Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
写真：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

津山市の不動産相場【2026年版】中古マンション・地価の推移

データ更新 2026-11-11・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2） · 2025年の取引件数: 149

要点

  1. 1
    価格上昇が加速

    戸建ての㎡単価は直近5年で年約6.8%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。

  2. 2
    岡山県平均を上回る伸び

    戸建ての㎡単価は岡山県平均より36%低い水準です。

  3. 3
    取引が減少

    直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。

  4. 4
    典型的な購入価格帯

    昨年の戸建て取引の半数は450万円〜2,225万円の間でした。

知りたいことを、比べてみると

いくらで買える？

960万円

戸建の中央値 · 8.4万円/㎡

岡山県より34%安い

岡山県の12市区町村中 高い順に7位

値上がりしている？

+45.2%

5年間

岡山県（+15.5%）より速い

岡山県の15市区町村中 高い順に3位

地元の年収で買える？

3.0年分の年収

価格の中央値 ÷ 納税者1人あたり課税所得

岡山県（6.0×）より買いやすい

岡山県の14市区町村中 高い順に10位

借りる？買う？

18年分の家賃

価格の中央値 ÷ 家賃中央値の1年分

岡山県（35）より短い

岡山県の14市区町村中 高い順に9位

人は増えている？

-7.3%

人口（2020→25年）

岡山県（-4.2%）より速く減少

岡山県の15市区町村中 高い順に9位

災害リスクは？

3%

30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率

岡山県（34%）より低い

岡山県の15市区町村中 高い順に14位

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津山市の家賃相場

民営の賃貸住宅の平均家賃は月4.7万円（2023年）。2018年から+2.6%。 岡山県：5.3万円

広さ平均家賃（月額）
〜29㎡
1R・1K・1DK
3.7万円
2018年比 -7.0% · 岡山県：4.2万円
30〜49㎡
1LDK・2K・2DK
4.6万円
2018年比 -5.0% · 岡山県：5.1万円
50〜69㎡
2LDK・3K・3DK
5.3万円
2018年比 +11.3% · 岡山県：6万円
70〜99㎡
3LDK・4LDK
5万円
2018年比 +2.5% · 岡山県：7万円
1㎡あたりの家賃
1,112円
中央値・月額 · 岡山県：1,310円

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（2023年）。民営の借家（家賃0円を除く）、共益費・管理費を含まない月額。古い物件も含む全体の平均なので、募集中の新しい物件の家賃より低めに出ます。 対象 8,160戸。

データから見えること

価格上昇が加速

戸建ての㎡単価は直近5年で年約6.8%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

岡山県平均を上回る伸び

戸建ての㎡単価は岡山県平均より36%低い水準です。10年前は47%低かったため、周辺に追いつきつつあります。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年の戸建て取引の半数は450万円〜2,225万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は7.3%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約5.4人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

放置空き家が多い

2023年の空き家率は20.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は12.3%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は3%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

地域の所得水準は平均並み

納税者1人あたりの課税対象所得は2023年分で324万円です（上位地域は348万円）。2014年分から+18%変化しています。平均値は一部の高所得者に引き上げられるため、一般的な世帯の所得はこれより低めです。

公示地価は下落が続く

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で-1%、5年で-4%変化しました。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、33%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が25%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

津山市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
92,611
2020年比 -7.3%
岡山県：-4.2%
2025年の転入超過
-503
人口千人あたり -5.43
岡山県：-3.09
空き家率（2023年）
20.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 12.3%
岡山県：16.4%
家賃の中央値（2023年）
4.5万円
月額・借家全体
岡山県：5万円
大地震のリスク
2.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
岡山県：33.5%
納税者1人あたり所得
324万円
2023年分の課税対象所得
岡山県：348万円
昼夜間人口比率
101
常住人口100人あたりの昼間人口（2020年国勢調査）
外国人住民
1.4%
2024年・住民登録 1,341人
岡山県：2.1%
診療所
10.3
人口1万人あたり・病院10、歯科46（2020年）
岡山県：9.1
公示地価（2026年）
1.4万円/㎡
1年 -0.7%・5年 -4.4%
岡山県：3.7万円/㎡
洪水リスク
33.3%
地価公示地点12か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 25.0%）
岡山県：69.1%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点12か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
岡山県：5.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）、犯罪の認知件数：警視庁（東京都のみ）、課税対象所得・外国人住民数：社会・人口統計体系（総務省）、医療機関・駅別乗降客数：国土数値情報（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

津山市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

290万円

6.4万円/㎡

  • 小原
  • 津山
  • 土地430㎡ · 延床45㎡
  • 1978年築
標準的2025 Q3

700万円

4.5万円/㎡

  • 加茂町桑原
  • 美作加茂 · 徒歩9分
  • 土地1400㎡ · 延床155㎡
  • 2005年築
高価格帯2026 Q2

2,100万円

11.7万円/㎡

  • 小田中
  • 津山 · 徒歩25分
  • 土地530㎡ · 延床180㎡
  • 1978年築
取引価格（中央値）の推移2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より32%低いですが、年の途中までの22件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円500万円1,000万円1,500万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て
20071,150万円
20081,000万円
20091,150万円
20101,100万円
20111,100万円
2012940万円
2013750万円
20141,200万円
20151,000万円
2016920万円
20171,000万円
2018825万円
20191,100万円
20201,000万円
20211,200万円
2022800万円
2023895万円
2024800万円
2025960万円
2026年（途中まで）650万円
㎡単価（中央値）の推移
0円5万円10万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年戸建て土地
20076.6万円/㎡1.7万円/㎡
20087万円/㎡1.3万円/㎡
20098.4万円/㎡1.8万円/㎡
20107.9万円/㎡2.1万円/㎡
20117万円/㎡2.4万円/㎡
20127.2万円/㎡2.3万円/㎡
20136.8万円/㎡1.7万円/㎡
20147.5万円/㎡1.6万円/㎡
20155.3万円/㎡9,800円/㎡
20166.5万円/㎡1.9万円/㎡
20176.9万円/㎡1.7万円/㎡
20186.8万円/㎡1.5万円/㎡
20196.2万円/㎡2万円/㎡
20205.6万円/㎡2.1万円/㎡
20218.5万円/㎡1.8万円/㎡
20225.3万円/㎡2.4万円/㎡
20236.5万円/㎡2.1万円/㎡
20248万円/㎡2.3万円/㎡
20258.4万円/㎡3万円/㎡
2026年（途中まで）4.7万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円10万円20万円30万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）戸建て
026.5万円/㎡
125万円/㎡
358.9万円/㎡
414.6万円/㎡
473.5万円/㎡
503.4万円/㎡

津山市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数1日の乗降客数（2023年）
津山––900万円181203,456-12% 2019年比
高野(岡山)––1,200万円162640-35% 2019年比
東津山––2,400万円1825192-17% 2019年比
院庄––835万円141274-43% 2019年比
津山口––2,300万円191132+7% 2019年比

津山市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は960万円（76件）です。

津山市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+45.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。