） | 真庭市岡山県 |
|---|---|---|---|
| 30〜49㎡ 1LDK・2K・2DK | 1LDK・2K・2DK | 4.6万円 2018年比 -0.6% · 岡山県：5.1万円 | |
| 50〜69㎡ 2LDK・3K・3DK | 2LDK・3K・3DK | 5.1万円 2018年比 +0.1% · 岡山県：6万円 |
- 1㎡あたりの家賃
- 1,025円
- 中央値・月額 · 岡山県：1,310円
出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 1,520戸。
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約4.3%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
岡山県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は岡山県平均より76%低い水準です。10年前の差は70%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内の戸建ては、徒歩16〜29分の物件より㎡単価が約29%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は155万円〜840万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は9.9%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約6.9人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は20.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は15%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は3%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
地域の所得水準は平均より低い
納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で301万円です（上位地域は348万円）。2014年分から+22%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で-8%変化しました。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、50%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が42%）、8%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
真庭市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 38,482
- 2020年比 -9.9%
- 岡山県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -267
- 人口千人あたり -6.94
- 岡山県：-3.09
- 空き家率（2023年）
- 20.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 15.0%
- 岡山県：16.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.5万円
- 月額・借家全体
- 岡山県：5万円
- 大地震のリスク
- 2.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 岡山県：33.5%
- 納税者1人あたり所得
- 301万円
- 2023年分の課税対象所得
- 岡山県：348万円
- 昼夜間人口比率
- 98
- 常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
- 外国人住民
- 1.2%
- 2024年・住民登録 483人
- 岡山県：2.1%
- 診療所
- 11.4
- 人口1万人あたり・病院7、歯科19（2020年）
- 岡山県：9.1
- 公示地価（2026年）
- 1.7万円/㎡
- 1年 -1.4%・5年 -8.0%
- 岡山県：3.7万円/㎡
- 洪水リスク
- 50.0%
- 地価公示地点12か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 41.7%）
- 岡山県：69.1%
- 土砂災害リスク
- 8.3%
- 地価公示地点12か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 岡山県：5.8%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
真庭市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
120万円
7,273円/㎡
- 中河内
- 美作落合
- 土地180㎡ · 延床165㎡
- 1980年築
300万円
1.8万円/㎡
- 上市瀬
- 古見(岡山) · 徒歩25分
- 土地210㎡ · 延床165㎡
- 1988年築
880万円
5.9万円/㎡
- 蒜山湯船
- 中国勝山
- 土地550㎡ · 延床150㎡
- 1997年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | – |
| 2008 | – |
| 2009 | 515万円 |
| 2010 | – |
| 2011 | – |
| 2012 | 585万円 |
| 2013 | 410万円 |
| 2014 | 400万円 |
| 2015 | 350万円 |
| 2016 | 350万円 |
| 2017 | 400万円 |
| 2018 | 540万円 |
| 2019 | 290万円 |
| 2020 | 515万円 |
| 2021 | 550万円 |
| 2022 | 350万円 |
| 2023 | 300万円 |
| 2024 | 400万円 |
| 2025 | 300万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1.1万円/㎡ |
| 2008 | – | 8,500円/㎡ |
| 2009 | 3.6万円/㎡ | 7,300円/㎡ |
| 2010 | – | 7,950円/㎡ |
| 2011 | – | 1.9万円/㎡ |
| 2012 | 2.5万円/㎡ | 8,300円/㎡ |
| 2013 | 4.4万円/㎡ | 7,100円/㎡ |
| 2014 | 3.2万円/㎡ | 7,700円/㎡ |
| 2015 | 4万円/㎡ | 5,000円/㎡ |
| 2016 | 3.4万円/㎡ | 6,900円/㎡ |
| 2017 | 4.5万円/㎡ | 5,450円/㎡ |
| 2018 | 3.4万円/㎡ | 7,450円/㎡ |
| 2019 | 3.3万円/㎡ | 7,600円/㎡ |
| 2020 | 4.4万円/㎡ | 8,000円/㎡ |
| 2021 | 5.1万円/㎡ | 1万円/㎡ |
| 2022 | 3.7万円/㎡ | 5,500円/㎡ |
| 2023 | 3万円/㎡ | 9,700円/㎡ |
| 2024 | 3.8万円/㎡ | 8,000円/㎡ |
| 2025 | 2.4万円/㎡ | 7,800円/㎡ |
真庭市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 | 1日の乗降客数（2023年） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 中国勝山 | – | – | 350万円 | 9 | 53 | 512-16% 2019年比 |
| 美作落合 | – | – | 300万円 | 11 | 30 | 414-6% 2019年比 |
| 久世 | – | – | 310万円 | 10 | 22 | 304-26% 2019年比 |
真庭市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は300万円（35件）です。
真庭市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は-2.5%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。